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2019年06月23日

所有権と借地権 不動産に関する様々な権利について★


1067949.jpg
スイレンさんによるイラストACからのイラスト
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ねえねえパパ、「所有権」ってなあに?

なんだ、いきなり…?

明日、家を買いに行こうと思っているんだけれど、その家の土地は「所有権」付きなんだって。

え!
そ、そんな…ダイコン買ってくるみたいに言われても、家買うって言ったら大ごとじゃないか!

いいから教えてよ。「所有権」ってなんなの?
「所有権」と「借地権」って言うのがあるらしいんだけど、どう違うの?


そりゃ、「所有」と「借地」だろ…?
「所有している」と「借りている」って事だから、「所有権」の方は土地も所有出来てその上に家が建っている状態のことでさ、「借地権」の方は土地は借りててその上に家が建っている状態って事だよ。
土地を借りているお金は、アパートの家賃みたいに毎月払う事になるんだろうね。

ふーん…?じゃあ「地上権」は?

ええっ?

「地上権」って言うのもあるらしいよ。それはなんなの?

ちじょうけん、ちじょうけんだろ?えーと。

なんなのよ?教えて??

ちじょうけん…。あ、わかった!めっちゃモメて裁判とかやってるやつだ!

え!そうなの!?

「痴情のもつれ…」なんちゃって。

面白くない!要するに知らないのね。





冒頭のコントはこれくらいにして。
さて「地上権」とは一体何のことなのでしょう?


家を購入するときなどによく耳にするのが「所有権」や「借地権」、「地上権」。
これらを、パパの代わりに整理してみます。



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豪邸1_ok.jpg



■ 所有権とは



まず「所有権」とは何なのでしょう?

「所有権」とは土地の権利のひとつで、「所有権」の土地を購入すると、土地の「登記」を自らの名前で行うことができます。
名実ともに自分の土地になるため、その土地に対する自由度はとても高いと言えますね。


自宅を建築することはもちろん、その土地を売ったり買ったり、他人に貸したりすることが自由にできます。
相続や贈与に関してもご自分の判断で自由にできるわけです。

ご自身の物であるので当たり前ですよね。


マイホーム用の購入を検討するときには、一般的にはその土地の「所有権」付きの物件が多い事に気付くとおもいます。
買う側の立場としても、「所有権」付きの物件を選択した方が、自由に土地の利用方法を決めることがでるので煩わしさがありません。

所有権の土地では地主が自分になるわけですから、毎月の地代やその他の費用は、もちろん発生しません。
その代わりに必要になってくるのが、土地に関わる税金、「固定資産税」や「都市計画税」です。
超超ザックリ考えて、年15万円程はかかってくると思っていいでしょう。
天災などで土地に何かあった場合、その修繕工事費もご自身で負担しなければなりません。




■ 借地権とは


一方で「借地権」です。

借地権とは土地を地主から借りて、その上に自宅を建築できる権利です。
土地は自分のものにはならず、その土地を使う「権利」のみを手に入れるわけです。
(建てた自宅に関しては自分のものなので、クギを打とうが壁に穴をあけようが自由です。この辺が「借家」と違うところですね。)

ただし、あくまで建物を建てる目的で土地を借りる場合に限っていて、駐車場や空き地にする場合には「借地権」ではないという点に注意が必要です。

所有か借りるかという、冒頭のパパの説明はあながち間違ってはいなかった訳ですね。

しかしこの借地権には多くの種類があり、購入を検討しているマイホームの土地が「借地権」付きの場合はその種類について知っておく必要があります。

一般的に借地権の種類とは主に3つに分けられ、次のものがあります。


・旧法借地権
・普通借地権
・定期借地権



最初の二つの「旧法借地権」「普通借地権」と、「定期借地権」の間には大きな違いがあります。
それは契約の更新が出来るか出来ないかという点です。



@ 「旧法借地権」と「普通借地権」

「旧法借地権」では、地主と借地権者の間で最初に30年間の土地の賃貸借契約を結びます。
30年が経ったあとは更新が可能で、その後は20年毎の更新となります。
地主が正当な理由なしに契約更新を拒む権利は認められていませんので、借りている側である「借地権者」の権利が法律上守られていると言えます。

「普通借地権」は、平成4年8月に制定された新法が適用された借地権で、当初の借地期間が30年、1回目の更新は20年で、2回目以降の更新は10年となる制度です。
旧法借地権と同様に土地の賃貸借契約の更新が可能です。




A 「定期借地権」

さてここで「定期借地権」。

定期借地権も平成4年8月に制定された新借地借家法が適用された借地権ですが、一般的に契約期間を50年と定めています。
契約期間が完了すると、地主に土地を返還しなければならず、契約の更新や建物の買取りを地主に求めることができないとされています。
建物をこわして、まっさらの「更地」にして返さなければならないわけですね。

平成4年8月以前の借地借家法では、たとえ契約に借地期間が定められいても、地主側(貸す側)によほどの事情がない限りは、契約を終了させることができず、借りる側に圧倒的有利な契約となっていました。そのため、貸した土地は半永久的に戻ってこないという一般認識がありました。
そのため、地主は土地を貸すことを嫌がり、貸すときに高額な権利金を要求したりするなど、土地の貸し借りがスムーズに行われませんでした。

ただ、借りる側にも、決められた一定期間だけ借りられれば十分であり、そのかわり高額な権利金を払わずに済ませたいというニーズもあったわけです。


そこで、貸し手借り手双方にとってスムーズな契約を行うために、期間を更新しない等の特約をつけた定期借地制度をつくりました。
更新しない等の特約とは次のとおりで、契約にあたっては、この特約を契約書に明記する必要があります。

・期間の更新がない
・期間中に建物を建て直しても、期間延長がない
・期間が終了したときに、建物の買い取りを請求しない


定期借地権には、「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」の3種類がありますが、われわれ一般人が出会う物件の場合、ほとんどは「一般定期借地権」のものでしょう。



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すでに様々な名称が飛び交い始めたので、ここで整理しましょう。

・土地の権利には二つがあり「所有権」、「借地権」と呼ばれる。
・その「借地権」のなかには「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」がある。


 ↓クリックしてご覧ください。m(_ _)m
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■ 地上権と賃借権


え?いつまで待っても痴情のもつれ、「地上権」が出てこない?
はいはい、「地上権」ですね。

先に説明した「普通借地権」には実は二種類あり、「賃借権」、「地上権」と呼ばれています。
一般的には「普通借地権」と言ったらほとんどが「賃借権」のことを指しています。現実に「地上権」が出てくることはあまりありません。


 ↓クリックしてご覧ください。m(_ _)m
3.jpg






と言う感じです。


さあここで出てきた「地上権」。
まれにしか出てこないこの権利は、どのようなものなのでしょうか?

「地上権」とは他人の土地を借りて、そこに建築物を建設できる権利です。また、その土地の権利や建築物は自由に譲渡することができます。さらにこの譲渡、地主の許可がなくても出来ることになっています。
「地上権」は土地に対する絶対的な権利ですので、ほとんど所有権と変わらない力を持っています。

ちょっとわかりづらいかもしれませんが、土地の「所有権」をもっているのは地主さんです。
実際にその土地を利用する方は、地主さんに地代は支払わなければなりませんが、その土地を自由に活用できる権利として「地上権」を持っている、と考えてください。
名前が「地上権」となってはいますが、その権利は地下および空中にも適用されます。



たとえば地下鉄を例にとります。
ある土地の地下に地下鉄が通っている状況を考えてください。


この場合は、土地の地下部分に地上権が設定されており、鉄道事業者がそれを所持しています。
トンネルの補修工事などを行う場合、土地の所有者の許可を得る必要がありません。
また、地上権(トンネル、線路など)の譲渡も地主の承諾は不要です。

(注:現在は2001年制定の「大深度法」が適用されているため、地下40mより深い空間には「地上権」は及びませんので、リニアモーターカーなど公共の目的で使用することができます。制定以前につくられた地下鉄などには「地上権」は存続します。)


さらに「地上権」であれば、建物の登記をしていなくても権利を主張することが出来ますが、「賃借権」では建物の登記がないと権利が認められない場合があるのです。
「賃借権」でも、土地の所有者の承諾があれば登記をすることが可能ですが、あまり協力が得られない場合が多いのが現状です。

「賃借権」は「地上権」と比較すると権利が弱く、土地の所有者に登記の協力義務がない点が特徴的です。
建物などを他の誰かへ売ったり、譲渡したり、賃貸したりする場合にも土地所有者の承諾が必要になります。


しかし自由度が高い分「地上権」は、権利を取得するためにもそれなりの費用がかかります。
地上権取得にかかわる金額は、その土地の相場の2〜7割程度となっていて、月払いや年払いではなく地上権決定時に一括で支払うのが一般的です。

また、地上権は「物件」、賃借権は「債権」であることにも注意が必要です。




「借地権」には「定期借地権」がありましたが、同様に「地上権」にも「定期地上権」と言うものがあります。
「定期借地権」は50年後に「更地にして返還すること」が要件でしたが、「定期地上権」の場合は建物を現状のまま地主に引き渡すのが一般的です。
現状のまま引き渡すという事は、建物の状態によっては地主さんと揉めてしまうリスクもあります。

地主との契約によっては途中でその土地を購入することもできます。
ローンが終わった35年後に残額(契約による)を払って自分のものにできる、なんていう可能性もあるわけですね。


このように「地上権」は、あまり出くわさないわりには無視できない、覚えておくべき権利だという風に理解しておいてください。
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■ まとめ


借地権付きのマンションなどの場合、借地権は「=賃借権」になっていることがほとんどで、しかも「定期借地権」であることが意外と多いです。
もしも「定期借地権」付きのマンションを購入してしまった場合、着工から50年したら更地になってしまったりする事態になります。
定期借地権用の35年ローンが済んだタイミングで誰かに転売しようとしても、転売した相手は15年しか住むことができなかったり、ローンを使えなかったりすることがありますので注意が必要です。
(定期借地権用のローンは、変換期限の10年前までにローン完済しなければならないため、転売相手は5年ローンしか使えないことになります。)


もし借地権付きのマンションなどを購入する場合は、どのような種類の借地権なのかを確認するようにするのが非常に重要、と言うことですね。


最後に今までの話をまとめてみましょう。


 ↓クリックしてご覧ください。m(_ _)m
4.jpg




・「所有権」は自分の土地になるけど「税金」がかかるよ。

・「借地権」は地主さんに毎月の「地代」「経費」を払うよ。
(借家でいう「家賃」「管理費」みたいな)

・「借地権」は主に「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」
があるよ。

・「旧法借地権」「普通借地権」は基本的に契約の更新ができるよ。

・「定期借地権」は50年経ったら、建物をこわして返却しなければ
ならないよ。

・「普通借地権」には「賃借権」と「地上権」があるよ。

・「地上権」は「賃借権」よりも権利が強く、借り手が自由に出来る
範囲が広いよ。

・「賃借権」は建物を建てたり、他人に譲渡したり、貸したり、贈与
したりするときに、所有者の承諾が必要で「承諾料」もかかるよ。





いかがでしたか?


パパも娘さんに説明できたようですし、まずはメデタシです。


当記事は、ジャックがいろいろと教えてもらったことをまとめたものなので、あくまでもアウトラインを理解するためだけに参照ください。


不動産に関するご判断は非常に重要です。

様々な危険もはらんでいるので、必ずプロのご意見をご参考にしてくださいね。


それでは本日はこの辺で…。







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