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2018年11月25日

OwnersBookの「東京23区商業ビル底地・区分第1号ファンド第1回」について

久し振りの更新デス(*ノωノ)
いつの間にか素晴らしいソーシャルレンディングのBLOGも多くなってきましたね。
肩身が狭くなって、ふまんだらけのBLOGはマイノリティで消滅しかけています( ;∀;)
・・・(; ・`д・´)ガンバルゾ♪


OwnersBookを運営するロードスターキャピタルには、不動産のプロである不動産鑑定士が在籍しています。事業主の岩野氏もその一人です。一方社員は学歴からも優秀な方々が勢ぞろいしています。スタートアップして間もない会社としては非常に将来性を感じましたし、ふまんだらけ自身もSBI証券を通じて投資もしています。しかし、今回OwnersBookで募集された「東京23区商業ビル底地・区分第1号ファンド第1回」については、正直ガッカリしています。もっと直接的な言い方、言い回しで読者の皆様に伝えるならば、この案件については反対です。

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旧法による借地権が設定された「底地」を取り扱えるほどの「条件」が整っているとは到底思えないからです。物件の詳細を把握しているわけではなく、HP上で提供された情報からでしか判断できません。そのためこの先からはふまんだらけの妄想になりますので、ご注意ください。

一般的な金融機関のスタンスとして底地の担保は、単純に借地権割合に応じた価格では導けないということです。それは底地部分を換価する際、「誰」が購入して利用するのかということに尽きるからです。通常不動産業者は不動産を購入する際に、それなりの利率で金融機関で借入をして取得することが大半です。リノベ、建替え、転売等アプローチは様々ですが、保有し続けるという選択は、初めから不動産業者の脳裏にほぼないと思われます。

万が一契約不履行により底地部分を換価する状態になった時、「買い手」が誰になるのかと想像して真っ先に思いつくのは、建物を建てている借地権者が候補として挙がります。底地部分を買って、所有権にする可能性が無いとは言えません。従前の地主とどういうやり取りがあったのか判断できませんので、買えなかったのか、買わなかったのか、買わせてもらえなかったのか、確かな事は言えません。しかし、購入をせずに借地権契約を締結したという「事実」は無視できません。そう考えると、安易に現在の借地権者が取得する行動にうつる保証はありません。

余談ですが景気が今より悪かった時代に、地方の借地権で底地部分が競売に掛けられていたことがありました。借地権者はタクシー会社で毎月一定額の賃料を滞納することなく地主に支払っていましたが、当時の相場でも相当な安値で落札されていました。

借地権割合に応じた不動産価格で取引される保証はどこにもありません。今回の案件でLTVの余力がかなりあるので投資を判断された方がいるかも知れませんが、底地案件は第一抵当、それ以外の共担物件は第二抵当です。底地案件の担保評価が教科書通りの価格になるかは不透明である以上、担保リスクは相当あると判断しました。

ふまんだらけはパイオニアとして以前借地権割合に応じた「分割・交換」を手掛けたことがあります。例えば100uの土地(借地権割合70%)を70uと30uにそれぞれ分割して、双方所有権にして地主と借地権者が取得するという作業です。理論上は可能なのですが、制約が多くとても困難です。接道条件、建物の配置、分割後の建ぺい率等の基準条件等クリアすべき要件が多くありました。借地権割合に応じた不動産評価を手に入れるには、条件が整っているのか事前に調査することは必須ですが、ソーシャルレンディングにおいて担保物件をを換価することを前提としてコストをかけた事前調査をしているとは到底思えません。その結果、ふまんだらけが導いた結論、今回は投資非推奨と判断します。

千代田区外神田に所在する商業ビルであることから、経験及び立地的特性から判断しても建蔽率はほぼフルで使用している対象評価地内には空きスペースが無いと推測できます。建物が建っている土地の上を分割することはまず不可能。借地権割合に応じた担保価値の確保は困難です。あと想定されるのは収益還元から評価でしょうが、どちらにしろ一般人が手を出して良い案件ではないと思われます。


利回りは5%前後が多くリターンが控えめではありますが、「安全性」を重視するのであれば、おススメなソーシャルレンディング業者です。私ふまんだらけも投資しています。下記にアフィリエイト広告を添付しておきますので、ご興味のある方は宜しくお願いします。






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中野の「まんだらけ」によく出没。ソーシャルレンディングで2300万円分運用。その他に株式投資、NISA、iDeCoをメインに運用中。 趣味は、草むしり、食べ歩き、アニメ(fateシリーズ、物語シリーズ)、読書です( `・ω・´)ノ
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