☆ サラリーマン彦兵衛 43歳 ☆ 完全リタイアを目指します ☆

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彦兵衛です


久しぶりに、残債利回りを公表します

大きな理由は無く、単なる気まぐれです（笑）


◇ 2018年10月末、月間賃料

　アパート2棟、区分マンション1部屋、合計28室
　
　頂戴している月間賃料、合計「1,735千円」

　（一室、月半ばで退去しており、満室ではありません）

　想定される年間賃料は、「20,820千円（1,735 × 12ヶ月）」


◇ 2018年10月末、借入金額の残額

　一方で、上記 28室分における

　借入金額の残額は「250,500千円」、たっぷり残ってます（汗）


★ 残債利回りは。。。。

　借入金額の残額に対し、頂戴している年間賃料の割合
　
　すなわち、残債利回りは「 8.31% （20,820 ÷ 250,500 × 100）」

　全く、安全圏では無いですよね（自覚してます｡｡｡汗）


頂戴する「賃料を維持する」こと

毎月、コツコツと「残債を減らしていく」こと

状況により、「繰上げ返済をする」こと


なんとか、かんとかして

残債利回りを「9.0〜9.5%」まで、改善させたいです


遅効性の不動産投資ですからね

と、自分に言い聞かせてみる（笑）


そのためにも、将来の残債利回り（5年、10年後）

しっかりと把握すること、これが大切ですよね!!!


彦兵衛自身における「将来の残債利回り」

こちらの試算結果、公開予定でした

が、ちょっと時間がなく、、、次回にでも〜


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彦兵衛です


アパート2号、一部屋は契約締結済

だから、残り「一部屋」
しっかり契約手続きをして、満室復帰したいです〜


あとあと

アパート1号の売却活動、こちらは難航中

無理やり売却せず、ガチホかな｡｡｡
悩ましいから、流れに任せるつもりです（笑）


で、本題

現物のある不動産は「安全」な投資
比して、株・FXは「リスクが高い」投資

って、良く耳にします（まぁ、表現は色々だけど）


でもでも、、、彦兵衛

こういった考え方に、大きな疑問を持ってます


★ 株・FX 取引き、「開かれた」市場で売買

　得られる情報まで、完全に公平とは思わないけど｡｡｡

★ 不動産取引、閉鎖的で「見えない」ことばかり


って、いつも、思ってます


素人に解り難い、建物瑕疵はもちろんのこと


◇両手取引に固執した「囲い込み」

　REINSに登録しなかったり
　他業者からの問い合わせをを、勝手に断ったり､､､


◇見込み客を店舗へ呼び込む「オトリ物件」

　存在はするが取引出来ない物件
　そもそも、存在すらしない物件もあるようです､､､
　

◇不動産業者が作成した「シミュレーション」

　多くを語るまでもなく、、、

　業者が、買わせるための資料ですから
　業者都合で、作成されたものですね
　
　高めの家賃設定、強気の空室率・空室期間
　公租公課・修繕費を考慮しないなんてことも（笑）


◇売主から取得した「レントロール」

　売却を考えた時、誰だって
　チカラ技で満室にしてから、売却するはず

　悪意の ’’大小’’ はあるけど
　通常時のレントロールとは違う、ってこと


まぁ、見えないことばかりですね、ホント（汗）

それでもって、それが「普通な状態」なんですよね


見えない部分、見え難い部分を最少化させること

これが、投資の「成功確度」を高めるポイントなんでしょうね


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彦兵衛です


本業で、新規プロジェクトが始動

結果、火 ⇒ 金曜日で、関西出張


忙しくなっちゃいましたね、やっぱり｡｡｡

ほら、ほら、みたことか（笑）


でも、出張先で、近江牛の「すき焼き」

ゴチになったので、まぁ、良しとしましょう!!!


とはいえ

明日・明後日は、ガッツリと、お休み

今日は「SUITS／スーツ」でも観て、寝よーーー


とはいっても、フジのリメイク版ではなく

HULUで配信している、元ネタの海外版（お奨めです）

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彦兵衛です


先週、本業でビッグディールが成立

これから、忙しくなりそうな、彦兵衛です


って、ブログに書いたら、、、



買付証明書、取得してしまいましたーーー

って、何を言っているか解らないですよね（笑）


実は、彦兵衛

アパート1号、そっと、売りに出してました


ちょっと「高めの売却価格」だし

ご縁のある「一社だけ」で、売りに出している状況


はっきり言って

売れること、全く、期待してませんでした



買付申込を取得したのは良いこと、でも問題も｡｡｡


満額の買付申込では、ないんです


んんん、悩ましいですね｡｡｡


下記の交渉、しっかりと実施予定

さてさて、どーなるか、楽しみです〜


まぁ、言ってしまえば

売れても、売れなくても、どちらでも良いので


◆ 売却価格、引き上げ

　⇒売り出し価格と、買付申込価格の差額は「約10百万」

　　売り出し価格からは下げますが
　　買付申込価格よりは上げたいですね（超、普通、笑）


◆ 売買時期、後ろ倒し

　⇒年内のクロージングが希望とのこと

　　それを、来年のどっかに後ろ倒せれば
　　その間のインカムゲイン分、値下げ原資になるので


◆ 売却経費、削減交渉

　⇒交渉可能なのは、仲介手数料くらい
　　でも、’’3%＋α’’ って、そこそこのインパクトなので


さぁーて、どうなることやら


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彦兵衛です


連絡が遅いし、会話もかみ合わない

その上、客付け力が弱い（というより、無い）


管理会社さまのこと

そんな風に、評価をしていたかもしれません


でもでも

今回は、退去前に入居申込書を取得ですね


なんか、ごめんなさい
本当に、ごめんなさい　　m(__)m


これからは、もう少し、信用しますので（笑）



てな感じで、無事に、申込書を取得です!!!

すげーーぞ、管理会社
やるじゃん、管理会社

たまたま、だろうけどね

ほんの少し、見直しました!!!（そして、ごめんなさい）

たまたま、だろうけどね


これから内見であるって点、不安要素

だけど、これ逃したら、許さんぞ〜〜

（そして、頼むぞ!!!、ホント）


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彦兵衛です


先週、ビッグディールが成立しました!!!


とは、いっても

副業（不動産投資）ではなく、本業で、、、（汗）


嬉しくないとは言わんけど

案件としては、彦兵衛チームが担当するはず

ますます、忙しくなりそうで

本当に、困った状況なんです｡｡｡（笑）


で、本題ですが

ちょくちょく、感じることですが


投資用不動産を購入する際

彦兵衛は、積算価格を気にしたことありません


本業でもそうですが

基本的には、収益性しか考えません


銀行目線（担保主義）で考えれば

積算価格は重要な指標になりますよね


でも、それが、購入基準にはならないってこと

（だから、地方RCとか、興味無いんですよね）


ファイナンスが付くか否かと

儲かるかか否かは、全く別のことですから（当然）


あくまで

彦兵衛的、個人的、感覚ですけどね。。。


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彦兵衛です


現在、アパート1号に動きがほとんど無く

2号のことばかりで、なんか恐縮です

ですが、本日も、少しだけ、、、


アパート2号に、隣接する建物

（正確には、道路を挟んだ向かいですが）

総合病院の運営する「高級? 介護施設」なんです


スタイリッシュで、デザイン性の高い外観

直ぐに、介護施設だと気付く方、少ないと思います

彦兵衛自身も、土地を確保した直後
デザイナーズマンションだと思ってました（笑）


で、非常に、有り難いことに

職員の「休憩場所」として、借り上げ頂いてます!!!

しかも「2部屋」、なんです!!!


当初から、狙っていたワケではなく、結果論ですが、、、


不動産の「安定経営」に繋がり、助かってます!!!


◆ 退去し難い環境

　⇒ 施設の従業員出入口と、2号エントランスは真向かい
　
　　 すなわち、「近さ＝利用し易さ」に限っては
　　 今後も、競合物件は存在しえないとの状況
　
　　 近さ以外を求められれば、別ですが、、、（汗）　


◆ 客付け難易度の高い部屋を借り上げ

　⇒ 1Fの中部屋、しかも、2部屋を賃貸中

　　 一般的に、客付けがし難いとされている
　 　　 「1F」「中部屋」を、お借り頂いているんです!!!


どう考えても、助かってますよね〜


長期間での借り上げによって


賃料の下方硬直性は高まり、安定経営を図れます !!!


良い関係を構築していくだけの

「価値」も、「必要」も、有りますよね


さてさて

近いうちに、手土産を持っていこうっと!!!


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彦兵衛です


辞めたいとの気持ちと向き合った時

辞める時の「具体的なゴール」
辞める迄の「具体的なアクション」

ここらが、曖昧だったことに
今更、気付いた、彦兵衛です｡｡｡

ここは
シッカリと確認しなければならないですね!!!

大反省、、、年末にでも、考えを纏めます


と、それは、おいといて

アパート2号の入居状況は
空室が一部屋、空室予定が一部屋です


で、本日、内見した方より


正式に、「入居申込」を取得です!!!


助かったーーーー


あと一部屋、されど一部屋、、、（汗）

必ず、「年内」に決めて、満室復帰したいですね!!!


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彦兵衛です


宣言通り???、有給を取得して
爆睡をかましていた、彦兵衛です

寝過ぎて、逆に、頭痛いです（笑）


そして、寝ても退職熱は冷めず

困ったね、本当

◆ 着々と、リタイヤに向けた準備を進める
◆ 準備が整うまで、考え過ぎない

これしか、無いか｡｡｡

勢いだけでは、辞められないから


子供っちもいるから

もう少し、頑張るしかないっすね（涙）

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彦兵衛です


アパート2号、今年の1月に竣工

2月より入居開始、3月に満室になってました


そこから、、、


【1】08月退去／帰省 ⇒ 入居済

【2】10月退去／引越 ⇒ 入居申込書を取得済
　　 ※ 内見後に確定する予定だから、心配｡｡｡

【3】11月退去／結婚


なので、なので、

【2】の入居をしっかりと確定させ
【3】の入居募集を、開始する必要有り、なんです


良く言われることだけど
まさに「モグラタタキ」状態です｡｡｡｡｡｡｡｡｡

（まぁ、今回は結婚での退去だから
　喜ばしいことなんですよね〜本当は）


まずは【2】、確実に固めたいですが
もし、キャンセルになったら、確実に落ちますな（笑）


PS、

最近、退職熱が急上昇中の彦兵衛
一方で、リタイアに向けた準備不足は明白

折り合いがつかない状況、参りました、、、

一先ず、明日は有給取得して、爆寝したい


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