2015年08月26日

おすすめマンション! ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト 3LDKが2800万円台から

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ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト 最安坪単価は@150万円切りか?!



今回ご紹介するのはファインシティ王子神谷リバー&フォレストです!


[物件概要]

売主:京阪電気鉄道株式会社 京阪電鉄不動産株式会社
施工:長谷工コーポレーション
価格:2,800万円台〜4,700万円台(100万円単位) 58.82u〜81.67u 第一期予告
総戸数:319戸
規模:地上15階建
交通: 東京メトロ南北線 「王子神谷」駅徒歩15分 JR京浜東北線 「王子」駅バス約15分 「新田一丁目」バス停下車徒歩1分
所在地:東京都足立区新田一丁目5番1(地番)
竣工予定:平成29年7月下旬予定


こちらが地図です↓ 

※画像はクリックすると大きくなります
王子 地図.jpg


駅徒歩15分のマンション紹介するって正気ですか?!!

と思われるかもですが、その部分さえ妥協できればとてもおすすめできるマンションになりそうです。


このマンションのデメリットとしては

・駅距離がある

・物件近くにスーパーがない

ということです。

一番近い大きなスーパーはベルク足立新田店で徒歩12分かかります。

基本的には自転車か車で行く距離ですね。


メリットとしては

・バス停が物件目の前にあり始発なので時間もよめる

・23区アドレス×所有権としては買いやすい価格帯である

・敷地にゆとりがあり、6割超の設置率で平置き駐車場がある


バス便に関しては補助的な感覚でいいかもしれません。

王子神谷駅まで徒歩15分ですから王子神谷利用をメインにして、夜遅い時とか雨の日などにバスを利用するということもできます。
また、子供がいる家庭なら夜はバスに乗って帰ってきてもらうというのも安心でしょう。

価格も注目です!

あくまで広告住戸ではありますが3LDKで2800万円台からです(^_^;)
最多価格帯でも3500万円台ですから驚きの価格です。

そして一番の魅力は敷地にゆとりがあるということ。

こちらをご覧ください↓

※画像はクリックすると大きくなります
王子 平面図.jpg

敷地目一杯に建物を配置して住戸を多くしてるから安い!というのならあまりお勧めできませんが、ここは違います。

これだけゆとりのあるマンションはなかなかないですよ!
(公園予定地はこのマンションの土地ではありませんが、恩恵は大きいでしょう)


このマンションは価格帯が低めではありますが、予算が高めの方が住んでも楽しめるのではないかな?と思います。

例えば予算が5000万円だとして70uくらいの部屋を新築マンションオンリーで探していたとします。

そのような方がここで3500万円の部屋を購入したらどうでしょうか?

かなりゆとりがでるのではないでしょうか?

車のグレードを上げたり、旅行の回数を増やせたり・・・衣食住の中で住にゆとりがでると楽しい生活がおくれそうですよね?

私はマンションマニアですから衣食住の中で住にばかりお金をかけていますが(;^ω^)


予算が5000万円の人に生活を楽にするために郊外のバス便マンションを紹介するのとはわけが違います。

ここは腐っても23区で駅徒歩15分です。


建築費高騰で新築マンション価格がとんでもないことになっている状況下でこの価格帯なら人気がでそうな気がします。


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2015年08月24日

モデルルーム訪問 その177 浦和常盤ザ・レジデンス 残り住戸は約60戸です

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今回見学したマンションは

浦和常盤ザ・レジデンス

1年半前に竣工済みのマンションです!


【物件概要】

売主:JR西日本不動産開発 株式会社 三菱倉庫 株式会社 西日本鉄道 株式会社 株式会社 長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション・ 不二建設共同企業体
価格:
43,380,000円〜70,242,302円 70.34m2〜92.34m2 (ウエスト)
53,380,000円〜60,407,568円 85.50m2〜91.44m2 (イースト)

総戸数:219戸(ウエスト)76戸(イースト)
規模:地上14階建(ウエスト) 地上10階建 (イースト)
交通:JR京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
所在地:埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目
建物竣工:平成26年2月14日

※価格は記事作成時点での情報です。


地図はこちらです↓

※画像はクリックすると大きくなります
北浦和 地図.PNG
画像出典:浦和常盤ザ・レジデンス公式HP

こちらのマンションは竣工前から気になっていたのですが、定価での購入はリセール面に不安がありブログのコンセプト的に紹介は控えていました。

しかし竣工から約1年半近くが経過しお値引きも始まったこともあり紹介できるかなということで見学にいたりました。


値引きありきの購入について記事にするのは躊躇するのが本音ですが、良いものを紹介しないのもまたブログコンセプトから外れてしまうと思いますから記事にいたします。

定価で購入した方からすると気分を悪くされてしまうかもしれませんが、

・隠れた値引きでなく堂々と公開した値引きであること
・定価購入者は間取り、カラーが選べたということ
・もともとリセール云々よりも環境を買うマンションであること

をご理解いただければと思います。


まず現状の売れ行きですが295戸中60戸程度が未販売住戸です。

気になる値引き状況ですが表向きは数パーセントです。
どれくらい引けるかは真剣交渉してみないとわかりませんが、一つ言えることは1割引きできるなら『買い』であるということ。

値引き交渉に関しては難しい部分も多々ありますが、一番重要なのは買うかもしれない・・・で値引き交渉はしないことです。必ず買うので○○引きしてください!ということが条件というか常識でしょうか。


【立地・周辺環境】

もともと社宅があった場所で、周辺では奇跡的ともいえる広大な敷地です。

ウエスト棟、イースト棟と2棟構成ですが同一マンション、同一管理組合となっています。
そのためお互いのカギで行き来することができます。

北浦和駅がメイン利用となる駅ですが、浦和駅から国際興業の路線バスが出ておりバス停が近くにありますから浦和駅も気兼ねなく利用できるでしょう。

埼京線南与野駅までも20分かからず歩くことができ、綺麗な計画道路が整備されていますから車での移動も大変便利な場所です。

駅から遠いだけあってとても静かな環境ですがスーパーが近くにありません。一番近いのが徒歩11分のいなげやとなります。


数多くのマンションを見学してきましたがここまで環境の良い場所に建つ大規模マンションはなかなかありません。


【眺望】

ウエストレジデンスの南東向き一部住戸を除いて低層階でも眺望が望めますが、ウエスト南側の公務員宿舎は建て替えか売却が近そうな感じですから注意が必要です。

西向きが嫌でなければ西向き住戸から見える富士山は圧巻ですからおすすめです。

完成しているからこそ自身の目で確認できるのがいいですね!


【構造・内装】

・免震構造

・食器洗い乾燥機

・保温浴槽

・床暖房

・複層ガラス

・ルーバー面格子

・二重床、二重天井

・スラブ厚 250〜275mm


大規模なだけにディスポーザーがないのは残念ですね。

駐車場はシャッターゲート付きで素晴らしいのですが、イースト棟の駐輪場だけセキュリティドアがないのが残念に感じました。


【価格】

販売中住戸の一例です。

おおよその平均坪単価は@255程度となります。


ウエストレジデンス

西向き

105号室  73.07u 4551万円 @206
1006号室 71.72u 4642万円 @213
1105号室 73.07u 4794万円 @216
1108号室 73.08u 4825万円 @217

南向き

209号室  92.34u 6427万円 @230 角部屋
409号室  92.34u 6609万円 @236 角部屋
1109号室 92.34u 6964万円 @249 角部屋
1309号室 92.34u 7025万円 @251 角部屋
110号室  71.58u 4865万円 @225
410号室  71.58u 4896万円 @226
1410号室 71.58u 5301万円 @245


イーストレジデンス

南東向き

417号室  72.42u 4764万円 @217
818号室  82.03u 5398万円 @217 角部屋

南向き

201号室  85.50u 5372万円 @207 角部屋
601号室  85.50u 5737万円 @221 角部屋
901号室  85.50u 6041万円 @233 角部屋

※画像はクリックすると大きくなります
北浦和.PNG
画像出典:浦和常盤ザ・レジデンス公式HP


【維持費】

※月額

・管理費 1uあたり@188円

・修繕積立金 1uあたり@89円

・駐車場 161台 10000円〜18000万円

・駐輪場 448台 1200円〜2400円 ※年額

・バイク置き場 10台 1500円

・インターネット 1080円

・かけつけサービス 108円


【共用施設】

・ライブラリー

・キッチンスタジオ

・マルチスタジオ


【総評】

このマンションは

・静かな環境を最優先する

というファミリーに向いているマンションです。

ディンクスの方でここを買う方はほとんどいないのではないでしょうか。


実際の建物内を見た感想としてはファミリーマンションなのに静かなんです。

通常のファミリーマンションだと共用施設で小さい子供がガヤガヤしていることが多いのですが、子供たちも静か!

教育に力をいれたいご家庭が多いのでしょうか。大人も子供も上品な方が多いなぁと感じました。

また、物件敷地内の地下にはJRの貨物線が通っていますが、線路上住戸はないので音の心配はないでしょう。


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