2014年08月29日

モデルルーム訪問 その124 新越谷の頂とは?! ザ・パークハウス新越谷

今回は「新越谷の頂へ。」という謎のキャッチコピーの

ザ・パークハウス新越谷

のモデルルームを見学してきました!!


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パークハウス新越谷

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス株式会社
価格:3,300万円台〜4,200万円台(予定) 66.27u〜70.43u
総戸数:156戸 
交通:東武伊勢崎線(東武スカイツリーライン)「新越谷」駅(西口)より徒歩3分、JR武蔵野線「南越谷」駅(南口)より徒歩4分
所在地:埼玉県越谷市南越谷4丁目7-1(地番) 
建物竣工:2014年12月完成

私のブログでは 買ってもいい と思えるリセールバリューがそこそこ期待できる新築マンションを紹介しています。

「今回紹介するザ・パークハウス新越谷も買ってもいいマンションなの?」

と言われると

現在越谷市で分譲中の新築マンションの中では一番!!

と答えます。

現在は新築マンションは買い時ではありません。
なにより建築コストが高く、郊外物件ほど割高になっています。

ですが、結婚・出産などで、今買いたいという人もいるでしょう。
その人たちからしてみれば今が買い時なわけですから、できるだけやけどのしにくいマンションを買う必要があります。

実は今回この物件を見学したのにはわけがあり、職場の同僚に住宅購入を相談されたから。

そいつは専門卒で入社してきた20台前半の若造!
でも生意気にも(笑)まもなく結婚するとのことで住宅購入を考えているとのこと。

そいつもお嫁さんも越谷出身で、越谷だけにこだわり新築マンションを探すということでした。

私は正直買い時ではないけど、本人たちの買い時なのですからと以下の物件を見学してきました。

・ザ・パークハウス 新越谷

・ザ・シーズンズ グランアルト越谷レイクタウン

究極の2択なのですが、20台前半で本人も奥さんも都内通勤ということを考慮して、ザ・パークハウス新越谷を紹介することにしました。

レイクタウンの福くんのマンションもよかったのですが、毎日の通勤のことを考えると新越谷駅徒歩3分を選ぶのが賢明かなと。

そいつはお嫁さんとモデルルームを見て気に入ったそうで、あとは双方のご両親に相談してOKをもらえたら購入するそう。


本音をいえば両親に相談する必要もないと思うのですが。
(資金援助があるなら別ですが、あーだこーだ言われてババ物件を掴まされて欲しくないので)

ではモデルルーム・現地レポートをどうぞ。

立地・周辺環境


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パークハウス新越谷

現地はもともと大きな駐車場があった場所です。

まぁ駅から近い!
徒歩3分ですが、限りなく2分に近い距離。
しかも信号もありません。

住む階数にもよりますが、電車の発車時刻の5分前に出ればスカイツリーラインも武蔵野線も乗ることができるでしょう。

周辺にはちょいと大人なお店もありますが、ファミリーにもおすすめできます。

これだけ駅から近ければ息子、娘さんを迎えに行きやすいですし、事件に巻き込まれる可能性も少なくなります。

小中学校も近いのはうれしいですよね。

あとはこれだけ大きな駅の駅近に住むわけですから、買い物至便が良好です。
車を持たなくても生活できるでしょう。
基本的に越谷は車社会ではありますが、ここに住めば無理に持つ必要はないかと思います。

この近辺を知らない人に一応雑学を。

新越谷駅と南越谷駅は名前は違えど同じ駅です。

新越谷のことをしんこし。
南越谷のことをなんこし。

と略して呼んでいます。

ちなみにしんこし、なんこしに住む人は、同じ越谷市なのに北越谷のことを北越谷村とディスる傾向があります苦笑


眺望

私が同僚に勧めた部屋は西向きです。
眺望が抜けるのは6階以上ですが、それ以下の階でも道路と緑道が目の前にあるので、採光は抜群です。

南向きはザ・ウインベル新越谷という10階建ての分譲マンションが建っているため11階以上でないと眺望は抜けませんが、それ以下の階でも前面道路のため採光は確保されます。

 
構造・内装

直床なのは残念ですが、階高3mは確保しているので私は気にする必要はないかと思います。

室内設備は

・ディスポーザー

・食器洗い乾燥機

・保温浴槽

・床暖房

など必要なものが付いています。

本来のパークハウスなら14階建てにして二重床にしたのでしょうが、建築コスト上昇もありそれは厳しかったのでしょう。


価格


私が同僚に勧めたのはこのタイプです。※Twitterに間取りを載せておきます。

401号室 Cタイプ 3548万円 3LDK 68.32 m2

西向きの角部屋タイプです。

北側にもバルコニーがあるため開放感があり、おすすめの部屋です。

上記であれば坪単価@173万円とけして割高感はありません。

参考までに第一期の価格表をご覧ください。


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価格表

現在の残個数ですがおおよそ50戸です。
郊外物件としては好調でしょう。

南向きになると中住戸でも4000万円〜広い部屋になると5000万円近い部屋がありますから、そのような部屋はなかなかさばけないのではないでしょうか。

現在は値引きの様子はありませんでしたが、さすがに高価格帯の部屋は値引きなしでの完売は難しそうです。

リセールを一番に考えるなら西向きの角部屋。
次に南向き。

西向きでも中住戸はあまり割安感がありません。


維持費

管理費 1uあたり@163円
修繕積立金 1uあたり@90円

駐車場 3割設置 機械式 6500円〜12500円
駐輪場 1世帯2台確保 150円〜300円
バイク置き場 6台 2000円
ミニバイク置き場 3台 1000円

駐車場は若干の抽選になりそうです。

抽選時に完売していないと思いますので、売主持分が発生します。

絶対に駐車場確保!!

という方は抽選後に購入して、売主持分の駐車場枠をいただく交渉をすることをおすすめします。


共用施設

コミュニティサロンとキッズルームがあります。


総評

越谷にこだわる都内通勤の方にはおすすめだと思いました。

なにより駅に近い!

しんこし・なんこしの駅近に住んでおけば間違いないでしょう。

徒歩3分圏の新築分譲マンションは14年ぶりということですし、希少性もあります。

けして割安ではないので、大きなリセールは見込めませんが、それ以上の住みやすさは得られるでしょう。


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2014年08月28日

ついに発表!! アデニウム志村ブルームフォート!! 線路脇、しかもカーブの曲者立地!価格は?!

関連記事

以前の記事
http://fanblogs.jp/mansion48/archive/257/0

価格情報追加! モデルルーム訪問 その99 アデニウム志村三丁目
http://fanblogs.jp/mansion48/archive/263/0

アーバンガール その131 アデニウム志村三丁目プロジェクト×CAを目指す女子大生
http://fanblogs.jp/urbangirl/archive/138/0

今回はいよいよ発表された

アデニウム志村ブルームフォート

についてです!!

[物件概要]

売主:株式会社 ジョイント・コーポレーション
価格:未定 60.66u〜70.20u
総戸数:39戸(内、提携企業向け優先分譲31戸及び管理事務室1戸含む) 
交通:都営三田線「志村三丁目」駅徒歩5分  都営三田線「志村坂上」駅徒歩7分
所在地:東京都板橋区志村三丁目3番12(住居表示) 
建物竣工:平成26年8月

同じ会社でアデニウム志村三丁目というマンションが分譲中です。
志村三丁目駅から徒歩9分という立地でありながら現在も70.15uが3438万円という価格で販売されています。
けして豪華なマンションではありませんが、東京23区、駅徒歩10分以内、新築で坪単価@163万円ですからこれはお買い得。
モデルルーム訪問レポートでもおすすめしていますので、ページ上部の関連記事もご覧ください。

今回紹介するアデニウム志村ブルームフォートは同じ売主、ジョイントコーポレーションが志村三丁目駅から徒歩5分の場所に建設中のマンションです。


地図はこちら 画像はクリックすると大きくなります
アデニウム志村ブルームフォート

建設中と言ってもまもなく完成ですからいわゆる完成販売になりそうです。

この売主は販売方法がちょっと独特。
スミフと同じで価格などを隠したがる会社です。
前回モデルルームに訪問した際も、「価格は指値」的な雰囲気。
お客の顔色を伺いながら価格を決める感じです。
大手でもないのにそんなことしているから売れ行きが鈍いのでは?

アデニウム志村三丁目は完売していておかしくないマンションです。
あきらかに安いですから。
それをさばけない営業力のなさにがっかりしてしまいます。

生意気にも売主さんにアドバイスさせていただくと

・価格表を堂々と公開する

・モデルでお客の顔を伺わずに正々堂々と販売する

・非通知でも電話がかかるようにする

これだけで販売はスムーズにいきますよ。

いまどき非通知拒否って怪しすぎますよ。
個人情報に敏感な時代なんですから非通知でモデルに電話する客だっています。
それだけで販売のチャンスを逃しているのはもったいない。

あわよくば高く売ろうという下心が丸見えるのもいかがなものかと思います。

しかし、今回のアデニウム志村ブルームフォートもちょっといやらしい販売方法。

物件概要を見ていると提携企業向け優先分譲31戸とあります。

ん?
仕方ないので番号を通知して電話をして聞いてみると、

「特定の企業というわけではなく、モデルルームに事前に問い合わせがあった方にも販売します。」

とのこと。

つまりは、

提携企業向け優先分譲31戸と書く事であたかも販売するのは残りの7戸だけですよ!
と煽らせているだけ。

提携企業向け優先分譲31戸って書いてあったらすでに31戸は確実に売れるものと思ってしまいますものね。

それはさておき、アデニウム志村ブルームフォートは期待できるマンションです。
アデニウム志村三丁目は高速脇ということでお買い得な価格設定。
今回のアデニウム志村ブルームフォートは都営三田線の線路脇、しかもカーブとうことで価格は期待できるかもしれません。

線路脇ということさえ妥協できれば立地は良いです。

志村坂上駅まで急な上り坂はあるものの徒歩7分。
志村三丁目駅まではフラットで徒歩5分です。

先日完売したオーベル志村城山は志村坂上駅徒歩3分×高台ながらも坪単価@190万円程度からと超絶お買い得でした。
詳しくはこちら→http://fanblogs.jp/mansion48/archive/303/0

もちろんそれより安く設定してくれることを願います。

このマンションは私も真剣に検討しますので、最新情報をお届けしていきますのでお楽しみに!


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