土地家屋調査士試験の豆知識

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区分建物又はその附属建物に係る敷地権が敷地権でない権利となつた場合又はその権利が消滅した場合における建物の表示の変更の登記においては、区分建物の表題部の「敷地権の表示」欄中の当該敷地権の表示の下の「原因及びその日付」欄に「年月日非敷地権」又は「年月日敷地権消滅」のように記載し、「登記の日付」欄に登記の年月日を記載して登記官が押印し、当該敷地権の表示を朱抹する。（昭５８．１１．１０民三第６４００号民事局長通達）

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一旦敷地権の登記をした後に、床面積が増加しても

敷地権は増えない。

区分建物の表題登記をするときに、敷地権の割合は確定する。

その後、増築しても敷地権の割合は増加しない。

�@敷地権の消滅
�A敷地権でなくなる

は違う。�@は敷地権である権利が消滅してしまうこと。
�Aは，敷地利用権はあるが，一体化から外すこと。

�@は，たとえば地上権敷地権だったが，地上権そのものが消滅すること。
所有権敷地権だったが，競売により所有権がなくなった。
登記官は権利者を土地の共有者として登記しない。
�Aは，分離処分可能規約を定めて，一体化を外すこと。この場合には，敷地の権利はまだある。
登記官は権利者を土地の共有者として登記する。
区分建物でなくなった場合も，敷地権でなくなくなる。これも登記官が職権で敷地権を抹消する。
登記官は権利者を土地の共有者として登記する

たとえば，将来会社の事業を継いでくれたら，この土地はお前のやる。

と言われて，所有権の仮登記（２号）をした。

その親父の会社に入社した息子が，その敷地に分譲マンションを建てた。

そのマンションの表題登記の依頼を受けた調査士は。

「あのー，これ敷地権登記できないすけど」

既登記の区分建物に共用部分とする規約を定めその旨の登記をするときは，

所有権の登記以外の登記があるときは，その抹消の承諾書を添付し

登記官は，その登記を抹消し，所有権の登記名義や表題部所有者も抹消する。

ところで，その区分建物に敷地権の登記があるときは，

所有権の登記がない建物に敷地権などあるはずがないとして，

登記官は「敷地権を職権で抹消すべし」と書いた，古い書籍がある。

古い登記官もそのように信じている人もいた。

しかし，新しい不動産登記規則にもそのような規定はなく，

今ではデマである。

不動産登記書式精義〈上巻〉 (1977年)

区分建物として表題登記を申請するときにはあ，敷地権が存するときは，

敷地権を申請情報の内容としなければならない（令別表12項申請情報）。みなよく知っている。

ただし，敷地に登記された所有権等があっても，分離処分可能規約又はその他の事由によって

敷地と一体となっていないときは，その規約又はその事由を証する情報を提供して，敷地権と

して申請しない。これも，皆知っている。

　ところで，建物の区分の登記を申請するときに，「分離処分可能規約」の添付に

関する規定が存しない（令別表16項）。ただ，「敷地権が存するときは」規約敷地に

関する規約，敷地権の割合に関する規約，他管轄の登記事項証明書の添付について

定められている。

　そうすると，建物の区分の登記を申請するとき，土地に登記された所有権等が

あるときは，申請人は分離処分可規約を添付することができず，敷地権として申

請しなければならないのか。そんな馬鹿な，

実体法である区分所有法の22条１項ただし書きでは，分離して処分することを認め

ているわけで，下位の手続法である不動産登記法（登記令）で，これに反すること

を定めることはできない。

　おそらく，次のとおりであろう。

「建物の区分の登記を申請する場合において，登記された敷地利用権（登記法44条9号）

があっても，その所有者がその敷地権を申請情報の内容としないとする建物の区分の

申請に所有者の意思は，その申請書又は申請情報の内容で明白であり，あえて

「分離処分可能規約」を添付させるにはおよばない。よきに計らえ。」


　現在の不動産登記法は平成17年３月に改正されたものであるが，その改正前の

不動産登記法（旧法）において，建物の区分の申請書に「分離処分可能規約」を

添付することができたはずだ。と思い込んでいたが，旧法を調べてみると，

下の旧法第93条の３は，敷地権の存する建物の表示に関する登記の申請に関する規定です。

２項では「規約敷地」，３項では「敷地権割合」，４項は「登記簿謄本（現行

登記事項証明書）」の添付に関する規定です。

第93条の８は，分割・区分・合併登記の申請に関する規定で，８項で第93条の３

の規定を準用しています。

つまり，旧法下においても，建物の区分の申請時に「分離処分可能規約」を添付すべき

規定はありません。

結論「建物の区分の登記の申請において，登記すべき敷地権があるときは，その旨を申請

情報とし，土地に登記された権利があっても所有者は分離して処分するときは，敷地権を

申請情報とする必要がなく，離処分可能規約の添付を要しない」

　勉強が足りんなー（３５年もやっているのに）。おそらく，これが分かる受験者は合格レベル。

以下旧法

第九十三条ノ三
1.建物又ハ附属建物ニ付キ敷地権アルトキハ建物ノ表示ノ登記ノ申請書ニハ敷地権ノ表示ヲ記載スルコトヲ要ス
2.前項ノ場合ニ於テ敷地権ノ目的タル土地ガ建物の区分所有等に関する法律第五条第一項ノ規定ニ依リ建物ノ敷地ト為シタル土地ナルトキハ前項ノ申請書ニハ同条第一項ノ規約ヲ証スル書面ヲ添附スルコトヲ要ス
3.第一項ノ場合ニ於テ敷地権ガ建物の区分所有等に関する法律第二十二条第二項但書（同条第三項ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）ノ規約ヲ以テ定メタル割合ニ依ルモノナルトキハ第一項ノ申請書ニハ其規約ヲ証スル書面ヲ添附スルコトヲ要ス
4.第一項ノ場合ニ於テ敷地権ノ目的タル土地ニ他ノ登記所ノ管轄ニ属スルモノアルトキハ同項ノ申請書ニハ其登記簿ノ謄本ヲ添附スルコトヲ要ス
5.建物又ハ附属建物ガ一棟ノ建物ヲ区分シタルモノナル場合ニ於テ建物ノ所有者ガ其一棟ノ建物ニ係ル建物の区分所有等に関する法律第二条第五項ノ建物ノ敷地ニ付キ有スル登記シタル所有権、地上権又ハ賃借権ガ敷地権ニ非ザルトキハ建物ノ表示ノ登記ノ申請書ニハ之ヲ証スル書面ヲ添附スルコトヲ要ス

第九十三条ノ八
1.建物ノ分割、区分又ハ合併ノ登記ハ表題部ニ記載シタル所有者又ハ所有権ノ登記名義人ノ申請ニ因リ之ヲ為ス
2.前項ノ登記ノ申請書ニハ分割、区分又ハ合併後ノ建物ノ表示ヲ為シ其建物ノ図面及ビ各階ノ平面図ヲ添附シ所有権ノ登記アル建物ノ合併ノ登記ノ申請書ニハ合併前ノ何レカ一箇ノ建物ノ所有権ノ登記ノ登記済証ヲモ添附スルコトヲ要ス
3.第四十四条及ビ第四十四条ノ二ノ規定ハ前項ノ登記済証ガ滅失シタル場合ニ之ヲ準用ス
4.共用部分タル旨ノ登記又ハ団地共用部分タル旨ノ登記アル建物ニ付テハ第一項ノ登記ハ其所有者ノ申請ニ因リ之ヲ為ス但合併ノ登記ノ申請ハ之ヲ為スコトヲ得ズ
5.前項ノ場合ニ於テハ申請書ニ申請人ノ所有権ヲ証スル書面ヲ添附スルコトヲ要ス
6.第八十一条ノ四第二項ノ規定ハ先取特権、質権又ハ抵当権ノ登記アル建物ノ分割又ハ区分ノ登記ノ申請ニ之ヲ準用ス
7.第八十一条ノ四第二項ノ規定ハ敷地権ノ表示ヲ登記シタル建物ニシテ建物ノミニ関スル旨ノ附記ナキ一般ノ先取特権、質権又ハ抵当権ノ登記アルモノノ合併ノ登記ヲ申請スル場合ニ於テ合併後ノ建物ガ区分所有権ノ目的タラザルモノト為ルトキニ之ヲ準用ス
8.第九十三条ノ三ノ規定ハ一棟ノ建物ヲ区分シタル建物ニ非ザルモノノ区分ノ登記ノ申請ニ、同条第一項及ビ第三項ノ規定ハ一棟ノ建物ヲ区分シタル建物ノ区分ノ登記ノ申請ニ之ヲ準用ス

登記官が敷地権を抹消するのは，次の３つ。

�@　分離処分可能規約を定めた
　　　規約敷地をを廃止した
�A　敷地の利用権が消滅した
�B　区分建物が滅失した
　　区分建物でなくなった
　　（区分合併または合体により非区分に，または２個の区分建物のうち１個取り壊したなど）

区分建物の敷地を分筆するとき，区分建物に登記されている抵当権

の消滅承諾をすることができない。

区分建物に登記されている抵当権が敷地の権利に及んでいるとき

消滅承諾できるのは区分建物に関する登記をするときだけ。

たとえば，分離処分可能規約を定めて敷地権を抹消するとき，

区分建物に登記されている抵当権者は，区分建物か土地の権利か

どちらかを消滅承諾することができる。

土地の分筆のときに，区分建物の権利者の消滅承諾はできないのだ，

マンション敷地は、誰が分筆する。

　所有権敷地権　　　マンション所有者
　
　地上権・賃借権敷地権　　敷地の所有権の登記名義人ですね。

今年の第21問は，これだと思うのですが。

当たりません。

たとえば，敷地の所有権登記名義人Aが，区分建物を新築して，

区分建物の表題登記をするときは，敷地権の登記を申請する。

分離して処分できる旨の規約を定めたときは，その規約証明書を添付して，敷地権の登記を申請しない。

ところが，実はその敷地はBに売却していたときは，

分離処分可能規約ではなく，Bに売却した「証明書」を提供しなければならない。

違いがわかるな。

令別表12項の添付情報ホにあるよ。

理解できる人は択一１６問以上，できない人は１３くらいまでかな。