2014年08月20日

モデルルーム訪問 大阪編 [阿波座ライズタワーズ フラッグ46]OMPタワー×MMS大天咲絵ぴょん

Twitterをご覧頂いている方はご存知かと思いますが、先日大阪にマンションを見に行きました!

いくつかの物件を見学したのですが、あきらかに買ってもいいと断言できるマンション

[阿波座ライズタワーズ フラッグ46]OMPタワー

をご紹介いたします!!

[物件概要]

売主:名鉄不動産株式会社 大阪支店 関電不動産株式会社 株式会社長谷工コーポレーション ヤスダエンジニアリング株式会社
価格:2,760万円〜5,280万円 66.30m2〜90.52m2 先着順 販売概要 26年8月20日現在
総戸数:565戸 
交通:地下鉄中央線・千日前線「阿波座」駅徒歩2分
所在地:大阪市西区江之子島二丁目32-3 
建物竣工:平成28年1月予定


まずこの物件は大阪市営地下鉄の千日前線と中央線の阿波座駅から徒歩2分の好立地です!


※この記事の画像はクリックすると大きくなります
ompタワー

「ようこそ!!阿波座駅へ!!」

上記の写真の可愛らしい女の子は

MMSジャンヌというアイドルグループに所属している

大天咲絵ちゃんです!!

阿波座駅周辺で可愛らしい子を探すこと一時間、ようやく見つけて声をかけるとなんとアイドルをしているというからびっくり!!
タイミングよく事務所の方も同行しており、許可をいただけたので掲載させていただきました!

東京にてイベントがあるときは必ず行くことを約束しました!

やはりアイドルさんだけあって可愛いですね〜!

まずはネットで要チェック!!→http://ameblo.jp/mms-jeanne/

立地・周辺環境

MMS大天咲絵ぴょん
画像出典:OMPタワー公式HP

上記画像が物件の地図です。

大阪にはまだ二回しか行ったことがない私、阿波座という場所は初めて降り立ちました!

大阪に土地勘がない私でさえもここは巨大ターミナルの梅田・新大坂・本町・難波に行くのにものすごく便利な場所であるということが分かりました。

正直言って阿波座駅周辺には特段何もありません。

ただ、ここに住んで困るということはないでしょう。
だって電車に乗れば梅田駅まで5分、本町まで1分、難波まで5分という立地ですから。

それでもって駅から徒歩2分!!

これは私の個人的な意見ですが、東京で言うならば曙橋駅みたいな立地かなぁと。

駅前にはとくになにもないけど山手線内側で交通利便は最高!みたいな。


眺望

タワーマンションですから眺望には期待したいところですが、それなりの階数でも眺望が最悪の部屋が多いのが特徴です。

それは同じ敷地内にある「阿波座ライズタワーズマーク20」という板状型マンションがあるのと、大型病院の建設が予定されているからです。

ですから東向きの部屋だと21階くらいにならないと眺望が抜けてきません。
ですがその分下層階は激安!!
これについては後ほど。

南向きに関しては「大阪府立江之子島 文化芸術創造センター」がありますが、6階程度から抜けてきます。
西向きに関しては下層階でも抜けてきますが、確定眺望ではありません。

予算が許すのであれば南向きの6階以上、東向きの21階以上が確定眺望で抜け感がありおすすめです!

ompタワー
画像出典:OMPタワー公式HP


構造・内装

・各階ゴミ置き場

・内廊下

・ディスポーザー

・食器洗い乾燥機

・オール電化

・二重床・二重天井

床暖房はありません。

EVは下層階用・上層階用・非常用合わせて6台です。その他自転車用EVがあります。

25階は下層階用・上層階用のエレベーターが両方止まるのが魅力的です。


価格

このマンションのウリは好立地なのに低価格!ということ。
まさにリセールバリューが良いマンションです。
ですから不動産営業マンも多数購入しています。
もちろんこちらのマンションの営業マンも自ら契約している人が多くいます。

ですからリセールが良い部屋は彼らがすでに契約済みです苦笑

例えば
1110号室 LJタイプ 2340万円 56.07u @139万円

ローン支払いと管理費等を合わせて毎月の支払いは81000円程度。

いくらなんでもリセール良すぎでしょ!!(笑)

眺望は抜け感はありませんが、まぁ月額12万円なら間違いなく借りてくれる人がいるでしょう。

貸さずに自分が住んだとしても将来売る時に困りません。

ぶっちゃけ10年後にほぼ定価で売れるんじゃないですかね!

ただこのような部屋は不動産業者様がすでに契約済みです汗

現在は565戸中250戸程度が契約済みです。
個人的にはもっと売れていてもいいと思うのですが。

残りの部屋でもまだリセールバリューが良い部屋があります。

3109号室 LJタイプ 2980万円 56.07u @176万円

こちらは先ほどと同じ間取りですが、眺望が抜けており、実際に住むならこちらのほうがいいでしょう!
当然リセールでは先ほどの部屋よりは劣りますが、こちらでも十分です。

その他販売中の部屋の一例 @=坪単価

3701号室 M2Aタイプ 5380万円 90.52u @198万円 西向き

2906号室 LGタイプ 3880万円 72.16u @179万円 南向き

1213号室 LMタイプ 2760万円 66.30u @138万円 東向き


維持費

駐車場 342台 17000円〜25000円 タワーパーキング
バイク置き場 125台 800円〜1800円
駐輪場 1136台 50円〜300円

管理費 1uあたり197円
修繕積立金 1uあたり95円

共用施設が少ない分、24時間有人管理でありながら抑え目の管理費になっています。


共用施設

25階にスカイラウンジ・3階にキッチンスタジアム、集会室、ゲストルームがあります。

ゲストルームは眺望が抜けていないため住民が気分転換に泊まるということはあまりないでしょう。



ompタワー
画像出典:OMPタワー公式HP

大阪府庁跡地に相応しいマンションです。
関ジャニ∞との広告契約は1年間だったようで、今はイメージキャラクターではありません。

総評

こんなマンションが東京にあったらいいのになぁと思うくらいお買い得なマンションだと感じました。

みなさん不動産営業マンが買うマンションってどんなところ?
と気になりますよね。

こういうところです。笑

彼らは当然目利きがありますから住み心地よりもリセールバリューで選ぶ傾向にあります。

不動産関係者が多く購入しているマンションを購入しておけばまぁやけどはしないでしょう。

手前味噌ですが、私が住むマンションも不動産関係者が多く購入しています!!テヘペロ!


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2014年08月19日

今週号のフリーペーパー「スーモ」の記事がすごい現実的!!「購入10年目は買い替えチャンス」

今週号(8月20日現在配布中)のフリーペーパー「スーモ」の記事が現実的すぎたので記事にいたします!

記事のタイトルは

「購入10年目は買い替えチャンス」

というもの。


これについては私も賛成です。

・税制上有利

・修繕積立金が上がる前に

・給湯器などの設備が壊れる前に

など有利な条件が揃うのが入居から10年目くらい。

まさに買い替えのチャンスです。

もちろん現状に満足しているのであれば無理に買い替える必要もありません。
買い替えなくても満足のいく家を手にしたのだからそれが一番幸せ!


でも、買い替えたいのに資金的に買い替えできない!!

という状態が一番悲惨です。

それが今回のスーモに載ってしまっているのです苦笑

実は二組の買い替え実例を紹介しているのですが片方がネタか?
というくらい悲惨・・・。


まずは損せず買い替えできた実例

・2002年に3950万円で購入
・2013年に3150万円で売却

フルローンの場合のローン残債 約2800万円

3150万円(売却額)ー2800万円(残債)=350万円(手元に戻る額)

350万円ー110万円(仲介手数料)=240万円(実際に手元に戻る額)

どうでしょう?

240万円戻ってきてますから次の新居の諸費用+引越し代、カーテン代くらいにはなりますね!

これくらいのリセールバリューであればけして悪くはないですね。


次は悲惨な事例のほうをご紹介

・2006年 2500万円で購入
・2012年 1800万円で売却

フルローンの場合のローン残債 約2100万円

1800万円(売却額)ー2100万円(残債)=△300万円

△300万円ー80万円(仲介手数料)=△380万円・・・。

そう。自分の部屋を売るのに貯金から380万円も切り崩さなくてはならないのです。

売却するときに貯金から持ち出しするというのは最悪のパターンです。

この方はお金持ちなのか買い替えしたようですが、まぁ一般的な家庭であればすんなり買い替えするのは難しいですね。

私はこのような物件を 買ってはいけないマンション だと思っています。

このようなババをひかないためにも私のブログを見るなり、自分で研究するなりして勉強してからマンションを購入していただきたいと思っています。

私のブログでは 買ってもいいマンション を紹介しています。


スーモ 大損
写真はイメージです。


私はいつもブログで言っていますが、毎月いくらの支払なのかはあまり気にするな!!ということ。

大切なのは将来いくらで売れるか?ということです。


今回は正直びっくりしました。

スーモは無料のフリーペーパーです。
当然広告費で運営している以上は広告主に有利な記事しか書きません。

でも今回は珍しく購買意欲をなくすような記事。。。

だって2500万円で買った物件がたった6年で1800万円になっちゃうんですよ?!!!

もう怖くてマンション買えないですよ。。。

私のブログを読んでいる方にはこのようなババを掴んで欲しくないので、一生懸命買ってもいいマンションをご紹介していきたいと思います。

現在供給中で年収500万円の人でも買える物件の中でリセールのよさをおすすめできるのは

・ライオンズタワー柏 http://fanblogs.jp/mansion48/archive/342/0

がおすすめです。

西向き 55.52u 21階 3900万円 @233 の部屋をフルローンで購入した場合

10年後の残債 約2900万円
20年後の残債 約1760万円

です。

とても10年後に3000万円を切るとは思えません。
20年後に2000万円を切るとも思えません。

このような大規模駅のランドマークマンションで適正価格の部屋を購入しておけば間違いないですよ。

10年後にライオンズタワー柏が暴落していたのであればマンションマニアは引退しますわ。


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