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個人(民事)再生における住宅ローン特則とは何?

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個人再生の申立における最大のメリットに挙げられるのが、「住宅資金貸付債権に関する特則」(俗称、住宅ローン特則)です。


そもそも、企業に対する救済制度であった「民事再生法」を個人再生に適用するようになった理由は住宅ローンの返済に苦しむ債務者の救済です。個人再生にとって住宅ローン特則は切り離すことのできない制度になっています


個人再生で住宅ローン特則を利用すると、他の借金を減額(最大10分の1)してもらった上で、今の住宅にそのまま住み続けることが可能になります。<個人再生には「債権者平等の原則」があり、特定の債権者だけが優先的に返済を受けることは認められていませんが、再生債務者の経済的再建を支援するために、住宅ローンの除外を特例として認めたのが住宅ローン特則です。


また、ローン業者は個人再生の有無に関わりなく、担保である住宅を売却して債務を回収できる権利(別除権)を保有していますが、住宅ローン特則の効力は別除権に優先されます。


従って、車など、ローン未完済の物はローン業者によって引き上げられてしまいますが、住宅だけは残るため、今の生活環境が大きく変わることはありません。


ただし、住宅ローン債務の減額はなく、残債は全額支払わなければなりません。逆に、住宅ローン以外の債務を勝手に返済することは許されず、一部の債権者だけに返済する行為は「偏頗弁済」に当たり、最悪の場合は個人再生を取り消される可能性があります。


(最終更新日:平成28年5月18日)

個人再生住宅ローン特則のメリットとは?

【住宅ローン特則のメリット】
・既に返済を遅延している住宅ローンの金額分は再生計画に含めて3年間の分割返済ができます。
・ローン業者の保有する抵当権によって住宅の競売手続きが開始されていても、それを中止させることができます(保証会社の代位弁済から6ケ月以上が経過していない場合に限ります)。
・住宅ローンの返済期間を契約返済期限より最大で10年間延長することができます(70歳までの返済が限度)。
・条件付きで、再生期間中の3年間は一部の元本や利息の返済を猶予してもらうことができます。

※注意事項として、住宅ローン特則を利用する以前に競売によって自宅が第三者に落札されて所有権が移っている場合は、取り戻すことができません。


【住宅ローン特則を利用するための条件】
@住宅を購入するため、またはリフォームのためのローンであること。
A再生債務者本人が所有する居住目的の住宅であること。
B貸し付けている銀行、または保証会社の抵当権が設定されていること。
C住宅ローン以外の債務によって住宅に抵当権が設定されていないこと
D個人再生によって減額された債務と住宅ローンを返済できるだけの継続的収入があること。
E保証会社による代位弁済が行われた以後、6カ月が経過していないこと。
F住宅ローンの残高が住宅の時価評価額よりも多いこと(オーバーローン)。


住宅ローン特則が利用できるのは本人の居住目的の住宅(1棟)だけです。居住用であっても2棟目は認められませんし、事業目的のビルや投資用のマンションは許されません。


また、消費者金融などが販売している不動産担保ローンなど、住宅ローン以外の債務によって住宅に抵当権が設定されている場合は住宅ローン特則を利用することができません。


なお、銀行から住宅ローンを借り入れている場合、返済の滞納を3〜6ケ月続けていると期限の利益が喪失し、保証会社による代位弁済(債務者の債務を肩代わりして残債を一括返済すること)が履行されます。


そして、代位弁済から6ケ月以上が経つと、住宅ローン特則が利用できなくなります。代位弁済から6ケ月以内であれば、住宅ローン特則の適用によって保証会社の代位弁済を無効にできます。いわゆる住宅ローンの「巻き戻し」であり、住宅ローンが復活することになります。


そして、注意の必要なのが住宅の時価評価額(現時点での売却相場価格)です。住宅は年数とともに価値が急激に下がりますが、立地条件によっては評価がそれほど落ちず、稀に住宅ローンの残債より高い場合があります。


例えば、住宅ローンの残債が600万円なのに、住宅の時価評価額が900万円もあるという状態です。この場合、住宅ローン特則が否認されるわけではないですが、「清算価値保障の原則」によって、資産となる300万円(900万円−600万円)以上の金額が再生計画における最低弁済額となります。当然、住宅ローンの残債の600万円も返済しなくてはなりません。


住宅ローン特則を利用しない場合は自己破産の方がお得?

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仮に、感情を抜きにして考えると、住宅ローン特則を利用しない場合は、個人再生より自己破産の方が得なのは事実です


個人再生も自己破産も債務整理には違いが無いため、信用情報機関のブラックリストへの登録によるデメリットは同じです。それならば、自己破産をして借金をすべて帳消しにしてもらった方が経済的には断然楽になります。


とはいえ、家族のために我が家は残したい、世間体を無視できない、借金に対する道義的な責任がある、などのことで個人再生を選択している人が少なくありません。個人再生を選ぶか自己破産を選ぶかは、価値観の問題と言えます。



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