2016年08月19日

オーベルグランディオ三郷中央 予定価格と間取り モデルルーム訪問

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オーベルグランディオ三郷中央【モデルルーム訪問】記事更新しました!


今回ご紹介するのは

オーベルグランディオ三郷中央 です!


[物件概要]

売主:大成有楽不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:2,700万円台〜5,500万円台 ※100万円単位  予定価格
専有面積:66.84m2〜86.72m2
総戸数:252戸
規模:地上11階建
交通:つくばエクスプレス「三郷中央」駅徒歩10分
所在地:埼玉県三郷市中央5丁目
竣工:平成30年2月上旬予定


地図はこちらです↓

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小学館の女性向け雑誌「AneCan」「Oggi」「美的」とコラボした同マンション、マンションクラスタの中でも有名ですし、読者様の注目も熱いマンションです。

マンマニは同マンションを見学するにあたり3誌を読んでみました。今まで読んだことがない雑誌なのですが、感想としてはAneCanはちょいとギャル?だった方が大人のギャル(お姉さん)になるときに読む本で、OggiはどちらかというとキャリアのOLさん向けなのかな?と感じました。ギャルとまで言えるかは微妙ですが、少なくとも控えめ女子が読む本ではないなと。これは個人の意見などで違いましたらごめんなさい。美的は化粧についてなどがメインでした。とりあえずインスタグラムが好きな女性が読んでいそうです?!

都心のシングル向けのマンションとのコラボではなく、あえての三郷中央なわけですが、同マンションを検討する方は比較的若い方も多いはずです。価格に関しても3500万円出せば平均的なお部屋を購入できますし、30代はもちろん20代でも十分手が届く価格帯となってきます。となると、同誌を読んでいる人も多いのかな?とは感じます。

例え同誌を読んでいない方でも女性向けに造られていることはたしかですから問題ないでしょう。ではどのような部分がコラボしているのか?

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AneCanは共用施設のオープンブックラウンジ、キッズルーム、フレックスルームをコラボ。オープンブックラウンジはもちろん小学館の本がメインに置かれることでしょう。キッチンと大型の鏡を完備するフレックスルームは各種サークル活動、例えばヨガなどにも利用できます。

あねきゃん.jpg

Oggiは共用スペースのゲストルームをコラボ。パーティールーム付きなのですが、それがまたおしゃれなのです。まさにインスタ映えする空間となります。

オッジ.jpg

美的は専有部分のお部屋をコラボ。使いやすいキッチン、収納、ドレッサーなどなど、これは男性からしても使いやすいなぁ〜と感じる部分が多いでしょう。例えば収納ではクローゼット内に滑り止め付きのネクタイ掛けがあったり、ドレッサー(洗面台)には電動髭剃りを充電しつつそのまま置いておけるスペースがあったりとけして女性だけではなく男性も便利だと思えるはずです。

美的.jpg

すべての部屋(シューズinクローゼット付き住戸を除く)に横幅150cmの下足入れが完備されています。従来より30cmほど広くなったためおしゃれ女子でも靴をたっぷりと収納できます。また、コンセント付きのニッチカウンターも女性心をくすぐるでしょう。収納などに関しては言葉では説明しにくいのでぜひモデルルームで体感していただければと思います。

ランド.jpg

つぎにランドスケープについてですが、とにかくゆとりがあります!全戸分のサイクルポートや約80%の設置率の平置き駐車場にカーシェアリングやレンタサイクルも導入されます。

2層吹き抜けのエントランスホール、先ほど紹介した共用施設、ネットスーパーを利用する際には大変便利な食配ステーションとただ豪華なだけでなくしっかりとソフト面もフォローされています。

車がなくても十分生活はできるのですが、車があると120%どころか200%以上楽しめると自信をもっておすすめできるエリアです。それもそのはずで三郷JCT近接のためどこへ行くにも便利です。外環道の延伸工事も順調に進んでいますからますます便利になるわけですし、仕事柄車で動く方には最強のエリアと言えるでしょう。もちろん休日ドライバーの方でもどこへ遊びにいくのも便利です。

では車を持たない人には微妙なのか?というとそうでもなく、徒歩10分の三郷中央駅から秋葉原駅までは20分でアクセスできますし、駅前から新三郷や金町へ向かうバスも出ています。

アクセス.jpg

TX沿線の記事を書くたびに言うことではありますが、TXは遅れないことで有名な路線で、将来的には東京駅延伸の可能性もありますから注目の路線となります。

ランド 2.jpg

マンマニが同マンションを評価するときにデメリットと感じる部分としては駅から10分歩く割には途中にスーパーがないことです。駅前にはスーパーがありますし、自転車や車で数分の場所には多数あるのですが、駅から同マンションの道のりにはスーパーがありません。つまりは電車で帰宅した場合、駅前で買い物をしてから10分間歩く必要があります。もちろんすでに近くに大型のスーパーがあるとしたならば同じ価格では販売されないわけで、スーパーがない分お安い価格で良いマンションが買えると割り切ればいい話なのですが、買い物至便とは言い難い場所に位置していますからそこは家族で話し合う必要があるでしょう。

解決策としては

・週末にまとめ買い
・ネットスーパーを利用(食配ステーションを利用)

などでしょうか。コンビニは近くにありますから飲み物などはそこで買うとして、生鮮食品をどうするかは悩みどころですね。

この部分を妥協(解決)できるのであればなんら問題のない立地、マンションであると評価します。


次に予定価格と間取りの一部を共有いたします。

※価格、維持費などはあくまで予定です。モデルルームにて書き写したものとなりますので詳細はモデルルーム訪問時にご確認ください。


まずはモデルルームタイプから!

Iタイプ 72.42u 南向き
plan_i.jpg

5階 3798万円 坪単価173万円
10階 3898万円 坪単価177万円

Nタイプ 67.88u 西向き

2階 3198万円 坪単価155万円
10階 3638万円 坪単価177万円

ざっくりとですが平均坪単価は170万円を切ってきそうですね。これは買いやすい価格帯です。

駐車場205台(平置式)(カーシェア用1台、来客用2台含む)
バイク置場 13台(平置式)
サイクルポート252区画(他に来客用10台、レンタサイクル用3台)

サイクルポートは無料です!!

67.88uのお部屋で資金シミュレーションをしてもらいましたが、

管理費 10800円
修繕積立金 5770円
インターネット使用料 770円
クラブ会費 390円
駐車場使用料 7000円

合計24730円

※すべて月額、予定。

と駐車場を入れてこの維持費です。これは規模の割には無駄な施設がないこと、平置き駐車場メインであること、ディスポーザーがないことなどが主な要因でしょうか。

こちらもあくまで予定ですので参考までにお願いいたします。

余談ですがクラブ会費というのはいわゆるコミュニティ費なわけですが、これは後々役に立ちます。理事会からすると、夏祭りやハロウィンのイベントをおこなう際の予算取りが楽だからです。ハロウィンのイベントやるので管理費からお金出します〜とかイベントやるのでカンパお願いしまーす、だと大変ですが、クラブ会費から出すとなるとみんな納得してくれるのです。(笑)それによりコミュニティの形成が図れるのですから大変有効なお金となります。


仕様、構造に関しては枠付き三面鏡(洗面台)、床暖房、複層ガラス、二重天井とごくごく一般的なものになっていますが、収納面など細かいところは他物件よりも優れている箇所が多くあります。また、直床になりますが天井高は2500mm〜2600mmと開放感ある高さとなっています。


周辺の築浅中古マンション相場を見ていきましょう!

・三郷中央センターマークス 駅徒歩1分 2006年築 坪単価140万円前後
・ザ・ライオンズ三郷中央 駅徒歩1分 2012年築 坪単価170万円前後
・クレヴィア三郷中央 駅徒歩4分 2010年築 坪単価140万円前後

ざっくりとですが最近の取引相場はこのような感じで動いています。

単純に購入後の値下がり率で考えれば駅前の築浅中古マンションを選んだほうが良いですね。これは他の地域でも同じ事が言えます。その差を「新築プレミアム」として考えられるのかがポイントです。


【総評】

TX沿線での新築マンション供給はすごいことになっていますね。現地はすべて見ましたが、さすがにすべてのモデルルームは見学しきれていません。おそらくすべてを見学したら疲れ果てて家を買うのが嫌になるかもしれません(笑)ぜひ見学前にご相談いただければ合ったマンションをご紹介しますし、もちろん見学後の相談も大歓迎。

どのマンションを選ぶにせよ妥協点は必要で、新築を選ぶ以上は「新築プレミアム」、オーベルグランディオ三郷中央に関しては買い物施設が近くにないという点が妥協ポイントになりそうです。設備面ではディスポーザーがないのは少々残念。買い物施設が近くにないからお安いわけですし、ディスポーザーがないからこそ管理費も安いわけですから、、、迷うところですよね。何を妥協できるのかを家族で話し合うことが必要です。新築でないことを妥協できるのであれば中古へ、買い物施設を妥協できるなら同マンションを、逆に妥協できないなら駅前のマンションか駅を変えて流山おおたかの森で買うか、価格も抑えたいから柏たなかへ行くのか。

まずは妥協できる点と妥協できない点を明白にしましょう!これだけ新築マンションが多いエリアなので迷うのが普通ですから(笑)

オーベルグランディオ三郷中央のモデルルームは気楽に入れる雰囲気なのがまたいいですね。他社だとコスモスイニシアさんもモデルルームをカフェ風にしていますがエンドユーザーからは評判が良いですし、これからの主流になりそうです。

女性誌とコラボしているということでとりあえずモデルルームが面白いので見学してみることをおすすめします!比較すべき物件としては近い価格帯ですとパークホームズ流山セントラルパーク、沿線は変わりますがグランメディオ新三郷もおすすめです!


記事内画像出典:オーベルグランディオ三郷中央公式HP


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2016年08月17日

イニシア葛西 価格と間取り モデルルーム訪問

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イニシア葛西 6つの部屋の謎 謎解き企画へ行ってきました!


今回ご紹介するのは

イニシア葛西 です!


[物件概要]

売主:コスモスイニシア
施工:大豊建設
価格:4798万円〜5998万円 第一期一次
専有面積:73.15u〜76.23u 第一期一次
総戸数:32戸
規模:地上8階建
交通:
東西線「葛西」駅博物館口徒歩9分(利用時間:始発〜23:00)
東西線「葛西」駅西口徒歩11分

所在地:東京都江戸川区東葛西六丁目
竣工: 平成29年2月下旬予定


地図はこちらです↓
葛西 地図.jpg

同マンションは東京メトロ東西線の葛西駅からフラットアクセスで徒歩9分、公園、小学校、中学校に近接し、近くには葛西警察署があるため環境に恵まれつつ安心感もある立地となります。葛西駅から東西線に乗れば大手町駅へ直通16分ですから都心勤務の方でもドアtoドアで30分台での通勤も可能となります。

葛西 アクセス.jpg

同マンションは「さすがイニシアさん!」と思わせる試みが満載で、代表的なのがこちらのポケットベースです。

葛西 ポケットベース.jpg

子供はもちろん、大人でも楽しめる秘密基地、隠れ家的なものとなっています。子供が小さい時は子供の遊び場兼勉強スペースとして、そしていつか子供が巣立ち孫を連れてきたときには孫の遊び場として。このポケットベースは家族の思い出にかかせないものになるはずです。

実際にポケットベースがあるプランはこちらです。

Scan0002.jpg

その他の間取りも引き戸を採用するなど使いやすいものとなっています。

葛西 間取り.jpg

同マンションは縦に長い敷地のため南側と北側で実質棟を分けています。そのため角住戸率が高く、共用廊下に吹き抜けを設けることにより共用廊下側の洋室でも風通しが良くなります。

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現在第一期一次と二次が販売終了し、まもなく三次の販売が始まります。玄関にルーフバルコニーがあるGrタイプも供給予定ですからまた人気が出そうです。

管理費(月額) 13000円〜13600円 73.15u〜76.23uの場合
修繕積立金(月額) 9400円〜9800円 73.15u〜76.23uの場合

駐車場 敷地内11台収容(平置2台、機械式9台)、身障者用1台含む
使用料:月額17000円〜21000円

自転車置場 64台(上段:28台 下段:36台)
使用料:月額100円〜250円

バイク置場 2台
使用料:月額1000円


間取り図を見て気が付いた方もいるかと思いますが、リビングだけでなくキッチンとリビング隣の洋室にも床暖房が付いています。これは愛がありますね。せっかくスライドウォールでリビングを広げても片側だけ床が寒いというのは困りますし、キッチンで料理する奥様だけ寒い思いをするのも嫌ですよね。もちろんなくても温度は温まるのですが、リビングからキッチンへ行くときなどは足が冷たくなるためスリッパを履かないといけないですし、逆にキッチンからリビングへ行くときはスリッパを脱ぎたいですし、家族が団らんするすべての場所に床暖房が付いているというのは相当満足度が上がるはずです!


その他、可動式ルーバー面格子、複層ガラス、トイレ手洗い付カウンター、ミストサウナ、保温浴槽、二重床・二重天井とグレードが高い仕様、構造となっています。


周辺の中古相場ですが、同じくらいの駅距離で比較すると

・グランシティユーロレジデンス葛西 2006年築 駅徒歩8分 坪単価180万円程度
(イニシア葛西から見ると線路またいで北側に位置しています)

で動いています。

仮に現在の相場が続けばイニシア葛西で坪単価250万円の部屋を購入して10年後に売却することになっても3割減まではいかなそうです。


【総評】

環境が良くて間取りも良い、駅からも丁度良い距離ですから魅力あるマンションであることは間違いありません。イニシアさんのコンセプト力はさすがですね。今はほとんどのエリアで新築マンションと周辺の中古相場を比べたときにその差が大きく、リセールバリューが良いかと言えばお世辞にもそうは言えません。それでも新築マンションを選ぶ方はいるわけで、同じ下がるにしてもずっと住める良いマンションをお届けしたいという気持ちが伝わってくるマンションです。

イニシア朝霞本町というマンションの相談もすでに10件を超えており、皆様に「コンセプトが素晴らしく立地も悪くありません。ただ、中古市場との差がありますからリセールバリューはそこまで期待できませんよ。」と正直に読者様に話すのですが「それでもいいんです!気に入ったので!」と購入される方が多くいます。「気に入った」これはマンションを選ぶうえでとても大切なことですよね。投資目線で買うわけではありませんから気に入ったものを選べばいいんです。値下がり具合も承知の上でも選ばれるマンションというのは住んでいる方の意識も必然的に高くなります。それもそのはずで、気に入って購入したわけですから当然ですよね!

長く住まう家を提供するということについてコスモスイニシアは真剣に取り組んでいるということ感じさせてくれます。ぜひ葛西周辺を知らない方にも見学していただきたいマンションです!


記事内画像出典:イニシア葛西公式HP

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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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