2015年08月02日

モデルルーム訪問 その173 ライオンズ武蔵浦和ブライトフォート 予定価格あり

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ライオンズ武蔵浦和ブライトフォート

のモデルルームを見学してきました!!


[物件概要]

価格:未定 66.70m2〜82.90m2
売主:株式会社大京
施工:株式会社長谷工コーポレーション
所在地:埼玉県さいたま市南区沼影2丁目1番以下未定(住居表示)
交通:JR埼京線・武蔵野線「武蔵浦和」駅下車徒歩11分
総戸数:59戸
建物竣工:平成28年2月29日(予定)

1フロア4世帯、15階建てのスタイリッシュな建物です。


【立地・周辺環境】

地図はこちらです↓

※画像はクリックすると大きくなります
ライオンズ武蔵浦和 地図.jpg
画像出典:ライオンズ武蔵浦和ブライトフォート公式HP


駅から徒歩11分ですが、フラットな道のりのためか体感的には短く感じました。
物件目の前にはスーパーコープみらい武蔵浦和店がありますから日常の買い物も便利です。


武蔵浦和駅前ではスカイ&ガーデンが分譲中、プラウドタワーがまもなくモデルオープンと激戦区の中でこちらは徒歩11分。
駅前ではないからこそのゆとりあるランドプランで攻めてきました!

こちらが敷地の完成予想図です↓

※画像はクリックすると大きくなります
ライオンズ武蔵浦和 敷地.jpg
画像出典:ライオンズ武蔵浦和ブライトフォート公式HP


平置きの駐車場が59戸に対して40台設置しています。

この近辺は車所有者も多いですから、駅前マンションとは違い平置きというのはかなり魅力的でしょう。また所持していない人も無駄な修繕費を負担することもほとんどないですから恩恵を受けられます。

ごくごく普通のマンションですが、住みやすさ×物件価格のバランスがいいのでは?と思います。


【眺望】

道路を挟んでエステート浦和という築30年越えの分譲マンションがあります。

地上5階建てですから眺望が抜けてくるのは6階以上ですが、採光に関しては1階でも問題ありません。

エステート浦和は住宅公団がゆとりをもって建設しましたから建て替えとなると大規模マンションになるでしょう。

では実際に建て替えられる可能性はあるのか?

もちろん0ではありませんが、駅前ではないので自己負担0での建て替えは無理でしょう。
しかし容積率に余裕がありますから自身の持ち分を15%くらい捨てれば自己負担0も可能そうです。
(80uの人が建て替え後68uになる)

これから先30年後くらいにはそんな話もでてくるかもしれませんね。

ここを買う方は頭の片隅に入れてはおいたほうがいい情報だとは思います。


【構造・内装】

・換気機能付き玄関ドア

・通気ルーバー付き室内扉

・エコガラス

・バルコニーグリーンカーテンフック

・エコガラス

・エレベーターセキュリティシステム 接触キーで操作しないとEVが動かない仕組みです

・自家発電装置

・床暖房

・直床、二重天井

・スラブ厚 200mm〜

・天井高 2490mm〜


とくにおすすめなのが換気機能付き玄関ドアです。田の字の間取りだとどうしても玄関付近で空気がこもってしまうのですが、これがあることで解消できます。
換気中でも外からは一切見えませんのでセキュリティ的にも問題ありません。

玄関ドアはリフォームで変えることができませんから最新型のドアが設置されているのはうれしいですね!



【価格】

予定価格はこちらをご覧ください↓


ライオンズ武蔵浦和ブライトフォート 予定価格・間取りあり


【維持費】

見学時点では未定でしたが、70uで管理費、修繕積立金合わせて2万円程度になるようです。


【中古市場・賃貸市場】

武蔵浦和駅から徒歩10分前後の築浅分譲マンションの売り出しをまとめてみました!


・レーベン武蔵浦和 徒歩12分 2014年築

2階 南西向き 78.03u 4260万円 @180


・グランシェソワ武蔵浦和 徒歩12分 2009年築

8階 南東向き 70.1u 3380万円 @160


・フローラ武蔵浦和ファミリオン  徒歩11分 2007年築

12階 西向き 71.42u 3780万円  @175


・Dクラディア武蔵浦和 徒歩6分 2004年築

4階 南東向き 68.12u 3380万円 @163


ライオンズ武蔵浦和ブライトフォートのリセール予想は

Bタイプ 70.80u 12階 南向き 中住戸 4500万円台 で試算

5年後→4000万円

10年後→3600万円


ざっくりとですがこれくらいではないでしょうか?

フルローンで組んでもぎりぎり残債割れしないかなぁくらいの値下がり率だと思います。


【住むレーション】

新宿勤務

武蔵浦和発 8時20分
新宿着   8時44分

所要時間 24分


東京勤務

武蔵浦和発 8時05分
赤羽着   8時16分
赤羽発   8時22分
東京着   8時41分

所要時間 36分

埼京線の魅力は都心へのアクセスの良さですね。

池袋、新宿、渋谷、臨海部へ直通ですし、赤羽駅で上野東京ラインに乗り換えれば東京、新橋へも快適にアクセスできます。


【総評】

このブログに書いた以上はある程度は「買ってもいいマンション」です。

が!!このブログを見た方で買われる方はぜひ上層階を購入してください!

低層階との価格差が少ないマンションですから、将来売りに出すなどしたときに有利になるのは上層階です。

また、このマンションは以下のような方におすすめします。

・南向きの新築マンションしか検討していない

・基本的に永住するつもり

という方です。

なぜかと言うと、東向き、西向きなどがあるマンションの南向きってどうしても割高になってしまいます。
マンション全体の総価格を全部屋に振り分けるときに売りやすい南向きに多く配分してしまうからです。

逆を言うと南向きメインのマンションの東向き、西向きはリセールに優れています。
買い替え前提のマンマニはいつもそれ狙いです。ですから南向きは住んだことがありません。

ですが、こちらは全戸南向きですから価格を振り分ける必要がないため、南向きで考えると比較的お買い得なマンションとなっています。

スカイ&ガーデンの南向きは残りが少なくて・・でも南向きは諦めたくない。という方はこちらのマンションに流れてもいいのではないでしょうか?

プラウドタワー武蔵浦和レジデンスは西向きメインですし、ここの一択になりそうです。


こちらのまとめ記事もご覧ください↓

今後の注目マンション まとめ編 2015年6月


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