一戸建てる！（サラリーマンのマイホーム記録）

今日はサラリーマンが一戸建てる際の知識を挙げてみます。

管理系
　マネジメント、交渉術、人生設計・ライフプラン、ファイナンシャルプランナー、コーチング、リーダーシップ
手続き系
　契約、行政書士
金融系
　保険、不動産、ローン
外装、外回り
　外構（駐車場やフェンス）、庭、材料特性（木、鉄、プラスチック、断熱材、防蟻材、屋根材、壁材、土、コンクリ）
人間系
　子育て、介護、人間工学・生産工学（動線）、生活習慣
自然系
　地震、風、温度、雨、気候
インフラ
　水道、電気、ガス、
建築系
　設計、工法、間取り
他
　地域文化、日本史、防犯、衛生

素人が思いつく程度でバラバラと出してみましたので、漏れもあるかと思いますが、重要なポイントは自分の専門外の知識が大量に必要とされるということです。

ただ、ご承知かと思いますが全ての知識を専門家と同等に用意する必要もありません。
全ての知識はその分野で飯を食っている方がいらっしゃいます。
必要に応じてその方々に助言してもらいましょう。

ちなみに、経営者相手のコンサルティングという職業の方は自分の知らない分野に取り掛かる際に、
その分野の本を５冊読むそうです。

そういう意味では建築全般を網羅している本を５冊読めば、後は自分のこだわりたいとろこだけ集中的に知識を吸収するのが効率的かもしれませんね。

これから建てようという方はこういう本から入ったらいかがでしょう
ちょっと文字が多いですが、こういった書籍の著者を頼るのも１つの手です

【改訂第三版】[建てる前]に読む本 新品価格 ￥1,680から (2011/7/17 23:05時点)

前回に引き続き、お金の話です。
今回は毎月の支払額は？ってことでローンのお話です
引き続き素人分野なので話半分で聞いてください。

このブログは平凡なサラリーマンが一戸建てを建てる記録を紹介していますので、
マンションや中古物件については触れてないですが、ローンについては参考になる話もあるでしょう。

おそらくこれから家を建てるぞ！ってサラリーマンはローンを組むことでしょう。
その際の月々の支払いですが、営業トークを鵜呑みにして
今の家賃＝ローンと考えているなら危険です。

家を建てたら間違いなく出費は増えます。
あなたが建築屋の営業と話しているだけなら黄色信号間違いなしです。

現在かっつかつで家賃払っていてその金額でローンを考えているなら
本当に大丈夫か見直しましょう。

例えば、光熱費・・・アパートより大きい家に住んで下がるわけないですよね？
あるいは修繕費・・・一戸建ては事故修復する生き物ではありません。

家賃＋貯金ができていて、小遣いもちゃんとあるなら大丈夫です。
小遣い減らせばいいだけですから

以前も紹介しましたが、無理なく返せるのは統計的に年収の20%〜25%までらしいです。
つまり、サラリーマンの平均年収400万として年100万程度返済が無理ないローンなのです。
で、この条件でUFJのサイトでシミュレーションすると、35年ローンで2400万程度借りられます。
月々85,478円、ボーナス払いなしの返済です。

他の年収でも試算してみました。

年 収：年間返済：借り入れ額
400万：　100万　:　2400万
500万：　125万　:　2640万
600万：　150万　:　3170万
700万：　175万　:　3700万

この試算＋頭金をまずは予算とし、あまりにイメージ予算と差があるなら
見直したらいかがでしょうか？

もちろんイメージ予算の方が小さければ問題ありません。

で、この予算感覚が確立できたら建築屋にちゃんと伝えましょう。
特に契約間近の段階では予算の話はちゃんとしておきましょう。
でないとローンの話しやコストダウンの話もできないですからね。

家のコストダウンのやり方は建築屋が一番わかっていますし、
ローンも仲介してもらえれば有利な金利が出てくることもあります。

ですので、契約がほぼ決まっている相手なら自分の年収、
イメージ予算はちゃんと伝えましょう。

ちなみに、ローンの言葉で変動とか固定とかフラットとか出てきますが、
それぞれリスクがありますから、それぞれの特徴を承知で借りましょうね。

ざっくり今が大事なら変動、安定が大事ならフラットということになるでしょうか
自分は仲介営業の言葉に踊らされて変動を選びました

銀行の試算上で、余程の金利上昇がなければ固定のメリットはないことと、
フラットも開始までが博打になる点で長期の博打を打つことにしました。

私と同じように変動選んだ方は金利が上がったときに連動して上がる何かに投資しておかないと危険です

今回はマイホームの予算の話です。
と言っても私は金融につよくないので、本で学んだことと、実体験だけ紹介します。

ちなみに私は新築で家を建てつつありますので、中古や建売はまた別の感覚だと思います。


これからマイホーム建てるという方はある程度の金額をイメージしていると思います。

そのイメージ予算ですが、１世帯住宅でしたら、
おそらく2000万〜5000万に入るのでないでしょうか？

私の地域の場合、建てて住むまでの不満のない予算はざっくり4000万程度かな？という感触です。

このざっくり予算は地域差があるので、ご自分の地域で確認してもらうとして、重要なことは自分の希望する家がいくらで建てれるの？毎月の支払いはいくら？だと思います。

マイホームにかかる費用の内訳をざっくり分けると

1.土地
2.家
3.その他

でしょう。

土地は言うまでもないですが、家というのは建築屋に払う部分のことを指します。
つまり、庭や駐車場などの外溝工事は別です。

このため、税金や手続きも含め、その他は500万ほど覚悟した方がいいようです。
さらに家具・家電の入れ替えも発生するでしょうから、住むまでを考えるならもう100万の600万ほど見込んだ方がいいでしょう

土地と家以外に600万かかるイメージしてますか？
自分はイメージしてませんでした。

でもかかるものは仕方ないです。
腹を決めて、単純な計算で土地と建物の配分をしてみます。

私の地域のざっくり予算4000万だと

1.土地　1600万
2.建物　1800万
3.その他 600万

この辺がざっくり配分です

皆さんのイメージ予算と比べてどうでしょう？
特に土地は地域差が激しいでしょうし、建物も寒冷地では平均予算は異なると思います。

例えば私の地域では街中の宅地60坪で2000万くらいしますが、１時間くらい山の方へ行けば60坪600万とかです。

家も建築屋・工法によって差が出るところです。
例えば鉄筋ハウスメーカーであれば2000万程度が普通でしょうし、
ローコスト系ハウスメーカーや分離発注方式であれば1000万で建つこともあるでしょう。

このように「いくらで建つ？」については予算バランス次第ですが、ざっくり規模感は掴んでいただけたでしょうか？

↓のような本にも取得初期の話が載っていますので、参考にどうぞ！

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次回は「毎月の支払いは？」について取り上げたいと思います。

マイホームを取得する際に間取りが自由にできるなら、是非自分で考えてみましょう
メリットは計り知れませんが、まずはこれから建てる家での生活がイメージできるようになります。
また業者との意思伝達にも使えます。

施主が作った間取りを無視する業者はいないでしょう。
ダメな点を指摘しつつ、意図をくみ取って代案を提供してくれるはずです。


ということで、自分で間取りを考える際に必要なのは

１．マイホームのビジョン
２．土地
３．間取りに関する知識

といったところでしょうか

１番目はこれまで何度も言っていますが、ビジョンです。
これがないと、誰かのマイホーム間取りを描いてやってるだけになります。
また、自分が間取りを描くぞ！という気持ちも含まれます。

２の土地については決まっていないと自分が本当に住む間取りを決めることが難しいです。
でも、間取りを描き始める初期であれば必須ではありません。
何なら玄関の方角別に４パターン描けばいいだけです。

３の間取り知識・・・別に無くてもいいです。
どうせ素人なんですから、やっていくうちに覚えましょう。

ただ、何にもないと不安だって場合には↓の本でも読んでおいてください

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で、間取りの描き方ですが、パソコンを使います。
最初は方眼紙でも構わないですが、エコの時代なので何度も描きなおせるパソコンにしましょう。

ソフトは最初はエクセルとかで構いません。
エクセルのセルの大きさを方眼紙状にして、罫線を駆使して描くのです。

最初の段階で気をつけるのは、どの部屋をどのサイズで用意するか？です
例えば１階のメインの部屋はリビング８畳、ダイニング６畳、キッチン５畳、玄関２畳、プラス和室６畳といったところでしょうか

部屋数、広さは皆さんの感覚に合わせてもらって、とりあえずこれだけの組み合わせで
どんな配置が可能か考えてみましょう。
これだけでも、自分の好みの間取りが分かってくるのではないでしょうか？

たとえば私の場合、
・キッチンとダイニングの連結は必須
・玄関は駐車場の都合上北東から南東にかけてのどこかであることが必須
・玄関はリビングと和室に繋がる方が望ましい
・ダイニングとリビングは繋がっている方が望ましい
・和室はリビングと繋がっていることが望ましい
ということがわかりました。

必須は譲れないポイント、望ましいは優先度高めだけど、妥協の可能性もあるポイントです。
ここまで自分の理想がわかってこれば、あとは広告や雑誌からサンプルの間取りを眺めて自分の理想の間取りを拾ってきましょう。
特に建築業者のまともな間取りは流石というものが多いです。
雑誌に載っているのは目を引きますが、雑誌用の特別なものと認識しておいた方がいいです。

で、ここで始めて本格的な間取りソフトの出番です。
私の場合、最初は「せっけい倶楽部」というフリーソフトを使っていましたが、もの足らなくなって定番ソフトを買ってしまいました。

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３ＤマイホームデザイナーＬＳ３です

ちなみに私は間取りが分かる書籍付きを購入しました。
内容的にはソフトとはあんまり関係なく、間取り本という感じで、
間取り本を１度も読んだことがなければ読む価値があります。

このソフトを使って大雑把な案に水周りや階段・２階を付け足します。
自分の場合、大雑把案が２０、そこから全体をほどほどに配置したのが２０、さらに詳細つめて２０、業者に提出したのが３という件数です。
なお、現時点では間取りは決まっていませんので、もう１０くらいは書き直すでしょう。


最後に間取りを描く際のポイントを紹介しておきます。
・コストダウンのためには小さく
・方角重要（太陽光は南・東から取れるようにしましょう）
・木造では一定間隔に壁が必要（短辺で4m間隔）
・２階と１階の壁は位置をあわせる方が強い
・廊下と階段はセット（特に２階は階段から部屋までが廊下になります）
・壁も必要（テレビやテーブル、収納も考えないと置き場がなくなります）
・玄人は階段を最初に決める（今回紹介の手法とは間逆です）

さて、今回はマイホームの間取りのお話です。
土地が決まったらいよいよ間取りを決めていくことになります。

この工程をおろそかにすると、家を建てる意味がなくなるかもしれません。
間取りの決め方も、どういった業者と契約するかで決め方が変わってきます。

設計屋さんと契約したなら建築の契約の前に間取りが完成ということになり、土地が決まってからの期間は１〜２ヶ月程度でしょうか

でも、私のようにハウスメーカーや工務店と自由設計で契約した場合は、正式な間取りは後からということも多いかと思います。

ここからは正式な間取りの決定前の作業と考えてください。

で、正式な間取りを決める際の手法ですが、いくつかパターンがあるかと思います。
1.複数業者に図面を引いてもらう
2.自分でいくつも図面を引く
3.何もせず契約した業者の言った通りの図面でいく


１は専門家に相談に乗ってもらう
　メリットは複数の専門家の意見やアイデアを聞ける
　デメリットとして契約前提になる場合や、１案毎に費用が発生する場合があります。

　ハウスメーカーなんかは最初の間取り案くらいは無料で提供してくれるので、
　業者選定の前なら利用する価値があると思います。

２は自分が知識をつけて間取り案を作って契約業者と相談する
　メリットは自分の意思を反映させられる、間取りに愛着がわく、建築業者の都合のいい間取りにならない、
　デメリットは自分の時間が取られる、多くの案が出すぎて迷う、会心の間取りでも業者にダメだしされてへこむといったあたりでしょうか

　何かの本で見ましたが、間取りを素人が描けるのは日本人だけだそうです。
　日本人は１畳の大きさが感覚でわかるので、間取りを描くことができるらしいです。

３は業者が出してきた図面にもう満足なので、体力を温存する
　メリットは間取りに時間を取られず次の作業に移れる、バランスの取れた案のはず、余分な費用を抑える
　デメリットは事前打ち合わせの精度次第で後悔する可能性があるといった点でしょうか

　事前に希望が伝わって、業者提供の１案がどんぴしゃなら見直す必要もないかもしれません。
　あるいは間取りがパッケージ化されていて、自由なレイアウトができないなら業者案でいくしかないでしょう。


ちなみに私は２の自分で図面を引くを選択したので、この点の特徴はもう少し掘り下げて別の機会に紹介したいと思います。

あと、自分の好きな間取りのサンプルがあるなら好きなポイントと一緒に業者に見せてみましょう。
その業者が得意な工法ではできない間取りのこともありますので

例えば木造の場合は強度上１部屋の広さに制限があったりします。


ちなみに↓の本を読むと、各部屋の役割が分かり、必要・不要の認識が高まります。

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さて質問です、法隆寺は誰が建てましたか？

答えは１つではありません。

日本史を勉強したことのある人なら聖徳太子と答えるでしょうし、
とんちが好きな人は大工さんと答えるでしょう。
あるいは壮大な表現が好きな人は歴史の潮流言うかもしれません。

ではタイトルの質問です
あなたの家は誰が建てますか？

先ほどの答えを応用すると、あなたが建てる？大工さん？環境？

もし大工さんや環境と真剣に考えているならここから先の情報は不要でしょう・・・
このブログの答えとしては、「あなたが建てる」を正解としておきます。


では、一般的なサラリーマンが法隆寺なみの家を建てるには何が必要でしょうか？


まずはこれまでの記事にも載せてきましたが家を建てる目的やライフプランニングなどのビジョンです。
これはそこらへんのマイホーム本にも載っています。

でも、こういった本を読んでて感じたのですが、本を書いている人はプロです。
100棟以上たずさわっている方々なんです。
つまり、平凡なサラリーマンとは温度差があります。

この点を忘れて本を読んでいると、自分もさも数々の家を手がけてきた凄腕の建築屋になったような錯覚をしてしまいます。

そこで、目的とは別にもう一点、自分自信に言い聞かせたことがあります。
それは、「今回のマイホーム建築について、自分は社長である」ということです

サラリーマンと社長の役割の違いはマイホームを持つ年代の方なら薄々は感じていると思います。
でも、社長の役割を否が応でもしないといけません。

例えば家作りを「予算：○千万、期限：1年間、目標：家族が幸せになれる家を建てる」という枠の会社、あるいはプロジェクトととらえればその責任者はあなたです

家を建てる際も方針の決定、業者選定、金策、従業員の成果管理など会社の管理職がやる内容と同じものがありますし、それをあなたが責任を持ってこなさないといけません。
ただし、ポイントは責任を持つという点で、あなた自身がやる必要はないのです。

聖徳太子だってカンナやノミを持って法隆寺を建てたわけでありません。
おそらく指示しただけでしょう。
あなたの家もあなたが責任持って指示して建てるしかありません。

もしあなたが私と同じような平凡サラリーマンなら家が建つまでは社長や管理職の感覚になるということを忘れないでください。

今回のポイントを一言でまとめると「家を建てるなら聖徳太子か社長になれ！」ということになります。

一応管理職むけの本を紹介します。
本格的な管理すると言う点は別の機会に紹介したいと思います。

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今回はかっこつけ無しの実体験をお話ししたいと思います。

サラリーマンの方には実際に起こりえる話として聞いてください。
というか、客観的には失敗談です。

まず私がマイホームを建てようと思ったときに最初に取ったアクションは
「広告を見て展示会巡りをした」です。

行動した点は良かったのですが、結果としてこのブログでえらそうに言ってるような
流れにはなりませんでした。

このとき１日で３社のハウスメーカーの展示場を見て、１週間後には１社と会うことになりました。
また、その翌週にもう１社に会いました。

このあたりではそれほど熱も上がってなく、どんなもんかなーという程度に営業対応してました。

で、状況が変わったのがそれから２週間後、つまり最初に行動してから１ヶ月後です。
ローコスト系の大手ハウスメーカーの展示場を覗いたところ、営業さんの大攻勢にあいまして、一気に熱が入ってしまいました。
ただ、自分としてはやる気のある営業さんは嫌いでないので、大攻勢に乗ってみたところもありました。


ちなみに業者に１回会うと２〜４時間はつぶれます。
土日で２社に会うと休日がなくなります。
慣れない作業で体力も使うので、体調を崩します。


で、最初の行動から１ヶ月半後、やる気のある営業さんにいい土地を紹介されました。
この頃になってようやくこのブログで紹介したような内容を勉強し、家族会議も真剣に行うようになりました。


つまり、建築屋の候補も揃う前に特定の建築屋さんから土地を紹介された形になってしまったのです。
ビジョンのない人間は目の前においしい餌に弱いものです。
あっけなく１週間後には土地の買い付け証明を出してました。


ただ、建築条件は付いて無かったため、建築屋さんは別途検討しました。
結果、最初に展示場めぐりした際の１社に決めました。


決め手として、嫁と営業の相性、地域の評判（アパートの隣人がまさに着工中）、着工日が半年先（このご時勢に仕事がある）です。
今までの数回でえらそうなこと書きましたが、自分で言ったことの半分もできてません

行動始めたときは２年越しの覚悟もしていたのに、
終わってみれば始めの行動から２ヶ月程度で契約したことになります。

私のパターンではいい土地が偶然見つかったおかげで急展開がありましたが、
客観的に見たら買わされちゃったね感があるでしょう

正直業者の決算に協力されられた感は否めないですが・・・

まだこれから建て始めようという皆さんは、建築屋の営業と話す前に
１冊でもいいですからハウトゥー本を読んでください。
で、これからのスケジュールを思い知ってください。
そうでないと、あなたもこのブログと同じ内容を書くことになります

一戸建てを建てるかどうか決めかねている方は↓を読んでみたらいかがでしょう。
家を持つことの意味から実際の買う際の注意点まで網羅している一冊です。

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ただ、全体のスケジュール感だと、雑誌系の方が分かりやすかったりします。
もう一戸建てを新築で建てる決意をしているなら、地域の書店で建築系の雑誌を購入した方がいいでしょう。
静岡県向けですが、お勧めの情報誌を紹介します。






今回は単語の説明を省略して一気に恥さらしな事実を報告しましたので、補足します

営業の大攻勢
　こちらの空いている日にガンガン打ち合わせを入れてきます。
　また、１回の打ち合わせ時間が長かったりします。
　こちらの要望をすべて満たすような提案をポンっと出してきます。
　ビジョンのないサラリーマンはいちころです

建築条件
　土地を買う条件として、どの建築屋さんで建てるかの条件の有無です
　簡単に言うと抱き合わせ販売ですね
　いい土地は市場に出る前に大きめの建築屋が抑えてしまうので、建築条件が付いてしまうことが多いようです。
　似たような条件として、建売というのがありますが、こちらは建物はすでに建っているパターンです。

買い付け証明
　土地を買いますと意思表示することです。
　これを出すと基本的には２週間程度の間に買うということになります。
　不動産と建築を分けている場合は、契約一ヶ月後には支払いが始まります。

前回に引き続き、契約前のスケジュールです。
前回の１、２では家族での話し合い、予算決めなど自分達の話でした。

今回の３，４番目は建築屋さんや不動産屋さんなどパートナー探しのお話です。

建築系に勤めていない限り、家を建てる際のパートナー選びなんて始めてのことだと思います。
自分の場合、一戸建てはハウスメーカーが建てるものだと思い込んでいました。

CMに毒されていますね

で、ちょっと調べたら、家を建てる際の入り口もいくつかあることがわかりました。

１．ハウスメーカー
２．工務店（建築屋）
３．設計屋（建築は工務店）
４．不動産屋
５．入札

１のハウスメーカーは積水ハウスやダイワハウス、タマホームなどテレビCMをしているとこですね。
法令順守、いいものをいい値段でというイメージです。
いい値段というのは大手だと高い、ローコスト系だと安いということになります。

メリットとして、総合的な面倒をみてくれますし、一定レベルの品質も保障されます。
デメリットは担当営業の転勤・転職や、営業の大攻勢が考えられます。
また、土地紹介は熱心でないことがあるので、不動産屋さんは自分で見つける必要があるかもしれません。


２の工務店は地元に根ざした建築屋さんです。
お抱えの設計士や大工で地元ならではの適切な家を建ててもらえるでしょう

大きくなると内容的にはハウスメーカーと変わらなくなりますが、
ここでは全国規模をハウスメーカー、特定地方展開を工務店と表現しておきます。

メリットとして、総合的な面倒は見てくれますし、細かい要望も受けてもらえるでしょう
また、土地の面では不動産やさんとも繋がりがあるので、仲介してもらいやすいと思われます。

ただし、建築品質や経営状況などの点は事前調査が必要なリスクと言えます。


３は設計屋さん
家の設計から入るパターンですね
特徴ある家が期待できることでしょう

メリットとして、自分が希望する家のトータルコーディネート、
優良工務店の紹介、各工程の管理が期待できるでしょうか

デメリットとして、建築に関わる全ての家庭で最高のパフォーマンスは期待できないという点でしょうか
設計は得意で当たり前ですが、金融や工程管理が得意である必要はないですからね。


４の不動産屋さんは土地からです。
土地がないと家は建ちません
当たり前ですね

最初に土地でアクションを取って、あとから建築屋探しをするパターンです

建築屋さんは不動産の専門家ではありません。
仲介はしてくれても、最新の情報を常にもっていません。

詳しくは土地探しのページで紹介しますが、
不動産屋さんの最新の情報こそがあなたにあった土地となるでしょう。

メリットは土地が決まれば建築屋も本気で提案してくれる、
事前の建築屋の営業の攻勢を回避できる（あなたの体力温存）といった点でしょうか

デメリットは土地が決まってからは、建築屋も短期的に決めないといけなくなる点です。
建築のパートナーが決まっていないとローンや土地契約を自分で管理しないといけなくなりますし、買い付け証明出さないでいたら他の方に土地を買われていまいます。



５の入札は必殺の技と言っても過言でないでしょう
入札業者に希望の条件を伝え、一度に合い見積もりを取るのです。

メリットは複数業者に同時に声をかけられる点、価格も競わせることができる点でしょうか
デメリットは入札する業者の数・質が仲介業者にかかってくる点、
土地はやはり別途検討が必要な点でしょうか



このように最初に声をかける業者によってその後の流れも変わってきます。
もちろん複数の業者に声をかけることもあるでしょうが、それは同時に自分の時間も削られることを意味します。

例えば、週休２日のサラリーマンの場合、業者との打ち合わせが半日とられると考えると、１週間で４社しか会えません。
また、１０社に声をかけてしまったら、１日１社電話が来たとして、毎日１件以上対応することになります。

このため、できればまともにやりあうのは３社程度にした方が無難でしょう。



ちなみに今回の内容は↓の雑誌にも記載がありました。
静岡県の建築業者紹介が多いですが、一般的なタイムスケジュール、進め方の話もあり、最初の１冊としてお勧めというか、私の記事がいらないんじゃないかというくらいの内容が載っています。

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次回は私が実際にパートナー選びとして取った方法を紹介します。
正直ここで上げたような大したことはできてませんが、サラリーマンにとっては十分限界だったという内容を紹介します。