2011年07月17日
一戸建てる際の土地探し
一戸建てる際には土地探しが必要です。
親族の土地があったり、建替えだったりしたらなんの問題もないですが、
親が地元を飛び出してきた先の次男坊にとっては当てになりません。
で、餅は餅屋、土地は土地屋ということで、不動産屋巡りをするはずなのですが、
私の場合、ハウスメーカーのやり手営業に餌をぶら下げられて、ほぼ即決だったわけです。
この土地自体は後悔してないですが、手順としては反省すべき点がありますので、紹介します。
ポイントは４つに絞ってみます。
１．業者
２．土地
３．価格
４．契約
まず１．業者ですが、私の場合はハウスメーカーの営業さんに仲介してもらいました。
ただし、決まる直前には３社に声をかけている状態でした。
で、やるべきだったことは自分でも直接不動産屋に声をかけるべきだったという点です。
土地選びと建築屋選びを分ける点でも重要です。
建築屋に任せるとその建築屋が利益を得られる土地を提案してきます
建築屋はこちらの予算から土地代を引いたのが家の予算と見ます。
つまり、家の予算に合わない土地は提案してきません。
また、よその建築屋の建築条件が付いている土地も紹介されませんし、
土地が決まったらその土地を紹介した建築屋と契約しないといけない錯覚に陥ります。
せっかく土地と建築屋を別で探しているのに、建築条件付を選択した結果となってしまいます。
このため、自分で不動産屋巡りをするメリットはあるのですが、注意点もあります。
・残り物に手を出さない（いい土地ははすぐ売れるので残っているわけないが、これから出てくる）
・不動産屋はこちらを舐めている（相手はプロ、私は素人なので当たり前、仲介手数料3%は予算に入れておくべし）
・不動産屋にとってこちらの家はどうでもいい（相手は土地が売れればいい）
・契約前には必ず建築関係に詳しい人に重要事項説明書を見てもらう（下手すると家が建てられない土地、数百万余分にかかる土地の可能性あり）
といったところでしょうか
次に２.土地ですが、これは土地そのもののチェックです。
その土地に建てたい形の家が建つのかってのは当然やりました。
私の場合、ハウスメーカーが間に入っていますから、土地が見つかった時点で、
すぐに図面を引いてきたので、この点は安心でした。
ただ、チェックポイントとして
・地域の文化（祭事や寄り合いなど）
・嫌悪施設（ゴミ系、学校、葬儀系、暴力団関係、宗教、畑、動物系、風俗）
といった点のチェックが甘かったなと感じています。
私の場合、あとから認識したのが
・動物病院・・・臭いが不安
・鉄道・・・駅が近いから当たり前だけど、ちゃんとチェックはしてなかった（音や鉄粉）
・放置気味のビニールハウス・・・虫の発生源になりそう
といったところです。
この辺は決める前にご近所に声かけすればよかったと反省しています。
また、検討した分譲地の中には２回目に通りかかったときに、隣の原っぱがお墓になっているところもありました。
近所の原っぱについては動向を調査してもらった方がいいかもしれません。
次に３．価格ですが、私の場合は土地予算目いっぱいの物件を購入してしまいました。
本当は２００万くらい安いところを狙っていたのですが、価格感がないがゆえに
飛びついてしまったのです。
どうすればよかったかと言えば
・とにかく不動産情報を見る・・・私はハウスメーカーの営業に10件ほど説明されただけ、１００件は見る覚悟をしましょう
・自分で相場地図を作る・・・1万分の1の地図に坪単価を書き込み、地域の相場感を掴む
といったところでしょうか
数をこなして、蓄積する手法です。
相場感がわかれば値下げ交渉も可能です。
国土交通省のサイトに地価の情報があるので、こういったものも利用しましょう
国土交通省の地価調査サイト
最後の４．契約ですが、ここで失敗すると悲劇がまっています。
例えば家が建たない土地を買っても、契約の際の説明書に載っていたら終わりです。
安全なのは、建築条件付きとか分譲地とかですが、そうもいかないこともあるでしょう。
ではどうするか？
契約前に建築屋が決まっているならそこに最低限の事前確認と契約の際の立会いを依頼しましょう。
建築屋が決まっていないなら、近所の設計屋さんにお願いしましょう。
この際に、土地購入の支援のみで、設計に関する契約は別だという点を了解してもらえる相手を選ぶ必要があります。
また、建築条件付きの土地なのに、契約後に一回解約させられて建売の契約をされるパターンもあるそうです。
これは不動産屋が手数料を２度受け取る手口のようなので、契約の際にこんな話が出てきたら要注意です。
手数料は一般に３％ですので、1000万の土地なら30万、2000万の建売なら60万取られます。
こういったことを平気でしてくるのが不動産屋ですので、普段交渉事をしていない私のようなサラリーマンではイチコロで丸め込まれてしまいます。
前述のように立会い人にプロを用意できなければ、せめて両親や上司など親身になってくれるような人を集めましょう。
素人で交渉にあたるのであれば人数を集めるしかありません。相手の２倍、最低４人は用意しましょう。
そして、事前に土地の契約について学びましょう
プロに任せないなら自分で知識を身につけて対処する。
でなければ使い物にならない土地を取得するリスクを被る覚悟をする
というところでしょうか
この点は家作り全般に同じことが言えますが、土地は流石に自分でも知識を持った方がいいと思います。
↓の本は土地の購入前に買っていたのですが、今読み返すとやっとけばよかったな〜という内容が盛りだくさんでした。
親族の土地があったり、建替えだったりしたらなんの問題もないですが、
親が地元を飛び出してきた先の次男坊にとっては当てになりません。
で、餅は餅屋、土地は土地屋ということで、不動産屋巡りをするはずなのですが、
私の場合、ハウスメーカーのやり手営業に餌をぶら下げられて、ほぼ即決だったわけです。
この土地自体は後悔してないですが、手順としては反省すべき点がありますので、紹介します。
ポイントは４つに絞ってみます。
１．業者
２．土地
３．価格
４．契約
まず１．業者ですが、私の場合はハウスメーカーの営業さんに仲介してもらいました。
ただし、決まる直前には３社に声をかけている状態でした。
で、やるべきだったことは自分でも直接不動産屋に声をかけるべきだったという点です。
土地選びと建築屋選びを分ける点でも重要です。
建築屋に任せるとその建築屋が利益を得られる土地を提案してきます
建築屋はこちらの予算から土地代を引いたのが家の予算と見ます。
つまり、家の予算に合わない土地は提案してきません。
また、よその建築屋の建築条件が付いている土地も紹介されませんし、
土地が決まったらその土地を紹介した建築屋と契約しないといけない錯覚に陥ります。
せっかく土地と建築屋を別で探しているのに、建築条件付を選択した結果となってしまいます。
このため、自分で不動産屋巡りをするメリットはあるのですが、注意点もあります。
・残り物に手を出さない（いい土地ははすぐ売れるので残っているわけないが、これから出てくる）
・不動産屋はこちらを舐めている（相手はプロ、私は素人なので当たり前、仲介手数料3%は予算に入れておくべし）
・不動産屋にとってこちらの家はどうでもいい（相手は土地が売れればいい）
・契約前には必ず建築関係に詳しい人に重要事項説明書を見てもらう（下手すると家が建てられない土地、数百万余分にかかる土地の可能性あり）
といったところでしょうか
次に２.土地ですが、これは土地そのもののチェックです。
その土地に建てたい形の家が建つのかってのは当然やりました。
私の場合、ハウスメーカーが間に入っていますから、土地が見つかった時点で、
すぐに図面を引いてきたので、この点は安心でした。
ただ、チェックポイントとして
・地域の文化（祭事や寄り合いなど）
・嫌悪施設（ゴミ系、学校、葬儀系、暴力団関係、宗教、畑、動物系、風俗）
といった点のチェックが甘かったなと感じています。
私の場合、あとから認識したのが
・動物病院・・・臭いが不安
・鉄道・・・駅が近いから当たり前だけど、ちゃんとチェックはしてなかった（音や鉄粉）
・放置気味のビニールハウス・・・虫の発生源になりそう
といったところです。
この辺は決める前にご近所に声かけすればよかったと反省しています。
また、検討した分譲地の中には２回目に通りかかったときに、隣の原っぱがお墓になっているところもありました。
近所の原っぱについては動向を調査してもらった方がいいかもしれません。
次に３．価格ですが、私の場合は土地予算目いっぱいの物件を購入してしまいました。
本当は２００万くらい安いところを狙っていたのですが、価格感がないがゆえに
飛びついてしまったのです。
どうすればよかったかと言えば
・とにかく不動産情報を見る・・・私はハウスメーカーの営業に10件ほど説明されただけ、１００件は見る覚悟をしましょう
・自分で相場地図を作る・・・1万分の1の地図に坪単価を書き込み、地域の相場感を掴む
といったところでしょうか
数をこなして、蓄積する手法です。
相場感がわかれば値下げ交渉も可能です。
国土交通省のサイトに地価の情報があるので、こういったものも利用しましょう
国土交通省の地価調査サイト
最後の４．契約ですが、ここで失敗すると悲劇がまっています。
例えば家が建たない土地を買っても、契約の際の説明書に載っていたら終わりです。
安全なのは、建築条件付きとか分譲地とかですが、そうもいかないこともあるでしょう。
ではどうするか？
契約前に建築屋が決まっているならそこに最低限の事前確認と契約の際の立会いを依頼しましょう。
建築屋が決まっていないなら、近所の設計屋さんにお願いしましょう。
この際に、土地購入の支援のみで、設計に関する契約は別だという点を了解してもらえる相手を選ぶ必要があります。
また、建築条件付きの土地なのに、契約後に一回解約させられて建売の契約をされるパターンもあるそうです。
これは不動産屋が手数料を２度受け取る手口のようなので、契約の際にこんな話が出てきたら要注意です。
手数料は一般に３％ですので、1000万の土地なら30万、2000万の建売なら60万取られます。
こういったことを平気でしてくるのが不動産屋ですので、普段交渉事をしていない私のようなサラリーマンではイチコロで丸め込まれてしまいます。
前述のように立会い人にプロを用意できなければ、せめて両親や上司など親身になってくれるような人を集めましょう。
素人で交渉にあたるのであれば人数を集めるしかありません。相手の２倍、最低４人は用意しましょう。
そして、事前に土地の契約について学びましょう
プロに任せないなら自分で知識を身につけて対処する。
でなければ使い物にならない土地を取得するリスクを被る覚悟をする
というところでしょうか
この点は家作り全般に同じことが言えますが、土地は流石に自分でも知識を持った方がいいと思います。
↓の本は土地の購入前に買っていたのですが、今読み返すとやっとけばよかったな〜という内容が盛りだくさんでした。
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