2014年08月24日

価格を予想!! ザ・パークハウス東十条フレシア 現地を見てきました!!

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JR京浜東北線「東十条駅」徒歩7分、東京メトロ南北線「王子神谷駅」徒歩8分の好立地に建設中の

ザ・パークハウス東十条フレシア

の現地を見てきました!!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス株式会社・日本貨物鉄道株式会社
価格:未定 62.63u〜89.11u
総戸数:114戸 
交通:JR京浜東北線「東十条」駅(南口)より徒歩7分、東京メトロ南北線「王子神谷」駅(1出口)より徒歩8分、JR埼京線「十条」駅(北口)より徒歩15分
所在地:東京都北区東十条1丁目13番1、王子4丁目348番9(地番) 
建物竣工:2015年5月下旬


私は王子神谷駅〜現地〜東十条駅〜現地の順番で歩いてみました。
まず王子神谷駅から現地までですが、徒歩8分とは思えぬ近さ!
信号もなくフラットアクセスなので近く感じるのかもしれません。

現地から東十条駅は往復してみました。
これは線路沿いを歩き駅近くの階段を上るパターンと、線路沿いまで行かずに坂道を上るパターンの2種類があるからです。
東十条駅まで徒歩7分ですが、こちらは坂道があるため少し遠く感じました。
まぁ真夏ということもありますが笑

通勤通学先によって路線を選べるというのは便利です!



現地地図です ※画像はクリックすると大きくなります
地図

現地周辺はもともとJRの貨物線「北王子支線」が走っていたのですが、今年の3月に廃止されています。
そのため現地のすぐ脇には日本製紙物流跡地があります。
こちらは巨大な敷地で、マンションになるやらイオンになるやら噂があります。

私の予想ではマンション+テナント(スーパーなど)ではないかと思います。
現在は線路が残ったままで立ち入り禁止となっていますが、いずれ線路が撤去されて再開発されれば資産価値も上がるでしょう。

正直、私も価格次第では買います。

ではいくらなら買いなのか?!

再開発とか、建築費高騰とか考えず、近年の相場観でいうと平均坪単価@225万円が妥当でしょう。

70uの中層階の平均的な住戸で4730万円程度です。

ただ、現状の建築費高騰もありそれは厳しいかな。

期待をこめて@230万円が平均であると予想します!!

このマンションは周辺に高い建物が少ないので多くの部屋が眺望良好なのですが、その分眺望の悪い一部の住戸は安く設定してくるはずです。

西向きの一部住戸が目の前にあるAXAS東十条アジールコートという9階建てのマンションと超絶お見合い状態になってしまうため、その列が広告住戸になるものと思われます。

広告住戸の坪単価は@209万円程度ではないでしょうか?

仮にその部屋が70uだった場合は4398万円程度です。

私の予想は

最低価格 3980万円〜(62.63uの2階)

平均坪単価 @230万円と予想します。 70u換算 4835万円程度。


現在、JR山手線「駒込駅」から徒歩10分の場所でザ・パークハウス駒込丘邸フレシアという完成済みマンションをこちらと同じ三菱地所レジデンス×JR貨物の2社で販売しています。

そちらと同じく仕様もよさようです。

詳しくはこちら→http://fanblogs.jp/mansion48/archive/358/0

ザ・パークハウス東十条フレシア、とても期待できるマンションです!!



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