2014年09月16日

モデルルーム訪問 その126 ルネ蕨ガーデンシティ 予定価格表掲載!! アヒルネちゃん大好き!!

今回は埼玉県蕨市に建設中の注目マンション

ルネ蕨ガーデンシティ

のモデルルームを見学してきました!

以前の記事でも書きましたが、こちらのマンションは 日本一住みやすいマンション を目指しているとのこと。

これは見学しないわけにいきません!(笑)
 

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わらびのりそう

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レクセルガーデン蕨の価格表あり

[物件概要]

売主:総合地所株式会社 
価格:未定  68.20u 〜 84.94u
総戸数:164戸
交通:JR京浜東北線「蕨駅」徒歩12分
所在地:埼玉県蕨市北町1丁目3418-1他(地番)
建物竣工:平成27年9月上旬予定


立地・周辺環境


京浜東北線「蕨駅」から徒歩12分の当マンション、まずは駅から現地まで歩いてみました。

歩くのが早い私ですが、信号があるためかちょうど12分で現地に到着しました。

現地は四方道路に囲まれた土地で正方形。マンションとしては申し分ない土地です。

蕨市民体育館の目の前になります。


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地図 蕨
画像出典:ルネ蕨ガーデンシティ公式HP

駅から徒歩12分と少々距離はありますが、いい場所にあるなぁと感じました!

もともと蕨市は全国の市の中で最も面積が狭く、コンパクトシティをウリにしています。

以前合併の話もありましたが、私は頓挫してよかったと思っています。

コンパクトシティが魅力の街なのです。


眺望

当マンションは

・シティウィング(東向き)

・ブライトウィング(南向き)

・ガーデンウィング(南西向き)

の3棟構成です。

まず東向きですが道路を挟んで目の前に3階建てマンション、斜め前に7階建てマンションがあります。

9階以上を購入すれば眺望がいいでしょう。

次に南向きですが、目の前にサンクレイドル蕨という7階建ての築浅分譲マンションがあります。

こちらも9階以上を購入すれば眺望が抜けてきます。


最後に南西向きですが、現状では一番眺望が良いです。

ただ、目の前にローソンストア100があり、いずれ7階建てくらいのマンションが建つかもしれません。

あとは眺望がいいとはいえお墓が見えます。

これは精神衛生上苦手な人は南西向きは控えたほうがいいでしょう。


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値引き 売れ行き 蕨
画像出典:ルネ蕨ガーデンシティ公式HP


構造・内装

構造ですが長谷工ですから直床、二重天井です。

私はこれについてはさほど気にしません。
もちろんできれば二重床・二重天井がベストですが。

内装・設備はだいぶコストダウンしています。

リビングの天井高は

1階 2850mm
2〜3階 2600mm
4〜7階 2550mm
8〜12階 2500mm

です。

天井高は問題なしです。

ただ、設備仕様が床暖房なし、ディスポーザーなし。

ほとんどオプションでお願いします!
といった感じです。

玄関センサー付照明スイッチすらオプション。。。
しかも27540円って。。。

それだけの金額すらケチってコストダウンとは。。。


価格

予定価格を公開します。

シティウィング

614号室 69.30u 3990万円 坪単価@191万円 角部屋・ルーフバルコニー付き

ブライトウィング

607号室 75.77u 4260万円 坪単価@187万円 角部屋

1207号室 75.77u 4390万円 坪単価@193万円 角部屋 最上階

608号室 72.57u 3990万円 坪単価@183万円

1208号室 72.57u 4140万円 坪単価@190万円 最上階

ガーデンウィング

601号室 83.52u 4690万円 坪単価@187万円 角部屋

1201号室 83.52u 4890万円 坪単価@195万円 角部屋 最上階

602号室 70.11u 3840万円 坪単価@182万円

1202号室 70.11u 3990万円 坪単価@190万円 最上階

ご覧のとおり角部屋がお買い得です。

このブログをご覧になってくださった方でこちらの物件を購入される方にお願いです。

絶対に角部屋を購入してください!!!!!

営業マンは中住戸を勧めてくるかもしれませんが、第一期で中住戸を買うとか自爆行為です。

必ず角部屋を購入してください。

リセールバリューについてですが、残債割れは覚悟してください。


現在の周辺中古市場ですが、

・サンクレイドル蕨 2011年築 徒歩13分 67.26u 2780万円 坪単価@137万円

・ライオンズ蕨ローレルコート 2011年築 徒歩11分 62.96u 2490万円 坪単価@131万円

これが実情です。
しかも売り出し価格ですから端数切りはされるでしょう。

つまり、ルネ蕨ガーデンシティの608号室 72.57u 3990万円 坪単価@183万円を購入したとします。

3年後に売る時には2855万円になるということです。

フルローンだった場合、残債は3690万円近くあります。

2855万円ー3690万円=△835万円 さらに仲介手数料がかかりますから、自分のマンションを売却するのに940万円くらい手持ち金から払う必要があります。

これが実情です。

まぎれもない事実です。

これはご承知の上で購入してください。


維持費

このマンションの魅力は毎月のコストパフォーマンスの良さです。

月極駐車場は50%設置ですべて平置き式!!
しかも月額3000円!!

全戸分のサイクルポート(仕切ありのため独立感あり)設置!!
月額500円!

管理費は1uあたり@169円程度

修繕積立金は1uあたり@77円程度

バイク置き場は8台設置で1500円

平置き駐車場にサイクルポートは魅力的です。
これは素晴らしい!!
サイクルポートには原付なども置けますし、子供用自転車も置けます。

ファミリーマンションとしては住む人のことを考えた設計ですね!!


共用施設

シティウィング1階に認可保育園が入ります。
認可保育園ですから住民優先入園はありません。

エントランス横にオーチャードライブラリー、離れたところにキッズルームがあります。

オーチャードライブラリーとキッズルームを切り離したのはさすがです!

大人はライブラリー、子供はキッズルームを利用させることにより、すべての世代が快適に利用できるのがいいですね!


総評

正直何が日本一なのかはわかりませんでしたが、良いマンションです。
住みやすいと思います。
いや、絶対住みやすいです!
蕨市は良い街です!!
ぶっちゃけマンションマニアも蕨市に以前住んでいました。

総合地所はルネシリーズで歴史のあるデベロッパーです。
安心感があります。

第一期で購入すると駐車場使用権が得られます。

ですから、

・車を保有しており、敷地内の駐車場を確実に利用したい

という方にはおすすめ!

とくにおすすめの部屋はブライトウィングの

1207号室 75.77u 4390万円 坪単価@193万円 です。

最上階の角部屋です。

この部屋なら管理費、修繕積立金、インターネット、サイクルポート、駐車場代合わせて月額24000円程度です。

銀行ローンでフルローンを組んでもすべて含めて15万円を切ります。

最上階角部屋で駐車場代を含めてこの値段なら申し分ないでしょう。

最上階角部屋であればリセールの悪さも多少は軽減されるでしょう。


それと購入される方は契約するからアヒルネ人形ください!と言ってみてください!
以前と変わってなければ貰えるはずです。(キャンペーンなどを除き購入しないと貰えません)

うちにもアヒルネちゃんがいますよ!



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アヒルネ 総合地所
画像出典:総合地所公式HP

アヒルネちゃん可愛すぎます!
Twitterにうちのアヒルネちゃんも載せておきます!(笑)


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ザ・パークハウス浦和東仲町?!( さいたま市浦和区東仲町計画 ) 坪単価は290万円超えか?!

今回は浦和駅からほど近い場所に三菱地所レジデンスの分譲マンションが建設されるということで現地を見てきました!!

まずは地図をご覧ください!


※画像はクリックすると大きくなります
三菱地所レジデンス 浦和

正直びっくりするような土地です。

昔の地所さんなら手を出さないような土地です。

傾斜地ですし、南側は狭い道路で薄暗く、北側は交通量の大変多い交差点です。

ですが、実際に浦和駅から歩いて感じたのは 近い ということ。

ですから、ファミリーには向かないでしょうがシングル・ディンクスには良さそうな立地です。

私も気に入りました。

そもそも浦和駅の利便性は半端ないです。

京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン、来年からは上野東京ラインが利用できるのです。

都心通勤も、郊外へのレジャー、旅行へも快適なアクセスです。

もう車の必要ないですな。こりゃ便利!

そんな浦和駅から徒歩5分ほどの好立地!しかも信号なし!

これは期待できるプロジェクトです。

ですが、近年の建築費高騰と土地不足もあり、坪単価で290万円くらいの設定にしないと事業として成り立たないのではないでしょうか。

これはあくまで私の推測ですが、この土地の入札に野村やスミフだって絶対に手を上げているはずです。

高値を付けるスミフよりも高い金額で入札したからこその落札だと思われます。

坪単価290万円ですと55uのディンクス向けの部屋でさえ4900万円程度になります。

後はその価格に見合ったグレードで建設してくれることを願います。

せっかくの好立地ですから。

[建築概要]

さいたま市浦和区東仲町計画

さいたま市浦和区東仲町180−2(地番)

住戸数51戸 

敷地面積 945.20u
建築面積 492.53u
延べ面積 4.506.68u

地上14階建て

高さ 43.19m

事業者 三菱地所レジデンス

設計者・施工者 不二建設

工事着手 平成26年12月1日
工事完了 平成28年10月31日


マンション名は ザ・パークハウス浦和東仲町 と予想します!!



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