2016年07月20日

ブランズ市川レフィール 価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのは

ブランズ市川レフィール です!

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[物件概要] 平成28年6月26日時点のデータです

売主:東急不動産株式会社 安田不動産株式会社
施工:株式会社鍜治田工務店・株式会社大城組
価格:5,198万円(1戸)〜9,888万円(1戸)
専有面積:72.15m2〜88.37m2
総戸数:111戸(地権者住戸1戸含む)※別途、店舗等2区画有り
規模: 地上14階建て
所在地:千葉県市川市真間1丁目76-3他(地番)
交通:JR総武線「市川」駅 徒歩8分  京成線「市川真間」駅 徒歩3分
竣工予定: 竣工済み(平成28年2月)


地図はこちらです↓

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前回紹介したウィルローズ市川一丁目と違い市川真間駅の北側に位置するため市川駅へ行くためには踏切を通る必要があります。開かずの踏切とまでは言いませんがラッシュ時などは開く時間が限られていますし、一度閉まれば数分開かないこともありますから市川駅へ行く場合時間が読みにくくなってしまいます。その点では【立地】でウィルローズ市川一丁目より劣るということはほとんどの方が思うことでしょう。

一丁目アドレスのプラウド市川一丁目が坪単価250万円程度で怒涛の売れ行きを見せたのは約5年前、真間アドレスのブランズ市川真間が坪単価250万円程度となり、ブランズ市川レフィールは坪単価270万円程度(記事作成時点で販売中住戸の平均)。同エリアに限ったことではないのですが年々価格が上がっており、エンドユーザーは価格高騰についてこれなくなっている感があります。実際にブランズ市川レフィールは竣工後もそれなりの住戸が未販売の状態です。

マンマニが同マンションのモデルルームを最初に見学したのは昨年の9月頃です。しかしすぐに記事にするのは辞めました。理由は「竣工時に未販売住戸が多くあることになりそう」ということもあるのですが、一番の理由は「実物を見たほうが評価されるマンション」と判断したからです。コンセプトや造りこみはいいのですがモデルルームでいくら営業さんが説明しても価格イメージが先行して良い評価してもらえないだろうと・・・。今回竣工して数ヵ月経ってしまいましたが現地モデルルームを見学、「やはりいいマンションだ」そう思うことができました。

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花台を設けるなど玄関周りのゆとり、エントランスホールを始めとする敷地全体の植栽計画、エレベーターホール付近の高級感などなど、実物を見ていただければ「これは!!」と感じてもらえるマンションだと思います。割高だと検討すらしていなかった方、一度モデルルームを検討したけど購入に至らなかった方には現地モデルルームをぜひ見学していただけたらと思います。


同マンションは【交番併設マンション】です!交番併設マンションと聞くとザ・ライオンズ三郷中央が頭に浮かびますが、これ以上の安心はないですよね。ブランズ市川レフィールの交番はもともと数m離れたところにあり、マンション工事中は交番だけがポツンと立つ異様な光景でしたが現在は交番も建て替えられて違和感なくマンションに溶け込んでいます。

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記事作成時点での販売住戸一例です。


Aタイプ 79.06u 5階 6698万円 坪単価279万円 南向き 角住戸

Bタイプ 72.15u 5階 5558万円 坪単価254万円 南向き

Cタイプ 72.15u 11階 6308万円 坪単価288万円 南向き

Iタイプ 73.65u 4階 5698万円 坪単価255万円 東向き

Wrタイプ 88.37u 13階 9888万円 坪単価369万円 南向き 角住戸 ルーフバルコニー付き

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駐車場/56台(月額使用料:18,000円〜23,000円)
バイク置場/3台(月額使用料:3,000円)
ミニバイク置場/4台(月額使用料:2,000円)
駐輪場/空台数222台(月額使用料:200円〜300円)

竣工済みのためすでに埋まっている区画があります。


主な仕様、構造

・ディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・ミストサウナ
・保温浴槽
・スロップシンク
・防水コンセント
・床暖房
・複層ガラス
・二重床、二重天井


【総評】

安くはないです。誰が見ても「良いマンションだなぁ」とは思うものの、価格面がネックになっています。現地を見ていただければマンション自体の良さは実感できるはずですから後は価格面に納得できるかですね。建物や仕様にコストをかけているので、物に対して割高だとは思わないのですが、周辺相場的にはエンドユーザーがついてこれない価格帯なのかなとは感じています。

マンマニとしてはチラシやHPを見て「高い!高い!」と見学すらしていないけども予算内だという方には一度現地を見てほしいマンションです。700件以上のマンションを見学しているマンマニでさえも素直に「良いな〜」と思えました。


関連記事

ブランズ市川レフィール【モデルルーム訪問】記事更新しました!


記事内画像出典:ブランズ市川レフィール公式HP


※記載の内容は平成28年6月に現地及びモデルルームで取材したものです。


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2016年07月14日

シャリエ亀戸リーディングイースト 価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのは

シャリエ亀戸リーディングイースト です!


[物件概要] 価格と専有面積は平成28年7月2日時点の販売データです

売主:東レハウジング販売株式会社
施工:株式会社長谷工コーポレーション
価格:3,990万円〜7,100万円 
専有面積:61.52u〜88.34u
総戸数:182戸
規模:地上12階建
所在地:東京都江東区亀戸7丁目
交通:JR総武線「亀戸」駅(東口)より徒歩13分、都営新宿線「大島」駅より徒歩9分、東武亀戸線「亀戸水神」駅より徒歩12分
竣工:平成28年1月8日


地図はこちらです↓
亀戸 地図.jpg

完成済みマンションのため現地モデルルームを見学してきました!!同地域で最近見学した新築マンションはワザック西大島となります。今回は完成物件ですし価格面の話からいきましょう。

ワザック西大島はおおよその平均坪単価が270万円程度でした。今回見学したシャリエ亀戸リーディングイーストのおおよその平均坪単価は230万円程度です。ワザック西大島が亀戸駅徒歩8分、シャリエ亀戸リーディングイーストが亀戸駅徒歩13分ということを考えれば新築マンション同士の比較では適正な価格と言えそうです。

次に周辺の築浅中古マンションの相場と比較してみましょう。同マンションが位置する亀戸7丁目で同じ規模の築浅マンションは2012年12月築のパークフロントテラス亀戸です。こちらのマンションは築3年半経過していますがおおよそ坪単価200万円程度で取引されています。となるとシャリエ亀戸リーディングイーストが築3年半経過したときに坪単価200万円程度では売却できるという計算になります。

もともと値下がりを気にして買うマンションではなく、住環境、分譲仕様の建物、設備を買うわけですからこれくらいの下がりは仕方ないと思います。これくらいまで下がる可能性があるよ〜というのだけ理解して購入してほしいだけです。

現在販売中のお部屋の一例です。

106号室 61.53u 南向き 3990万円 坪単価214万円

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407号室 82.88u 南向き 5990万円 坪単価238万円

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先ほど話した周辺の築浅中古マンションの相場と比べて見てもけして高くないことがわかります。


価格面を先にお話しましたがけして高くないのになぜ竣工後も販売しているのか?住友不動産なら計画通りなのでしょうけど普通のデべさんからしたら竣工時には完売させたいのが本音でしょう。その理由としては「集客が難しい」ということが一番なのではないかと考えます。今回同マンションを見学して【価格】【仕様】【立地】ともに大きな問題になると感じたところがなく素直に「いいじゃない」と評価できます。しかし、駅距離がありますからそもそもお客さんがこないのかな?と。実際にマンマニもここを見学した理由が近くにザ・パークハウス亀戸というマンションができるため記事にしようと思い、それならシャリエ亀戸リーディングイーストも見とかなきゃ語れないなぁ〜ということで見学に至ったわけです。

地縁がある方は別としてなんらかのきっかけがないと見学に行くポイントが少ないマンションであることはたしかです。なのでこの記事をきっかけに見学してくれる方がいれば嬉しいですね。


管理費(月額) 9,200円〜13,200円  61.52u〜88.34u
修繕積立金(月額) 6,160円〜8,840円  61.52u〜88.34u

駐車場 55台(パズル式地上3段・地下2段 車いす使用者用1台含む)[月額使用料/21,000円〜27,000円]
駐輪場 364台(2段ラック、上部ラック・下部スライド)[月額使用料/150〜250円]
バイク・ミニバイク置場 19台[月額使用料/1,500円〜2,000円]

担当営業さんに敷地内駐車場の空き状況を確認したところ空きはあるが背の高い車が入るスペースは埋まっていしまっているため敷地外の月極駐車場をご案内するとのことでした。一番近いところは物件の目の前で月額26000円とのことです。


先ほど【価格】【仕様】【立地】ともに大きな問題になると感じたところがないと話しましたが、次は仕様についてです。


主な仕様、構造

・ディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・複層ガラス
・保温浴槽
・床暖房
・スロップシンク
・二重床
・駐車場チェーンゲート
・駐輪場オートドア
・玄関ドア前インターホンカメラ

削れるところを削っていないマンションです。最近ではスロップシンクを削るところが増えてきましたが同マンションは採用していますし、ディスポーザー、食洗機はもちろん玄関前インターホンカメラまで採用していることは素晴らしいですね。


続いて立地についてですが、一番近い駅は都営新宿線の大島駅から徒歩9分です。亀戸を謳っているので駅距離があるマンションという印象になってしまいますが大島駅最寄りのマンションと思えばむしろ近いほうです。しかも駅までの道のりには商店街がありますから体感時間としてはもっと短く感じるはずです。


大島駅から神保町駅へ直通9分、大手町駅へ12分、市ヶ谷駅へ直通12分、新宿駅へ直通17分といかに都心部に近いかがわかりますね。JR総武緩行線の亀戸駅へも徒歩13分ですから日常使いできる駅が複数あるのは魅力的です。亀戸駅へは京葉道路を歩く形になりますが歩道が整備されており歩きやすい道のりとなっています。亀戸駅の駅ビルアトレや周辺の商店街、現地近くの商店街にスーパーマーケットと買い物至便な立地環境です。

気になる残り住戸の数ですが、担当営業さんによるとおおよそ25戸とのこと。これはマンマニもある方法を使って確認しましたが嘘のない数であると自信を持って言えます。とある方法とはいつもお話していますが駐輪場を見ることです。あきらかに使われていないスペースがどれくらいあるのかを確認すれば良いのです。例えば営業さんが残り住戸は10戸ですと話しているのに60区画空いていたら嘘くさいですよね(笑)

ただし、契約済みだけど自転車に乗って出かけているために空なのと未契約で空なのを見分けるのはちょっとしたコツがいるので難しいところですが。。基本的に駐輪場が大きく余るマンションはないので残戸数の参考になることは間違いなしです。

亀戸 トップ.jpg

【総評】

どんな人が購入しているのか担当営業さんに聞いたところこれから子供が生まれるかもしれないプレファミリー、すでに小さい子供がいるファミリーの方が一番多い層とのことでした。たしかに近くにはスーパーマーケット、商店街などの買い物施設があるだけでなく亀戸中央公園もありますから子育て環境としては魅力的だと感じました。それだけでなく都心部への交通利便性の良さはいまどき夫婦には購入の決め手になるポイントなのではないでしょか。

仕様もしっかりしていますし価格に対してのバランスが良いマンションであると評価します。

現在近くではザ・パークハウス亀戸というマンションが建設中です。価格面などは一切わかりませんが、同マンションよりもシャリエ亀戸リーディングイーストが優れているだろうポイントを紹介します。

・管理費の安さ(規模が違うのでシャリエ亀戸のほうが安いはずです)
・静かな住環境(ザ・パークハウス亀戸は北側に京葉道路があります)
・大きめなスーパーマーケットが近い
・竣工済みのため低金利の恩恵をより確実に受けやすい
・実物が見れる

もちろん同じマンションはないわけで、ザ・パークハウス亀戸のほうが優れる部分もあるはずです。後はご自身の購入するタイミングも重要になってきますし、完成済みだからこそのデメリットとしてメニュープランが選べなかったりそもそも残り住戸が少ないため完売済みのプランがあります。

まずはシャリエ亀戸リーディングイーストを見てから待つかどうかを決めても良いかもしれません。


関連記事

シャリエ亀戸リーディングイースト【モデルルーム訪問】記事更新しました!


記事内画像出典:シャリエ亀戸リーディングイースト公式HP


※記載の内容は平成28年7月2日に現地モデルルームで取材したものです


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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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