２９日（金）の朝日新聞朝刊に全面広告（赤く派手な色調）が掲載されていました。





概要は以下の通り
↓
キャンペーンの名称：「おかげさまで１０周年、総額３億円キャンペーン」
対象物件 ： ４物件（蘆花公園・田無・石神井公園・多賀城前）
期間 ： 1月１８日から３月２８日（全５回）
本数 ： 合計１６０本 ５００万円（５本）・３００万円（５０本）・１００万円（１００本）
進呈条件 ： 当選された方は、３月３１日までに対象物件の売買契約を締結し、４月３０日までに引渡を終了すること
応募方法 ： 指定の応募用紙による方法かインターネットからの応募による２種類の方法


前回のBEACONというマンションは、不明瞭な（怪しい）ものでしたが、今回のセコムホームライフの広告は、きちんと情報の開示がなされています。以下にその根拠となるものを解説します。


キャンペーン主体 ： セコムホームライフ
目的（根拠） ： １０周年（「GLORIO」ブランド販売開始）
概要の開示 ： きちんと詳細を表示している点（新聞紙面上で）
応募方法 ： 指定用紙によるものと、インターネットからの応募の２通りから応募できる点
開示について ： きちんと、企業のホームページにてニュースリリースしている点

※応募フォームからの推測ですが、企業としての正式なキャンペーン（１０周年）であることから、相当このキャンペーンの為に、広告、宣伝費用を投下していることが予測できます。また、企業のホームページにおいてリリースしている点も企業姿勢として、オフィシャルなものという位置付けのものと理解できます。

キャンペーンの宣伝やプロモーション媒体は以下の通りと推測できます。
↓
新聞広告の出稿（朝日新聞・読売新聞・日経新聞・河北新聞）
ネット媒体 （Yahoo!不動産・SUUMO・日経住宅サーチ・新築ホームズ・マンションDB他）
住宅情報誌 （SUUMO新築マンション他）
ダイレクトメールなど
新聞折込チラシ


ここからは一般消費者の方は気付かないかもしれませんが、私の独自の深読み（分析）をお知らせします。

キャンペーンの対象本数は１６０本に対し、現在の概要での販売戸数の合計は８６戸あり、その差は７４戸あります。従って、これらの４物件での在庫数の合計戸数は１６０戸以上は存在していることが容易に予測可能です。⇒ （実態としては、それ以上の戸数が有る可能性が高いと私は考えますが・・・）

物件概要を対象の４物件について
総戸数の合計戸数は４物件で６１０戸、現在の販売戸数の合計戸数う４物件で８６戸である。

蘆花公園 ⇒ ２０戸（３期２次） 竣工時期：２００９年９月
石神井公園⇒ １０戸（１期） 竣工時期：２００９年６月
田無 ⇒ ３０戸（２期） 竣工時期：２００９年５月
多賀城前 ⇒ ２６戸（特に明記せず）竣工時期：２００９年２月



※セコムホームライフはオフィシャルにキャンペーンをリリースしていますので、企業姿勢として前回のもの（BEACON）と比べて十分に評価・信頼できる企業であると思われます。

しかしながら、販売状況の実態としては完成在庫の販売に相当苦労していることが窺えます。

４物件で、３億円キャンペーン以外に同時に実施している販売促進策
・家具・家電１００万円分プレゼント（先着１０名）
・北海道２泊３日の旅！プレゼント（１０名）
・５年間トランクルームの使用料を無料にする
・駐車場使用料１年間を無料にする

これからマンション購入を検討されている皆さん、このようなキャンペーンの告知についても企業姿勢により、真面目に取り組む企業とそうでない企業があります。十分ご検討される際には、企業姿勢についてもよく研究されて下さい。
マンション購入後のトラブル（情報開示の姿勢）などの際にも、企業の姿勢・方針などが反映されますので注意が必要です。

今後もお役に立つ情報・気付いたことなど、独自の視点でウォッチ＆チェックし、こちらのブログなどでお知らせして参ります。よろしければ、定期的にアクセスしてみて下さい！！


以上

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本日の新聞に折り込まれていいた江東区のマンション「BEACON Tower Residennce」について不可思議な点、怪しい点を指摘するのと同時に分析してみたいと思います。


特徴：免震構造やオール電化など、まずまずのマンションであろうかと想像は致しますが。

概要について
売主：有楽土地�梶E名鉄不動産�梶E�樺ｷ谷工コーポレーションの３社の共同売主
→ 当初はMORIMOTOなど他にも売主がいたはず。４社ないし５社くらいであった記憶があります。
→ 経営破綻した共同売主の持分を残された売主が取得して、継続して事業を続行していると予測。
総戸数：４４０戸
竣工時期：平成２１年２月１０日 ← もうすぐ築1年になり、「新築」と表記できなくなる。
※売れ行き不振物件であることは想像に難くないであろう。

販売について
最終期1次：１０戸
再登録�@：２戸 → １月３０日（土）受付
再登録�A：１戸 → ２月２７日（土）受付

公式ホームページの概要は
↓
先着順物件概要：２戸（価格：９，６００万円と１０，２００万円）

お粗末（マヌケ）なところ
⇒ 情報更新日が平成２１年１２月２１日で、次回更新予定日が平成２２年１月２５日となっているが、本日（２９日）AM10:30時点で、恐らくデータが更新されていないと考えられる。
⇒ 更新の頻度が１カ月に1回程度というのはコストの低減が目的なのでしょうか？
普通ならば、1週間に１回程度の更新で、消費者に最新の情報を提供してほしいですよね！

問題点 ⇒ 新聞折り込みチラシの概要にある情報の記載が無い点
（最終期１次１０戸について、再登録について記載がない。）



＜春の新生活応援キャンペーン＞
日頃のご愛顧に感謝して最大２億円プレゼント！

１．キャンペーン期間（1月３０日〜３月３１日）
２．条件は、キャンペーン期間中に申し込みのうえ成約？（⇒「契約」の誤りでは）し、６月３０日までに入居できる方

⇒ ホームページによると特典が３つあり、その３つの特典全てを享受できるようであります。
特典１・東芝の家電製品を３０万円分
特典２・ACUTUSのギフトカードを３０万円分
特典３・引越し代１０万円分（引換券）

先着３００名で７０万円なので、単純計算では２億１０００万円が総額（MAX）になります。

以下に不審点などをコメントします。

⇒広告（チラシ）に２億円プレゼントとのキャンペーンの告知をしているにも拘わらず、キャンペーンの詳細は係員にお尋ね下さい、とか物件ホームページをご覧下さいとの表示しかない。
これは、情報の開示が不十分であると考えられます。きちんとキャンペーンの詳細の項目をチラシの紙面に記載するべきものと考えます。（消費者の立場を理解していなく、「とにかく来てね！」のチラシですね。

このようなキャンペーンですが、キャンペーンの主催者（主体）がどこであるのかが不明確である点も怪しいですね。通常であるならば、企業の創業３０周年とか、上場１０年とか何か合理的な理由があるのですが、単純に「新生活応援」とかいう名目です。「本音ではサービスをしますよ！とにかく見に来て下さいね！」とうことでしょうか？
また、「キャンペーン」といっても、来場予約のものしかクリックするものが無い点なども不親切です。恐らく、とにかく来て下さいね！ということでしょう。

⇒ 完成して１年近く経つマンションでは、それなりの値引きやサービスはどこも当たり前のように行っているのでしょう。

売主の筆頭である有楽土地�鰍ﾌホームページをみても、「春の新生活応援キャンペーン」との表示はTOPページや他のページでも見当たりませんでした。
（６物件が対象ということですので、オーベルというシリーズ名が多かったので、おそらく有楽土地が主体となってキャンペーンを企画したものと推測できます。）

⇒ 企業（本部）は関与せず、現場レベルで対応している可能性もありますね。（単なる販売促進）
⇒念の為、二社目の売主である名鉄不動産�鰍ﾌホームページをみても、「新生活応援キャンペーン」なる表示は見当たりませんでした。

ちょうど、これからのシーズンは３月決算の会社は決算の数字を意識しながら、販売員（営業マン）の方たちは上司からのプレッシャーを肌でひしひし感じながら、販売活動を繰り広げている頃ですね。
ご健闘をお祈り致します。（これから寒いので。）

たくさん売って、在庫を減らして下さいね。（マンションの完成在庫は抱えていても、好い事は殆どありませんからね。）

※尚、他にも面白いものを発見しましたので、明日もこのブログをご覧下さいね！！
（最後までお読みいただいた方、有難うございます。文章長すぎですかね？）

以上

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ご存じの方もかなり多いと思われれますが、広尾ガーデンヒルズの隣で、日本赤十字社医療センター横の「広尾ガーデンフォレスト」という高級物件の新聞広告がカラ―で全面広告（１５段）が、本日の朝日新聞朝刊に掲載されていました。

隣に、総合医療福祉サービス拠点、新「日赤医療センター」が今月オープンするようでして、その建物の外観が小さく写っています。


概要は以下の通り。

１．現地案内会開催中
２．商談順位先着順受付中
３．物件概要
↓
売主：三井不動産レジデンシャル、三菱地所
土地：定期借地権：２０６３年８月まで
総戸数：４７４戸（事業協力者住戸：３４戸含む）
販売戸数：２８戸
専有面積：５８．７５�u〜１９７．０５�u
価格：８，８１０万円〜５９，９００万円 ← 権利金の内訳は（７２，６９４，２２９円〜１８９，９９１，０４７円）
解体準備積立基金：２，４９０，０００円〜８，３５０，０００円
坪単価：＠４９５万円〜＠１，００４万円（最小面積〜最大面積で試算）


こちらの物件はビンテージマンションとして有名な広尾ガーデンヒルズの隣というとても良い稀少な立地であり、また日赤医療センターと医療連携していて、「住・医療隣接生活」を目指しているとのことです。
我々庶民には手の届かないような高額な物件ですが、高額所得者の方々（お金に糸目はつけないで買えるような）とっては、魅力的な物件であると思われます。
それにしても坪単価が最高で１０００万円というのは、定期借地物件でありながらかなり強気な価格設定であると思います。

港区内で現在注目の高額物件としては、三菱地所の「麻布台パークハウス」という同じく定期借地物件です。東京アメリカン倶楽部という５０年以上の歴史ある会員制クラブの敷地の一部にあり、麻布台という都内有数の高台の邸宅地という立地です。

ご参考URL → http://sumai.nikkei.co.jp/style/hyakkei/index.cfm

これらの超一等地の物件がもしも借地でなく、所有権であったら一体価格はいくらになるのでしょうか？
逆に所有権でとてつもなく高額なものとなってしまうと、売れないかもしれないので借地にしたのかもしれませんが。・・・


以上




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株式会社リクルートが現在、マンション購入者を対象に購入者アンケートへの協力者と取材協力者を募集しています。概要は以下をご参照下さい。（手続きも簡単のようですよ。）


１．マンション購入に関するアンケートへの回答で５０００円のギフトカードがもらえます。

条件
�@２００８年１月以降の売買契約締結した物件
�A新築マンションの分譲会社が売主である物件
�B地域が首都圏か関西圏
�C居住用の物件
�D初めての回答であること（２回目は×）
�E売買契約書に記載の買主本人か同居の方が回答
�F２０歳以上


アンケートの申し込み受付期間は３月１６日（火）までです。ご興味ある方はお急ぎ下さい。
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２．�潟潟Nルートの取材に協力をすると、５０００円のギフトカードがもらえます。
→ 室内写真の撮影やいくつかの質問（購入の決めてや住み心地など）に回答

条件
�@首都圏のマンション（東京・神奈川・千葉・埼玉）
�A３年以内〜２カ月前までに入居された方（賃貸などは除く）


※但し、応募者が多数の場合には難しい（ご希望に沿えない）場合があるそうです。
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関心のある方はアクセスしてみて下さい。簡単に１０,０００円分のギフトカードをゲットできますよ！！


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最近よくある光景ですが、マンション事業者（売主）か販売会社等が主催（または後援・協賛など）するセミナーが、よく開催されています。本日は、これらについて解説してみたいと思います。

１．マンション業者が主催のセミナー（会場は企業の会議室などか、セミナー会場、または特定の物件の販売拠点など）

２．マスコミ関連（新聞社・ポータルサイトの運営企業・リクルートなど）が主催のセミナー

３．公共団体（市区町村）・公益法人（住宅金融支援機構など）が主催のセミナー

４．専門家（評論家・FP・税理士・不動産仲介を業とする経営者）が自主的に開催するセミナー


概ね、この４種類に分類できると仮定しますと、１については要注意ですね。
実際には、個人情報の取得を目的とするのと、潜在顧客として営業活動に利用することが目的であるので、それなりの覚悟が必要です。
→ DMやメール、場合によっては電話営業もあるかもしれません。

２と３については、概ね警戒することなく参加しても困るような事は少ないのではないかと思われます。

４については、何らかの目的が本質的には有る筈ですので、その辺りを予測（推測）したうえで、参加するか否かを判断する必要があります。


※尚、最近では一部の住宅評論家（住宅情報誌の元編集長とか、専門誌のライターや編集者の方、不動産調査会社の第一人者など）なる方が、大手の特定企業とズブズブの関係で、どう考えても売れていなそうなマンションを「推奨物件」とか「注目物件」などとしている場合があります。
また、そのような一部の評論家さんは、セミナーの講師として企業から１回あたり約１０万円〜２０万円程度の報酬で請負い、それを主たる収入としている人がいます。
雑誌の記事やコラムの執筆、本の出版、テレビ・ラジオ等への出演は、自分のPRの手段であり、最も優先するのはセミナーの講師を務めることのようです。


従いまして、特定企業の物件を推奨したり、特定企業のセミナーの講師を務める専門家の言葉はあまり信用されない方がよろしいかと思います。
今後のマンション購入の検討に役立てて下さい。


以上

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NPOが運営する「マンションってどうよ？関東版」というQ&Aサイトで、先月（１２月）MVP１位を獲得しました。
今月（１月）も現在独走中です。

これからも、一般消費者の方のお悩み・お困りごとへ助言し、少しでもお役に立てればとても嬉しい限りです。
今後も、Q&Aサイト「マンションってどうよ？関東版」と、このブログを是非ともご覧いただきたくお願い申し上げます！！

以上

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本日の朝日新聞の記事についてコメント致します。

概略は以下の通り。
１．景気悪化による失業やボーナス削減などで、住宅ローン返済に関する相談が急増し、中小企業等金融円滑化法も施行され、メガバンクは担当窓口を設けるなど対応している。

２．三菱UFJ銀行では１２月以降、１日平均で１００件を超える相談件数となっており、１１月の５倍というほどに増加している

３．国民生活センターによると、住宅ローンの相談件数は増える傾向で、今年度は１月２１日時点で、前年度比３８．４％も増えている

４．東京地方裁判所の今年度上半期（４月〜９月）の土地・土地つき建物・マンションの競売件数は２７９５件で、２００７年度下期（１２５９件）の２倍以上に増えている。


このように住宅ローンが返済できなくなりお困りの方が相当な数に達しており、まずは借り入れている金融機関に返済条件（期間の延長や、元本返済の一時期間の猶予など）の変更をお願いするのが第一段階です。
そして、次の段階では個人版民事再生の手続きをとる（弁護士等に依頼することになるとおもわれますが）方法もあります。

また一番よくないケースでは、住宅ローンの返済が滞る状態を放置しつづけ何ら対処しない場合に、物件が競売にかけられる最悪の事態になることが予測できます。


これからマンション購入を検討される方は、このような社会背景なども考慮し、住宅ローンの借入金額や返済期間・返済方法・金利等諸条件などの設定の際には、マンションを買った後に直ぐに手放すような最悪の事態を回避する為にも慎重且つ十分綿密な資金計画を当初より立てることが重要です。

→ 今後、ファイナンシャルプランナー（FP）やモーゲージプランナー（MP）などのプロ（専門家）に少しの費用がかかってでも、ご相談されることをお勧め致します。
（少しのフィーを支払う以上のリターンは得られると考えられます。買った後の後悔したのでは手遅れになりますから。）

これからのマンション購入は、リスクを十分に分析・理解し、そのリスクを回避する為に入念な勉強や準備・対策が必要です。




以上

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昨日の、朝日新聞の１面トップに記載されていました。この件について少しコメントしてみようと思います。

国土交通省は２２日にマンションやビルの建物の着工前に必要な建築確認の審査手続きを、６月から大幅に簡素化すると発表した。
今まで、平均で７０日程度かかっている現行の審査期間の半減を目指すとの事。


→ 構造計算書が偽造された耐震強度が不足したマンションやホテルが問題になった２００５年の耐震偽装事件の件で、翌２００６年に建築基準法が改正され審査手続きが厳しくなり、審査機関が長くなった。

→ ２００６年の夏以降、建築確認の認可を得るまでの所要期間が大幅に増えた影響で、着工戸数が減るなど建設業界的には大きな影響があり、官製不況などとも当時は言われていて、マンション業界も少なからず影響を受けていました。

→ 着工後の設計変更や計画変更などは、それまで有る程度許容されていたものなどが、簡単な手続きだけでは認められなくなり、計画変更の手続き（図面など作成のうえ）が必要になるケースも増えました。

→ ２００９年の住宅着工戸数は１００万戸を割り込む見通しのようで、２００６年は１２９万戸もありましたので、大幅に減少してきています。（不況の影響なのか？）

※政府（＝国土交通省？）は、建築確認の審査などの簡素化で、住宅市場の活性化を狙っているのではないかと朝日新聞では分析してました。


経済状況がなかなか好転せず、最近では政治も不安定な要素もあり、有効な政策が迅速に打ち出せていない感もありますが、建設・不動産業界はここのところ暫く厳しい状況下にありましたので、少しは明るいニュースであったかもしれません。

今後の景気回復の為にも、金融機関（特にメガバンクなど）が、建物を建てようようとする不動産会社などに事業資金を融資する姿勢に舵を切れば、もう少し着工戸数も実質的には増加してくるのではないでしょうか？


但し、政策に頼るだけでは不十分なので、建設会社や不動産会社においては、自助努力も必要不可欠ですが。


マンション購入を検討されている方にとっては、選択肢が多い方がよいですからね。

以上

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本日、三井不動産レジデンシャルのB２サイズの、なかなかセンスのよいチラシが、新聞に折り込まれていました。
上段半分がテレビコマーシャルでみたことがある画像（おそらく浜田山？）で、下段の半分が「スプリングフェスタ」なるキャンペーンの告知となっていました。

三井不動産（みつい）なだけに、各３１名、合計３１０名にプレゼントが用意されています。
→ こだわりありますね。（それともシャレでしょうか？）


１．３万円の商品券（ららぽーと、アウトレットパーなど）
２．宿泊券（自社経営のホテル、リゾートなど）
３．ギフト券や図書券など

※対象物件の来場者は全員「ベジコンテナ」という小さい観葉植物のようなものが貰えるようです。


また、住宅取得資金に係る贈与税非課税枠の拡大（予定）！という表記が大きく、右下に記載されていました。

→ 先般このブログでもお伝えした通り、TOPICSとして必ず広告に記載したり、販売センターなどでパネルなどをわざわざ造り、タイムリ―に説明を施して、セールストークの一部として利用するのは常道ですね。（想定の範囲内です。）

中堅も大手も、そういう意味ではさほど変わりませんね。
（スマートな感じがあるか、ベタなダサい感じかの違いでしょうか？）


そろそろ販売の現場の視察でも始めてみてレポートをいたしましょうか？
こちらで公開していけたらどうか？！ 現在、思案中です。


以上

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１９日（火）の新聞の記事で知りましたが、渋谷区ではもともと他の市区町村に比較しても子供の保育料が安いようですが、本日（２１日）開催予定の区議会臨時会にて、保育関連で条例改正案を提出する予定であるとのことです。概要は以下の通り。

１．渋谷区内の区の保育料を４月から無料にする。（年収４００万円以下の世帯）
２．年収４００万円超〜１０００万円以下の世帯の保育料も、２０〜３０％を軽減する。
３．３人目以降の保育料を全面無料化する。


→ たくさん子供（小さい）を育てられているご家庭は、この保育料への支援ということなども、住宅選定（マンション購入）の際の、考慮するべき要件としても検討されてみては如何でしょうか？

※保育料は市区町村の財源の状況で、金額にはかなりの差が生じているようです。


仮に０歳から３歳の子供を３人育てていると仮定した場合には、このまま子供手当が支給されれば、来年度（平成２２年度）は１．３万円×３＝３．９万円（月額）が、年間では４６．８万円が得られます。

→ 翌年度（平成２３年度）では２倍の年額９３．６万円を得ることが出来ます。


これらは家計には十分プラスになりますね。（但し、渋谷区ですので、賃貸・分譲共に高めの価格設定にはなることは間違いないと思いますが。）


以上


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