☆ サラリーマン彦兵衛 43歳 ☆ 完全リタイアを目指します ☆

　　
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彦兵衛です


売却活動をしていること、金融機関に連絡済


全く「問題無い」との反応であったことは


昨日、ブログに書かせて頂きました〜


むしろ、売却先を紹介させて欲しいとのこと
これに関しては、ちょっと想定外ですし｡｡｡


これは良い機会だと、融資担当者に、色々と聞いてみました　(*･ω･)



【Q】　不動産（投資）関連の融資付け、状況はどうか?


【A】　大きくは 変わっていない

　　　　 　ただ、耐用年数が少ない 「築古案件」 はちょっと難しい状況
　
　　　　　 一方、 「新築案件」 は、引き続き、融資を実行している


【Q】　売却（一括返済）をした彦兵衛、今後も融資は可能か?


【A】　売却は、 融資付けに影響しない

　　　　 　融資の 「検討」 は可能なので　　　　　

　　　　 　良い物件が出てきた時は、相談してほしい !!!
　　


なるほど、なるほど、なるほど


有り難い状況では、ありそうですね〜


★ 本音のところ ★


そりゃー、、、固定金利期間中の解約だから

彦兵衛は、金融機関へ、たっぷり 「違約金」 を上納予定


＝ 金融機関は「損」をしたワケではない!!!


融資担当者だって、融資の「検討」 可能と言っただけ

決して、融資が可能と言ったワケでは無い｡｡｡
　　

＝ 担当者も営業マン 「可能性が有る」 位は言うわな www



★ 結論めいたこと ★　


売却後の融資可否、物件を持ち込んでみないと解らない (# ﾟДﾟ)


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彦兵衛です


売却活動をしていること、買付証明書を取得していること

金融機関（地銀）に対し、状況報告はしております


積極的に、報告したい内容ではないけど、、、(-_-;)


借り入れをしている立場とすれば

当然の行為、いわば 「マナー」 だと、思ってます!!!


それでも、連絡を入れるタイミング、これは「難しい」です｡｡｡

確度が低い段階で連絡するのは、正直、ダルイ www


彦兵衛的には、、、

確実に、「買付証明書が取得できる」 と判断した時

早過ぎず & 遅すぎず、これが「正解」だと、思ってます!!!


で、融資担当者の反応はというと


「そうですか!!!　良かったですね〜」

「弊行も、売却のお手伝い（＝売却先紹介）は可能ですか???」


超フレンドリーな雰囲気で、流石に、想定外っす www


優秀な’’金融マン’’は、嫌味を言っても無駄なこと、理解してます


まぁ、そうはいっても

たんと、違約金 （固定金利期間の解約） を支払うから、当然か（笑）


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彦兵衛です


アパート2号ですが

入居に際し、ちょっとしたトラブルです


客付け会社が、

正しい設備状況、説明出来ていなかったのに始まり

↑↑↑　入居アルアルです（笑）


入居当日、給湯器トラブルです　( ；´Д｀)


給湯器自体は使用可能ですが

異音が激しい状況とのこと。。。（まじか）


せっかく、入居頂けたのに、、、

ホント、申し訳ない気持ちですわ


異音は、翌日に解消し（メーカーが対応）

保証期間内ですから、彦兵衛の費用負担も無し

（でも、そういう問題では無いしね｡｡｡）


で、お詫びの気持ちとして

ギフト券をお渡ししてきました（ほんの気持ちだけ）

結果、寛容な気持ちで許して頂き「ホッ」としてます


まぁ、色々と有りますが


迅速に、誠実に、対応すること　　


これを忘れたら、アカンですよね　(*'ω'*)


明日から仕事か、、、ダルいなぁ


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彦兵衛です


アパート1号ですが

粛々と、売却交渉を継続しております

交渉中なので、多くは書けませんが、、、


すでに、買付証明書 を取得して

その後、売渡承諾書 を発行しております


ともに、「法的拘束力は無い」ですが、、、

一方で、「精神的拘束力に効果有り」と思います　(*'ω'*)


今月末には、売買契約を実行予定

年明け（〜春までには）← 一応、ぼやかしますwww

引渡しを実行予定です


なんか、すげー、タイトだし｡｡｡　( ；´Д｀)


今回、売買契約がタイトな理由は


なんと、なんと


まさかの「現金買い」 なんです（スゴ、、、）


こっちも、ぼやかしますがwww


1億以上、1.5億未満ですよ｡｡｡ 現金買いって　( ﾟДﾟ)


早く、そんなステージにいきたいものです!!!


ちなみに、売却した理由は、そのうち

無事に、取引が完了してから（気が向いたら）

でもでも、売契（手付入金）後のキャンセルなら
それは、それで、アリかもですわ www


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彦兵衛です


管理会社より、お歳暮を頂きました〜

毎年、なかなかのセンスなんですよね　(*'ω'*)


今年は、、、


松坂牛（ステーキ × 2枚）と、アサヒビール


多分、松坂牛は15,000円位

子供っちも、大喜びでした!!!


もうね、ちょっと位のトラブルは

広い心で、許そうと思ってます www　(￣ー￣)




ご馳走さまでした〜　m(__)m



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彦兵衛です


今年もあと僅か、、、　（ホント早過ぎ　(>_<)）

不動産運営はしっかりとして、年越ししたいものです

で、肝心の運営状況ですが


〈 アパート1号 〉

　15部屋の内、空室は 「1部屋」

　そりゃあ、年内に決めたいですが
　来年、3月までに決まれば、良しとしたいですね

　12月8日退去予定でしたが
　11月20日には退去立会、すでにクリーニングも実施済です〜
　
　（賃料発生は、12月8日までだから、ちょっとLUCKY）

　並行して、売却活動中 も継続中
　
　雲行きはあやしいですがwww
　
　本件ブレイクしたら、、、ガチホへ方針転換しようかと
　
　なんか、疲れたぞ｡｡｡

　
〈 アパート2号 〉

　12部屋の内、空室は無しの 「満室」

　1部屋だけ、空いてましたが
　一昨日、契約手続を完了しております〜

　客付会社の数社と、良好な関係を築けており
　おおよそ1ヵ月で新賃借人が決まる状況、助かってます

　だけどさー、やっぱり、、、

　
　単身物件 「出入り、鬼激す （# ﾟ Д ﾟ ） 」


　と、比較して
　
　唯一、所有しているファミリー区分は、安心です

　利回りのことは、言わんといてやwww
　

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彦兵衛です


本業はバタバタ（だし、改善見込み無し｡｡｡ ( ；´Д｀) ）

もちろん、ヤメタイ病を疾患しております www


とはいえ、無計画なリタイアはいけません


とはいえ、とはいえ


リーマン稼業は「確定（に近い）利回り」ですから


倒産とか、リストラとか、ブラックな環境とか
正確には、確定利回りではないこと、解ってます


将来が見通し易いとされている「不動産投資」

それだって、多くの不確定要素は有ります

挙げれば、キリが無いけど｡｡｡

・地震・事故・戦争

　⇒可能性は小さいけど、インパクトは大きい

・台風・空室・金利上昇

　⇒インパクトは小さいけど、可能性は大きい
　　　

いや、地震の可能性は小さく無いし
台風のインパクトも大きいですね｡｡｡


言いたかったことは

「不動産投資にだって
　多くの不確定要素が存在すること」

「リーマン稼業は確定（に近い）利回りであること
　＝会社は、そう簡単に辞めさせられないから」


冷静になって、計画的に判断するべきってこと


まぁ、そんなことは解っているけど

突発的に、辞めたくなるけどね〜　(；一_一)


リーマン稼業も、それなりのヤリガイはあって
常に、矛盾した感情を抱いているんですよね｡｡｡


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浜松出張、スキマ時間で「餃子」です

こんなんバッカリなら、良いんですけどね www



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彦兵衛です


兼業大家の彦兵衛

時間が無いので、、、外注をフル活用


とはいえ、「コスト意識」は持ってます

これぞ、社畜リーマン効果っす www


アパート1号、2号の清掃、合計で「月6回」


外注コストは、「税込 15,000円／月」


知人（の知人）を辿って

清掃業に従事している方に、お願いしてます〜

プロの仕事だし、とにかく安い　(*'ω'*)



知り合いだから、ってのも大きい


だけど

コストを下げるため、「唯一」しているのは

　↓　↓　↓


一切、要望は出さないこと　( ；´Д｀)


日にち、曜日、時間、、、

全てお任せ、一切の制限をしません!!!


まさに、「一人、働き方改革」っす www


好きな時間に対応出来ると、好評です（笑）


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彦兵衛です


あっちこっちで問題となっている「サブリース」

大◯建託、レオ◯パレス、か◯ちゃ、、、


今さらだけど、、、すいませんwww


一番の問題は


サブリース契約を’’解約’’できないこと


これに尽きると、思ってます　(>_<)



弱い立場（＝賃借人）を守るための「借地借家法」により

強い立場の企業が守られている、こういった状況ですよね｡｡｡


（借地借家法では

賃借人は弱く、賃貸人都合で、一方的に解約するのはNG）


問題となっている企業のサブリース契約

これは賃貸人から解約出来ないことを理解した 「確信犯」


（ホント、早期の法整備をお願いしたいものです!!!）


もっと言えば、、、


賃借人からの「減額請求権」は排除出来ない


これも、弱い賃借人を守るとの前提ですね､､､


例え、サブリース契約において

「賃借人から減額をしない」と記載していたとしても、無効です

いわゆる、「強行規定」 ってやつなんです｡｡｡




・・・・・・・ 普通、知らんよね｡｡｡　(；一_一)


彦兵衛は本業において

マスターリース、サブリースに関わっているから

たまたま、知り得る状況にあっただけ

彦兵衛の取り組んでいるサブリース
決して、問題となっているような類ではございませんwww


騙された方は、勉強すべきだったとは思うけど
　
騙された側が非難される状況は、違和感を感じますね｡｡｡


現実的には「自己責任」から、逃げられないけど


最後に、、、


今から、サブリース契約を検討する場合

普通借家契約ではなく、「定期借家契約」 ですべきです!!!


定期借家契約のサブリース契約であれば

少なくとも、「契約満了日に解約可能」 ですから!!!


PS、

彦兵衛自身、副業（＝不動産投資）においても

サブリース案件の紹介を受けること、よくよくあります


（結果としては、サブリース案件は購入してませんが）


物件によりけりであること、当然のこととして

それでも、サブリースを採用しないのは


「 儲かる時期は、搾取され

　儲からない時期は、こちらにシワ寄せがくる仕組み」


このように、判断しているからなんですよね


サブリース案件を掴まされた友人がいて

解約交渉に同席予定の彦兵衛です、汗 （契約する前に相談しろよ・・・）


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彦兵衛です


本業でバタバタです、、、

不動産投資への労働投下は、最小限にしつつ

家族との時間確保に努めてます　(*'ω'*)


出来得る限り

自宅にいる時間を作っているとの状況です!!!


で、自宅で過ごす際

ここずっとハマッているのが「ＨＵＬＵ」


最近、面白かったのは「罪人の嘘」

伊藤英明主演の司法サスペンスです!!!

第一話から、引き込まれますよ〜（ちなみに、全五話）

まぁ、映画館には行かなくなりました　( ；´Д｀)

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