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2018年04月14日

誰でもわかる不動産の価格

◇不動産の情報収集について
OwnersBookが募集する不動産のエクイティの「投資型」案件では、これまでの「貸付型」では禁止されていた投資対象の情報公開がされます。そのため投資家は、これまで以上に投資のために必要な情報収集をすることがリスクの適正な管理の観点からも重要になるものと私ふまんだらけは感じています。

以前「リスクが少ない不動産価格の求め方」でもお話した通り、私ふまんだらけ一押しの「相続税路線価図」を利用した不動産の評価をすることが現状ではベストな選択だと思います。私達は投資家専業ではない限り、通常どこかの組織に属している会社員や専業主婦(主夫)である場合が大半です。そのため投資活動、特にソーシャルレンディング投資においては、そこまで時間をかけることは現実的ではありません。また正式な不動産鑑定評価額を算定することが目的でもありません。投資対象となる不動産の価格が「概ね妥当か」の判断ができれば良いだけです。

ここでは不動産鑑定士が作成する「一般評価方式」の鑑定評価書による正式な不動産価格ではなく、一般の方でもできる「簡易評価方式」による不動産の概算額の求め方を下図の相続税路線価図をもとにして解説します。

2018-04-14 (1).png


◇路線価から不動産の価格を推定しよう
相続税路線価図を初めて見る方も多いのではないでしょうか。おさらいですが相続税路線価格による不動産価格とは、その路線に面する土地の単価はすべて同じという考え方で、個々の土地における価格はその形状などに応じて補正をする手法です。

こちらは東京都港区南青山周辺の路線価になります。図面の上段には「対象年度」「用途地域」「借地権割合」「対象地域」の凡例等が記載されています。それぞれの細かい説明は次回以降にします。ここでは単純にそれぞれの道路に付された数字に着目してください。青山通りには、8,230Bや7,070Bとかの数字とアルファベットが記載されています。この数字は1uの不動産価格になります。ちなみに単位は1,000円単位ですのでこの例ではそれぞれ1uあたり823万円と707万円になります(坪単価換算だとそれぞれ2,715万円と2,333万円)。またいわゆる「時価」取引であればもっと高額です。余談にはなりますが、私ふまんだらけは、この図の中で土地を2件売った記憶があります。購入された方は業者への転売や社長個人による購入などであり、普通の方々は少ない印象でした。

話をもとに戻します。
対象評価地の全面道路に接している数字を見れば、1uの単価が判明するので、後は単純に対象評価地の土地の大きさを掛ければその土地の概算額が出ます。ただし実際には「幅員」「形」「奥行」などにより補正が価格に参入されますが、それぞれの説明は次回以降にします。

さて気付いた方もいるとは思いますが、赤丸で2か所囲いました。ここには「数字」が付されていません。これでは不動産の概ねの価格をはじくことができませんね。現地を見ているわけではないので道路だと断定はできません。もしかしたら土地に組み込まれた「通路」かも知れません。ただここでは話を単純化して「道路」とみなします。

さて相続税路線価に数字がない場合の単価を求めるには「固定資産税路線価」を利用します。まず分かっていることは、相続税路線価図では全面道路の価格(S)は付されており、側方の価格(X)が不明です。一方固定資産税路線価には全面道路の価格(K)側方の価格(C)のそれぞれの価格が通常付されています。なお、固定資産税路線価が分からない方は以前投稿した「リスクが少ない不動産価格の求め方」を参照してください。

(条件)
S:800万円
K:700万円
C:300万円
X:相続税路線価格として求めたい価格

(計算式)
800:700=X:300
700X=240,000
X=約342万円

数学というよりは算数ですが、以上が相続税路線価が付されていない道路において、相続税路線価を求める方法になります。ただしこれは主に東京23区での利用方法になります。地方などでは応用できない場合があります。というか、評価方式が倍率方式という方法が別途ありますが今回は説明を省きます。

読者からご要望があれば不動産の評価や調査方法などシリーズ化も考えていますが、このBLOGはソーシャルレンディングに特化したモノを目指していますので、あまり本則からズレる行為は、私ふまんだらけの本意とするところではありません。そもそもマイナー過ぎて需要ないし。どうしようかな(-。-)y-゜゜゜


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この記事へのコメント
国税庁のホームページに路線価は掲示されています。
アドレスは/http://www.rosenka.nta.go.jp/

貸付と異なり出資(エクイティ型)での案件であれば、対象物件は情報公開されますので、住所等の物件情報は判明します。

懸念としては、調査する前に案件が完売することですかね( ;∀;)
Posted by ふまんだらけ at 2018年04月16日 22:11
興味深く記事を読ませて頂きました。質問ですが、まずこの相続税路線価はどちらで最新のものを見れるのでしょうか?また仮に投資案件は通常細かい住所がないため路線価による不動産価値の判定が難しいと感じたのですが。。。活用方法の実例などありますでしょうか?
不動産投資されている方はSLの不動産担保型案件の目利きができて羨ましいです。
Posted by ねも at 2018年04月15日 22:20
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中野の「まんだらけ」によく出没。ソーシャルレンディングで2300万円分運用。その他に株式投資、NISA、iDeCoをメインに運用中。 趣味は、草むしり、食べ歩き、アニメ(fateシリーズ、物語シリーズ)、読書です( `・ω・´)ノ
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