2014年04月19日

モデルルーム訪問 その105 & ご自宅訪問 ブリリアシティ横浜磯子

[物件概要]

売主:東京建物 東京急行電鉄 オリックス不動産 日本土地建物販売 伊藤忠都市開発
価格:4,057.4万円 (1戸) 〜 5,474.8万円 (1戸)  第5期8次販売概要 (4月19日登録終了済み)   
総戸数:1230戸(A 棟57戸、B棟32戸、C棟39戸、D棟176戸、E棟108戸、F棟47戸、G棟139戸、H棟140戸、I棟114戸、J棟113戸、K棟123戸、L棟53戸、M棟89戸)
交通:JR京浜東北線・根岸線「磯子」駅徒歩4分:グランドゲート(敷地入口)まで
(磯子駅より各エントランスまではI・J棟徒歩6分、H・K・L棟徒歩7分、G・M棟徒歩8分、
D・E・F棟徒歩9分、A・B・C棟徒歩10分)※エレベーターの待ち時間・利用時間は含みません
所在地:神奈川県横浜市磯子区磯子3丁目1134番18他(地番)
建物竣工:全街区 平成26年2月26日竣工

友人からブリリアシティ横浜磯子に住みたいという相談を昨年から受けており、今年2月に購入し、先日ついに入居しました。
私はモデルルーム見学から友人に付き合い、相談にのってきました。
ぜひお礼がしたいとのことで先日新居へ招待されたためお邪魔してきました。
手土産は濱うさぎを持っていきました(笑)

今回はモデルルーム訪問とご自宅訪問をセットで記事にいたします。

どうぞご覧ください。

まずはゲストサロンへ

モデルルームはみなとみらいにある「みなとみらいセンタービル17F」にあります。
みなとみらい駅の改札を出ると案内看板があるのでわかりやすいのですが、桜木町駅から歩いていくとちょっとわかりづらい。
「1階に本間ゴルフがあるビル」と頭に焼き付けて行きましょう。
私は桜木町から歩いたので最初は迷いました。

ゲストサロンではえらくかっこいい映像を見ることができます。

いろいろな説明、商談をしてから現地へ向かうのですが、マイクロバスで他のお客と行くか、自ら電車で現地へ行き営業マンと待ち合わせるという方法があります。

残住戸は

2月の時点で残戸数はおおよそ350戸でした。
ですから現在は300戸くらいであると予想できます。
ここ最近は売れ行きがいいようです。
ご存知かもしれませんが、こちらのマンションは最初の価格設定に失敗しました。
そのため全住戸2割以上の値引きをした経緯があります。

最初から現在の価格設定にしておけば、すでに完売も間近だったかもしれません。

価格は

現在は適正価格での販売をしています。

新たに売り出すL棟とM棟を例に出すと

L棟 602号室 78.74u 4156万円 @175
M棟 707号室 85.80u 4724万円 @183

曲線を描く代表的な棟であるI棟は

I棟 609号室 81.13u 5198万円 @213

棟によって眺望だけでなく駅距離(グランドエレベーターまでの距離)も変わってくるので価格に大きな差がでてきます。
どの棟も魅力があり素晴らしいのですが、個人的にはL棟がおすすめです。
L棟は53戸という小規模な棟。
大規模マンションの恩恵を得ながらも静かに暮らせるというメリットがあります。
またマンション敷地への入口が近く、スーパー等も近いのが魅力です。

敷地内には利便性のある施設が多数

敷地内入口にはマルエツやドラッグストア、カフェ、クリニック(今後開業)、美容室、塾、クリーニングなどがあり、磯子駅から買い物をせず済むのがとても魅力的です。
また、グランドエレベーター1階にはセブンイレブンがあるため出勤前に飲み物を〜なんてのも気軽にできます。
(セブンイレブンの営業時間は7時〜23時)

グランドエレベーターの利用方法

グランドエレベーターは4機あるため、朝の通勤時間帯でも長い時間待つということはまずないそうです。
来客者はインターホンを押して訪問先の住民に訪問券を発行してもらうことで利用できる仕組みです。
ちなみにマルエツやカフェの店員さんは1往復50円で券を事前に購入しておき利用されているそうです。
1階には警備員もおりとても安心して利用できます。

ここに住めば毎日が非日常

ブリリアシティ横浜磯子に住めば毎日が非日常的な感覚になるでしょう。
私は友人宅へ訪問した時に思いました。
「資産性ばかりを意識してマンションを選んでいる自分はなんだったのか」
「一度の人生。非日常を購入するというのもいいではないか」
ということ。
正直友人がここを購入したいと言い出したときは、あまりおすすめしませんでした。
同じ神奈川でも資産価値の高い(まだ割安感がある地域)新横浜とかのほうがいいのでは?
と話していたのです。
ところが現地を友人と訪れたとき考え方が変わりました。
「非日常も資産価値なんだ」と。
私は研究に研究を重ね、ブリリアシティ横浜磯子の中でもお得感のある部屋を紹介しました。

ここは、一生の貴賓席 ゲストからオーナーへ 横浜の絶景に酔いしれるべし

神奈川県内で新築マンションを探している方はぜひ一度このマンションを見学してほしい。
もともとプリンスホテルがあった歴史ある土地。
マンション探しの概念が変わるかもしれません。
百万ドルの夜景を見ながら美女とブリリアシティ横浜磯子での生活へ。
かつて憧れだった舞台が一生の貴賓席となります。


1階グランドエレベーター入口
ブリリアシティ横浜磯子 改札
発券機 こちらで訪問券がでてきます
ブリリアシティ横浜磯子 発券機
こちらが訪問券
ブリリアシティ横浜磯子 訪問券
頂へ到着。エレベーターを降りると日常が一変します
ブリリアシティ横浜磯子 景色
I棟廊下から貴賓館を望む
ブリリアシティ横浜磯子 貴賓館

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2014年04月13日

モデルルーム訪問 その104 ミオカステーロ赤羽 赤羽岩淵駅徒歩1分の駅前マンション 信頼の山田建設

[物件概要]

売主:山田建設
価格:3,980万円(1戸)〜4,600万円(1戸) 第1期先着順
   予定販売価格帯 : 3,500万円台〜4,500万円台 第2期予告
総戸数:30戸
交通:東京メトロ 赤羽岩淵駅 徒歩1分 JR各線 赤羽駅 徒歩7分
所在地:東京都北区赤羽1−54−1他(地番)
建物竣工:平成26年11月下旬竣工予定


信頼の山田建設が売主

山田建設って売主知らない、無名だなぁ。
と思うこのマンションの検討者の方々も多いのではないでしょうか??
実は山田建設はちゃんとした信頼のあるデベロッパーなのです。

デベロッパーでもありゼネコンでもある山田建設はバブル期のちょっと前あたりからライオンズマンションやレクセル、日神、コスモという名だたるブランドのマンションを施工してきた会社です。

自社分譲としてもマイキャッスルシリーズやミオカステーロシリーズのブランド名で着実に供給をしています。

一貫体制なわけですから売主が不安だから購入を躊躇しているという方はこれを機会に安心していただけたらと思います。


上質な室内空間

こちらのマンション以外に複数のモデルルームを見学した方はお気づきかと思いますが、山田建設のマンションは標準仕様で高級感があるということです。
キッチン、標準装備の食器棚、洗面、浴室、引き戸、どれも高級感があります。
これがすべて標準仕様なのです!
追加料金は一切かかりません。
他のモデルルームでは大概がオプションで高額の追加料金がかかります。

このような会社の考え方には心が打たれます。


カードキーシステム「ハイセクト」

ミオカステーロシリーズではお馴染みのハイセクトというカードキーシステム。
そう!エントランスから玄関にいたるまでカードキーで開錠、ドアロックをするシステムなんです。
とてもかっこいいですし、複製ができない点、家族の帰宅を知らせるメールシステムなどセキュリティ面においても画期的なシステムです。
さらには玄関前のインターホンもカメラ付きです。
最近では高額のマンションですら玄関前のインターホンはカメラなしが多いですから、これは高評価です!

ただ、注意点が一つあります!
玄関についている電子錠ドアロックは電気で動いています。
ですから停電などの際には使えなくなります。
ではどうするのか?
当然普通の鍵穴も付いていますから、そのようなときだけ通常の鍵で開錠するかたちになります。
つまり!
通常の鍵も身につけていなくてはいけないということです!

便利な反面、カードキーと鍵の2つを携行しなくてはいけないという手間もあります。


東京を自由自在に、東京を乗りこなす。

上記のキャッチコピーが使われているこのマンション、私は以前から赤羽駅の交通利便性は最強だと再三に渡り伝えています。
来年には上野東京ラインが開通、さらには将来、羽田空港行が運行される可能性も強まってきました。

ミオカステーロ赤羽は赤羽岩淵駅徒歩1分、赤羽駅7分とまさに敵なし?!

赤羽岩淵駅のエレベーターを利用すると、エレベーターを降りてからダッシュすれば5秒あればエントランスに入れる距離です。

通勤は南北線で、レジャーや飲み会、買い物帰りはJRでという使い分けもできるでしょう。


赤羽駅から現地までは独特の雰囲気

言葉にするのは難しいのですが、赤羽駅から現地までは独特の雰囲気です。
赤羽駅でもプラウドシティ赤羽のあるスズラン通りしか知らない人にとってはびっくりするでしょう。

平日の昼、夜に1往復はしてみてください。
これに我慢できなければこの物件の購入は見送るべきです。


借地権マンションがありかなしかは精神的問題?!

このマンションは借地権マンションです。
いついつに建て壊すことが条件の借地権ではなく、更新も可能なタイプです。
そのため価格も抑え目です。
比較的好条件の部屋が売りに出されている第一期でも坪単価は約236万円〜。
第二期の2階の部屋だと@約213万円〜です。

23区駅徒歩1分ですから高くはないでしょう。

借地権マンションは毎月地代がかかりますから当初の費用は安く済むものの、毎月の支払いはあまり変わりません。
ただ、固定資産税が安くなるのはとても大きいです。

あとは精神的な問題なのかなと。
家を買っていつか払い終わっても自分のものにはならないということ。
ただ、所有権マンションで払い終えても土地をだけを売ることはできないわけですから。

せっかく家を購入するのだから所有権じゃないと嫌だ!
という人は精神衛生上やめといたほうがいいと思います。

あまり気にしない人には借地権という選択は十分にありだと思います。


周辺のマンション市況はどうか

過去と比べてもしょうがないだろう。
と言われるかもしれませんが、私はどうしても気にしてしまいます。
近隣物件の新築時の価格や現在の中古相場を。

今回は徒歩1分ということであまり比較する物件がないのですが、目の前にウィルローズ赤羽というマンションがあります。
売主はミオカステーロ赤羽の販売代理会社であるグローバル社!(正確には当時はエルシード)なんとも偶然か?

こちらのマンション、かなり買いのマンションでした。
多分ですが場所的にも
不動産会社の関係者も多く購入したであろう物件です。

新築時の価格ですが、
35.84u 2180万円 @202万円
57.75u 3780万円 @218万円
70.57u 4090万円 @193万円

当時のマンションズを参照にしているのですが、とてもお買い得でしたよね。

ウィルローズ赤羽も赤羽岩淵駅徒歩1分、赤羽駅徒歩7分の好立地です。
大きな違いは、ウィルローズ赤羽は所有権マンションであるということ。
それなのにミオカステーロ赤羽より安かったのです。

時代が違うんだよ!!と思える方は気にしないでください!

ミオカステーロ赤羽も現在出回っている新築マンションの中で考えれば十分買いのマンションだと言えますので。


ミオカステーロ赤羽
※画像出典:公式HP

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2012年1月以降、首都圏・関西にて新築マンションを購入された方!

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2014年04月06日

モデルルーム訪問 その103 サザンシティ南与野駅前 南与野代表 別世界へ

[物件概要]

売主:住友不動産
価格:4490万円〜5090万円 第一期
交通:JR埼京線「南与野」駅徒歩2分 JR京浜東北線「北浦和」駅からバス約9分「南与野駅北入口」徒歩6分
    JR東北本線「浦和」駅からバス約16分「日向上」徒歩11分
所在地:埼玉県さいたま市中央区  さいたま都市計画事業・南与野駅西口土地区画整理事業施行地区内20街区3,4,5画地(仮換地指定済)  
総戸数:91戸
建物竣工:平成27年2月中旬予定

駅前の新風景、南与野代表

JR埼京線南与野駅前に建設中のサザンシティ南与野駅前のモデルルームを見学してきました。

マンション名でわかりますが駅前物件です。
それもただの駅前ではなく再開発中の南与野駅駅前ロータリーから直接マンションへ入れるこれ以上にない立地条件です。
現在、豊洲で分譲中のマンションのキャッチコピーで「日本代表」を謳っている物件がありますが、さすがにそれは盛りすぎ?と言われています。
しかし、サザンシティ南与野駅前は「南与野代表」を謳っても誰も文句は言わないでしょう。

価格は適正か

早速価格の話になりますが、第一期分譲価格は4490万円からでした。
坪単価にして220万円くらいはしますね。
どうでしょう??
南与野駅で@220です。
相場で考えたらめちゃくちゃ高いです。
近隣の中古物件を見てみると

・ライオンズマンション与野けやき通り 徒歩4分 2000年築 67u 2280万円 @113

このような売り出しがあります。

これが南与野駅の相場です。
駅近でもこんなものなのです。

でもちょっと待ってください!
他の物件と比べることはできないんですよ。
南与野代表物件なのですから。

南与野にこだわりのある方は無理してでも買いなさい

先ほど価格についてお話しましたが、南与野にこだわりのない人は買う必要ないでしょう。
営業マンだってそのような人に無理して販売しないでしょう。
だって赤羽駅から数分歩く新築マンションと同等の価格ですし、北赤羽、浮間舟渡であれば駅前が買える価格帯ですから。
同じ埼京線でも23区を選ぶのが無難でしょう。

でも、南与野にこだわる方でこの物件を待ち焦がれていた人も大勢いるはずです。
高いことは想像していたのでしょうが、思っていたよりも高くて諦めかけている人もいるのではないでしょうか?
私はそんな方々に言いたいことがあります。
「無理してでも買いなさい」と。
旧与野市を愛する方々、南与野を愛する方々、この物件を買わなければ後悔しますよ?
南与野代表物件はもうこの物件しかありません。

別世界の邸宅 一生変わらぬ最前席

何度もくどいようですが、他の南与野駅最寄りの物件と比較することはできません。
南与野駅前にそびえ建つ別世界のマンションなんです。

このマンションに住んでどこに住んでいるかと聞かれたらこう答えるといいでしょう。
「サザンシティ南与野駅前というマンションです」と。

目の前は駅前ロータリーと高架橋。
一生変わらぬ最前席なんです。
好きなアーティストのライブを毎回最前席で見ることが確約されているようなもの。

サザンシティ南与野駅前は別世界に相応しい気品あるデザインです。

色褪せることのない上質な都市生活

駅前という利便性だけでなく、将来性のある土地区画整理事業内に位置しています。
これからますますの発展が期待できる南与野駅前エリア、直近では物件のすぐ後ろ側にベルク埼玉南与野店というスーパーが開店する予定があります。
大宮バイパスまでの道路も建設中で、車での移動も大変便利です。

そんな色褪せることのない別世界での生活はいかがですか?
私はマンションマニア歴10年以上になりますが、その地域の代表物件を購入して後悔したという話は聞いたことがありません。

少しでも気になる方はモデルルームへどうぞ。


サザンシティ南与野 住友不動産
※画像出典:サザンシティ南与野公式HP

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2014年04月03日

パーティーに参加!! 赤羽の高級マンション「プラウドシティ赤羽」

[物件概要]

プラウドシティ赤羽

売主:野村不動産 
価格:坪単価260万円台 (新築時)  4,130万円 〜 1億880万円
交通:京浜東北・根岸線 「赤羽」駅 徒歩4分 埼京線 「赤羽」駅 徒歩4分
総戸数:285戸
間取り:58.92m2〜100.32m2
所在地:東京都北区赤羽2丁目  
建物竣工:2012年4月

プラウドシティ赤羽に住んでいる友人に、マンション内のパーティールームでイベントをやるので来ないか?
と誘われたため喜んで行くことに!!

まずプラウドシティ赤羽ですが、赤羽駅最寄りとするマンションでは言わずと知れた有名なマンション!
立地は文句なし。
私も欲しかったマンションです!

ただ赤羽駅周辺としては坪単価260万円台というのは周辺相場に比べると高い。
それでも売れ行き好調であっという間の完売でしたからいかに注目されていたかがわかります。

プラウドシティ赤羽は中古でなかなか売りに出ません。
住みやすくて売りに出す人も少ないのでしょう。

いやぁ〜当時無理してでも58uの部屋を購入しておけばよかったかな汗

ちなみに私が検討していたのは

7階 Dタイプ 4340万円 2LDK 58.92平米 坪単価 245万円

という部屋でした。

今住んでいるマンションももちろん気に入っていますが、プラウドシティ赤羽もいいマンションです!!

こちらがエントランス 上がパーティールーム
プラウドシティ エントランス
エントランス内 EVホールへはもう一度オートロックを開ける必要があります
プラウドシティ 2
高層階からの眺望 川口市のエルザタワー55が見えます
プラウドシティ 3
廊下です 外廊下ではありますが、眺めがいいため歩いていて気持ちいい
プラウドシティ 4
EVホールは高級感があります
プラウドシティ 5


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posted by マンションマニア at 11:10| 不動産

2014年03月31日

ナイス住まいの耐震博覧会2014に参加!! トッキュウジャーショーも面白い!!

すてきナイスグループといえば神奈川県では超有名企業!!

戸建はもちろんナイスというブランドでマンションも分譲しています。

そんなナイスですが毎年3月頃に東京ビックサイトでナイス住まいの耐震博覧会というなるものを実施しています。
今年もマンションマニア、参加してきました!!

システムキッチン、洗面化粧台、システムバスなどの各メーカーが出展し、いろいろなものが展示されます。
住宅マニアとしてはピンからキリまでの商品を見れるわけですからそれだけでワクワクします!!

入場料は無料!! いきなり行っても入れないこともないのですが、基本的には事前に招待券を郵送してもらうほうが無難です!

今回はお楽しみブースで烈車戦隊トッキュウジャーのショーが開催され、戦隊もの好きの私としては一石二鳥でした!
すべてはイマジネーション!!!!!

さて、ナイスのマンションは基本的に耐震等級2を取得しています。
これは学校、病院などと同じ耐震等級です。

普通のマンションは耐震等級1です。
コストをかけても耐震等級2のマンションを造り続けるナイスの企業精神は素晴らしいと思います!

日本人は忘れやすい性格なのか、東日本大震災が起きてから間もない時期は
「免震、制振、耐震等級2のマンション以外は怖くて買えない」
などと言っていたのですが今はどうでしょう?
だいぶ忘れてますよね。

もちろん耐震等級2だからどのマンションでもOK!というわけではありませんが、モデルルーム訪問レポートで記事にした[ナイスアーバン板橋]のように強くおすすめできるマンションも分譲しています!!

私はこれからもナイスを応援します!!

ナイスです!!

イマジネーションが大切なんです。
ナイス住まいの耐震博覧会 トッキュウジャー

会社概要

会社名 ナイス株式会社 Nice Corporation

所在地 〒230-8571 神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央4丁目33番1号

従業員数 987名(平成25年3月31日現在)

主な事業 住宅建築用資材の国内流通・輸入販売事業、住宅分譲・不動産仲介事業

代表者 代表取締役社長 平田恒一郎


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posted by マンションマニア at 16:31| 不動産

2014年03月25日

ライオンズ北赤羽マークスフォート 内覧会に参加!! 駅に近く美しいマンション

「モデルルーム訪問 その54 ライオンズ北赤羽マークスフォート」

で 買ってもいいマンション としてご紹介した当物件を友人が購入(私が紹介しました)したので内覧会に一緒に参加させてもらいました!!

23区でJR線の駅から徒歩4分、外観・内装共に重圧感がある当物件、やはり実物もとても満足のいくものでした!

売主の大京のセンスの良さが確信できた内容です。

まずは住民を出迎えるエントランスですがゆとりのある造りで高級感があります。
中に入ってからもこじんまりとはしていますが飽きのこないデザインで、EVまでの道のりにはちょっとした庭があります。
EVは1基のため、高層階を購入した方は待ち時間が気になるとは思いますが、メンテナンス費用を考えれば妥当でしょう。

廊下から階段へ行くには扉を開ける必要があるため高級感が味わえます。
こういったちょっとしたことが住んでからの満足感へと繋がっていくのです。

眺望も文句なし!

そして何より駅近なのに買ってもいい価格だったこと。
価格は@180〜でした。

友人が購入した部屋は@200以上でしたが見晴らしの良い眺望を考えればお買い得!

まさに値引きなしで購入してもいい価格でした。

物件はもちろん完売。

このように新築でも値引きなしで購入していいマンションもあるものです。

まさに穴場の良い物件でした!!

ガラスのフィルムが美しい外観
ライオンズ北赤羽マークスフォート 1
エントランスには最新バージョンのライオンさん親子がいます
ライオンズ北赤羽マークスフォート  2
美しいエントランス
ライオンズ北赤羽マークスフォート 3
廊下は小規模らしく落ち着いた雰囲気
ライオンズ北赤羽マークスフォート 4
高層階廊下からの眺望 埼京線の線路にはりんかい線の車両が!!
ライオンズ北赤羽マークスフォート 5

ライオンズ北赤羽マークスフォート

所在 東京都北区浮間三丁目16番1他(地番)
交通 埼京線「北赤羽」駅 徒歩4分
総戸数 48戸
間取り:2LDK〜4LDK 57.24m2〜81.30m2
売主 株式会社 大京
施工会社 埼玉建興株式会社
管理会社 株式会社大京アステージ

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2014年03月23日

モデルルーム訪問 その102 武蔵浦和スカイ&ガーデン 庭園都市プロジェクト その1

[物件概要]

売主:新日鉄興和不動産 三菱商事 三菱地所レジデンス
価格:未定
交通:JR埼京線・武蔵野線「武蔵浦和」駅(西口)より「GATE RESIDENCE」(A棟)エントランスまで徒歩3分、「GARDEN RESIDENCE」(B棟)「SKY TOWER」(C棟)「AVENUE RESIDENCE」(D棟)エントランスまで徒歩4分
所在地:埼玉県さいたま市南区沼影1丁目710他(地番)
建物竣工:平成28年2月下旬


日本が待ち焦がれた、庭園都市が生まれます。

これは武蔵浦和スカイ&ガーデンのキャッチフレーズの1つです。
日本が待ち焦がれたは盛りすぎだとは思いますが、マンションマニアも10年は待ちました。
武蔵浦和再開発第三街区、ついにモデルルームグランドオープン!!

早速マンションマニア見学してきました!!

私がマンションマニアになった10年ほど前から第三街区の開発に期待していました。
なんせその時は武蔵浦和に60階建ての高層マンションが建つと言われていたのですから尚更です。

当時は駐車場、駐輪場、フットサルコートがあり話さえまとまればいつでも着工できるはずでしたが、結局10年近く経ってようやくモデルオープンへこぎつけました。

ここまでの紆余曲折の歴史を語ると物件レポートへ移れないので簡単にまとめると。

この土地はもともとリクルートコスモスが所有。(リクルート事件も関係しています)
しかし業績が悪化し、新日鉄興和不動産等へ土地のほとんどを売却。
60階建てタワーは時代にそぐわないということで現在の建物デザインにまとまりました。

庭園のあるマンション

今回、駅前再開発ということでマンション以外に店舗(コンビニ等)、保育施設、外貸し駐輪場、外貸し駐車場、庭園が設置されます。
庭園は外部者も利用ができ、ビバホームとペデストリアンデッキで繋がります。
庭園は東側に設置され、街の憩いの場として利用されることでしょう。

ラムザは殿様気取り?ペデストリアンデッキは繋がらない?!

以前、第4街区とラムザタワーのペデストリアンデッキでも揉め事がありました。
その為建物完成後もしばらくはデッキを使えないという自体が発生しました。
さいたま市はペデストリアンデッキで繋げてくださいねぇ〜とお願いするだけで、必ず繋げなければいけないというこではありません。
ラムザより遠くなる第三街区、第四街区は当然繋がれば駅までデッキだけで行けるのですから設置したい状況。
ただ、ラムザの言い分は「われわれの持ち物を通行するんだからお金払いなさいよ!」という殿様ぶり。
まぁ武蔵浦和で最初の再開発がラムザでしたから管理組合の発言力も強いわけです。
そのため、なんと!!今回第三街区とラムザは繋がらない可能性があるということです。
ですからモデルにある模型も繋がっていません。

繋がるのと繋がらないのではこの物件にとっての価値が大きく変わります。
売主はラムザにお金を払ってでも繋いでくれることを願うばかりです。

無駄な共用施設はいらないのに。。。

今回、オアシスコミュニティという名でコミュニティ棟がマンション内に建設されます。
大規模マンションに共用施設が入ることは多いですが、別棟で建てるのは珍しいのではないでしょうか。
体育館、ジム、パーティールーム、ライブラリーなどなど23もの共用施設が。
せっかくの駅前物件なんですからいらないと思うのですが。
建物まで別にあると維持・管理費が高額になってしまいます。

管理費は1uあたり246円。タワーではない割に高いですね。
これで管理費を駐車場収入に頼ってます!なんてことであればますますひどい。
(駐車場収入がすべて管理費に回っているかは確認していません。)

駐車場は6割程度の設置のためちょうど良いのではないでしょうか?
使用料は16000円からです。
庭園の下の機械式駐車場とタワーパーキングです。
雨や盗難から愛車を守れるのはいいですね!!

気になる予定価格は?!

まだ予定価格ではありますが価格がわかりました。
第一期は高価格帯の南側の部屋から販売するそう。
東側も少し販売するようですが、独立棟で一番駅に近いゲートレジデンスと西向きのアヴェニューレジデンスは夏頃に販売するそうです。

では気になる価格は?

南向き 71.89u 
5階  4470万円 @207
14階 5090万円 @235
26階 5430万円 @251

南向き 90.04u 角部屋
29階 7430万円 @275

東向き 72.41u 角部屋
5階  4480万円 @206
11階 4760万円 @219

東向き 71.62u
3階  4280万円 @199
11階 4660万円 @216

どうでしょうか?

ある程度予想はしてましたけど結構します!!

では買いか?買いじゃないか?
と聞かれたら
「中住戸等、最後まで残りそうな部屋を選ぶのであれば待ちのほうがいい」と答えます。
いつか中古で出る部屋を購入したほうがいいでしょう。
ただ、「角部屋最上階などのお買い得の部屋を選ぶなら今すぐ要望書を出しなさい!」と言います。

例えば、東向きのガーデンレジデンスのB1タイプの低層階なんておすすめですよ!
正直ライバルを増やしたくないのであまり教えたくないのですが、教えちゃいます。

B1タイプ 東向き 72.41u 角部屋 3階 4380万円 @201
B1タイプ 東向き 72.41u 角部屋 5階 4480万円 @206

この部屋は超絶おすすめです。

・風通しの良い角部屋(キッチンに窓あり)
・間取りに特徴がある(田の字じゃない)
・EVが近い
・他の部屋に比べてお得感がある

今回私も買う気マンマン(笑)
営業の方よろしくお願いします。

この部屋を購入しておけばまぁ間違いないでしょうね。

3階だと視線は気になりますが庭園の緑が望めます。
5階だと線路と同じくらいの目線ですが、視線はあまり気にならないでしょう。
7階くらいになると線路を超えて眺望が良くなるため価格が高くなります。
予算が4600万円以上あるなら7階以上もいいと思います!

ただ、南向きの高価格帯の部屋はすぐになくなるわけではないので様子を見るのが賢明だと思います。

第一期は予算のある人は角部屋狙いが無難です!!

浦和ナンバー実現へ!!

仮にここに住むと車のナンバーは大宮になります。
大宮の人は浦和が嫌いです。
浦和の人はあきらかに浦和のほうが上だと思っているので大宮を相手にしません。
もちろん全員ではないですが、こういう人は多いのではないでしょうか??

ですが車は大宮ナンバー。
川口ナンバーができたように浦和ナンバーも実現してほしいものです。
ただ、さいたま市には大宮も含まれているわけで難しいのですかね。

オフィス棟には??

オフィス棟には中堅ジェネリック医薬品メーカー、高田製薬の本社が入ります!!
落ち着いた企業が入るようで安心ですね!!

仕様・設備は

天井高2500cmでディスポーザー、食洗機、床暖房など必要な設備は揃っており特に不満はないでしょう。

コスモスイニシア(旧リクルートコスモス)の面影が残ってうれしい

もともと土地を持っていたコスモスイニシアですが、売却しなかった持分を利用し西側にシニア型の分譲マンションを建設します。
スカイ&ガーデンの西棟、他事業者分譲部分のところです。
こちらの概要はまだまだ未定ですが、コスモスイニシアの血が少しでもかようことに喜びを感じます。

武蔵浦和のシンボル

武蔵浦和の再開発マンションでタワーでないのは初。
造りも見たことのないような外観で、武蔵浦和のシンボルになることは間違いないでしょう。
武蔵浦和の資産価値向上には埼京線の本数増は必要不可欠です。
一日も早く赤羽止まりを廃止し、武蔵浦和、大宮まで延長すべきです。
JRさんお願いしますよ!!

先程も申したとおり私も購入するかもしれない当物件、今後もレポートしていきます。

マンションマニアは自分が購入するであろう物件であってもダメなところはダメと書きますのでご安心を!!

武蔵浦和スカイ&ガーデン 公式
※画像出典:公式HP

こちらは当初予定していた高層タワーの完成予想図
武蔵浦和 第三街区 60階 タワー
※画像出典:さいたま市HP


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2014年03月20日

モデルルーム訪問 その101 フォーチュンスクエア都筑中山×AKB48フォーチューンクッキー

先日、横浜市都筑区で分譲中の

フォーチュンスクエア都筑中山

のモデルルームを見学してきました!!

[物件概要]

売主:タマホーム株式会社
価格:2,408万円〜3,488万円
交通:・JR横浜線・横浜市営地下鉄グリーンライン「中山」駅徒歩19分 ・JR横浜線・横浜市営地下鉄グリーンライン「中山」駅よりバス4分「千代橋」バス停下車徒歩2分・横浜市営地下鉄グリーンライン「川和町」駅より徒歩15分・JR横浜線「鴨居」駅より徒歩25分
所在地:神奈川県横浜市都筑区川和町54-1[地番] 
建物竣工:平成27年2月下旬

まず、マンションマニアの得意地域ではない都筑区の物件をなぜ見学したか?
理由は物件名に興味があったからです。

物件名を聞いてピンときた人も多いかと思います。
そう!AKB48の恋するフォーチューンクッキーと酷似しているからです。
きっと物件名を考えた担当者もAKB好きなのは間違いないでしょう(笑)

都筑区アドレスのイメージ

まず、都筑区と聞くとどんなイメージがあるでしょうか?

・綺麗な街並み
・ドラマの撮影に良く使われる

など良いイメージが多いのではないでしょうか?私もそんなイメージが強いです。
ただ、これはセンター北・南、仲町台付近のお話です!
物件ができるのは中山駅から徒歩19分、川和町駅から徒歩15分という立地。
先ほどの皆が思う都筑区のイメージとはかけ離れているのが現実です。

都筑区アドレスの新築マンションにこだわる

先ほど説明しましたが、皆が思う都筑区とはイメージの違う場所。
それでも都筑区アドレスなことに違いはありません。
この物件のコンセプトは
都筑区アドレスの新築マンションなのに良心的な価格で買えますよ!!ということなんです。

都筑区アドレスで@113万円〜

坪単価は@113万円〜、70m2で2400万円台から購入ができます。
駅距離を考えればちょいと割高に感じますが、都筑区アドレスだとうことを考えれば割安に感じます。
最多販売価格も2600万円台ですから。(第一期)

では相場から見て将来価値はどのくらいか調べてみました!
立地条件が似ている1998年分譲のクレストフォルム市が尾南の中古取引を参考に考えてみると、

フォーチューンスクエア都筑中山の一番安い東向きの2400万円台の部屋を購入したとします。

16年後の残債はおおよそ1500万円程度。
16年後に売却できるのはおおよそ1880万円。

うん!残債割れはしなさそうです!
投資としてはけしておすすめしませんが、自分で住む分には万が一の時もやけどせずに住む物件だなと感じます。
ただ、購入するなら一番お安い部屋をおすすめします。
そもそものコンセプトから考えても安い部屋を買うことが良いことがわかります。

いざモデルルームへ

モデルは中山駅前にあります。
まず売主はタマホームですが、販売代理は毎度お馴染みの長谷工アーベストです。
お馴染みの長谷工レディ様が対応してくれました!
まずモデルルームで室内を見た第一印象は「これがタマホームのコスト削減かっ!」と感じることに。
まぁいろんなとこコスト削減してます。
この価格帯ですから仕方ないことなのですが。
とはいってもそこいらの賃貸よりはいいですからご安心を。

シータクで現地へ 目の前はラ・ブ・ホ

説明、モデル見学が終わると実際のバスルートでシータクに乗り現地へ!
タクシーだからということもありますが4分くらいで到着。
バスでも10分はかからないでしょう。
気になるバスの本数は日中1時間3本、ラッシュ時4本程度です。

途中道が狭くはなりますが、川和町駅から徒歩15分ですから通勤などの普段使いは川和町駅でもよいのではないでしょうか?

現地の南側にモーテルが見えますが、営業マンは「ホテルです」と説明!(笑)
現地周辺はやはり工場ばかり。
それでも東側は戸建など住宅が立ち並んでいますし、私はそこまで気になりませんでした。

安くいいモノを ユニクロマンション

今回のマンションはいわゆるユニクロマンションです。
低価格ながらそれなりに良いモノを提供するスタイルです。
これについてはけして悪いことではないと思います。
ただ、人口減少の日本で団地のようなマンションを郊外にボンボン建てるスタイルはそろそろ見直さないとまずい状況。
一日も早くストック住宅を活用する方針に変えて欲しいと思っています。

フォーチューン(幸運)は掴めるか

都筑区、新築、マンション、低予算、にこだわる方限定の売り物です。
不満点としては駐車場が7割程度の設定なのに機械式であること。
せめて駐車場が平置きなら。
それにしても157戸中第一期販売が25戸のみというのはちょっと心配??

最後に1言、
郊外バス便マンションを35年ローンで背負うことは相当のリスクがあることをご理解ください。


右側に見えるピンクっぽい建物がモーテル!!
フォーチューンスクエア都筑中山


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2014年03月15日

グランアルト越谷レイクタウン 友人宅へお邪魔しました!!

以前私がモデルルームを訪問したグランアルト越谷レイクタウンへ友人が引越しをしたのでお邪魔してきました!!

大京が売主で鈴木福くんがイメージキャラクターだったこちらのマンション、価格も適正だったのか順調に完売しました。

現在はお隣にザ・シーズンズ グランアルト越谷レイクタウンを建設中です。

レイクタウンには月に1度は行く私ですが、このマンションにお邪魔したときの第一印象は、駅に近い!!レイクタウンに近い!!
まぁ近いですね。
武蔵野線は本数も増えましたし、部屋によっては2000万円台半ばで住めるのですから、そこいらの賃貸を借りるより遥かに良いですね。

ここに住めばレイクタウンがある限り車いらないような。。。

通勤は駅前とはいえ都心勤務だと武蔵野線はちょいとめんどくさいですが、買物至便は文句なしですな。


堂々たるエントランス!!グランアルトシリーズなのでライオンさんがいない(;_;)
グランアルト 1
自販機と情報モニターがあります
グランアルト 3
受付のお姉さん可愛いです 好きです
グランアルト 4
タイル貼りで飽きのこないデザイン
グランアルト 5
最上階から 中庭もあります 駐車場は基本平置きです 一部機械式あり
グランアルト 6

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posted by マンションマニア at 15:07| 不動産

2014年03月07日

モデルルーム訪問 その100 ランドステージ中板橋ガーデンズ 訳ありだけど買いです!!

モデルルーム訪問!記念すべき100回目っ!!
いつもご覧いただきありがとうございます!!

今回はちょっと訳ありだけども、買ってもいいマンションをご紹介いたします!!

その名は ランドステージ中板橋ガーデンズ

青山メインランドのマンションです。

まず訳ありの理由をいくつか。

@近くで有名な殺人事件があったということ。
「板橋区 弥生町 事件」で検索すると出てきます。
ただ、これについては資産家を狙った事件であり、あまり気にする必要はないと思います。
現状もお化け屋敷状態なのは気になるので、早くコインパーキングにでもなればいいのですが。

A目の前がお墓である。
ただ、これについても気になる方は別として、あまり関係ないでしょう。
むしろ半永久に変わらないものですし、縁起も悪くありません。
都心部では高級マンションのすぐ横にお墓があるってのはよくある話です。

B完成が2年前である。
これが一番のポイントです!
まず最初は明和地所のクリオ中板橋という物件として売りに出される予定でしたが、理由は不明ですが(株)エルトレードという会社に一棟売りしました。
その後ラヴォア中板橋として売りに出されることになったのですが、経営が傾いたのか青山メインランドに売却されました。
そして紆余曲折をえてこの度ランドステージ中板橋ガーデンズとして売りに出されることになったのです。

では買ってもいい理由をいくつか

@グレードが高い
まず物件自体のグレードが高いです。これは現地モデルルームにて実際の部屋を見ればわかりますが、特に文句のつけようがありません。この近辺では間違いなくグレードが高いです。
ただ、床暖房はありません。

A立地が良い
中板橋駅から徒歩7分に加えて、大山駅からも13分、ときわ台駅からも歩けます。
さらにはすぐ近くにバス停があり池袋駅東口まで国際興業バスに乗り15分で行けます。
川越街道から一歩入ったところにありとても静かです。

B割安感がある
まず青山メインランドの売り方として、諸費用がかかりません!!
実質150万円程度の値引きです!
さらには全室にエコカラットを設置できたり、カーテンも全室分設置してくれたりします。
おおよそ100万円程度かかるとすると、諸費用サービスと合わせて250万円もの値引きがあるのと同じ。
これで100%ローンを組めば元手はかなり少なくすみます。
これはさすがは投資用をメインとしている会社だなぁと感心できます。

もともとの価格もけして高くありません。

一例としてAタイプ 201号室 66.44u 3820万円 坪190万円
       Eタイプ 205号室 70.06u 4220万円 坪199万円

これだけでも十分に適正価格なのに、青山メインランドのセットアップオーダーシステムで元手なし、さらにはグレードアップした状態で買えるわけです。

青山メインランドの評判はあまり良くないかもしれませんが、投資用マンションを販売する会社の中では優良企業です。
私としては価格表を公表しない住○不動産やタカ○レーベンのほうが悪徳?だと思うのですが。

中板橋駅から徒歩圏で川越街道から一歩入った場所でこの価格です。
もう買うしかないでしょう?
とりあえずここを購入しておけば損しないと言える物件ですね!!


ランドステージ中板橋 新築時 価格
※画像:公式HPより出典

ランドステージ中板橋ガーデンズ

売主:株式会社青山メインランド
価格:3,800万円(1戸)〜5,530万円(1戸)
交通:(1)東武東上線「中板橋」駅より徒歩7分  (2)JR「池袋」駅より国際興業バス(光02・池55)乗車約15分、
バス停「大谷口上町」徒歩1分 (3)東武東上線「大山」駅より徒歩13分
所在地:東京都板橋区弥生町73番6-○○○号(住居表示)
建物竣工:2012年3月竣工


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