☆ サラリーマン彦兵衛 43歳 ☆ 完全リタイアを目指します ☆

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彦兵衛です


年末の恒例行事 ? ですが

今期決算の〆作業、税理士さんと作業中です


で、アパート１号の売却に関して

大ショック　なこと、判明しました（涙）


単純に、彦兵衛の無知・不勉強の問題ですが、、、



期限前弁済手数料＝金融機関へ支払う違約金


これって、「譲渡費用にはならない」んです



ってことは、「不動産所得の必要経費」ってこと


まじか｡｡｡｡｡｡　


解っていたら、固都税４期分（来年２月まで）とか

今月、前倒して支払わなかったし


無知は高くつきます、まじで　(ノД`)・゜・。


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〜 完全リタイアまで、残「2296日」〜

　　
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彦兵衛です


アパート1号、売却完了に伴い

金融機関に対し、融資金額を一括返済済です


で、もって

約定に基づき、違約金も支払い済です｡｡｡


その額は 「3百万弱」 と、いった感じ


まぁ、大金ですよね〜

車も、買えちゃいそうですね〜（笑）


当然ですが、融資を受ける際

融資金利、融資期間、解約条項

これらを、総合的に交渉するのは、当然のこと


ですが、当時の彦兵衛

事実、超 短期売却は、そんなに想定していなかった


だから、交渉重要度は

「融資金利 ＞ 融資期間 ＞＞ 解約条項」


まぁ、納得している結果ではあります

けど、次回はこの経験を活かさないとですね〜



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〜 完全リタイアまで、残「2599日」〜

　　
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彦兵衛です


アパート1号の引渡し、無事に完了です!!!


買主様にも、満足のいく取引だった

と、自負しております!!!

多分ですが　(*'ω'*)


ちなみに、


購入よりも、売却の方が難しい


良く聞く話ですが

まさに、その通りですね〜


おかげで、経験値は積み増せましたが（汗）


これで

保有物件は「アパート2号」「区分1号」だけ


更に、貧弱大家になってしましました｡｡｡（滝汗）


まぁ、ゆっくりと

リタイアにむけ、邁進するつもりです〜


ちなみに、瑕疵担保期間は「1ヶ月」

特に問題があるわけではないですが、、、


その期間が終わるまでは、

なんだか、落ち着かない感じですわ


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〜 完全リタイアまで、残「2601日」〜

　　
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彦兵衛です


今週末、アパート1号の「引渡し」


と、いうことで

外装清掃を最終チェックです


合わせて

大量のウエス（雑巾）等、清掃用品を撤去

全て、アパート2号へ移動完了です!!!


物置部屋 を作ったので、

大量の荷物を置けて、超便利なんですよね〜


ちなみに、物置部屋は

階段下を有効活用して、作ってもらいました!!!


稼ぐスペース（貸室）を減らしたワケではない

だから、物置部屋の設置 はお奨めですよ〜



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〜 完全リタイアまで、残「2607日」〜

　　
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彦兵衛です


一部屋だけ、空室を抱えている彦兵衛です

ただ、その一部屋は


売却内定 している、アパート1号なんです〜


しかも、売買契約書／特約で


稼働状況は 「売買価格に影響を及ぼさない」 と、追記済


すなわち、客付け営業をする必要が無い状況



とはいえ、

生真面目な彦兵衛、そんな不誠実なことはしません（笑）


誠実さは、巡り巡って返ってくるものと、信じてますので www


とはいえ、

とはいえ、

過大な初期費用を掛けて、客付けするのはナンセンス


得られる賃料 ≧ かけても良い初期コスト


得られる賃料内は、かけても良いコストと割り切り

しっかりと、客付け募集をしておりました〜


でもって、約2週間


しっかりと申込みゲットです　d(‘ｪ’*)ｸﾞｯｼﾞｮﾌﾞ!!


気持ち良く、新しい買主様に引き渡せるので

まぁ、良かったのですが｡｡｡



商品券を奮発したこともあって

得られる賃料 ＝ かけた初期コスト（仲介手数料＋商品券）

少し、初期コストをかけ過ぎましたわ（汗）



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〜 完全リタイアまで、残「2663日」〜

　　
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彦兵衛です


売買契約を終え、’’ホッ’’ としている彦兵衛です


思い返せば、、、


土地探し、工務店探しに奔走していたのが、約3年前

そこから、CFを産み出さない期間 「約1年」 を経て

むしろ、固都税・土地分金利の支払いはあるし｡｡｡

アパート竣工から、「たった 2年」 ほど


彦兵衛は、「なぜ、売却する」 ことにしたのか?


Why ???　　(ﾟДﾟ; )


明確な理屈に基づいた計画ではないし

行き当たりばったりの色合い、強め、、、ではあるものの



とはいえ、

彦兵衛なりに 「自己整理」 した結果、共有します!!!


★ 財務体質の改善　←　今日はココ

★ 物件固有の問題

★ タイミングの問題



まずは、 「財務体質の改善」 に関して


ちなみに、コレ （財務体質の改善） は

彦兵衛的には、もっとも小さな 「売却の動機」 です


とはいえ

年初、不動産投資に関する目標を 「2つ」 掲げており

その内の１つが、「財務体質の強化」 でした


〈 年初のブログ　〜2018年、2つの目標〜、こちらより 〉


でも、購入&売却は考えていない （＝資産組替ではない）

「返済&蓄財に励むべし」 と、書いていたことは内緒で www


サラリーマン大家 （特に、初心者大家） にとって

融資（借入金）無しで、不動産の世界に参戦出来ませんから

借入金「残高」を恐れて、慌てて、売却したわけではない


サラリーだけで返済し得ない 「多額の借入金」 に対し

重圧が全く無かったワケではないですが （あって、当然ですし）



ただ、売却によって


数年分のインカムゲインを

一撃キャピタルで得られるのは、大きい (*･ω･)ﾏｽ♪


つまり、時間効率が良いと思ってます!!!


本当は、新しい投資先（同等以上の利回り）へ振り替えて

初めて、時間効率が良いと判断されると思いますが｡｡｡ 汗


PS、

ちなみに、年初の目標を達成すべく

メルカリ、ヤフオク、ラクマで、物販に勤しんでいた彦兵衛です


でも、この種の副業は、睡眠時間を削った代償

だから、、、不動産投資の醍醐味、再認識です!!!


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〜 完全リタイアまで、残「2674日」〜

　　
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彦兵衛です


変わらず、バタバタしておりますが

売却活動をしていた、アパート1号


無事に、売買契約を締結です ('ω')ノ


なんとか、滑り込みました〜


まぁ、到底、計画的とはいえず

行き当たりばったりでしたが、なんとかですwww


引渡しは来年2月、そこまでは気を抜けないですが



売却理由、おって纏めるつもりですが

箇条書きで、頭出しさせて頂くと


◇ 財務体質の改善

◇ 物件固有の問題

　　瑕疵とか、そういったことは無いですwww

◇ タイミングの問題

　　融資が付き難い状況ですし｡｡｡ね


こういった、感じでしょうか


まぁ、当然ではありますが

引渡しまで、しっかりと管理をすること


あと、次の「投資先」、考えんとな〜　( ；´Д｀)


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彦兵衛です


売却活動をしていること、金融機関に連絡済


全く「問題無い」との反応であったことは


昨日、ブログに書かせて頂きました〜


むしろ、売却先を紹介させて欲しいとのこと
これに関しては、ちょっと想定外ですし｡｡｡


これは良い機会だと、融資担当者に、色々と聞いてみました　(*･ω･)



【Q】　不動産（投資）関連の融資付け、状況はどうか?


【A】　大きくは 変わっていない

　　　　 　ただ、耐用年数が少ない 「築古案件」 はちょっと難しい状況
　
　　　　　 一方、 「新築案件」 は、引き続き、融資を実行している


【Q】　売却（一括返済）をした彦兵衛、今後も融資は可能か?


【A】　売却は、 融資付けに影響しない

　　　　 　融資の 「検討」 は可能なので　　　　　

　　　　 　良い物件が出てきた時は、相談してほしい !!!
　　


なるほど、なるほど、なるほど


有り難い状況では、ありそうですね〜


★ 本音のところ ★


そりゃー、、、固定金利期間中の解約だから

彦兵衛は、金融機関へ、たっぷり 「違約金」 を上納予定


＝ 金融機関は「損」をしたワケではない!!!


融資担当者だって、融資の「検討」 可能と言っただけ

決して、融資が可能と言ったワケでは無い｡｡｡
　　

＝ 担当者も営業マン 「可能性が有る」 位は言うわな www



★ 結論めいたこと ★　


売却後の融資可否、物件を持ち込んでみないと解らない (# ﾟДﾟ)


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〜 完全リタイアまで、残「2683日」〜

　　
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彦兵衛です


売却活動をしていること、買付証明書を取得していること

金融機関（地銀）に対し、状況報告はしております


積極的に、報告したい内容ではないけど、、、(-_-;)


借り入れをしている立場とすれば

当然の行為、いわば 「マナー」 だと、思ってます!!!


それでも、連絡を入れるタイミング、これは「難しい」です｡｡｡

確度が低い段階で連絡するのは、正直、ダルイ www


彦兵衛的には、、、

確実に、「買付証明書が取得できる」 と判断した時

早過ぎず & 遅すぎず、これが「正解」だと、思ってます!!!


で、融資担当者の反応はというと


「そうですか!!!　良かったですね〜」

「弊行も、売却のお手伝い（＝売却先紹介）は可能ですか???」


超フレンドリーな雰囲気で、流石に、想定外っす www


優秀な’’金融マン’’は、嫌味を言っても無駄なこと、理解してます


まぁ、そうはいっても

たんと、違約金 （固定金利期間の解約） を支払うから、当然か（笑）


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〜 完全リタイアまで、残「2684日」〜

　　
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彦兵衛です


アパート1号ですが

粛々と、売却交渉を継続しております

交渉中なので、多くは書けませんが、、、


すでに、買付証明書 を取得して

その後、売渡承諾書 を発行しております


ともに、「法的拘束力は無い」ですが、、、

一方で、「精神的拘束力に効果有り」と思います　(*'ω'*)


今月末には、売買契約を実行予定

年明け（〜春までには）← 一応、ぼやかしますwww

引渡しを実行予定です


なんか、すげー、タイトだし｡｡｡　( ；´Д｀)


今回、売買契約がタイトな理由は


なんと、なんと


まさかの「現金買い」 なんです（スゴ、、、）


こっちも、ぼやかしますがwww


1億以上、1.5億未満ですよ｡｡｡ 現金買いって　( ﾟДﾟ)


早く、そんなステージにいきたいものです!!!


ちなみに、売却した理由は、そのうち

無事に、取引が完了してから（気が向いたら）

でもでも、売契（手付入金）後のキャンセルなら
それは、それで、アリかもですわ www


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