一戸建てる！（サラリーマンのマイホーム記録）

私は一戸建てを新築で建てようとしています。

現在は築40年のアパートに嫁と娘の３人で住んでいます
以前も書きましたが、私が一戸建てを考えたのは家族の幸せのためです。
ただ、新築でなければならない理由はそんなに大きくないです。

たまたま好条件の分譲地が見つかったのが最大の理由ですが、
中古物件を見る前に決まってしまったというのも１つの理由です。

住まいとして考えるといくつかのパターンがあることはご承知でしょう。

・一戸建て
・マンション
・アパート
・市営

こんなところでしょうか

また、契約のパターンとしてもいくつかあるわけです。
・賃貸
・中古
・新築
・土地だけ賃貸

どの組み合わせにするかは皆さん悩むところでしょう。
地域性もあるでしょうから、どれがいいという答えは自分の中にしかありません。

私の選んだ組み合わせは最終的には新築一戸建てですが、
中古の一戸建てを購入するパターンも選択肢としては考えていました。

例えば築１０年くらいの中古一戸建てであれば土地代＋＠で購入することができます。
これをもう１０年住んで建替えorリフォームするのです。

建替えるつもりならこの辺が注意点でしょうか
・建替え可能な物件であること（業者に念押ししてから契約）
・今すぐ建替えないなら、きわどい物件はやめる（法律は変わります）
・家族の費用増加、収入減少を考慮
・建替え時に必要なローンが組めるか試算すること（１０年後に３５年ローンは組めないでしょう）


リフォーム前提だとさらに注意点が増えます
・間取りの気に入った物件にする（間取りの大幅変更はリフォーム代がかさむ）
・保障や証明書付きのものが理想（最低限のレベルが保障される）
・基礎構造の耐用年数がそれなりにあること（RC造や無垢の木造なら素材としては安心）


中古のメリットは家は３回建てないと満足しないと言われる内の１回が安くできる点です。
もし中古物件の取得以前に一戸建てに住んでいたなら、リフォームを合わせて３回となります。

つまり、私のような平凡サラリーマンであっても３回一戸建てを住み替えることができるのです。
まぁそれは半分冗談として、リフォームであれば新築より費用を抑えれえるでしょうし、
ローンの時期をずらすことでリスク分散にもなります。

私のように腰が重いサラリーマンだと、中古で買って結局そのままという可能性もあるでしょうけど、
それならそれでいいんじゃないでしょうか。

住めば都ですから。
ちなみに私が新築を選択した本当の最大の理由は嫁さんの一存です・・・

事前にリフォームについて調べるのもいいでしょう。
自分は新築ですが、リフォームの視点からも検討しようと思って読んでみました。

はじめてのRe;Form―自分たちらしい家、暮らし (別冊プラスワンリビング) 新品価格 ￥1,380から (2011/7/17 23:11時点)

一戸建てるにはパワーが必要です。

私の場合、比較検討するのが趣味ということもあり、
気づいた項目全てを比較せざる終えないのです。

この結果、建築屋さんとの契約後にはへろへろになってました。
同時に嫁さんもへろへろになって楽しくないと言われてしまいました。

ただ、物事始めが肝心
最初の１〜２ヶ月はおのずと力が入ることでしょう
特に最初の１〜２ヶ月というと土地や業者の選定真っ最中でしょうから
体調も崩しやすくなります。

また、通常の工期であれば、契約後は１工程１ヶ月以内で決断することになります

決めることはたくさんありますが、１ヶ月かけるというと間取りくらいでしょうか
他にも建築屋との話だけでも内壁、外壁、床、天井、扉、窓、水周り設備などなど

このため設計〜着工までは毎週打ち合わせの覚悟をしておいた方がいいかと思います。
ちなみに我が家の嫁さんはそんな気全然ないって言ってます・・・

まとめですが、家を建てるにはペース配分を気をつけましょう。
特に、契約までは気が張っているでしょうから、そこから後燃え尽きないように
作業ボリュームを承知した上で力を入れるところ、手を抜いて業者に任せるところを判断しましょう。

↓のような書籍から事前の情報収集をした上で
どこにこだわりを置くかをイメージしておくと、
ずーっと気を張りっぱなしにはならないことでしょう。

光と風がいっぱい 呼吸する住まい 新品価格 ￥1,600から (2011/7/17 21:45時点)

一戸建てる際には土地探しが必要です。

親族の土地があったり、建替えだったりしたらなんの問題もないですが、
親が地元を飛び出してきた先の次男坊にとっては当てになりません。

で、餅は餅屋、土地は土地屋ということで、不動産屋巡りをするはずなのですが、
私の場合、ハウスメーカーのやり手営業に餌をぶら下げられて、ほぼ即決だったわけです。

この土地自体は後悔してないですが、手順としては反省すべき点がありますので、紹介します。
ポイントは４つに絞ってみます。

１．業者
２．土地
３．価格
４．契約

まず１．業者ですが、私の場合はハウスメーカーの営業さんに仲介してもらいました。
ただし、決まる直前には３社に声をかけている状態でした。
で、やるべきだったことは自分でも直接不動産屋に声をかけるべきだったという点です。

土地選びと建築屋選びを分ける点でも重要です。
建築屋に任せるとその建築屋が利益を得られる土地を提案してきます

建築屋はこちらの予算から土地代を引いたのが家の予算と見ます。
つまり、家の予算に合わない土地は提案してきません。

また、よその建築屋の建築条件が付いている土地も紹介されませんし、
土地が決まったらその土地を紹介した建築屋と契約しないといけない錯覚に陥ります。
せっかく土地と建築屋を別で探しているのに、建築条件付を選択した結果となってしまいます。

このため、自分で不動産屋巡りをするメリットはあるのですが、注意点もあります。
・残り物に手を出さない（いい土地ははすぐ売れるので残っているわけないが、これから出てくる）
・不動産屋はこちらを舐めている（相手はプロ、私は素人なので当たり前、仲介手数料3%は予算に入れておくべし）
・不動産屋にとってこちらの家はどうでもいい（相手は土地が売れればいい）
・契約前には必ず建築関係に詳しい人に重要事項説明書を見てもらう（下手すると家が建てられない土地、数百万余分にかかる土地の可能性あり）
といったところでしょうか

次に２.土地ですが、これは土地そのもののチェックです。
その土地に建てたい形の家が建つのかってのは当然やりました。

私の場合、ハウスメーカーが間に入っていますから、土地が見つかった時点で、
すぐに図面を引いてきたので、この点は安心でした。

ただ、チェックポイントとして
・地域の文化（祭事や寄り合いなど）
・嫌悪施設（ゴミ系、学校、葬儀系、暴力団関係、宗教、畑、動物系、風俗）
といった点のチェックが甘かったなと感じています。

私の場合、あとから認識したのが
・動物病院・・・臭いが不安
・鉄道・・・駅が近いから当たり前だけど、ちゃんとチェックはしてなかった（音や鉄粉）
・放置気味のビニールハウス・・・虫の発生源になりそう
といったところです。
この辺は決める前にご近所に声かけすればよかったと反省しています。

また、検討した分譲地の中には２回目に通りかかったときに、隣の原っぱがお墓になっているところもありました。
近所の原っぱについては動向を調査してもらった方がいいかもしれません。

次に３．価格ですが、私の場合は土地予算目いっぱいの物件を購入してしまいました。
本当は２００万くらい安いところを狙っていたのですが、価格感がないがゆえに
飛びついてしまったのです。

どうすればよかったかと言えば
・とにかく不動産情報を見る・・・私はハウスメーカーの営業に10件ほど説明されただけ、１００件は見る覚悟をしましょう
・自分で相場地図を作る・・・1万分の1の地図に坪単価を書き込み、地域の相場感を掴む
といったところでしょうか
数をこなして、蓄積する手法です。

相場感がわかれば値下げ交渉も可能です。
国土交通省のサイトに地価の情報があるので、こういったものも利用しましょう
国土交通省の地価調査サイト


最後の４．契約ですが、ここで失敗すると悲劇がまっています。
例えば家が建たない土地を買っても、契約の際の説明書に載っていたら終わりです。
安全なのは、建築条件付きとか分譲地とかですが、そうもいかないこともあるでしょう。

ではどうするか？
契約前に建築屋が決まっているならそこに最低限の事前確認と契約の際の立会いを依頼しましょう。
建築屋が決まっていないなら、近所の設計屋さんにお願いしましょう。
この際に、土地購入の支援のみで、設計に関する契約は別だという点を了解してもらえる相手を選ぶ必要があります。

また、建築条件付きの土地なのに、契約後に一回解約させられて建売の契約をされるパターンもあるそうです。
これは不動産屋が手数料を２度受け取る手口のようなので、契約の際にこんな話が出てきたら要注意です。
手数料は一般に３％ですので、1000万の土地なら30万、2000万の建売なら60万取られます。

こういったことを平気でしてくるのが不動産屋ですので、普段交渉事をしていない私のようなサラリーマンではイチコロで丸め込まれてしまいます。

前述のように立会い人にプロを用意できなければ、せめて両親や上司など親身になってくれるような人を集めましょう。
素人で交渉にあたるのであれば人数を集めるしかありません。相手の２倍、最低４人は用意しましょう。

そして、事前に土地の契約について学びましょう

プロに任せないなら自分で知識を身につけて対処する。
でなければ使い物にならない土地を取得するリスクを被る覚悟をする
というところでしょうか

この点は家作り全般に同じことが言えますが、土地は流石に自分でも知識を持った方がいいと思います。

↓の本は土地の購入前に買っていたのですが、今読み返すとやっとけばよかったな〜という内容が盛りだくさんでした。

改訂新版 コワ~い土地の話 (宝島SUGOI文庫) 新品価格 ￥500から (2011/7/17 01:25時点)