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売れ行き好調・不調の見極め方

マンション事業者や販売会社が、マンションを分譲する際に消費者を惑わす(混乱させる)手法について、以下に解説しますのでご参照下さい。

販売方法は、余程戸数が少ない物件か、超人気物件でない限りは、分割し(2回以上にわけ)て分譲することが多いですね。

1.優先分譲(自社の友の会などの会員を対象:地域を限定した市民・区民のみを対象)
→ 事前の案内会、プロジェクト説明会などのイベントに招待し、顧客の感触をリサーチ

※たまに「第一章」などという訳のよくわからない表示の場合があります。

2.一般分譲(通常でえは第一期分譲)
→ 第一期2次と第二期などとても紛らわしい表現で、消費者を攪乱。

3.4期・5期・6期とか、最終期があり、最終期2次があるなど、これまた不透明

4.通常では、マンションの完成時期までに全販売戸数を売り出すのが、オーソドックスな販売方法であるが、売れ行き不振の物件の場合には、あえて未販売住戸を残す場合があります。
→ これは、「新発売」とか「最終期●戸、先着順受付開始」という表現を広告上に使いたいからです。

上記の全てが正しいとは限りませんが、分割分譲の階数が多かったり、完成時点で未販売の住戸がある場合などは、ほぼ99%は売れ行き不振物件と考えて良いでしょう。

ご参考(とあるマスコミのリポートです。)

http://bit.ly/cjKmhz

大手デベ(2社)の700戸超の免震工法の大規模マンションが、完成時点で450戸の契約であるとのこと。

書評では、「まずまずの売れ行き」とありますが、全くの「とんちんかん」なコメントですね。
全体戸数の3分の2も売れていないのは、正直なところ赤点ものです。

大手デベのような財務体質・資金力がい中堅企業であったならば、まず会社の経営状態は危うくなっているでしょう。

※損失計上したり、企業を合併させたり、色々テクニックを駆使しているようですが、そもそも母体のしっかりとした会社は、この程度ではびくともしませんですね。(ビル賃貸事業の収入などで、安定感がありますので。)

マンション分譲会社の経営状態・信用・実績・資金力・評判・悪い噂・訴訟案件の有無など、調べなければならないことは、数多くあります。

マンションを購入しようと考えている方は、きちんと理解し把握してから購入するか否かを判断してくださいね。


以上

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個人の不動産投資は受難の時代到来か!?

私自身、余程の資産家でない限りは、普通のサラリーマンなどが、不動産投資(賃貸アパートやワンルームマンション、一棟ものなど)をすることには、懐疑的な見解です。


よく新聞広告などで、たまにワンルームマンション投資の広告や、中古のマンションやアパート投資を指南する解説書や、そのようなセミナーなどの広告などもみかけます。


不動産投資は本当に合理的な投資と言えるのでしょうか?


私の持論を以下に記しますので、ご参考にされてみてください。



1.土地を保有している地主が、建物(マンションやアパート)を建てるのであれば、検討の余地はありますが、金融機関から資金の融資を受けてまで行うというのは、本当の意味での投資ではなく、それは相続税対策という視点であるならばOKです。
→ 借り入れまでして投資するのは、金利負担や空室リスクなどを考慮すると、今後の空室率上昇(住宅は余っています。少子化で需要も増えません。)など、楽観できる要因は見当たりません。


2.現金で一括購入するなど金利負担なく投資できる範囲であれば、検討の余地はあるかもしれませんが、メリットは減価償却でコストとして認識する点以外には、リスクやデメリットのほうが大きいと考えられます。
→ 不動産会社はメリットのみ強調し、賃貸運営の業務を受託して、自分たちの仕事のネタとして顧客を食物にしているだけであると考えるべきですね。


3.本当に不動産投資をしたいのならば、個人のレベルでなく、法人化して事業としての規模(目安として、資産価値で2億円程度、区分所有物件で10戸以上など)以上であるならば、参入してもよいかもしれません。
→ 不動産管理(運営)会社を設立して、人件費や経費を費用としておとせるなど、個人での投資に比べてのメリットがありますし、損失が発生した歳の控除なども個人での投資よりも、メリットがあります。



※また、今後不動産賃貸における礼金や更新料などのあいまいな(根拠の乏しい)収入が見込め無くなる可能性が高いという状況です。


ダイヤモンドオンラインの記事をご参照下さい。

→ http://diamond.jp/articles/-/9350

家主が強い時代(家の無い時代)、貸主優位な状況、つまり貸してもらえるだけで感謝するような、戦後の復興期のような時代は、相当昔の話です。


現在は、住宅は余っており、空室が多い状況下で、借主のほうが優位な立場なのです。
礼金や更新料などが、今後とれるかどうかも物件次第、商品次第、会社次第かもしれません。


素人の方でも将来の予測を立てれば、自ずと不動産投資(アパート・マンション投資)のリスクを理解することは容易なことであると思われます



プロの方の投資話や、セミナーなどで惑わされて、自分の資産(金融)を不動産投資に充てるのは愚の骨頂でしょう。

それでもどうしても投資したい方は、死ぬほど勉強してからにした方がいいですよ。きっと。




以上


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中堅不動産会社は生き残れるか?

このテーマは、自分が在籍していた不動産会社の事にも関わっているテーマです。

最近では、新日本建物が事業再生ADRを申請しました。少し前ではプロパストが民事再生手続きをしているような状況です。

ところで、これらは経営判断(ビジネスモデルや事業の選択と集中など)が大きく影響しているものと思われます。

旧態依然としたビジネスモデルで、マンション分譲の専業デベなどでは、自転車操業のビジネスモデルでマンションが売れない時代でもマンション用地を高値でも仕入れて失敗したり、専門性が無いにもかかわらず、不動産の流動化やファンド系とも絡んで投資に失敗したのが、昔のアーバンコーポレーションやゼファーだったり、反社会的な勢力との関係で問題となったスルガコーポレーションなどが代表的な事例です。


逆に、数年前のリーマンショックの影響の中、生き残っている中堅クラスの不動産会社はやはり経営者が時勢の見極めとビジネスモデルや事業の選択と集中など、優れているから生き残っているのでしょう。


私自身は、最近では東証二部上場の「トーセイ」という会社などは素晴らしいのではないかと思っています。

最近は、分譲マンション事業に参画し始めて、今後拡大するようなリリースがでてましたが、あまりのめりこまない方が大怪我をしないのではと勝手に心配しています。

流動化やファンドなど一時期流行したREITや海外資金を当て込んだ形での不動産開発や取引は、今は静かな状態でしょう。



以上


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資産価値が落ちない街って!?

SUUMOの記事に資産価値が落ちない街というテーマで、掲載されていました。
これは、東京カンテイという調査・マーケティング等を行っている会社の主任研究員(結構テレビや雑誌にでてます。)の方が書かれたもののようです。

以下に概略とコメント。

1.街の資産価値は2つのポイント

⇒人が集まる街を見極める
・アクセスの良さ
・内科、小児科などのクリニック
・住宅地としての完成度
・大学・高校・塾などの教育施設
・大型商業施設、シネコン、図書館、スポーツ施設など
・行列の出来る店、素材にこだわる店など、他から通う人がいるかなど。

2.中古価格のリセールバリューをチェック

※資産価値だけでなく、自分にとっての快適性という視点も重要


都心6区(千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区)の場合

恵比寿、広尾、月島、高輪台、白金台などのイメージがし易い、エリアが選ばれています。



しかしながら、資産価値が落ちない街という表現には少々疑問を感じます。
強いていうならば、「資産価値が落ちにくい街」という表現の方が適切かもしれませんね。


マンション購入を検討中の方は、このような視点でエリアを選択するということも重要ですね。


SUUMO記事 ⇒ <リンク:>http://suumo.jp/edit/mansion/m_shisankachi/100908/index.html


以上



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無料相談会を開催致します。

このたび、当オフィスは9月18日(土)に、千代田区の九段下駅辺りの会場におきまして、マンション購入を検討中の方を対象とした無料の相談会を開催致します。
つきましては、お気軽にご参加いただけると有り難いですね。(本当に無料です。何か売ったりどこかの会社のマンションを推奨したりすることは一切ありませんので、ご安心下さい。)



以下をご参照下さい。


1.参加対象の方
・マンション購入をご検討中の方(新築・中古は問いません。)
・中古マンションを賢く安く購入する方法にご興味の有る方

2.お申し込み方法

・メールにてお申し込みを受け付け致します。
氏名・年代(30代・40代など)・居住地域(港区・浦安市など)・連絡先(携帯電話)を記載のうえ、メールの件名に、「9月18日の無料相談会参加希望」と記入いただき送信して下さい。

3.当日のスケジュール(予定)
・この相談会は、前半は数名(少数)の合同での講義形式にて行い。後半は個別での相談を承る予定です。

前半(合同) ⇒ 13:20〜
後半(個別) ⇒ 14:30〜


※尚、参加者様の特典として、今後計画中の新築マンションの供給予定や、大規模開発計画などの情報(公には出ていないもの)などもお知らせ致します。
また、当オフィスがご提供している有償サービスや新しいサービスについて、お気軽にお試しいただける特典などもご用意致します。



お申込みのメールアドレスはこちら ⇒ iimansion@yahoo.co.jp



尚、詳細につきましては、お申込みいただいた方にのみ告知する方法を採らせていただいておりますので、予めご了承願います。

お問い合わせも随時メールにて受け付けておりますので、どうぞお気軽に。


受付開始はこのブログの記事を配信開始より、13日(月)の18:00までとさせていただきます。


※参加可能者の数には限りがございます(少数の為)ので、定員数になり次第、受付は終了致しますので、予めご了承願います。




以上


私のCM ⇒ http://cmizer.com/movie/84987

All About プロファイルにて専門家登録 ⇒ http://profile.allabout.co.jp/pf/komukai/

マンションってどうよ?関東版にて、8カ月連続MVP1位更新中!!
⇒ http://kanto.m-douyo.jp/mvp/1007.html



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今後は、バイヤーズエージェントが必要です。

ダイヤモンドオンラインにとても興味深い内容の記事がありましたので、簡単にご紹介致します。
(不動産ジャーナリストの方、我々のような中立公正なコンサルタントを応援してくださるような内容で、とても嬉しく思いました。有難うございます。)

以下に概略とコメント。


夫婦喧嘩の末に最良の選択、カギを握るのは「信頼できる他人

1.夫婦でマンション探しをして、最終的に2物件に絞られた。

2.駅近くの中堅企業の小ぶりなマンションと、駅からは遠いが共用施設が充実した大手不動産会社が売主の大規模マンションの2つ

3.奥様はブランドとオマケに弱い(大手の物件は工場の跡地で周辺にお店が少ないというネックがある)

4.知り合いの大学時代の先輩(別の大手不動産会社勤務)にヒアリングすると、「大手だから安心」とはいいきれないとのこと


5.結局この先輩(メンター)のアドバイスにより、冷静に考え直して振り出しに。


※メンターとは、特定の領域において知識、スキル、経験、人脈などが豊富で、対話によって相手の自発的、自立的な成長を促すような指導者、助言者を指す。


⇒ よきメンターが身近にいなければ、「バイヤーズエージェント」を探して、依頼することも必要である。バイヤーズエージェントとは買主の利益を最大限にするように、買主の立場に立って不動産購入のアドバイスを行う者のことをいいます。



私自身、不動産コンサルタントとして活動していますが、この「バイヤーズエージェント」ともほぼ同義語であると考えています。

従いまして、宣伝ぽくはなりますが、是非とも私ども「不動産コンサルティングオフィス小向」に、不動産購入に関する助言や、各種調査依頼など、何なりとご用命下さい。

マンション関連では長年のキャリアですので、なかなか表には出てこない事や、裏事情、営業マンのつく嘘なども見破り、的確にアドバイスをご提供できます。


マンション購入をご検討中の皆様、今後は是非とも不動産会社の営業マンではなく、中立な立場(いえどちらかといえば買主の立場に立った)不動産コンサルタントに、試しに一度ご相談してみて下さい。



記事のURL ⇒ http://diamond.jp/articles/-/9232


以上


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池袋の再開発組合、事業計画認可。

以前に一度このブログでもお伝えしましたが、東京都南池袋二丁目A地区再開発組合の事業計画について、8月26日付けにて認可したようです。

概略は以下のとおり。


1.事業の効果

この事業は、大規模低未利用地と狭小敷地の共同化を促進し、豊島区庁舎の整備、商業、業務系機能の導入等により土地利用転換を図り、ファミリー世帯を中心とした住居機能を充実させ、公共・商業・業務・住居が一体となりサンシャインシティや東池袋四丁目再開発地区と連携した地域の拠点となるまちづくりを実現するものです。

2.事業の名称

東京都市計画 南池袋二丁目A地区第一種市街地再開発事業

3.地区の概要

(1)面積  : 約1.0ヘクタール
(2)施設概要: 規模 延べ面積 約94,800平方メートル 地下3階/地上49階塔屋2階、高さ:約189メートル 主な用途 住宅(約450戸)、庁舎、店舗、事務所、駐車場

4.事業のスケジュール

権利変換計画認可 : 平成23年3月予定
工 事 着 工  : 平成23年9月予定
建 物 完 了  : 平成27年3月予定


※位置図と概観パース
⇒ http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2010/08/20k8p101.htm



なかなか概観が洒落た印象ですね。低層階には豊島区の庁舎も入り、高層部分は住宅ですのでとても便利このうえないかもしれませんよ。

マンション購入を検討中の方は、慌てずにこのような好立地の物件を(まだまだ先のプロジェクトかもしれませんが)、待ってみるのも良いかもしれませんね。


以上


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都心マンション活況の後の反動は?!

本日、日経ビジネスオンラインに「都心マンション活況は最後の宴?」なる記事を発見しました。

以下に概略とコメント。


1.30代・40代の結婚や子供が誕生した方などは、2008年のマンションバブル崩壊以降、しばらくの間マンション購入を見送っていた人が多い。

2.今年の春先からは、底打ち感がでてきたのと、金利の下落や、政府の景気刺激策(住宅金融支援機構のフラット35Sの当初10年間の1%の金利優遇措置や、贈与税の非課税枠の拡大など)が功を奏し、
都心部で高所得者層(年収1000万円前後)を中心に売れ行きが好調である。

3.野村不動産の「プラウドシティ池袋本町」や、伊藤忠都市開発の「オアシティ錦糸町」などは、即日完売するなど、都心寄りの駅近くの物件は好調に売れている。

4.「今は好調に売れているが、郊外物件は相変わらず苦戦しており、(最後のマス世代)と呼ばれている団塊ジュニアとその前後の世代の需要が一巡したら、相当苦労することになるかもしれない。」とある中堅デベロッパーの社長は解説している。


国の政策も、既存住宅の流通促進や、住宅の修繕データの履歴など、制度面や助成制度も含めて、新築重視の政策から少しは転換しつつあります。


首都圏の新築マンションの供給戸数も今年は4万戸〜5万戸の間であろう思われますが、以前の8万戸の供給のような数までは回復しないと思われます。

2〜3年前の中堅デベロッパーがいくつも倒産しましたので、最近では大手財閥系や、上場企業などの系列企業が殆どで、新興系のデベロッパーは瀕死の状態で生き延びているレベルでしょうから。


※昨日発売の「週刊東洋経済」を見ましたが、特別な感想がなかった為、このブログのネタとしては取り上げませんでした。



以上


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23区内の住宅関連の助成制度について

不動産ジャパンに、都内23区の住宅関連の助成制度について整理されているページがありました。

以下に概略及びコメント。

代表(サンプル)として目黒区を紹介します。

1.家賃の助成制度
⇒ 民間住宅の家賃を2万〜3万円を2年ないし3年間を助成してくれる制度があります。(更に転居一時金として最大で15万円が助成されるケースもあるようです。)

2.高齢者の家賃助成制度

⇒ 65歳以上で、5千円〜2万円を最長5年間の助成を受けられるようです。

3.住宅リフォーム資金助成
⇒ 増改築・修繕・機能維持向上などの為の改修工事について、5%分(上限10万円まで)が助成されるようです。

4.木造住宅の耐震改修工事費用の助成

⇒ 耐震改修費費用の10分の8以内(上限100万円まで)を助成


他にも住宅修築資金融資の斡旋などの制度もあるようです。


23区内の各区毎に、色々な助成(支援)制度があるようです。
受付時期や予算の枠(対象となる件数)など、色々な条件もあるようですが、折角このような制度があるのですから、一度調査してみることも必要ですね。

皆さんは住民税などを負担している訳ですから、少しでも納税者として負担した税金の元を取る位の努力はしてみる価値はあるかもしれませんよ。


不動産ジャパン(23区の住宅関連助成について) ⇒ http://www.fudousan.or.jp/jyukankyo/jyosei/jyutaku_01.html


マンション購入を検討中の方に、マンション購入に関する助成制度は少数でした。
既存住宅のリフォームや、木造住宅の耐震補強工事などへの助成制度が多いようです。
また、賃貸住宅入居者への家賃補助的なものもありますね。(若年層の定住者を増やす為か?)



以上


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仲介手数料が安い理由は?!

最近、仲介手数料が「0円とか、半額」などというキャッチコピーやリスティング広告をよく見かけます。

その秘密(理由)は何なのでしょうか?
検証してみたいと思います。

1.ある会社のホームページでは、「仲介手数料が無料!」などと書かれています。

良く見ると、「新築一戸建てに限る」とあります。そもそも新築一戸建てというのは、不動産会社や建売業者などの法人が売主なので、買主である顧客からは手数料はいただかないのが通例です。(売主が報酬を支払いますので、買主はそもそも手数料報酬は不要なのです。)


.「仲介手数料が定額」とか「半額」という企業もあります。

最も安いところでは、30万円、概ね50万円〜80万円程度が多いようです。
安い理由は何故なのでしょう!

幾つか判明したのは以下のような理由があるようでした。

1.物件をネットで探すのは、ご自分(お客様)で行うこととなってました。
2.物件の見学(案内)の回数が、MAX3回までという条件がありました。
3.会社指定の火災保険への加入や、司法書士の利用などの制約がありました。
4.「オプションメニュー」という表現で、別途費用がかかる仕組みもありました。

※いづれもネットを駆使して、省力化(人件費・広告費等の節減)を図り、コストの削減で対応しているようであると推測致します。



通常、仲介手数料は取引金額の3%(プラス6万円:消費税別途)がかかりますが、半額であったり30万円〜80万円程度というのは、魅力的ではあります。

最終的には、その企業(不動産仲介会社)の実績や信用の問題であったり、営業マン個人(ひと)の能力・資質の問題であると思います。

仲介の報酬額は宅地建物取引業法で上限額が定められていますが、必ずしも3%(プラス6万円:消費税別途)が絶対であるというものではありませんが、業界の慣習(通例)としてその上限額が当然のように扱われています。

その企業(不動産会社)が提供するサービスが、きちんとそのレベルに達しているのであれば、良いかと思われますが、ひどいサービス(低レベル)の場合には上限の報酬額に見合っていない場合もあるかもしれませんね。


これらについては、経験を積むことによる「見極め」が重要ですが、一般の方の場合経験することなどごく僅かな回数なので、判断すること自体が難しいのが実情であるかもしれません。

⇒ 宣伝のようになってしまいますが、中立公正な立場の私のような専門家(不動産コンサルタント)などから、助言やセカンドオピニオンなどを貰い、判断することも有効ではないでしょうか。

(営業マンや仲介会社という利害関係のある立場でないので、客観的且つフラットにアドバイスが可能です。)



以上

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プロフィール

iimansion
新築マンション業界約20年の経歴。大手のマンション販売会社と大手マンションデベロッパーであんな事やこんな事も経験しました。これから新築マンションを購入検討される方に役立つ様々な情報を発信します!!
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