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2016年12月17日

設計と施工で予算削減

営業許可証等の基本手続きが終わると、次は店舗の改装です。

本来は先に改装した後に営業手続きなのですが、当店の場合は営業許可証を含め法的な手続きは全て賃借なので、開店準備はそのまま内装工事みたいなものです。


そこで先ずは店舗設計です。

物件の正確なサイズを測り、平面図を作り、配電や給排水経路等の基礎を考え、経営効率の良いレイアウトを考える。

そういった事を考えてくれるのが設計会社です。

素人が感覚的に「好き嫌い」「見栄えの良し悪し」「個人的な趣味」で店舗を設計すると、結果的に非合理的な事になりかねない。

と思って設計会社に連絡をしてみました。


先ずは日系の設計会社です。

話は簡単スムーズに進みそうでしたが、設計費だけで 1,000元/平米 が相場のようです。

当店の場合はキッチンを含め120平米弱なので、日系だと12万元(約200万)掛かる事になります。

もちろん現場での施工管理なども含むようですが、それでも高いのでは?

と言うか、12万元をおいそれと支払えるほどの資金的な余裕はありません。


そこで、多少の面倒は覚悟で中国系に頼む事にしました。

ところが私はその手の業種に知り合いはいません。

そこでBKB氏に相談し、業者を紹介して貰いました。


BKB氏に伝授された確実且つ安く済ませる方法は、

「平面図と電気回路図は設計業者に任せ、それ以降の作業は自分でやる」

でした。


紹介された設計会社に頼み、言われた通りに


・ 平面図

・ 電気回路図

・ 参考レイアウト

・ 基本照明配置図

・ その他


を作成して貰い、

「これらの図面を応用すれば問題無く出来る」

「厨房やカウンター、フロアの仕切り等は好みで調整すればOK」

という状態にまで仕上げて貰いました。


私の本業はアパレル関連なので、少しですがアドビのイラストレーターを使えます。

PDF形式にして貰った図面をイラストレーターで開けば、図面の上に絵が描けるというわけです。


・ フロア全体の仕切り

・ カウンターのデザイン

・ イスやテーブルのレイアウト

・ 厨房設備のレイアウト


全てがイラストレーター上でシュミレーションする事が出来ます。


専門的な図面とは程遠いですが、こんな感じでOKでした!

厨房のレイアウト案
厨房布置图A1127A.jpg
画像クリックで拡大


イラストレーターでシュミレーションできたのは、設計会社の縮小平面図に30px30cmのマス目を入れて貰ったからです。

マス目が入っていると縮尺図上で大きさを把握しやすいので便利です。


それと、設計会社は金属探知機のような物を使い「鉄筋」「電気の主回線」の位置も調べてくれます。

これにより、壊して良い場所、壊せない場所が分かります。


中国の建築は煉瓦を積み上げ、コンクリートで固め、石膏を塗って壁を作り間取りします。

ですから、壊して良い壁が分かれば、ガンガン壊して間取りを変える事が簡単にできます。

一から作り直したい場合は必ず建築構造図を作って貰う事をおススメします。


日本なら建築構造図を自作するなんて事は有り得ないと思いますが・・・



そんな訳で自分で出来る事はとことん自分で作業し、店の内装を一から作り直しました。

俗に言う「居抜き」では有りません。


我々が借りる前は「香港風のファーストフード店」、その前が「和風居酒屋」です。

どう考えても「居抜き」でイタリアンは無理ですよね!?(笑)


取っ掛かりは設計会社に頼みましたが、そこから先は手作りです。

稚拙な図面を描き、個人業者を雇い、原料を仕入れ、現場監督の物まねです。


因みに個人業者を雇ったのはコストを抑える為です。

施工会社に原料込みで依頼する方が楽で確実だと思いますが、お金は掛けたく有りません。

業者と話し合い、何が必要かを確認し、セメント・木材・電線から塗料まで全て自分達で仕入れました。


かなり大変でしたが、恐らく施工会社に頼む相場の半分以下で出来たと思います。


しかも、

私は本業がアパレルなので、テーブルクロスやエプロンは自作しました。

僅かとは言え、小さな節約の積み重ねが大きな金額に繋がります。



終わってみれば良い経験です。


そして結果は

161217-2.gif


161217-3.gif


161217-1.gif

照明を暗くすれば粗が目立たず「それなりにOK」です!(笑)


まかり間違って「二号店」なんて話になったら、次はもっと上手くやる自信が有ります!



それと、報告が有ります。


実は、昨日(12月16日)開店しました!


慣れるまで暫くの間は不具合も有ると思いますが、是非とも宜しくお願い致します。


皆様のお越しを心よりお待ち致しております。


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2016年11月29日

中国(上海)の貸店舗契約の実態


急用で日本に帰っており、更新が滞ってしまいました。(汗)


さて「飲食店をオープンするには?」ですが、先ずは「店舗賃貸契約」です。

もちろん資金準備が最優先課題ですが、資金は準備できている前提です。


私は不動産の専門家では無いので、法律上の正確な事は分かりません。

ですから、自分自身が実際に行動を起こしてみて分かった「実体」、友人から聞いた信憑性の有る話をベースに紹介します。



飲食店を始めるには幾つかのライセンス(許可証)が必要です。

先ず最初に取得するのが

「営業許可証」

飲食店に限らず、これが無いと営業できません。


営業許可証無しで営業している個人商店や小規模飲食店はいくらでも有りますが、営業許可証が無いと税務登録が出来ません。

領収書(発票)を発行できないばかりか税法上の違反行為なので、検挙された場合はかなり厄介な事になる可能性が大です。


尚、「営業許可証」を申請する主体は「法人」でも「個人」でも構いません。

法人でないと営業が出来ないという事は有りません。


その「営業許可証」を取得する為に必要なのが


・ 営業場所(店舗)の契約書

・ 不動産権利書のコピー


法的に営業が可能な場所であり、その場所の使用許可(賃貸契約)を得ている事を証明する必要が有ります。


つまり、営業場所(店舗)を確保する事から全てが始まります。


因みに私が過去に係わっていた星空広場の银座咖喱吧ですが、この店の場合は星空広場自体が営業許可を取れていない為に、店子も営業許可証を取れない事態に陥っておりました。

星空広場で発票を発行できる店は、恐らく他の場所に別の店舗が有り、その店舗の名義で発行していたのでは?

発票を発行できない飲食店は経費(接待会議費)で利用できないので営業的に厳しいです。



めでたく営業許可証が取れても飲食店の場合は即営業とはなりません。

厨房が有るので「消防安全基準合格証」が必要になります。

飲食店ですから「衛生管理合格証」も必要になります。


管轄の消防署検査員が来て検査を実施。

管轄の衛生局検査員が来て検査を実施。


中国ですから基本的に日時の指定などできません。

申請すると先方が日時を連絡して来るのですが、時間はデタラメです。

午前9時と言われて待っていると、午後3時頃に来たりします。

日本人的にはイライラしますが、この程度はまだまだ良い方です!(汗)


検査員は改善箇所の指摘をしますが、そこはタバコや○○を使ったコミュニケーションで何とかなるのも中国です。

ハッキリ言えば 「この経費はどうやって落とすかなあ・・」みたいな周知の事実の裏ワザが潤滑油になる場合が多いという事です。

もちろん全ての検査員に当てはまる訳では無いと思いますが・・・

ともかくコミュニケーション?さへ何とかなれば再検査など有りません。

と言うより「自然消滅」で、「そう言えば再検査っていつだっけ?」みたいな状態になります。(笑)


「営業許可証」「消防検査」「衛生検査」が無事に終われば「飲食店経営許可証」又は「食品経営許可証」を入手できます。


つまり法律を遵守して飲食店をオープンするには


・ 営業許可証

・ 消防合格証

・ 衛生管理合格証

・ 飲食店経営許可証


の四つが必要となります。


その中でも最大の難関は「飲食店営業許可証」です。

何故かと言えば、飲食店の営業が許可されていない場所が多いからです。


上海には、消防規制の改定で

「以前はOKだったのに、今は営業が許可され無い場所」

が沢山有ります。


「この場所最高!」

という場所でも「飲食店」の営業が禁止されている場所が沢山あるという事です。


街中で良く見かける「一昔前の集合住宅」だと許可が下りません。

スプリンクラーなどの消火設備、非常口、耐火構造などが現在の安全基準を満たさないからです。

また、消防車が入れない居住区に隣接した建物内はダメというような規則も有るようです。


ところが、街中には

「ここは絶対にダメでしょ」

と思われる場所にも飲食店は有ります。


それは何故か?

理由は二つです。


1) 違法営業 (飲食店営業許可証が無い)

2) 消防安全基準が改定される前に営業許可証を取得している


どちらかです。


1)の違法営業はそこら中に有ります。

大部分は家族経営の小さな店で、「お目こぼし」の状態だと思います。

いざという時は立ち退かせる事ができるし害も少ないので、「賄賂」と引き換えに見逃している状況だと思います。


クセモノは 2)です。

2)は

飲食店営業許可証が有る事 = 既得権益

という構造になっているのです。


例えば、

「人通りが多く消費単価の高い場所だが、建物が古くて飲食店の営業許可証の新規申請ができない場所」

が有ったとします。

新規の申請ができないので飲食店の経営は基本的には無理です。

それなのに飲食店が新規オープンするのは珍しくありません。

その多くは規制強化以前に飲食店の営業許可証を得ています。


過去に取得した営業許可証でも、その許可証は有効なのです。

許可証を取得した本人(法人)が自らが開店しようが、許可証を貸そうが、譲渡しようが、ともかく合法的な営業が可能なのです。



飲食店の賃貸物件を探した経験が有る方はご存知だと思いますが、


飲食店賃貸物件の契約には幾つかの金銭条件があります。


1) 家賃 (房租)

2) 敷金 (押金)

3) 譲渡金 (転譲費)


1) と 2) は周辺相場から大きくかけ離れる事は有りません。

ですが 3)の譲渡金は相場と言うより「需給バランス」で決まります。

飲食店経営には超一等地だが、現在の規制基準では絶対に営業許可を取れない場所が有るとします。

家賃 35,000元/月に対して、飲食店営業許可証の譲渡費が 600,000元 だったりします。

もちろん不動産の所有権を譲渡するわけではありません。

あくまで「飲食店営業許可証」だけの譲渡金ですから、家賃や敷金が別途必要です。


この金額は私自身が今回の物件探しの中で実際に提示された某物件の金額です。

譲渡金額は最終的に 500,000元 まで下がりましたが、それでも家賃14ヵ月に相当します。

しかも政府による大規模改築や建て替えが行われる場合は自動的に契約解除。

譲渡金の返却は為されない。

リスクだらけの内容でした。

場所は最高でしたが、諦めました。


交渉事は全て代理人と行いましたが、物件の所有者は政府関係者だそうです。

「なるほどね」、「ヤッパリね」 と思いました。



その後に知人から紹介されて契約したのが今回の場所(茅台路836号)です。

譲渡金も有りましたが、常識的な金額でした。

実際には営業許可証の譲渡ではなく、使用権を賃貸したのです。

つまり、家賃同様に月払いで飲食店営業許可証を賃貸したという事です。


譲渡だと飲食店営業許可証の名義変更が行われますが、使用権賃貸なので許可証の名義は変更しません。

従って納税など政府自治体に対する手続きには許可証上の名義を使う事になります。

もちろん「営業許可証使用権契約」で細かな内容を予め決めます。

従って名義変更をしない事による大きなリスクは回避できますが、何が起こっても不思議ではないのが中国です。

その辺を重視する方(法人)には同意しかねる契約かもしれません。


経営権譲渡契約
161130.gif
画像クリックで拡大


「営業許可証使用権譲渡」では無く「経営権譲渡」でした。

最初に飲食店営業許可を取得した時は日本料理店だったのでしょうね。

書類上は日本料理店となっています。


内容を見ると

・ 許可証更新、税務などの手続きにさいしては貸し方が協力する

・ 発生した費用は借り方が負担

・ 経営上の責務は一切を借り方が負う

というような内容が確認されています。


日本でも同じかもしれませんが、飲食店の開店には少々不合理な事にも目をつぶる必要があります!


こんな感じで、無事に物件契約・経営権譲渡も終わり、開店に向けての書類上の手続きは終了致しました。


以上、何かの参考になれば幸いです。

詳しく知りたい方は、開店後に店舗までお客様としてお越し頂けますようお願い致します。(笑)

分かる範囲内、お答えできる範囲内でお話させて頂きます。


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2016年11月04日

イタリア料理店(ダイニングバー)を始める事になりました!


心機一転、新たな出資者とイタリア料理店を始める事になりました!


そこでブログタイトルも

「上海で居食屋経営を始めたオヤジの日記」

から

「上海でダイニングバーを始めるオヤジの日記」

に変更しました。


今のところ物件契約など開店準備が始まったところなので

始めるオヤジの日記」

ですが、実際に営業が始まったら

始めたオヤジの日記」や「経営しているオヤジの日記」に再度の変更となります。


ブログランキングのバナーも変更しました。

 banner1.gif

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 solare-banner.gif


バナーでお分かりだと思いますが、


場所は  茅台路 836号 (茅台路と威寧路の交差点近く、71路線バス停の真向い)

店名は  SOLARE (ソラーレ)


12月15日の営業開始を目標に準備作業を開始しました。


星空広場の「銀座咖喱吧」では、営業中の店舗に中途参加したので開店準備には一切関与しておりませんでした。

ところが今回はゼロからの開店です。

物件探し、賃貸契約など店舗を確保するところから始まりました。


面白さが有る反面、初めて体験する事ばかりです。

中国ならではの想定外な事も多々有ります。

その辺の事を綴ってまいりたいと思っております。


また、開店後はクーポン配布、特別メニュー紹介、イベントの告知など、お客様に喜んで頂ける情報も掲載して参りたいと思っております。

引き続き応援頂ければ幸いです。


と言う訳で、今回は

茅台路836号の現状を画像でお見せします。


外観(現状)
161104-1.gif
画像クリックで拡大


「明記」の二文字がガツンと存在をアピールしています。

一ヵ月前までは香港式軽食店、その前は日本料理屋だったそうです。


それと、この物件の特徴は、店外スペースが広く取れる事です。

店の外にテーブルを出してテラス風にする事も可能です。

外壁タイルの洗浄や貼替え、植え込みを整えたりと手を入れる必要は有ります。

ですが、テラス席として喫煙スペースを設けられるのは魅力です。


中に入ってみると
161104-2.gif
画像クリックで拡大


ウナギの寝床のような間口が狭く奥に長い作りです。

何やかやで110平米弱有り、面積は十分です。


但し、現状の内装が日本料理屋風なので、大規模な工事が必要です。

天井を含め全てやり直します。

過去の遺物は跡形も無くし、完全に別の店舗として生まれ変わらせます!


という訳で、数日前に業者に内装設計を依頼しました。

いずれにせよ、来週早々には既存の内装を全て取り払う予定です。


さて、キッチンやカウンターの内部がどうなっているかと言うと


カウンターの内側
161104-3.gif
画像クリックで拡大


ゴミが散乱しておりグチャグチャです!(汗)


キッチン内部はと言うと
161104-4.gif
画像クリックで拡大


これまたカウンター内部同様にグチャグチャです!(怒)


中国人が中華レストランで食べ散らかした後のようです。

彼らには「立つ鳥跡を濁さず」という美しい言葉は無いのでしょうか?


中国人には「後ろ足で砂をかける」が常識なのかもしれません?!

厚顔無恥な民族で有る事は間違い無さそうです。



ともかく、これらグチャグチャな状態を何としなければなりません。(汗)


そこで廃品回収業者を呼び、店内に残っていた冷蔵庫を100元で引き取ってもらいました。

更に、空き缶などを拾い集めていた老夫婦が130元で掃除とゴミの処理を引き受けてくれました。

150元を値切って130元に!(笑)

冷蔵庫売却による収入と合算し、結果的に持ち出し30元でグチャグチャな店内の処理は終了です。


私は大助かりでしたし、老夫婦もゴミの中に再利用できるお宝を見つけて大喜び。

互いに WinWin の取引となりました!(笑)


ともかくグチャグチャな店内は普通の薄汚れた店内に回復です!

「壊す前に掃除して何の意味が有るの?」

と中国人に言われそうですが、私は日本人。

合理性に欠けるのは民度の高い国民性の成せる技かもしれません?(汗)


次回は中国での店舗物件探しの実態をご紹介させて頂きます。


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