マンション管理と法律の基礎知識

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　マンションも建築物ですから、 定期的に修繕やメンテ
ナンスを継続していかなければ 快適な生活を維持できま
せん。

そこで 重要となっていくのが「長期的な修繕計画」であ
り、標準管理規約第32条のコメント欄にも 以下の内容が
記載されています。


�@建物を長期にわたって 良好に維持・管理していくため
　には、 一定の年数の経過ごとに計画的に修繕を行って
　いくことが必要であり、

　その対象となる建築物の部分、修繕時期、 必要となる
　費用等について、 あらかじめ長期修繕計画として定め、
　区分所有者の間で合意しておくことは、 円滑な修繕の
　ために重要である。


そこで、具体的な長期修繕計画の内容が記述されている
のがコメント欄の�Aとなっているのですが、


�A長期修繕計画の内容としては次のものが最低限必要で
　ある。

1.計画期間が25年程度であること。なお新築時において
　は、計画期間を30年程度にすると、

　修繕のために必要な工事をほぼ網羅できることとなる。

以下次号

2.計画修繕の対象となる工事として外壁補修、 屋上防水、
　給排水管取替え、

　窓及び玄関扉等の開口部の改良等が掲げられ、 各部位
　ごとに修繕周期、 工事金額等が定められているもので
　あること。


3.全体の工事金額が 定められたものであること。　また、
　長期修繕計画の内容については、

　定期的な（おおむね5年程度ごとに）見直しをする事が
　必要である。


�B長期修繕計画の作成又は変更及び 修繕工事の実施の前
　提として、

　劣化診断（建物診断）を管理組合として 併せて行う必
　要がある。


今回お伝えした長期修繕計画のポイントは、 計画の内容
を5年程度ごとに見直す必要があるという点と、

管理組合が行う「劣化診断の必要性」となっていますね。

以下次号

続きましてはマンションの長期修繕計画の作成又は 変更
に要する費用等についてのコメントとなります。

�C長期修繕計画の作成又は変更に要する経費 及び長期修
　繕計画の作成等のための 劣化診断（建物診断）に要す
　る経費の充当については、

　管理組合の財産状況に応じて管理費又は 修繕積立金の
　どちらからでもできる。


　ただし、修繕工事の前提としての劣化診断（建物診断）
　に要する経費の充当については、

　修繕工事の一環としての経費であることから、 原則と
　して修繕積立金から取り崩すこととなる。


このコメントの重要ポイントは、 修繕工事の前提として
行う劣化診断の経費の充当に関しましては、

　管理費ではなく「原則として 修繕積立金から取り崩す
こととなる」という内容になりますね。

ちなみに、今回お伝えしたコメントの内容は、 マンショ
ン管理の国家資格である管理業務主任者や、

マンション管理士等でも 「ひっかけ問題」で問われてい
た記憶が甦ります　＾-＾

以下次号

　続きましては管理組合が管理すべき設計図書に関する
コメントとなりますが、

�D管理組合が管理すべき設計図書は、 適正化法第103条
　に基づいて宅地建物取引業者から交付される竣工時の
　付近見取図、

　配置図、 仕様書（仕上げ表を含む） 各階平面図、2面
　以上の立面図、断面図、基礎伏図、 小屋伏図、構造詳
　細図及び構造計算書である。

　ただし、 同条は、 適正化法の施行（平成13年8月1日）
　前に工事が完了した 建物の分譲については適用されな
　いこととなっており、 これに該当するマンションには
　上述の図書が交付されていない場合もある。

　他方、建物の修繕に有用な書類としては、 上述以外の
　設計関係書類（数量調書、竣工地積測量図等）、

　特定行政庁関係書類（建築確認通知書、日影協定書等）
　消防関係書類、 機械関係設備施設の関係書類、売買契
　約書関係書類等がある。

　このような各マンションの実態に応じて、 具体的な図
　書を規約に記載することが望ましい。


と記載されています。

そんな標準管理規約 32条コメント�Dとなっておりますが、
内容的には細かくて専門用語も頻出している経緯から、

いきなり理解するのは大変だと思いますが、まずは サッ
と目を通し 着実に実行できる箇所から実行していけば良
いと思います　＾-＾

以下次号

　続きましては修繕等の履歴情報に関するコメントとな
りますが、

�E修繕等の履歴情報とは、 大規模修繕工事、計画修繕工
　事及び設備改修工事等の修繕の時期、箇所、 費用及び
　工事施工者等や、設備の保守点検、 建築基準法第12条
　第1項及び第2項の特殊建築物等の定期調査報告及び 建
　築設備（昇降機を含む。）の定期検査報告、

　消防法第8条の２の２の防火対象物定期点検報告等の法
　定点検など 維持管理の情報であり、整理して後に参照
　できるよう管理しておくことが 今後の修繕等を適切に
　実施するために有効な情報である。

と記載されています。


最後は 建替え等によって消滅する 管理組合に関するコメ
ントとなりますが、

�F建替え等により 消滅する管理組合は、 管理費や修繕積
　立金等の残余財産を清算する必要がある。

　なお、 清算の方法については、 各マンションの実態に
　応じて規定を整備しておくことが望ましい。

と記載されていますね。

完

マンションの維持と長期修繕計画の分野に関しまし
てもコメント欄�F以降でで法改正がありました。

�F管理組合が管理する書類等として、第三号に掲げ
　る長期修繕計画書、第五号及び�Dに掲げる設計図
　書等、第六号及び�Eに掲げる修繕等の履歴情報が
　挙げられるが、

　具体的な保管や閲覧については、第64条 第2項で
　規定するとおり、理事長の責任により行うことと
　する。


　その他に、理事長が保管する書類等としては、第
　49条第3項で定める総会議事録、

　第53条第4項の規定に基づき準用用される 第49条
　第3項で定める理事会議事録、

　第64条及び第64条関係コメントに掲げる帳票類等、
　第72条で定める規約原本等が挙げられる。

　このうち、総会議事録及び規約原本の保管は、区
　分所有法により管理者が保管することとされてい
　るものであり、

　この標準管理規約では理事長を管理者としている
　ことから理事長が保管することとしている。

以下次号

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続きましてはコメント�Gとなります。

�G従来、第一五号に定める管理組合の業務として「地域
　コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形
　成」が掲げられていたが、

　「コミュニティ」という用語の概念のあいまいさから
　拡大解釈の懸念があり、

　とりわけ、管理組合と自治会、町内会等と混同するこ
　とにより、

　自治会的な活動への管理費の支出をめぐる意見対立や
　トラブル等が生じている実態もあった。


　一方、管理組合による従来の活動の中でいわゆるコミ
　ュニティ活動と称して行われていたもののうち、

　例えば、　マンションやその周辺における美化や清掃、
　景観形成、防災・防犯活動、生活ルールの調整等で、

　その経費に見合ったマンションの資産価値の向上がも
　たらされる活動は、

　それが区分所有法第３条に定める管理組合の目的であ
　る「建物並びにその敷地及び付属施設の管理」の範囲
　内で行われる限りにおいて可能である。

コメント�Gはまだ続きますが長いので以下次号です　＾-＾


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　以上を明確にするため、　区分所有法第３条を引用し
　第３２条本文に「建物並びにその敷地及び付属施設の
　管理のため」を加え、

　第十五号を削除し、併せて、周辺と一体となって行わ
　れる各業務を再調整することとし、

　従来第十二号に掲げていた「風紀、秩序及び安全の維
　持に関する業務」、

　従来第十三号に掲げていた「防災に関する業務」及び
　「居住環境の維持及び向上に関する業務」を、

　新たに第十二号において「マンション及び周辺の風紀、
　秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び
　向上に関する業務」と規定することとした。

　なお、改正の趣旨等の詳細については、第２７条関係
　�A〜�Cを参照のこと。


　�H建替え等により消滅する管理組合は、管理費や修繕
　積立金等の残余財産を清算する必要がある。

　なお、清算の方法については、各マンションの実態に
　応じて規定を整備しておくことが望ましい。

という内容で法改正が実施されています。

完