2015年09月24日

モデルルーム訪問 その182 プラウドシティ志木本町 価格あり 志木じゃだめですか?

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今回見学したマンションは東武東上線志木駅から徒歩4分の好立地に誕生する

プラウドシティ志木本町 です。


【物件概要】


売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:4108万円〜6648万円 71.05u〜86.79u 第四期
総戸数:402戸
規模:地上15階建て
交通:東武東上線志木駅徒歩4分
所在地:埼玉県志木市本町5
入居予定:平成28年8月下旬


地図はこちらです↓

※画像はクリックすると大きくなります
志木 地図.jpg
画像出典:プラウドシティ志木本町公式HP


こちらのマンションは価格発表前に見学済みだったのですが、東向きの棟をおすすめしようと思っていたため記事にするのを控え様子を見ていました。

東向きの棟は慶應義塾志木高校を向いているため低層階でも眺望に抜け感があるものの、東向きということと、交通量が多い道路に面しているためプラウド志木本町内で一番安く設定してくると予想していました。

しかし営業さんから

「市場状況などから考えて東向きの棟は南西向きのパークフロントと同じくらいの価格設定になるかもしれない」

と連絡がありました。

これはまずい!!ということで再度訪問したわけです。

現状からいうと東向きの棟は販売時期未定です。未定の理由としては今売りに出すと他の棟と比べて割高か感が出てしまうからだと予想します。

このペースだと年内には東向き棟以外の部屋は完売しそうです。

ぎりぎりになってしまって申し訳ないですがこのマンションは


「買ってもいいマンション」です。


タイトルにある 志木じゃだめですか?

の意味は志木ってマイナーなので地元需要がメインなのですが、都内へのアクセスに関してはマンマニの得意地域である浦和とほとんど変わりません。

ですから浦和近辺で探している方も志木に住まうという選択もありなのでは?と考えています。

志木も浦和と一緒でその街でほとんどのことが完結するほど商業施設が発展しています。

プラウドシティ志木本町なら4000万円、5000万円でゆとりある70u超の住戸が購入できます。


プラウドシティ志木本町はリセールにも優れていると考えています。

志木駅前にはいくつかマンションがありますが

大規模×スーパー直結×プラウドシティブランド という希少価値はなかなかのものでしょう。


こちらの土地はもともとダイエー志木店があった歴史ある場所です。

ダイエーが閉店して土地を仕入れたのは長谷工コーポレーション。そして長谷工が話をもちかけたのが野村不動産です。

入札ではないからこその価格設定というのもあるでしょう。

また敷地内で直結するスーパーカスミは土地を購入して出店する形となりますから賃貸借以上の安心感があります。

※画像はクリックすると大きくなります
志木 スーパー.jpg
画像出典:プラウドシティ志木本町公式HP


敷地内には保育園も入るため共働きの子育て世代も安心して暮らせるわけですが、現契約者はシニアの方も多くいるそう。

幅広い世代に選ばれているマンションです。


プラウドシティ志木本町は4棟構成なわけですが、リセールを考えるなら迷わずセンターコートでしょう。

東向きの棟もセンターコートと同じくらいの価格だろうと思っていたらそうではないよう。

それなら将来の【指名買い】を考えるとグロスの安いセンターコートを買っておくのがリセール的には一番でしょう。

向きにこだわりがないのであればおすすめします。

もちろん他の棟も割高感はないのですが、センターコートだけなぜこの価格?と思ってしまうほどお買い得感あります。

※画像はクリックすると大きくなります
志木 空から.jpg

構造や内装もレベルが高いものとなっています。

・二重床、二重天井

・キッチン天板御影石

・ディスポーザー

・食器洗い乾燥機

・魔法びん浴槽

・ミストサウナ

・トイレ手洗いカウンター

・ルーバー面格子

オプションなしでも十二分に満足できるものとなっています。


それでは第四期二次の価格一例です。


パークフロントコート(南西向き)

P−Dタイプ 86.79u 角住戸

422号室  6298万円 @239
822号室  6598万円 @250
1122号室 6758万円 @256
1422号室 6928万円 @263

P−Cタイプ 75.93u 中住戸

721号室  5338万円 @232
921号室  5438万円 @236
1321号室 5628万円 @244

P−Aタイプ 76.11u 角住戸

418号室  5138万円 @223
818号室  5398万円 @234
1118号室 5618万円 @244
1418号室 5758万円 @250


センターコート(西向き)

C−Eタイプ 76.86u 角住戸

817号室  4868万円 @209 
1017号室 4968万円 @214
1217号室 5068万円 @218
1417号室 5168万円 @222

C−C´cタイプ 71.40u 中住戸

214号室  3958万円 @183
414号室  4148万円 @192
614号室  4388万円 @203
814号室  4468万円 @206
1014号室 4548万円 @210
1214号室 4628万円 @214
1414号室 4708万円 @217


維持費はこちらです

※月額

・管理費 1uあたり@180円

・修繕積立金 1uあたり@102円

・駐車場 161台 15000円〜21000円

・駐輪場 611台 100円〜700円

・バイク置き場 16台 3000円


参考までに周辺の築浅マンションの新築時価格です

・ライオンズ志木グランフォート 2013年築 駅徒歩4分
3130万円〜5630万円 55.26u〜83.85u

・パークホームズ志木ファーストグランデ 2011年築 駅徒歩5分
4100万円〜5490万円 69u〜87.74u

・プラウド志木 2009年築 駅徒歩4分
3890万円〜7990万円 70.88u〜94u


ここ最近のマンションは建築費高騰の影響が大きく、数年前に供給された同類の新築マンションに比べて相当程度高くなっていることが多いのですが、プラウドシティ志木本町に関してはほとんど変わっていません。

これはエンドユーザーにとってはチャンスの物件ではないでしょうか?

将来中古に出した時に過去のマンションと同じくらいの価格で購入しているということは同じくらいの価格で勝負できるわけです。

そこに大規模×スーパー直結×プラウドシティブランドという付加価値があるわけですから他の物件よりも強気で勝負することができるでしょう。


志木駅からは都心へのアクセスも良好です

池袋まで

志木駅発 8時13分
池袋駅着 8時36分

大手町まで

志木駅発 7時51分
池袋駅着 8時15分
池袋駅発 8時19分
大手町着 8時35分

渋谷まで

志木駅発 7時59分
渋谷駅着 8時39分


池袋、新宿三丁目、渋谷へと直通で行ける便利さはもちろん、池袋駅から東上線で座って帰れることも大きな魅力です!


【総評】

買ってもいいマンションです。

モデルルーム訪問記事が落ち着く10月頃に買ってもいいマンションまとめ編を書きたいと思うのですが、一つ言えることは『待つ』という考えは悪い方向へしか進まないということ。

10年待てるなら話は別ですが、2、3年後〜とか思うならその考えは改めて今ある中からプラウドシティ志木本町のようなマンションを選ぶべきです。

もちろん今ある中でも買ってはいけないマンションも多くあります。ただそのようなマンションの名前は出しません。もちろんすべてを見学できるわけではないので見学していない=だめというわけではないですが、モデルルーム訪問記事を参考にしていただければと思います。

とりあえずプラウドシティ志木本町は鉄板な選択です。



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この記事へのコメント
ちあき様

いつもブログをご覧いただきありがとうございます!


ご購入おめでとうございます!

こちらのマンションは何よりも『住みやすい』でしょう。今は『将来は戸建〜』と考えていても、ここに住んだらもう引っ越したくなくなると思いますよ!

DM相談でも同マンションの契約者の方から連絡いただいていますが、『永住したい』という方が多いです。

それはつまり、将来売りに出す人が少なく、資産価値が維持されるという良い面が期待できます。

ただ、志木に限らず埼玉県内では中古市場が活発とはいえませんから、ものすごく期待することはできません。しかしながら、同マンションであれば大きな残債割れは考えにくいのではないでしょうか?

5年ではまだ微妙ですが、10年、20年後に残債割れしている価格で出るならマンマニが買います(笑)

それだけ良いマンションだと思っています。

何よりここに住むと生活が楽しいと思いますよ(^^)/
Posted by マンションマニア at 2016年02月16日 22:24
マンションマニアさま
はじめまして。いつもマンションマニア様の記事を楽しく拝見させて頂いております。
ほんとうに勉強になります。
さて、この度この物件を購入しようかと考えております。
マンションマニア様のか書かれた記事も、大変参考にさせて頂いた次第です。
今後マンションの資産価値は下がりトレンドにあるというのは、都心の一部を除いてはしかたのない
流れかと私は考えます。少子高齢化、人口減少トレンドで、都心に人口が流入といえど、日本全体の人口が減っていくので、都心と郊外の人口分布の割合はあまり変わらないでのはないかと考えています。私自身、戸建がほしいのですが、今はまだ永住したい場所もなく、職住近接でライフスタイルと設備で選ぶと、このマンションかなと思いました。まあ、毎月の支払いは楽じゃないです。
センターコートは完売だったので、パークフロントの南西、角部屋中層階で検討しています。マンションは立地がすべてという側面もあり、駅徒歩と大規模、プラウドブランドで、利益は出ずとも、5年後(子供が小学校にあがるタイミング、2021年)に戸建へ住み替え時にローン残債と売却価格がトントンであれば、持ち出し分は手数料他でおさまるかなと、甘い目論見をたてています。

私自身、家を購入するのは初めてなので、色々とわからないことだらけなのですが、まあ、一度きりの人生、マンションにも一度くらい住んでみようかなという感じでいます。ゆくゆくは、ここに住みたい!とおもう場所が見つかれば、そこに土地の価値など気にせず、自分の住みたい家を建てたいですね。

長文失礼いたしました。ほんとうにこの記事を何度も読ませていただいたので、お礼を兼ねて、コメントさせていただきました。
今後のご活躍をお祈りしております。
Posted by ちあき at 2016年02月16日 22:09
匿名様

いつもブログをご覧いただきありがとうございます!

長谷工が仕入れたときに入札があったということでしょうか?
野村は入札に参加していないので・・・。

そうすると長谷工が入札で仕入れて野村に話を持ち掛けたのかもしれませんね!

勉強不足で申し訳ございません。何かわかりましたら教えてください!

三井も良い物件ですね!

ただ大規模、スーパー直結、プラウドシティブランドの価値は高いと思っています!
Posted by マンションマニア at 2015年09月25日 18:01
土地は入札があったと聞きましたよ。
ダイエー敷地の南側の一番駅近のいいところだけ三井レジ(パークホームズ志木ザ・レジデンス)が持っていってますしね。
三井より条件が劣るのにプラウドの方が高かったので検討を止めました。
Posted by at 2015年09月24日 23:42
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