2015年10月20日

モデルルーム訪問 その190 ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト 予定価格あり

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今回ご紹介するのは

ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト です!


[物件概要]

売主:京阪電気鉄道株式会社 京阪電鉄不動産株式会社
施工:長谷工コーポレーション
価格:2,800万円台〜4,700万円台(100万円単位) 58.82u〜81.67u 第一期予告
総戸数:319戸
規模:地上15階建
交通: 東京メトロ南北線 「王子神谷」駅徒歩15分 JR京浜東北線 「王子」駅バス約15分 「新田一丁目」バス停下車徒歩1分
所在地:東京都足立区新田一丁目5番1(地番)
竣工予定:平成29年7月下旬予定


こちらが地図です↓ 

※画像はクリックすると大きくなります
王子 地図.jpg


もともとは三菱電機の配送センターがあった場所です。

目の前に建っているレーベンリヴァーレグラセスは大阪屋流通センター、レーベンスクエアリハート東京は菱光ロジスティックの跡地ともともとは倉庫街でした。

残る大きな建物はヤマト運輸のみとなっており、ファインシティが完成すると倉庫街というイメージはまったくなくなるでしょう。

※画像はクリックすると大きくなります
王子.jpg

このマンションは隅田川沿いのマンションで南側は戸建、東側は隅田川で眺望の良い部屋が多くなっています。

隅田川の対岸には東京都交通局の寮が建っているため真正面は塞がれてしまいますが青い空が広がり開放感のある眺望が楽しめます。

周辺環境としてのデメリットは近くにスーパーがないことでしょうか。

一番近くても徒歩12分のベルク足立新田店となりますから自ずと専業主婦、もしくはパート勤務のファミリー向けマンションだと考えます。

正直フルタイムのディンクス家庭には少々厳しい立地かもしれません。

交通利便性としては王子神谷駅徒歩15分とけして駅近ではありませんがバス便が豊富な立地です。


物件目の前にある新田一丁目バス停から王子駅まではおおよそ15分でアクセスできます。実際に乗車してみましたが時間通りに運行していました。

その他池袋駅行きもありますし、徒歩数分の環七新田バス停からは赤羽駅東口、西新井駅などへもアクセスできますから便利なバス便立地と言えるのではないでしょうか。

特に赤羽駅東口行きは赤羽駅までの所要時間も短く、埼玉方面へ出かける際なども便利に利用できそうです!

しかし、朝の道路状況は見ていないのでこのマンションを検討する方は実際に乗車してみたほうが良いでしょう。


ただそのような心配はあまり必要がないかもしれません。

それはこのマンションのターゲットが周辺の賃貸住宅に住む方々だからです。

この辺りに精通した方をターゲットにしているわけで、バス便でアクセスが〜という部分は承知の上。

そう感じたのは仕様です。

床暖房 ありません!

食洗機 ありません!

玄関人感センサー ありません!

浴室内に棚 ありません!

浴室ドアにタオル掛け ありません!

キッチン吊戸棚 ありません!

トイレに収納 ありません!


すべてオプションです。

でもこれでも周辺の賃貸に住む人からしたら良い印象を持つのです。

なんだかんだ一般賃貸住宅やURよりかは良いですから。


ただオプションにて対応でき、ローンに組み込めますから好きなようにカスタマイズできるという点では面白味があるでしょう。

しかしデメリットもあり、いつか中古で売りに出したときはそのオプション分は査定金額にはほば関係ないことと、他の部屋がノーオプションだと「あのマンションは仕様が低い」という印象を持たれてしまうことです。

天井高は1階〜4階が2600mm、5階〜9階が2550mm、10階〜15階が2500mmとゆとりある高さとなっています。


※画像はクリックすると大きくなります
王子 平面図.jpg

ファインシティのランドスケープは素晴らしいものとなっています。

空地率はなんと73%!さらに北側には公園が新設されますから実際の開放感はもっともっとあるわけです。

23区でここまで敷地にゆとりのあるマンションはなかなかないですよ。

これだけ空地率があると自走式立体駐車場をつくり駐車場100%を謳うところも多いのですが、今の時代23区で100%の駐車場なんて必要ありません。

こちらは全区画平置きで設置率は64%!ちょうど埋まるくらいではないでしょうか。

平置き駐車場は管理コストがほぼ0円です。数年に一回の白線補修くらいでしょうか。


気になる予定価格と維持費はこちらをご覧ください↓

ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト 予定価格と維持費



共用施設は

・オーナーズスイート(ゲストルーム)

・スタディサロン

・保育施設(住民以外も利用)

・ミニショップ

があります。

物件目の前にファミリーマートがあるのにミニショップがある意味はあるのでしょうか。


先日報道された三井不動産旧分譲の欠陥マンションに伴い不安の方も多いのではないでしょうか?

一概には言えませんが、万が一のときを考えると大手のほうが安心だということが印象付けられてしまいましたね。

それに関してファインシティは京阪電鉄が売主ですから文句なしでしょう。

京阪電鉄がなぜ関東で?

そもそも鉄道会社の不動産事業はマンション専業デベと違いなーんとなくやっている事業です。

今回の土地も仕入れたのは長谷工で京阪電鉄に持ち込んだ案件だと思われます。

売主が大手であるということは将来のリセールにも直結してきますから、そういった意味では売主が鉄道系というのはかなりの安心感があると言えるでしょう。


【総評】

東京23区でここまでゆとりのあるマンションはなかなかありません。

高級感云々よりもとにかく住みやすければいいんだ!という人にはもってこいのマンションでしょう。

住宅に対して適切な言葉かは微妙ですが、

コストパフォーマンスの良いマンション

と言えるのではないでしょうか。

また、基本的にはバス便ではありますが、最寄り駅まで徒歩15分ですから歩けない距離ではないですし、バスの本数も多いですからものすごく不便!というわけではありません。

他のモデルルームと比較したときに

『なんだこの低仕様は・・・』

と思うでしょう。

たしかにオプションなしでは他物件に比べて物足りないですが、その分マンション本体価格から引いていますから不必要な物にはお金を払わななくて済むというのは良心的であると言えるのではないでしょうか。


記事内画像出典:ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト公式HP


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