2016年08月14日

ウエリス上尾ローレルコート 予定価格と間取り モデルルーム訪問

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ウエリス上尾ローレルコート 価格は3LDKが2900万円台から

ウエリス上尾ローレルコート【モデルルーム訪問】記事更新しました!


今回ご紹介するのは

ウエリス上尾ローレルコート です!


[物件概要]

売主:エヌ・ティ・ティ都市開発 近鉄不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:2,900万円台〜4,400万円台 予定価格
専有面積:62.27u〜72.18u
総戸数:75戸
規模:地上13階建
交通:JR高崎線「上尾」駅徒歩6分

所在地:埼玉県上尾市上町2丁目380-18(地番)
入居:平成29年11月下旬(予定)


地図はこちらです↓

上尾 地図.jpg

上尾駅から徒歩6分の好立地となります。まず上尾駅って何線ですの?と思う方も多そうなのでアクセスから紹介いたします。

上尾駅はJR高崎線(上野東京ライン・湘南新宿ライン)の駅です。大宮→宮原(パークシティさいたま北が有名)→上尾の順番です。

上尾 アクセス.jpg

住むレーションすると

(平日)

上尾駅発 7:36
東京駅着 8:23
品川駅着 8:32

上尾駅発 7:40
新宿駅着 8:25
渋谷駅着 8:32

上野東京ラインと湘南新宿ラインが利用できますから都心の主要ターミナル駅へは乗り換えなし、おおよそ1時間以内でアクセスすることができます。

マンマニが以前同線を通勤で利用していた感想からすると上野東京ラインはそこまで混雑しておらず、湘南新宿ラインがけっこうな混雑をしていました。赤羽での乗り換えを避けるために湘南新宿ラインに乗る方が多く、埼京線は多少空いたもののやはり湘南新宿ラインは混んでいるなぁ〜と。とはいえ埼玉県内の始発駅以外に住めばある程度満員電車は当たり前の世界なのでこればかりは慣れかと。とりあえず土日の10両編成は早いとこ廃止していただきたいですね。土日に10両が来ると平日並みに混んでいるのでJRさんへも苦情が多いようですが、なかなか改善してくれません(^_^;)


次に立地についてです。駅徒歩6分と駅近ですが、さらに恵まれた徒歩6分です。

・駅と現地の間は信号なし
・一本道(エントランスを出ると駅近辺が見えます)
・平坦な道
・大通りを通らない

現地は線路からも少し離れるため静かな住環境です。上尾駅といういわゆる郊外エリアで買うメリットとして価格面での魅力だけでなく立地の良さも評価できます。

駅前に買い物施設が集約されていますから日常の買い物に困ることはないですし、とりあえず大宮に出てしまえばひととおりの物は揃います。

次に建物についてですが、少々残念なのは駐車場が総戸数75戸に対して28台と設置率が少なく、また28台中15台が機械式であることです。本来なら平置きメインでもう少し設置率が高い方が地域柄好まれるのですが、それを叶えてしまい戸数が減れば価格はもちろん管理費なども上がりますから致し方ないところでしょうか。その対策として宅配レンタカー用のスペースを設けて車を持たない生活でも気軽に車が使えるようなシステムを導入しています。

宅配レンタカーであれば予約をすると車を敷地内まで届けてくれ、返却時は鍵を宅配ロッカーに戻してその旨連絡すれば再度業者が車を引き取りにきてくれますから今後需要が拡大しそうな取り組みです。

共用施設としてはエントランスホール横にブックラウンジを設けており、定期的に書籍の入れ替えがおこなわれます。

上尾 ランド.jpg

次に予定価格と間取りの一例を共有いたします。

Aタイプ 70.45u 南南西向き 角住戸
上尾 間取り.PNG

2階 3608万円 坪単価169万円
6階 3758万円 坪単価176万円
13階 4078万円 坪単価191万円

Bタイプ 66.28u 南南西向き

2階 3198万円 坪単価159万円
6階 3378万円 坪単価168万円
13階 3608万円 坪単価179万円

Eタイプ 62.27u 南南西向き

2階 2908万円 坪単価154万円
6階 3068万円 坪単価162万円
13階 3298万円 坪単価174万円


平均坪単価はおおよそ170万円となりそうです。

管理費は1uあたり203円程度、修繕積立金は1uあたり82円程度の予定です。

駐車場 28台(機械式15台、平置駐車場13台)
自転車置場 150台
バイク置場 3台


周辺の中古相場を見てみましょう。

駅徒歩2分 2012年築 シティタワー上尾 坪単価200万円前後
駅徒歩5分 2008年築 ローヤルシティ上尾 坪単価125万円前後
駅徒歩5分 2002年築 コスモ上尾エアリアル 坪単価120万円前後

で動いています。

となると例えば62.27u、6階、3068万円のお部屋を購入して10年後に売却する場合は2280万円程度であれば売れるという計算になります。

※今の相場観でのざっくりとした計算です。

3068万円のお部屋をフルローンで購入した場合10年後の残債はおおよそ2260万円ですから大きく残債割れする心配はなさそうです。(売却時は仲介手数料がかかります)

基本的には長く住むために購入するマンションではありますが、駅から近く立地が良いため売れなくなる、貸せなくなるという心配は郊外のマンションとしては少ない方だと評価します。

上尾 外観.jpg


【総評】

同マンションに関しては2件の購入相談が来ました。1組はまだ迷い中ですが、1組の方が同マンションの購入を決めています。そこでどの部屋にすべきかなどの相談を受けたためマンマニも見学することにしたわけです。

その方が欲しいお部屋はけっこうな倍率になるお部屋で、抽選のない部屋に移ることを勧められたがどうすれば良いか悩んでいました。マンマニが見学してみてお伝えしたアドバイスとしては「一期はお得な部屋狙いで抽選に挑みましょう。理由は抽選で外れても部屋さえこだわらなければどこかしらの部屋は買えるからです。」という内容です。

同マンション、第一期でそこそこの部屋を供給するため人気ではあるのですが、さすがに部屋を絞りすぎなければ買うことはできます。だったら第一期くらいは良い部屋を狙ってみましょう!というアドバイスです。

歪み住戸とまでは言いませんがあきらかに人気になるお部屋があり、倍率は片手を超えるかもしれません。1期でチャレンジしてダメなら第二期で無抽選のお部屋、もしくは第一期二次みたく希望があった部屋を供給するときに無抽選のお部屋を選べばとりあえず同マンションを買えないということにはならなそうでしたのでそのようなアドバイスをしてみました。

専用駐車場が付く部屋が3200万円台だったり、最上階の角部屋が4000万円弱だったりと人気が偏ってしまうのは致し方ないところでしょうか。全体的に買いやすい価格帯ですから郊外エリアのマンションとしては好調なスタートダッシュができそうな雰囲気です。

上尾駅近くでは久々の供給ですし、とくに地元の方からの人気が熱いマンションだと感じました。


記事内画像出典:ウエリス上尾ローレルコート公式HP

暑中お見舞い申し上げます〜夏のマンション購入・売却戦術から秋商戦へ向けて〜


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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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