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2018年11月26日

OwnersBookの「練馬区マンション素地第1号ファンド第1回 」について

連日のボヤキをお許し下さい。しかし、OwnersBookがあまりに偏ったスタンスだったので連日で投稿することになりました。私ふまんだらけは、OwnersBookに恨みはまったくありません。しかし世間では蝶よ花よともてはやされるOwnersBookについて、しっかりと言うべきことは言わないと健全な業界の発展に繋がらないので、現在のOwnersBookと投資家の立ち位置について、少し指摘しておきたいと思います。

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住居兼作業所ということなので評価物件は木造やモルタル造りの建物と思われます。ということは約15年〜22年で減価償却するので、物件概要にあるように建物部分を評価参入しないのは当然です。問題は、ロードスターキャピタル側の現在の立ち位置です。付加価値を高めて転売するコーポレートファンディングをメイン事業としていることから、ある程度想像はしていましたが、担保評価に対してまったくボロワーとレンダーに対して中立姿勢ではないことがハッキリしました。

マンションを建設するにあたり開発事業者のリスクプレミアと利潤及び取引事例を加味した不動産評価では、投資家にとっての正当な不動産担保評価額にはならないということです。

ここで不動産投資について詳しく語ることはしませんが、大まかな見方、考え方だけを示します。これは不動産投資を行っている方にとってはイメージしやすいと思います。例えば普通の会社員がローンを組んで自己使用のためにマンションを購入する価格とサラリーマン大家になるためにマンションを購入する価格では拠出できる上限金額は同一ではないからです。対象物件が同じでもです。

ソーシャルレンディング投資家はなぜ投資をするのかと言えば、利息を得るためです。そして何よりも大事なことは元本の棄損を防ぐことが最重要です。今回のケースで言えば、マンションの開発業者が物件を売りさばけなかった場合に抵当権が実行されて換価されるわけです。

果たして最有効使用として売れなかった価格を基にした担保は、当初の担保価値が保全されているのでしょうか。私ふまんだらけは疑問です。要は、開発業者側の小売希望価格が担保評価のベースに位置付けることについて、もっと突っ込めば、なぜ本来関係の無い担保評価に開発業者側の利潤を含める必要があるのか、大変疑義があります。

投資家の資金を保全するための担保評価を下すのであれば、最有効使用で導かれる理論値の天井付近ではなく、最悪デフォルトした際にも保全が利く範囲内での担保評価の手法を導入するべきと私ふまんだらけは考えます。現状で誰も納得できる指針は、あくまで「路線価」に根差した評価が必要だと思います。何度もバブルを経験してきた日本において、開発業者がなぜ淘汰されたのか。またコーポレートファンディング業者に老舗ががほとんどないのはなぜなのか。今一度足元を見直した方が賢明だと思います。頼むから、助けるべき相手を、守るべき対象を間違わないでくれ、と私ふまんだらけは切に思います。

利回りは5%前後が多くリターンが控えめではありますが、「安全性」を重視するのであれば、おススメなソーシャルレンディング業者です。私ふまんだらけも投資しています。下記にアフィリエイト広告を添付しておきますので、ご興味のある方は宜しくお願いします。






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ふまんだらけ
中野の「まんだらけ」によく出没。ソーシャルレンディングで2300万円分運用。その他に株式投資、NISA、iDeCoをメインに運用中。 趣味は、草むしり、食べ歩き、アニメ(fateシリーズ、物語シリーズ)、読書です( `・ω・´)ノ
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