2016年08月09日

シャリエ柏たなかステーションヴィラ 価格と間取り モデルルーム訪問

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シャリエ柏たなかステーションヴィラ【モデルルーム訪問】・柏の葉キャンパス駅周辺の開発状況

シャリエ柏.jpg


今回ご紹介するのは

シャリエ柏たなかステーションヴィラ です!


[物件概要]

売主:東レ建設
施工:長谷工コーポレーション
価格:2,730万円〜3,840万円 第2期1次先着順
専有面積:68.71u〜81.82u 第2期1次先着順
総戸数:182戸
規模:地上7階
交通:つくばエクスプレス「柏たなか」駅より徒歩3分

所在地:千葉県柏市柏北部東地区一体型特定土地区画整理事業区域内70街区1・2画地(仮換地)
竣工:平成29年7月下旬


地図はこちらです↓
地図 柏.jpg

柏たなか駅をご存知ですか?人名ではありません。TX(つくばエクスプレス)線の駅です!

柏の葉キャンパス駅と守谷駅の間にある駅です。この街の特徴としては基本的に何もないことです。駅を降りてからシャリエ柏たなかステーションヴィラの現地までにあるのはそこそこな規模のスーパーカスミのみです。しかしながら整備計画が一切ないわけではなく、公園を建設したり、他にも住宅を建設する予定があったりと将来性がある街ではあります。それでもものすごく賑やかな街にする計画ではありませんから将来的にも静かで自然豊かな環境は変わらないはずですから、「住まいに刺激を求めない」人にはおすすめできる街の一つです。とにかく自然豊かな街です。

シャリエ柏 上空.jpg

それでも駅から近いため電車で通勤する場合でもけして苦ではないでしょう。秋葉原駅までどれくらいかかると思いますか?たったの30分です!これには驚く人も多いはずです。住宅に大きなお金をかけることなく利便性と自然豊かな街並、そして新築マンションが得られるとなれば悪くないはずです。

TXの良いところは朝のラッシュ時でも電車の速度が遅くないという点です。路線によっては日中は○○駅まで40分だけど通勤時は60分くらいかかるなんてこともあるわけですが、柏たなか駅から住むレーションしてみるとわかりますが、

柏たなか駅発 7:46
流山おおたかの森駅着 7:51
流山おおたかの森駅発 7:54
秋葉原駅着 8:24

と38分で秋葉原駅まで行くことができるのです。

日中とラッシュ時でも大きな時間差がないことがわかりますね。

もうひとつ面白い点は上記の住むレーションでは流山おおたかの森駅で区間快速に乗り換えていますが、乗り換えずにそのまま秋葉原駅に向かっても8:27に到着できるのです(笑)普通列車なのに遅くないという。これはTXの魅力ですよね!


同マンションは縦に長い敷地となっています。線路方向を向いており、目の前には道路があるため眺望、日当たりは確保できます。また、道路部分から2mほど高くなっているため将来的に目の前の道路に人が通るようになっても視線が気になることはほとんどないでしょう。

柏 ランド.jpg


それでは見学時点での価格を共有したいと思います。


エアリーヴィラ 南南西向き

・A1タイプ 87.78u 角部屋

2階 4250万円 坪単価159万円

・A3(1階はA3g)タイプ 75.06u

1階 3290万円 坪単価144万円
2階 3360万円 坪単価147万円
6階 3640万円 坪単価160万円


ブリーズヴィラ 東南東向き

・B8(1階はB8t)タイプ 78.36u

1階 3190万円 坪単価134万円
5階 3610万円 坪単価152万円
6階 3670万円 坪単価154万円


ケープヴィラ 東南東向き

・C6(1階はC6t)タイプ 68.71u

type_C6.png

1階 2590万円 坪単価124万円
4階 2910万円 坪単価139万円
7階 3210万円 坪単価154万円


平均坪単価は150万円を切る程度でしょうか。建築費高騰のこの時代によくここまで価格を抑えられるなぁ〜と感心するばかりです。


つづいて相場観を見ていきたいと思います。柏たなか駅前には2009年築、駅徒歩2分のライオンズ柏たなかステーションプラザというマンションがあります。マンマニも当時見学したマンションです。こちらのマンションが現在の中古市場においてどれくらいの価格で動いているのか?

おおよそですが坪単価100万円で動いています。

このままの市況でシャリエ柏たなかステーションヴィラが築7年を迎えたときには坪単価100万円になりますから、例えばC6タイプ、68.71uの4階、2910万円(坪単価139万円)を購入して7年後に売却した場合は2080万円となります。7年間住んで約30%減ですから千葉県内の物件としてはそんなもんかなぁ〜といったところでしょうか。駅徒歩2分のライオンズと比較してしまっていますが、シャリエ柏たなかステーションヴィラは戸数によるメリットがある物件ですから1分の差は埋められるとは思います。


管理費(月額)12,100円〜14,500円  68.71u〜81.82u
修繕積立金(月額) 5,160円〜6,140円  68.71u〜81.82u

駐車場 平置93台〈来客用駐車場2台・福祉用駐車場1台含む〉(月額) 7,500円〜9,500円
駐輪場 364台[平置式11台、上部ラック式・下部スライド式353台](月額) 100円〜500円
バイク置場 平置13台(月額) 2,500円


設備、仕様に関してはディスポーザーを標準装備、駐輪場入り口もオートロックにするなど後から変えにくい部分はしっかりと造りこまれています。


【総評】

シャリエ柏たなかステーションヴィラは「新築マンション」という部類ではけして悪くはありません。先日「マンション市況について 近郊、郊外エリア内でも2極化へ」という記事内でも書きましたが、売れ行きが厳しいマンションもあります。しかしながら「駅近」であれば近郊、郊外エリアにおいてもそこまでの心配はないかぁと感じています。駅近で買いやすい価格帯のマンションさえも売れなくなってしまったら近郊、郊外エリアでの新築マンション事業は成り立たなくなってしまいます。

同マンションについては「駅近」「買いやすい価格帯」「人気のTX沿線」ということで新築マンションというカテゴリーの中ではなんら問題ないのですが、周辺中古と比べてしまうと価格差があるのも事実ですから「新築」にこだわる方へおすすめしたいマンションです。

最近の近郊、郊外エリアの新築マンションはエントランスなどの共用部に力を入れていますね。周辺の築浅中古マンションと価格差がある以上は何らかの強みが必要なわけで、部屋の中身を大きく変えることは難しいですから共用部にこだわって差別化を図っている印象があります。同マンションもエントランスホール、ラウンジ、エレベーターホールなどの造り込みが大変良いなぁと感じました。


記事内画像出典:シャリエ柏たなかステーションヴィラ公式HP


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2016年08月01日

プレイズ船橋北習志野 価格と間取り モデルルーム訪問

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プレイズ船橋北習志野【モデルルーム訪問】記事更新しました!!


今回ご紹介するのは

プレイズ船橋北習志野 です!


[物件概要]

売主:三交不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格: 2,800万円台〜4,900万円台※100万円単位 第二期予定
専有面積:64.41m2〜86.09m2 第二期予定
総戸数:96戸
規模:地上7階
交通:
東葉高速線 「北習志野」駅徒歩7分
新京成線「北習志野」駅徒歩8分
新京成線「高根木戸」駅徒歩6分

所在地:千葉県船橋市習志野台一丁目1031-1他(地番)
竣工:平成29年2月下旬予定


地図はこちらです↓

船橋 地図.jpg

北習志野駅最寄りのマンションをマンマニブログで取り上げるのは初となります!それだけ供給が少ないエリアで、同マンションが建つ習志野台一丁目エリアの駅近マンションとしてはガーデン習志野台、エコヴィレッジ北習志野以来で約10年ぶりの供給となります。

習志野台一丁目アドレスは地元の方には人気のアドレスとなります。その理由としては閑静な住宅街、駅からはフラットな道のりで幹線道路を渡る必要がなく、駅に近くスーパーも複数あり、便利な立地であるためです。

同マンションが位置する場所も幹線道路を渡る必要がなく、北習志野駅へ徒歩7分、高根木戸駅へ徒歩6分、近くにはイオンと西友があるため買い物環境も良好、そして閑静な住宅街ということで住むにはこれといってケチの付けようがない立地条件です。また、下総台地に位置しているため地盤も安定しています。

ただ、当然ではありますがデメリットもあります。

・病院の跡地であること
・中学校が遠いこと

まず病院跡地についてですが、これは気分の問題ですね。気にする人は価格に関係なく無理でしょうし、気にならない人は何とも思わないはずです。病院の跡地ということが理由で安いわけではないので気分的に嫌なのであれば無理はしないほうがいいでしょう。

次に中学校が遠いことについてですが、同マンションから通学校の坪井中学校までは徒歩で約26分かかります。小学校は徒歩9分ですから近いのですが、中学生のお子様には頑張ってもらう必要があります。ただ、小学校が遠いよりかは安心ですし、大人が徒歩26分歩くのとは訳が違いますからそこまで心配しなくて良いのかぁ〜とは思いますが、心配性な親御さんであれば少々遠いことは事実です。

船橋 外観.jpg

北習志野駅からは東葉高速鉄道線利用(東西線直通)で大手町駅へ直通33分、新京成線利用で新津田沼駅へ直通7分と都心、津田沼方面へ軽快にアクセスすることができます。

マンマニは八千代緑が丘で新築マンションを購入して約2年ほど住んでいましたが、西船橋以東だとまだ車内の中程へ行きやすいですから東西線のおしくらまんじゅうをある程度は避けることができます。

船橋 アクセス.jpg

同マンションは南向きと西向きに分かれています。駐車場は約60%の設置率となっています。

駐車場 58台(月額使用料:7,000円〜12,000円) 機械式42台 平置15台 車いす利用者優先平置1台
自転車置場 192台(年額使用料:上段2,400円、下段3,600円)(内2台はIgタイプ専用平置)
ミニバイク置場 3台(月額使用料:1,000円)

間取り 船橋.jpg


それでは価格と間取りの一例を共有いたします。


G4タイプ 66.70u 西南西向き 管理費 月額13100円 修繕積立金 月額3940円
popup_plan_g4.png

2階 3228万円 坪単価159万円
3階 3458万円 坪単価171万円

Dタイプ 76.77u 南南東向き 管理費 月額15000円 修繕積立金 月額4530円
popup_plan_d.png

3階 4298万円 坪単価185万円

おおよその平均坪単価は175万円前後となりそうです。

周辺の築浅中古マンションの動きを見てみると、2004年築のアストラル北習志野が坪単価110万円程度で動いていますから、例えばG4タイプの4階、3458万円のお部屋を購入して12年後に売りだすと2200万円程度であれば成約できることになります。10年間住んで3割減であれば千葉県内の新築マンションとしては一般的な数値かと思います。同エリアの強みは中古で売りに出される数が少ないため適正価格で売りに出せばサクッと売却しやすいことです。売却前提で買う方は少ないと思いますが、万が一のときにも競争相手が少ないのは安心ですね。


【総評】

マンマニは高校生時代から北習志野駅周辺には訪れているのですが、十数年前と変わらずに駅前の商店街は活気づいています。駅前が整備されて、都会的になったものの、昔ながらの良さも残る街です。

近郊、郊外エリアで物件調査をしていると商店街が寂しい感じになってしまっているエリアも多く見受けられます。そんな中で北習志野駅周辺の商店街の活気を見ると安心してしまいます。基本的には地元需要のマンションではありますが、沿線の賃貸に住んでいるなどしてマンションの購入を考えている方には一度見ていただけたらと思います。

余談にはなりますが、北習志野駅近くには2つの西友があるため、マンマニが高校生のときは同マンション近くの西友のことを「新西友」と呼んでいました(笑)今回取材で地元の方にお話を聞いたところ、「北習志野店は西友、新北習志野店は新西友と呼びますよ!」とのこと!高校時代に適当に言っていたことが地元の方の呼び方と一緒で嬉しくなってしまいました(笑)


記事内画像出典:プレイズ船橋北習志野公式HP


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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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