2014年09月30日

モデルルーム訪問 その127 イニシア赤羽志茂 新価格での挑戦!果たして売れるのか?!

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今回は東京メトロ南北線「志茂駅」から徒歩4分の好立地に建設中の

イニシア赤羽志茂

のモデルルームを見学してきました!!

[物件概要]

売主:株式会社コスモスイニシア
価格:4,278万円〜5,798万円 62.26m2〜77.44m2 第1期1次
総戸数: 41戸
交通:南北線「志茂」駅 1番出口 徒歩4分 JR京浜東北線「赤羽」駅 南改札口 徒歩19分
所在地:東京都北区志茂三丁目17番8(地番)
建物竣工:平成27年2月下旬予定


立地・周辺環境



志茂駅はご存知でしょうか??

北区や板橋区、川口市やさいたま市などでマンションを検討中の方でも知らない人が多いと思います。

南北線の赤羽岩淵駅から1つ都心よりの駅になります。

南北線自体は便利ですし、空いています。

都内通勤であれば志茂駅からの通勤が苦痛ということはないでしょう。

満員すし詰めにならない路線です。

志茂駅から乗り換えなしで後楽園駅へ16分、永田町駅まで25分。
乗り換えは必要ですが、東京駅へ19分、新宿駅へ24分とまぁ不便しないアクセスです。

ただ、駅力はありません!!
買い物施設がミニストップくらいしかありませんから。

ですからこの辺に住む人たちは赤羽駅周辺で買い物することがほとんどです。

DINKSの忙しく働くような方にとっては物足りないマンションでしょう。

ただ、住宅街ですから子育て環境は悪くありません。


働くパパさん+専業主婦さん+子供さんという家庭には向いているマンションだと思います。

そもそもの商品企画が子育てマンションですから当然でしょうか。

こちらが現地地図です。


画像はクリックすると大きくなります
イニシア赤羽志茂 地図
画像出典:イニシア赤羽志茂公式HP

近くに大きくぽっかりと空いた土地があるのですが、日本化薬東京工場跡地(大もとの工場ではなく研究棟や社宅)です。

こちらについては北区が購入済みで、公園と住宅を建てます。

住宅に関しては志茂周辺の道路拡張の際に溢れ出てしまう住民の方々に住んでもらうために造るそうです。

私は大地震での火災を最小限に抑えるためにも道路拡張には賛成なのですが、どうも頑固な方々も多いようで苦笑

なかなか手こずっているようですね。

このマンションには直接は関係ありませんが、なでしこ小学校のすぐ南側の話なので購入検討される方は調べておいたほうがいいですね。

ちなみに某テレビ番組内の人気コーナー「噂の現場」でも取り上げられていました。


眺望


このマンションは眺望・採光には比較的恵まれたマンションです。

周りには戸建か低層のアパートしかありません。

ですから3階で少し頭が出て、4階で完全に抜ける感じです。

価格は後ほど書きますが、そこまで価格差がないため3階を購入するなら4階から上を購入したほうがいいでしょう。

また、南向きと西向き住戸がありますが、南側の戸建はいわゆるお屋敷。
将来的にちょっとしたアパートが建つ可能性もあります。

西側はある程度戸建が密集していますから、眺望が変わる可能性は極めて少ないでしょう。

戸建の中にマンションができる割に反対運動がないのはもともとアパートがあったからでしょう。


構造・内装


構造、内装については北区、板橋区内で考えたら並み以上です。悪くありません。

・ボイドスラブ工法(床スラブを厚くしてスラブ内に空間をつくることにより梁が少なくなります)

・床スラブ250mm(ボイドスラブなのに200mmのところもあるので)

・床暖房

・複層ガラス

・廊下にコートフック

・ミスティ

・保温浴槽

・バスタオル掛け、浴室用物干しバーが2本ずつ(これは住んでみて便利さを実感するはずです)

・トイレ手すり

・ダブルドアスコープ(子供用に背の低いところにもドアスコープがあります)

・食器洗い乾燥機

・下足入れ下部コンセント

細かいところを考えているのが女性目線のコスモスイニシアらしくていいですね〜!!

住んでから「あってよかった!」と思える部分が多いでしょう!


価格


第一期一次は41戸中17戸が売りに出されます。

17戸の平均坪単価は@232万円です。

建築費高騰の影響を受けた新価格マンションです。

今年の初めに分譲されたパークホームズ赤羽は三井ブランドで赤羽岩淵駅徒歩3分、赤羽駅徒歩8分の好立地でありながら坪単価@205万円からという価格でした。

平均の坪単価はイニシア赤羽志茂とほぼ同じです。


関連記事

モデルルーム訪問 その96 パークホームズ赤羽 価格表あり
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数年前に比べればだいぶ高くなっています。

ですからいつ買ってもいい方は待ちが無難でしょう。
しばらくすればゼネコンだって少しは手が空いてくるはずです。

でも人によっては今が買い時なのでしょう。

ここを買う方は多少の残債割れは覚悟してください。

それが可能なら私はありだと思います!

実際にファミリーには暮らしやすいのではないでしょうか。
旦那さんも通勤が楽でしょうし。

では価格の一例をご紹介します


南向き

・104号室 76.68u 4998万円 坪単価@217 角部屋

・102号室 72.34u 4498万円 坪単価@207万円

・701号室 72.34u 5698万円 坪単価@262万円 最上階 角部屋 ルーフバルコニー付き

・401号室 71.94u 5198万円 坪単価@240万円

西向き

・106号室 77.44u 4498万円 坪単価@193万円

・307号室 66.49u 4498万円 坪単価@225万円

一部ですがこのような価格です。

ちなみに1階でもいいよ!という方は106号室はかなりおすすめです!
専用サイクルポートも付きますし、なにより割安感があります。
こちらのお部屋は天井高が2500mmあります。

このマンション、天井高が2500mmと2400mmがわかりにくいくらい混合しているので、図面集と照らし合わせてしっかりと営業マンに確認したほうがいいでしょう。

10cmの差は大きいですよ!

106号室は下手に戸建を買うくらいなら絶対おすすめですよ!! 

南向きにこだわりがあるけど予算が、、、という方は第一期2次の広告住戸に期待!!

これはすでに予告広告が出てるのですが、3900万円台の部屋があるようです。

おそらく南向き2階の62.26uのお部屋、

3999万円だとして坪単価は@214万円になります。

ひとつ上の3階が4278万円で@228万円ですからこれはすごい差です。

狭い部屋で階数を気にしないのであれば二次の広告住戸を検討してもいいかもしれません。


画像はクリックすると大きくなります
イニシア赤羽志茂 敷地
画像出典:イニシア赤羽志茂公式HP


維持費


管理費 1uあたり@180円

修繕積立金 1uあたり@105円


駐車場 敷地内5台収容(平置5台)身障者用1台含む 使用料:月額21000円・22000円

自転車置場 2段ラック式36台(上段15台、下段21台) 使用料:月額100円・300円

サイクルスペース 19区画 使用料:月額800円〜1300円

コミュニティ費用 月額100円

サイクルスペースが全戸じゃないのが残念。

もともと少ない駐車場を1台、2台減らしてでも全戸サイクルスペースにすべきでした。

子育てをウリにしているのですから。


共用施設


共用施設はありません。

シンプルなマンションです。


総評


先程も言いましたが、建築費高騰後の新価格マンションです。
相場から考えるとあきらかに高いです。

ですが、今が買い時の人で条件が合うのであれば私はありだと思います。

23区の交通利便性がありながら、静かな環境!そして駅近!

販売開始直後なので部屋はまだ選べます。

先ほど紹介した1階のお部屋はお買い得です。

将来的にも売却しやすいでしょう。

小規模マンションながら機械式駐車場もないため管理費、修繕積立金がある程度抑えられます。

23区で静かに暮らしたいファミリーにおすすめしたいマンションです!!

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2014年09月29日

北王子貨物線、日本製紙王子倉庫跡地開発は大規模マンションに!! 「JV王子5丁目計画」

今回は以前から注目していた日本製紙王子倉庫跡地について公式発表がありましたのでご報告させていただきます!!

イオンになるだのいろいろな噂がありましたが、長谷工が落札したというのを聞いてマンションだろうなぁ〜とは思っていいましたが、やはりマンションでした(笑)

あそこがイオンモールになればザ・パークハウス東十条フレシアは即完売だったでしょうが。。。


画像はクリックすると大きくなります
東十条 長谷工 地図
画像出典:日刊建設工業新聞様

立地はいいですね。

東十条駅と王子神谷駅が利用できます。

ちなみに京浜東北線ですが、いろいろと噂があります。

2014年度末に上野東京ラインが開通することにより京浜東北線の乗客が減ります。
それに伴い本数を減らすのでは?
との噂も。

快速運転中止の話もありますね。

噂の発端ですが、現在は東十条に乗務区があり、あちらで運転士・車掌が交代しています。
その乗務区の廃止が決まったのです。

つまり、東十条での乗務員交代はなくなります。

そして、本数が減るということは車両も少なくてすみます。

そこで東十条の車庫も廃止するのでは?との噂も。

これについては上野東京ラインが開通してみないとわかりませんが、気になるところです。

本題に戻り、建設されるマンションですが、

・長谷工コーポレーション
・三井不動産レジデンシャル
・三菱地所レジデンス
・大和ハウス工業
・近鉄不動産

5社による共同事業です。

三井と三菱はいつから長谷工と愉快な仲間たちに加わったのでしょうか?

[建築概要]

I工区 工期15年9月〜17年8月

・マンション2棟(451戸)
・駐車場(344台)
・駐輪場(902台)
・保育園


II工区 工期16年4月〜18年3月

・マンション4棟(418戸)
・駐車場(171台)
・駐輪場(836台)

北側にある跡地の一部

・有料老人ホーム
・賃貸マンション
・店舗


いや〜大規模ですね。

賃貸合わせたら1000戸くらいでしょうか?

これが新価格で売りに出されると思うとガクブルしてきます。

もちろんいい場所なのですが、ショッピングセンターメインにちょいとマンションを!って感じがよかったのですが。
ららぽーと横浜みたいな感じで。

店舗はそこまで大きくなさそうなので残念。

今後の情報に期待しましょう!!


関連記事

価格を予想!! ザ・パークハウス東十条フレシア 現地を見てきました!!
http://fanblogs.jp/mansion48/archive/359/0

※予定価格は4,200万円台〜7,000万円台(予定) 予定最多価格帯4,800万円台と公式発表されました。
平均はほぼ予想的中!!

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