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2018年05月05日
ラッキーバンクの功罪
設立以前から私ふまんだらけが「ラッキーバンク」に投資をしてこなかった理由のひとつとして「自己取引」であったことが挙げられます。レンダーから回収した貸付先がラッキーバンクの「不動産」の同族会社であるという一点が懸念材料でした。当時から東京都内の担保物件を背景にした比較的高利な案件を矢継ぎ早に提供し、代表者も若者で勢いがある事業者でした。その結果かどうかは判断できませんが、案件毎に瞬間蒸発するなど投資家同士のクリック合戦にも発展する人気を博しています。
事業者見極め中(^^)
◇ローカルな不動産事業所の限界点
同族間取引又はそれに近いグループ間取引を引受先としたソーシャルレンディング業者は、ラッキーバンク以外にも多くあります。しかし今回論点として当てたいのは「不動産」の同族会社であるという点です。不動産業界にいた人間としては大変申し上げにくいのですが、誤解を恐れず言うと、小規模の不動産事業者において私ふまんだらけは「信頼」はしているが「信用」はしていません。
例えば「第388号ローンファンド」の担保について、言ってしまえば、空室の雑居ビルです。いつから空室なのか、インフラはどの程度傷んでいるのか、そもそも改修ではなく取り壊しを前提とした担保価値しかないのか、まったく不明です。そんな中、ラッキーバンクの担保不動産の算定の前提条件としては、下記のように記載されています。
※弊社調査価額は、事業仕様等から算出した収益価格等を標準に、積算価格、推定比準価格を参考として、景気の動向、本物件の市場性等を総合的に判断して求めた調査価額となります。従って、不動産鑑定評価基準に基づき算出された鑑定評価額とは異なります。
空室状態で収益価格を積み上げる積算算定は、ハッキリ言って恣意的に操作できてしまいます（例えば物件の借入額の残債などを見て利回り判断するなど、自社で「貸したい価格」で計上し放題です）。小規模な雑居ビルにおいては、一度空室状態になった場合、従前のような同条件で入居させることは困難であり、通常はバリューアップするか、一定期間テナント料を免除するなど何らかの「餌」をオプションとして付けなければ価格競争力をつけられません。この点LCレンディングでは、実際に現在進行形でリース料が発生している案件が担保になっているなど、「担保価値」の透明性が図られているのは流石だなと感心しています。こんなところにも上場企業とローカルな街の不動産業者による取り組みの「姿勢」の違いが凝縮されていると私ふまんだらけは考えています。そのため単純に担保物件が都内の案件だから安心と思い込むのは危険な発想です。ラッキーバンクの担保物件をすべて調査したわけではないので判断できませんが仮に、上記に記載したオプションなどがあるのであれば注意が必要で、「訳あり物件」であるかの指標の判断材料になると思います。市場で競争力のある物件をフリーレントなどで募集するなど非常に考えずらいです。フリーレントは入居者への「餌」であると同時に、物件購入者へ入居率を向上させて高値で転売するための「餌」であることも忘れてはいけません。競争力のある不動産はそんな小賢しい取り組みはそもそも不要です。
◇事業所規模を越えた案件の供給は危険
不動産屋を始めるには一定の供託金を積むことにより比較的簡単に営業ができます。仮に私ふまんだらけが不動産屋を開業しようと考えた時、宅建を所持しているので車や営業所等すべて揃えて1000万円もあれば即開業できます。扱う金額は高額なのに、それほどハードルは高くありません。開業当初は自己資金も多くないので、通常は売買や賃貸などの「仲介」で手数料を稼ぐ形態の不動産屋がほとんどです。長年営業していると管理物件も多く手掛けることになり収入が安定してきます。当然自己資本の厚みが増し金融機関からも有利な融資が受けやすくなります。
ここで自社物件を組成して仲介から売り手へと事業を拡大する経営者が多くなり、そして失敗していきます。例えば、自己資金にプラスし高利の事業資金を元手にして、2憶円で仕入れた物件を4000万円かけてリノベ、3憶円で売却する等の転売をします。大抵成功するので、経営者は仲介より割が良い自社物件にのめり込んでいきます。でもこれはゴールがない他社との競争になります。物件の供給先も紹介だけでは賄えなくなり、競売などに参入して仕入れをします。何度も成功体験を積み上げると、どうしても思い上がってしまうんですね。経営者肝いりで5憶円を投下した都内23区の案件、転売に失敗して不良債権と課した案件も目のあたりにしてきました。転売がひとたび不調に終われば、高利の事業資金の返済、消費税、社会保険料などの支払いが追い打ちをかけて、以前と同規模の事業展開はまず不可能です。
ラッキーバンクの同族会社がそうだとは言いません。ソーシャルレンディングを打ち出の小槌か何かと勘違いして、本来金融機関では担保価値として認められることの無い過大な評価をし、事業資金を捻出できることを良いことに、私利私欲で無茶な案件を多く組成していたのであれば、その責任は極めて重いと思います。実際転売が上手く言っている間であれば、不動産の担保物件について、表ざたになることはありません。しかし、実際返済に行き詰まる段階になった時に、それら担保不動産の評価が、どう判断されるのか。その点を我々投資家は、今後しっかりと見ておかないといけません。
当然不動産の同族会社がすべて危険というはけではありません。真っ当に事業展開されている事業所も多いです。ただし未上場などの小規模な事業所においては、利益の規模を追求するあまりに経営者者の一存で突っ走る傾向があります。ワンマンオーナーだと通常、上場企業であれば守られるべきコーポレートガバナンスが軽視されがちです。私ふまんだらけは、その点を見極める洞察力を持ち合わせていません。「自分がわからないものには投資をするな」、と言ったオマハの怪人の格言もあり、口座は開設していますが、当初から投資をしていません。
皆の元気をオラに分けてくれ(*￣▽￣)ノ応援ヨロシク♪
◇ローカルな不動産事業所の限界点
同族間取引又はそれに近いグループ間取引を引受先としたソーシャルレンディング業者は、ラッキーバンク以外にも多くあります。しかし今回論点として当てたいのは「不動産」の同族会社であるという点です。不動産業界にいた人間としては大変申し上げにくいのですが、誤解を恐れず言うと、小規模の不動産事業者において私ふまんだらけは「信頼」はしているが「信用」はしていません。
例えば「第388号ローンファンド」の担保について、言ってしまえば、空室の雑居ビルです。いつから空室なのか、インフラはどの程度傷んでいるのか、そもそも改修ではなく取り壊しを前提とした担保価値しかないのか、まったく不明です。そんな中、ラッキーバンクの担保不動産の算定の前提条件としては、下記のように記載されています。
※弊社調査価額は、事業仕様等から算出した収益価格等を標準に、積算価格、推定比準価格を参考として、景気の動向、本物件の市場性等を総合的に判断して求めた調査価額となります。従って、不動産鑑定評価基準に基づき算出された鑑定評価額とは異なります。
空室状態で収益価格を積み上げる積算算定は、ハッキリ言って恣意的に操作できてしまいます（例えば物件の借入額の残債などを見て利回り判断するなど、自社で「貸したい価格」で計上し放題です）。小規模な雑居ビルにおいては、一度空室状態になった場合、従前のような同条件で入居させることは困難であり、通常はバリューアップするか、一定期間テナント料を免除するなど何らかの「餌」をオプションとして付けなければ価格競争力をつけられません。この点LCレンディングでは、実際に現在進行形でリース料が発生している案件が担保になっているなど、「担保価値」の透明性が図られているのは流石だなと感心しています。こんなところにも上場企業とローカルな街の不動産業者による取り組みの「姿勢」の違いが凝縮されていると私ふまんだらけは考えています。そのため単純に担保物件が都内の案件だから安心と思い込むのは危険な発想です。ラッキーバンクの担保物件をすべて調査したわけではないので判断できませんが仮に、上記に記載したオプションなどがあるのであれば注意が必要で、「訳あり物件」であるかの指標の判断材料になると思います。市場で競争力のある物件をフリーレントなどで募集するなど非常に考えずらいです。フリーレントは入居者への「餌」であると同時に、物件購入者へ入居率を向上させて高値で転売するための「餌」であることも忘れてはいけません。競争力のある不動産はそんな小賢しい取り組みはそもそも不要です。
◇事業所規模を越えた案件の供給は危険
不動産屋を始めるには一定の供託金を積むことにより比較的簡単に営業ができます。仮に私ふまんだらけが不動産屋を開業しようと考えた時、宅建を所持しているので車や営業所等すべて揃えて1000万円もあれば即開業できます。扱う金額は高額なのに、それほどハードルは高くありません。開業当初は自己資金も多くないので、通常は売買や賃貸などの「仲介」で手数料を稼ぐ形態の不動産屋がほとんどです。長年営業していると管理物件も多く手掛けることになり収入が安定してきます。当然自己資本の厚みが増し金融機関からも有利な融資が受けやすくなります。
ここで自社物件を組成して仲介から売り手へと事業を拡大する経営者が多くなり、そして失敗していきます。例えば、自己資金にプラスし高利の事業資金を元手にして、2憶円で仕入れた物件を4000万円かけてリノベ、3憶円で売却する等の転売をします。大抵成功するので、経営者は仲介より割が良い自社物件にのめり込んでいきます。でもこれはゴールがない他社との競争になります。物件の供給先も紹介だけでは賄えなくなり、競売などに参入して仕入れをします。何度も成功体験を積み上げると、どうしても思い上がってしまうんですね。経営者肝いりで5憶円を投下した都内23区の案件、転売に失敗して不良債権と課した案件も目のあたりにしてきました。転売がひとたび不調に終われば、高利の事業資金の返済、消費税、社会保険料などの支払いが追い打ちをかけて、以前と同規模の事業展開はまず不可能です。
ラッキーバンクの同族会社がそうだとは言いません。ソーシャルレンディングを打ち出の小槌か何かと勘違いして、本来金融機関では担保価値として認められることの無い過大な評価をし、事業資金を捻出できることを良いことに、私利私欲で無茶な案件を多く組成していたのであれば、その責任は極めて重いと思います。実際転売が上手く言っている間であれば、不動産の担保物件について、表ざたになることはありません。しかし、実際返済に行き詰まる段階になった時に、それら担保不動産の評価が、どう判断されるのか。その点を我々投資家は、今後しっかりと見ておかないといけません。
当然不動産の同族会社がすべて危険というはけではありません。真っ当に事業展開されている事業所も多いです。ただし未上場などの小規模な事業所においては、利益の規模を追求するあまりに経営者者の一存で突っ走る傾向があります。ワンマンオーナーだと通常、上場企業であれば守られるべきコーポレートガバナンスが軽視されがちです。私ふまんだらけは、その点を見極める洞察力を持ち合わせていません。「自分がわからないものには投資をするな」、と言ったオマハの怪人の格言もあり、口座は開設していますが、当初から投資をしていません。
皆の元気をオラに分けてくれ(*￣▽￣)ノ応援ヨロシク♪
