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2016年06月29日

不動産登記を自分でやってみよう! 〜建物表題登記

こんにちは、つばさです


北海道も、大分暖かくなってきましたが
皆さん、いかがお過ごしでしょうか


我が家は先日、融資日が7/7(木)と決定し
各種手続き関連に追われている日々です(>_<)

touki



まず、フラット35の流れをまず書かせていただきますね (住信SBIの場合)



@ 融資希望日の18営業日前までに、契約手続依頼の書面を送る

⇒ ここまで終了しました!



A 司法書士との面談実施


 ※住信SBIはネット銀行ですので、書類の原本確認は
  この司法書士との面談で確認することとなっています。

  ・新住所の住民票、印鑑証明
  ・土地の権利書
  ・工務店との工事請負契約書
  ・建築確認申請書、建築確認済証
  ・免許証、保険証


 上記の書類(全て原本)を、用意しておき持参しなければいけません


B 融資希望日の9営業日前までに、契約書類を返送する
   ※フラット35の適合証明書を一緒に添付する


と、これだけでも結構面倒なのですが
不動産登記を自分でやる!という方は、更に次のような手続きが必要です。


不動産の登記

@建物表題登記

A住所変更登記
  ← 必要な方のみ

B所有権保存登記

C抵当権設定登記
 ← 住信SBIの場合は、自分でやるのは不可です
  ※必ず指定の司法書士が実施

Cの抵当権設定は、自分ではやらせてもらえない銀行さんが
殆どだと思います。

抵当権設定は、融資当日に行うため
万が一、不備等でうまく出来なかった場合、融資が出来ず大問題ですね。。


その他、@〜Bの登記は
自分でやりたい!』と
以前から藤城建設さんにも伝えてました。

この3つの登記だけでも、司法書士などへの報酬として
10万〜15万程掛かってきますので
自分で行うことで、節約できます♪

※特に@の報酬が高いんです・・・(>_<)


そして、融資日前までに
確実に@〜Bを終わらせておかなければ、Cが行えず
融資もしてもらえない = お金を支払うことが出来ない

となってしまうため

登記を自分でされる方が、融資日までの期間を余裕もっておいた方が
スケジュールに追われずに良いですね。
法務局は平日だけしか手続きできませんし。。

私は、最短の日で設定してしまったため、かなり大変でした・・・


当初、計画していたスケジュールとしては


■6/17(金) : 建物の検査完了

■6/20(月) : 法務局へ、建物表題登記を提出
 ※出勤時間を1時間遅らせて、朝一で法務局へ行こう!

■6/21(火) : 司法書士との面談 
 ※昼休み中で終わるかな?

■6/20〜6/21: フラット35の適合証明証を入手

■6/22(水) :住信SBI(東京)へ、契約関連の書面を送る
 ※融資:9営業日前の24日までに必着で送る必要あり!

■6/27(月)〜:建物表題登記の完了後に、所有権保存登記を実施!

上記のような感じでイメージしていましたので
何か問題があった場合の余裕が全然ないですね(>_<)

touki





前置きが、かなり長くなってしましたが
建物表題登記を自分で実施してきましたので、ご報告です。


必要書類については色々なサイトで丁寧に教えてくれていますが
地域によって、若干異なってくるかと思いますので
札幌市版を、お伝えさせていただきます。


まず、札幌法務局へ電話連絡して事前に、必要書類を確認です。

■ 建物表題登記の申請書
-----------------------------------
■ 土地の地図(案内図)
-----------------------------------
■ 建築確認申請書
■ 建築確認済証
■ 検査済証 or 工事完了引渡証明書
-----------------------------------
■ 工務店の印鑑証明
-----------------------------------
■ 建物の図面 (平面図・配置図) ← これだけ何故かB4指定


ふむふむ・・・インターネット上に載っている情報と同じですね。

検査済証 か 工事完了引渡証明書どちらかで良いんですよね? 
⇒ 『はい、大丈夫ですよ

工務店の法人証明の書類はいらないですか?
 ⇒ 『印鑑証明に、法人の登記番号が書いてあるので不要です


よし!これで、あとは必要書類を集めて
申請書と図面を作れば大丈夫だ。

と甘く見ていたため
実は提出する前日まで申請書や図面を作っていませんでした・・・

※良い子は、ちゃんと前もって作っておきましょう(>_<)








藤城建設から預かっておかなければいけない書類としては
 ・建築確認申請
 ・建築確認済証
 ・検査済証 or 工事完了引渡証明書
 ・印鑑証明


なのですが、6/17(金)の検査完了によって
札幌市の検査済証が発行されるため、登記の手続きは最短でも
6/20(月)〜となっていました。


少し話を戻して、必要書類それぞれですが

■ 建物表題登記の申請書
 ⇒ ネット上で、ひな形(サンプル)を公開してくれている方がいます
    そのまま利用させていただきました
-----------------------------------
■ 土地の地図(案内図)
 ⇒ 縮図の異なる2枚を添付しました
   土地の場所に、赤ペンで囲みます。

-----------------------------------
■ 建築確認申請書
■ 建築確認済証
■ 検査済証 or 工事完了引渡証明書
 ⇒ 検査済証の方を、6/17に入手!
 ※実は、ここの書類が後々問題に・・・(次回書きます)

-----------------------------------
■ 工務店の印鑑証明
 ⇒ こちらも、6/17に入手

-----------------------------------
■ 建物の図面 (平面図・配置図)

工務店から貰っている図面を基に
PCでPowerPointを使って作成してみました。

PowerPointでも、長さ(cm)を指定して図形を作れます


作れますが・・・



我が家のプリンターの問題なのか

PowerPointの設定の問題なのか



指定した長さと
実際は異なる長さで印刷されてた〜



そして更に問題だったのが
印刷したあとに、長さ(cm)が合っているか?を定規で
ちゃんと測らずにそのまま寝てしまいました。

測ってれば、間違ってることに気付いたのにね。。。


※良い子は、ちゃんと印刷された後に測りましょう(>_<)


CADが使える方は、CADで作成したほうが間違いなしです。



そして長さ(cm)が間違っている事に気づかないまま
法務局へ翌朝 8:30に行ってきた訳ですが・・・。


ちょっと長くなってしまいましたので
建物表題登記の提出編は、次回に持ち越させていただきますね。
≪前の記事へ
posted by つばさ at 09:22 | Comment(0) | TrackBack(0) | 土地

2016年02月11日

不動産登記を自分でやってみよう! 〜土地編

こんにちは、つばさです。

昨年12月に土地の売買契約は済んでいたのですが
残金の支払い所有権移転の手続きが昨日ありました。
 ※手付金として、約1割は12月に支払済

これから土地を購入して、家を建てるという方向けに
全体の流れを簡単にご説明させていただきます。

一般的な流れ

@土地を見つけて申し込む

A売買契約を結ぶ日を決めて
 契約書の締結 & 手付金を支払う

 ※手付金は1割が相場

B残金の支払い日を決める

C残金の支払い & 土地の所有権移転の
 手続きを行う


非常にざっくりと書かせていただきました。

土地の売買においても、色々な費用が発生します。
 ・土地代金
 ・仲介手数料 (仲介業者がいる場合)
 ・手付金 (土地代の一部に充当)
 ・契約書類に貼る収入印紙
 ・土地の登記関連費用
 ・土地の固定資産税


ローコストを目指して少しでも、
費用を抑えることが出来ないか考えていきます。

土地の費用
売主(or 仲介業者)と値段交渉するしかないです。
人気のある土地では厳しいですが
うまくいけば、削減できる額も大きいですね。

基本的に、価格交渉が入ることが前提で
売主も価格設定されていることが大多数ですので
全く交渉しないというのは損ですよ!!

ちなみに私の場合は、ハウスメーカーを通して
交渉はしてもらったのですが、売主が
価格を50万円下げた直後でしたので、残念ながら。。。

また、交渉のプロ「エージェント」と呼ばれる
不動産交渉専門の会社もあるようですね。

手付金として1割を、売買契約書の締結日に支払い
残金は後日、となることが一般的です。

仲介手数料
仲介業者経由で土地を購入する場合は、
仲介手数料が必要となります。

仲介手数料の相場は、
土地費用×3% + 6万円 という感じです。
500万の土地ですと、500×3% + 6万=21万(税抜き)
となります。

この手数料の値引きは正直かなり厳しいと思います。

もし売主と直接やりとりをして購入できる場合は・・・
仲介手数料は、一切不要となりますが
売主が知り合いでない限りは、基本的に無理ですね

仲介手数料の支払いは
売買契約書の締結日と、残金支払い日にそれぞれ半分ずつ
支払うという場合もあるようですが

私の場合は、残金支払日(昨日)に一括で支払いでした。

土地の固定資産税
土地の評価額に対して、毎年発生する国の税金です。
毎年1月1日時点での土地所有者に対して、
4月に請求が来ます。

そのため、土地を購入した年の固定資産税は
売主側へ請求が届くことになります。(もしくは支払い済)

但し、土地を購入した日から所有者は変わりますので
固定資産税を、土地購入日によって
売主と買主で、日割り負担するのが一般的となっています。

固定資産税は国の税金で、値引きが出来ないのですが
『土地の残金支払日を、少しでも遅らせる』ことで
日割りの日数が減りますので、少しでも金額を減らすことが出来ます。

売買契約書に、必ず残金の支払い期日が書かれていますので
その期日を超えることは出来ませんので、ご注意ください。

土地登記関連の費用
今回のポイントは、こちらになります!

土地購入の場合、土地の名義を
売主:Aさん」 → 「買主:Bさん」へ変更しなければならず
法務局へ必要書類を提出する必要があります。

一般的には、司法書士と呼ばれるプロの方が
代理で、書類を用意して提出してくれるのですが
司法書士への報酬』が発生いたします。

全国相場としては司法書士相場

今回、該当するのは「土地所有権移転(売買)」で
4万ちょっとの様子。

この登記を、もし自分で出来れば・・・
司法書士への報酬は発生しなくて済みます。

詳しい内容は、
自分で登記.com』 (http://www.jibundetouki.com/
にて紹介されていますので、興味ある方は覗いてみて下さい。

ローコスト実現に向けて、少しでもコストカットをしたい為
私も、自分で登記しようと
必要書類を用意して、念のため法務局へも確認して・・・


と準備をしていたのですが、最終的には
司法書士を利用することになりました。
タイトル通り、自分で出来ずゴメンナサイ・・・(>_<)

一番理由としては、土地の仲介業者が
自分での登記を嫌がっていた」ことになります。
以前に、自分で登記しようとされた方が
同じように居たようなのですが、その時にうまく手続き出来ず
時間が掛かってしまい、売主に迷惑が掛かってしまったとの事。

そうは言っても、他の人は他の人なので
自分でやらせて下さい!』と強引に押し通すことも
出来たのですが

売主が、現在は関東に住んでるようで
手続きに必要な委任状などの書類入手も大変なことや
やり取りは、全て仲介業者を通さなきゃいけないことから
手続きを円滑に進めるためにも、今回は自分での登記を諦めました。

費用削減も、かなり大事なのですが
万が一、土地を購入させてもらえないとなると大問題ですので。。。

その代り!!
建物が完成した後の登記は、自分でやらせて下さい!
と、藤城建設さんには伝えてあります。

・建物表題登記
・(建物)保存登記
・住所変更登記

全部合わせると、10万以上は削減できる筈。。。
まだまだ先のお話ですけどね(-_-;)

そして昨日・・・土地の残金支払いに行ってきました。

手続場所の指定は、A銀行

あれ・・・そこの銀行口座もってないけど大丈夫かな?
と場所の連絡が来た時から、若干の不安があったのですが
指定時間の15分前に、A銀行へ到着。

「三井のリハウス」・「仲介業者」・「司法書士」
それぞれの担当者が到着した時点で、恐る恐る・・・

B銀行の通帳を出して
A銀行の口座もってないですが、大丈夫でしょうか?」
と、聞いてみたところ

あ、それダメですね・・・』と
全員からご指摘が。。。

B銀行で現金出してきましょうか?」
と聞いてみたのですが、現金を持ち歩くのは危険なため
結局、全員でB銀行へ移動することになりました。

B銀行での手続きも色々あってトラブル続きだったのですが・・・
最終的には、1時間程で無事にお金のやり取りは全て終了。

ふぅ・・・私には大金だったので
全てが無事終わるまで、かなり緊張でした。。

後は当日中に、司法書士の方が法務局へ行って
書面の提出を行い、後日証明書を発行してくれるそうです。

ちなみに、司法書士への報酬は、前述の全国相場と
ほぼ同程度の金額でした。
 ※その他に交通費や日当?も発生していましたけどね

結果的にですが、土地売買には相手もいることですので
司法書士を使って良かったかなと思います。
何かトラブルがあったときも、すぐに対処してくれますので。。

もし自分でチャレンジする!という方がいましたら
ぜひ頑張ってみてください。
やってみた感想なども教えていただけると嬉しいです♪

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posted by つばさ at 09:42 | Comment(0) | TrackBack(0) | 土地

2016年01月26日

土地決定!!

こんにちは、つばさです。

ハウスメーカー・工務店探しの日々を過ごしながら
土地も探していましたが、2015年12月某日・・・

土地が決まりました!!
かなり予算オーバーですが・・・


ということで・・・
土地探しについてお話させていただきますね。

転校はイヤだ! という子供の声から
(転校良いよって言う子は、まず居ないですよね。。)

同じ小学校の学区内で探すことになったのですが…

これが、なかなか見つからない!

日々インターネットで自分で検索していましたし
不動産屋や、住宅メーカー経由で探してもらったり・・・

住宅街ではあるのですが
元々、売りに出てくる件数があまり多くない上に
予算の関係もありますので、かなり限られてきます。

ちなみに、これは住宅メーカーさんから聞いた話ですが
土地探しを業者へ依頼する場合は
『なるべく一社へ絞ったほうが良いよ』との事。

色んな会社へ依頼しても、業者が探すサイトは
同じだそうです。
そして、もし良さそうな土地があった場合に
複数の業者へ依頼していて、それぞれが問い合わせをすると

売主からすれば、『お!この土地人気がある』と思い
中々、値段交渉に応じてもらえない(下げてもらえない)
なんてことがあるそうです。

確かに、売る側からすると
この値段で買えないんだったら、買わなくてもいいよ?
 他の人も欲しいって言ってきてるし

と考えてしまうかもですね。
これから土地を探される方は、ご用心を。。

と、少し話がそれてしまいましたが

うちの場合の条件としては
◆同じ学区内 (ここは必須!
◆土地は狭くてもOK (予算が予算ですので。。
◆方角は気にしない (予算が・・・以下同文
◆駅から距離は多少遠くてもOK
 ※徒歩20分くらいまで

といった感じで探していました。



そして、いくつか候補は出てきたのですが

×値段が高すぎる(駅チカや、広い土地)
→ 狭くてもいいから安くして〜(>_<)

  「土地を半分に出来ませんか?」と
  仲介業者へ電話したこともありました。。。

×学校から遠すぎる
→ ギリギリ同じ学区内ではあるけど
  学校から遠すぎるため、下の子がいずれ
  同じ学校に通う時に心配だ、との妻の声。

  家→学校の間に、かなり大きな幹線道路を
  越えなければいけない所もマイナスポイント。

×道路が狭い
→ 場所等、他の条件面は良かったのですが
  土地に接している前面の道路が、「幅:4〜5m」と
  一般的な道路より狭かったため

  『札幌市の除雪が入らない!』と
  妻の許可が下りませんでした。
  ※除雪トラックが入る道路幅が、8m以上と
   市の規定があるようです

  本州育ちの私には、全く考えになかったのですが
  確かに冬場、自分達で
  全ての除雪をやらなければならないとなると
  かなり大変ですね。。

土地が準防火地域
 →建築予定の土地が、防火地域や準防火地域に
  指定された地区の場合、使用する窓や玄関ドアに
  制限が設けられています。
   ※防火窓(いわゆる、網入りガラス)を使用

  具体的には、隣接のエリアから
  1階は3m以内、2階は5m以内に設置する窓は
  網入りガラスをしなければなりません。
   ※シャッターでも良い様子

  実はこの網入りガラスの窓が、結構なコストUPとなり
  友人は、100万以上費用が上がってしまったそうです。
  土地を探している方は要注意なポイントです!

  大きな道路の近くは、この準防火地域に
  設定されている事が設定されている事が多いです。
  購入される土地の情報に必ず記載ありますので
  確認しておいて下さいね。

と、色々ダメだった土地情報を書いたのですが
実は最終的に決めた土地は、

準防火地域』の土地・・・

他に見つからなかったんですよー(>_<)

道路との設置面は西側ですが周りの土地相場よりも
少しお安く、小学校・中学校も遠くないので、
妻と子供も安心。

駅から徒歩:20分弱ですが、
頑張って毎日歩きます!

残念なのは、準防火地域なことですが
このまま見つからなかったら、家を建てられないし
フラット35Sの期日にも間に合わないし・・・

ということで決めました。

※ゴミステーションがすぐ目の前にあることが
 後程、判明しました。
 移動できるかどうかは町内会へ相談が必要な様子。
 カラスが寄ってくるので、ぜひとも移動して欲しい。。。

業者に『仮に売りに出ても、すぐ取られますよ』
とも聞いていたため、早速、連絡して・・・と

『1件問い合わせ来てますね』と言われ、不安だったのですが
優先順位1番目で、手続きに進むことが出来ました。

その後、売主へ確認いただき
正式な手続きは、12月下旬で決定。

さぁ、早く住宅メーカー決めて
住宅ローンも申し込まなきゃですね。


この準防火地域によって、
どれくらい費用UPとなるかは、またのお話で・・・

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posted by つばさ at 11:56 | Comment(0) | TrackBack(0) | 土地
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