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2018年05月21日

OwnersBookの「墨田区マンション用地第1号ファンド第1回」について

◇墨田区マンション用地第1号ファンド第1回
OwnersBookから5月22日18時に「墨田区マンション用地第1号ファンド第1回」の案件がリリースされます。今度は前回と違って直前キャンセルにならないように祈りましょう。さて肝心な担保価値ですが、OwnersBookの評価では46,500万円とのことです。どんなに高くても1uの単価は60〜75万円が限界ではないでしょうか。また9階建てということなので、建築できる範囲は大体絞り込めています。

2018-05-21.png


〈ケース1〉
46,500万円÷75万円=620u
620u×0.8(建ぺい率)=496u
496u×600%(容積率)≒30階建

〈ケース2〉
46,500万円÷60万円=775u
775u×0.8(建ぺい率)=620u
620u×400%(容積率)≒25階建

全面道路12m以上の道路幅員の要件を満たした候補地の最低から最高額で計算してみましたが、OwnersBookの評価46,500万円が導きだせませんでした。理屈上は、9階建てであれば対象評価地は100坪ないはずなんですが・・・。そうなると時価取引の基準価格から2倍の価格査定をしていることになります。取引事例や収益還元法による比重をおいた評価を採用していると推測できます。都内であれば基準値を大幅に上回る取引価格になることは珍しくありません。ただ都内東側地域は、基本的に地価は高くないゾーンなのですが、この地域で基準価格からかけ離れた取引ということは、バブルな気がします。高値転売のスキームでババ抜きが始まっているような感じがしました。私ふまんだらけの判断は、不透明な部分が多く疑義が残ることから、今回は買い非推奨と判断し投資しません。

今回、私ふまんだらけは投資を見送りましたが、オーナーズブックは非常に手堅い投資案件が多いのでソーシャルレンディングが初めての方におススメです。また日々の資産増減に一喜一憂することにストレスを感じられる方などは、一度サイトを確認されるのも良いかも知れません。アフィリエイトを下記に添付しておきましたので、興味のある方は宜しくお願いします('◇')ゞ




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〈今回の参考資料〉

相続税路線価
2018-05-21 (1).png

容積率と建ぺい率
2018-05-21 (3).png

近隣の基準値の単価
2018-05-21 (4).png
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ふまんだらけ
中野の「まんだらけ」によく出没。ソーシャルレンディングで2300万円分運用。その他に株式投資、NISA、iDeCoをメインに運用中。 趣味は、草むしり、食べ歩き、アニメ(fateシリーズ、物語シリーズ)、読書です( `・ω・´)ノ
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