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2018年05月04日
いい加減な弁護士回答の話。
最近、親戚の相続手続きを手伝うことになり、色々やっていた。興味があったので、相続について､弁護士が無料相談してくれるサイトに登録して､そこにある相続に関する相談などを見ていて､ちょっと驚かされた。
被相続人(父）の死後、残された比較的小さな土地と家の相続についての質問があった。
娘(姉）息子(弟）の２人が相続人で、弟は家族がいるが､姉は独身。
既に兄弟間では話がついており、家は２人の共同所有。土地は姉のみで相続する事になっているらしい。
その登記をいつするかという質問。
当然だが登記するには登録免許税もかかる。相続税がかからないほどの土地でも、おそらく免許税はそれなりの額になる。それは相続する土地と建物の固定資産税のための固定資産評価額の総額の１０００分の４であると決まっているから。
さてこの登記に対して、質問者は相続登記が義務ではないと言う事から､登記は後でもいい。ほったらかしておいてもいいと思っていたようだ。
相談を受けた数人の弁護士は、登記の義務がない事を答え､急ぐ必要はないという人の方が多かった。中には｢急いては事をし損じる」とまで書いた人がいた。既に相続人である弟とは話がついていると書いてあるし、相談者(姉）が登記することだけが残っている状態だと思うが、相続税が発生しないことで、相続に関する届けも必要ないし、登記も放っておいてもいいという流れになっていた。
何かしら家族と相談する必要があるなら別だし、今登録免許税が払えない事情があるなら別だが、どれでもないなら､さっさと登記すべきである。
実は相続登記をしない人は多い。義務ではないからだ。
困るのは登記をしない状況が何年も続き、それこそ１０年も２０年もたってから慌てて登記するケースが多い事だ。こうなってくると､相続した子供が死んで､さらにその後の世代になって､遡って登記しなければならないような状況がある。
こうした時に困るのは、果たしてその土地が本当に自分の土地であるとどうやって証明するか､わからなくなるときがあると言う事だ。
親が死んで直後であれば、(その親がちゃんと所有者として登記されているなら）まず親が死んだ時点で、親の土地に対する権利はなくなる。だが、相続人は決まっているので、粛々と手続きすれば､無事に相続人の名義に変更できる(相続登記できる）このとき、法務局にはまだ死んだ父親の登記の記録が残っているから、相続人(子供）は被相続人(父）と自分の関係を証明する戸籍をそろえてあれば難なく相続登記できる。
ところが、これが時間がたってしまうと厄介になる。
親が死んで長時間がたつと、法務局に資料がなくなってしまうときがある。
親がその土地の持ち主であったと言う記録がなくなっているのである。
親が土地を所有していた証拠として､権利書を上げる人がいるかもしれないが、実は親が死んだ時点で､親の名義の権利書は無効になる。法的には効力を失う。
法務局側に資料がきちんと残っていればいいのだが、時間がたちすぎて資料がなくなっていた場合、無効になった権利書が意味を成すかどうかは微妙だ。それでも効力を失った権利書を持ってきて｢確かに父はここを所有していた」と主張する人が時々いるそうだ。
まあ、相続人であることの証明(戸籍等）するために、効力を失った権利書など持って行って訴えれば､どうにかなるかもしれないが、面倒なことは確かだ。
また人によってはその権利書さえ紛失してしまっているときもある。こうした時どうやって証明するのか。
謄本上に載っている記録だけで片がつけば良いのだが、私が法務局で聞いた限りでは、時間がたつと資料がなくなってしまうので、難しくなるときもあると言う話だった。
例えば､謄本上土地に何らかの問題が生じている場合もある。譲渡担保によって仮登記などがかかっていると、所有権の移転(相続登記）はできるが、人に売ることは難しくなる。もし仮登記を持っている人が一言申請すれば、その後に起こった全ての所有権移転(相続も売買も全て）無効になってしまうからだ。そんな土地を買う人はまずいない
仮登記は仮登記をかけた本人が死んだら、その相続人に権利が受け継がれる。仮登記にも権利書がある。権利書は権利を持っている人が死ねば無効になるが、それは相続の話と同じで、その権利書を持ってきて主張して､求められれば、本登記にする事もできる。
仮登記は、それがかかった経緯があり、その経緯がちゃんと解消されていないと外せない。しかしもしその経緯が解消されていたとしても(借金が原因だとして､借金を返していたとしても）実際に仮登記を外す抹消登記が行われていないと仮登記は生き続ける。
既にお金は返したし、実際にお金を借りた(仮登記をかけた）人がもう死んでいるのに、抹消していなかったために、仮登記をかけた人の子供が、本登記を求めてきたら､負けるのである。
こうしたトラブルを避けるためには､どうしたらいいかと言えば、ともかく登記を変更するような事態が起こったら､それが相続で荒れ何であれ、わかったらすぐに手続きすることだ。
物事が動いたそのときには様々な資料が法務局に残っているし､それを実際に動かした人物が生きているし、その人が権利書などを持っているときもある。またもし権利書がなくても､当人が生きていれば承諾書という形で､登記を外してもらう承諾を得ることもできる。
ともかくすぐに行えばトラブルは避けられる場合が多い。
これが何年も何十年もたってしまうと、取り返すがつかなくなるときもある。
相続登記は確かに慌てなくてもいい。義務ではない。しかし待てるのはせいぜい数ヶ月。
１年も延ばすのは良くない。
相続税関係で調査や検討が必要だとしても､相続税を支払う期限は１０ヶ月である。それを過ぎてまで､相続登記を待つ必要はない。待ってはいけない。
弁護士は司法書士ではないから、相続登記も専門ではない。法的に正しくても､実務上不都合なことは多い。やはり事由が生じたら速やかに手続きするのが良い。
なお相続登記は難しくないから､自分でやった方が安上がりだ。
ネットで調べても出てくるし､申請書の雛形もでている。だが、法務局で法律相談の予約を取れば、結構親切に教えてくれて、雛形も作ってくれる。後はそれに従って書類を書いて､再度提出する。このときももう一度相談を行えば､最後の仕上げまでやってくれる。
相続登記は司法書士に頼むと何十万円もかかる。自分でやれば登録免許税＋αぐらいだ。仕事休んでまで行くなら、司法書士を頼んでもいいが、時間があるなら自分でやった方がいいと思う。
被相続人(父）の死後、残された比較的小さな土地と家の相続についての質問があった。
娘(姉）息子(弟）の２人が相続人で、弟は家族がいるが､姉は独身。
既に兄弟間では話がついており、家は２人の共同所有。土地は姉のみで相続する事になっているらしい。
その登記をいつするかという質問。
当然だが登記するには登録免許税もかかる。相続税がかからないほどの土地でも、おそらく免許税はそれなりの額になる。それは相続する土地と建物の固定資産税のための固定資産評価額の総額の１０００分の４であると決まっているから。
さてこの登記に対して、質問者は相続登記が義務ではないと言う事から､登記は後でもいい。ほったらかしておいてもいいと思っていたようだ。
相談を受けた数人の弁護士は、登記の義務がない事を答え､急ぐ必要はないという人の方が多かった。中には｢急いては事をし損じる」とまで書いた人がいた。既に相続人である弟とは話がついていると書いてあるし、相談者(姉）が登記することだけが残っている状態だと思うが、相続税が発生しないことで、相続に関する届けも必要ないし、登記も放っておいてもいいという流れになっていた。
何かしら家族と相談する必要があるなら別だし、今登録免許税が払えない事情があるなら別だが、どれでもないなら､さっさと登記すべきである。
実は相続登記をしない人は多い。義務ではないからだ。
困るのは登記をしない状況が何年も続き、それこそ１０年も２０年もたってから慌てて登記するケースが多い事だ。こうなってくると､相続した子供が死んで､さらにその後の世代になって､遡って登記しなければならないような状況がある。
こうした時に困るのは、果たしてその土地が本当に自分の土地であるとどうやって証明するか､わからなくなるときがあると言う事だ。
親が死んで直後であれば、(その親がちゃんと所有者として登記されているなら）まず親が死んだ時点で、親の土地に対する権利はなくなる。だが、相続人は決まっているので、粛々と手続きすれば､無事に相続人の名義に変更できる(相続登記できる）このとき、法務局にはまだ死んだ父親の登記の記録が残っているから、相続人(子供）は被相続人(父）と自分の関係を証明する戸籍をそろえてあれば難なく相続登記できる。
ところが、これが時間がたってしまうと厄介になる。
親が死んで長時間がたつと、法務局に資料がなくなってしまうときがある。
親がその土地の持ち主であったと言う記録がなくなっているのである。
親が土地を所有していた証拠として､権利書を上げる人がいるかもしれないが、実は親が死んだ時点で､親の名義の権利書は無効になる。法的には効力を失う。
法務局側に資料がきちんと残っていればいいのだが、時間がたちすぎて資料がなくなっていた場合、無効になった権利書が意味を成すかどうかは微妙だ。それでも効力を失った権利書を持ってきて｢確かに父はここを所有していた」と主張する人が時々いるそうだ。
まあ、相続人であることの証明(戸籍等）するために、効力を失った権利書など持って行って訴えれば､どうにかなるかもしれないが、面倒なことは確かだ。
また人によってはその権利書さえ紛失してしまっているときもある。こうした時どうやって証明するのか。
謄本上に載っている記録だけで片がつけば良いのだが、私が法務局で聞いた限りでは、時間がたつと資料がなくなってしまうので、難しくなるときもあると言う話だった。
例えば､謄本上土地に何らかの問題が生じている場合もある。譲渡担保によって仮登記などがかかっていると、所有権の移転(相続登記）はできるが、人に売ることは難しくなる。もし仮登記を持っている人が一言申請すれば、その後に起こった全ての所有権移転(相続も売買も全て）無効になってしまうからだ。そんな土地を買う人はまずいない
仮登記は仮登記をかけた本人が死んだら、その相続人に権利が受け継がれる。仮登記にも権利書がある。権利書は権利を持っている人が死ねば無効になるが、それは相続の話と同じで、その権利書を持ってきて主張して､求められれば、本登記にする事もできる。
仮登記は、それがかかった経緯があり、その経緯がちゃんと解消されていないと外せない。しかしもしその経緯が解消されていたとしても(借金が原因だとして､借金を返していたとしても）実際に仮登記を外す抹消登記が行われていないと仮登記は生き続ける。
既にお金は返したし、実際にお金を借りた(仮登記をかけた）人がもう死んでいるのに、抹消していなかったために、仮登記をかけた人の子供が、本登記を求めてきたら､負けるのである。
こうしたトラブルを避けるためには､どうしたらいいかと言えば、ともかく登記を変更するような事態が起こったら､それが相続で荒れ何であれ、わかったらすぐに手続きすることだ。
物事が動いたそのときには様々な資料が法務局に残っているし､それを実際に動かした人物が生きているし、その人が権利書などを持っているときもある。またもし権利書がなくても､当人が生きていれば承諾書という形で､登記を外してもらう承諾を得ることもできる。
ともかくすぐに行えばトラブルは避けられる場合が多い。
これが何年も何十年もたってしまうと、取り返すがつかなくなるときもある。
相続登記は確かに慌てなくてもいい。義務ではない。しかし待てるのはせいぜい数ヶ月。
１年も延ばすのは良くない。
相続税関係で調査や検討が必要だとしても､相続税を支払う期限は１０ヶ月である。それを過ぎてまで､相続登記を待つ必要はない。待ってはいけない。
弁護士は司法書士ではないから、相続登記も専門ではない。法的に正しくても､実務上不都合なことは多い。やはり事由が生じたら速やかに手続きするのが良い。
なお相続登記は難しくないから､自分でやった方が安上がりだ。
ネットで調べても出てくるし､申請書の雛形もでている。だが、法務局で法律相談の予約を取れば、結構親切に教えてくれて、雛形も作ってくれる。後はそれに従って書類を書いて､再度提出する。このときももう一度相談を行えば､最後の仕上げまでやってくれる。
相続登記は司法書士に頼むと何十万円もかかる。自分でやれば登録免許税＋αぐらいだ。仕事休んでまで行くなら、司法書士を頼んでもいいが、時間があるなら自分でやった方がいいと思う。
