2019年12月17日
期限前弁済手数料(違約金)は、、、
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彦兵衛です
年末の恒例行事 ? ですが
今期決算の〆作業、税理士さんと作業中です
で、アパート1号の売却に関して
大ショック なこと、判明しました(涙)
単純に、彦兵衛の無知・不勉強の問題ですが、、、
期限前弁済手数料=金融機関へ支払う違約金
これって、「譲渡費用にはならない」んです
ってことは、「不動産所得の必要経費」ってこと
まじか。。。。。。
解っていたら、固都税4期分(来年2月まで)とか
今月、前倒して支払わなかったし
無知は高くつきます、まじで (ノД`)・゜・。
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2019年02月19日
一括返済に伴う、違約金
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彦兵衛です
アパート1号、売却完了に伴い
金融機関に対し、融資金額を一括返済済です
で、もって
約定に基づき、違約金も支払い済です。。。
その額は 「3百万弱」 と、いった感じ
まぁ、大金ですよね〜
車も、買えちゃいそうですね〜(笑)
当然ですが、融資を受ける際
融資金利、融資期間、解約条項
これらを、総合的に交渉するのは、当然のこと
ですが、当時の彦兵衛
事実、超 短期売却は、そんなに想定していなかった
だから、交渉重要度は
「融資金利 > 融資期間 >> 解約条項」
まぁ、納得している結果ではあります
けど、次回はこの経験を活かさないとですね〜
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2019年02月17日
物件引渡し完了と、瑕疵担保期間
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彦兵衛です
アパート1号の引渡し、無事に完了です!!!
買主様にも、満足のいく取引だった
と、自負しております!!!
多分ですが (*'ω'*)
ちなみに、
購入よりも、売却の方が難しい
良く聞く話ですが
まさに、その通りですね〜
おかげで、経験値は積み増せましたが(汗)
これで
保有物件は「アパート2号」「区分1号」だけ
更に、貧弱大家になってしましました。。。(滝汗)
まぁ、ゆっくりと
リタイアにむけ、邁進するつもりです〜
ちなみに、瑕疵担保期間は「1ヶ月」
特に問題があるわけではないですが、、、
その期間が終わるまでは、
なんだか、落ち着かない感じですわ
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2019年02月11日
物件「引渡し」に向けて
2018年12月17日
満室稼働で、明け渡し !?
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彦兵衛です
一部屋だけ、空室を抱えている彦兵衛です
ただ、その一部屋は
売却内定 している、アパート1号なんです〜
しかも、売買契約書/特約で
稼働状況は 「売買価格に影響を及ぼさない」 と、追記済
すなわち、客付け営業をする必要が無い状況
とはいえ、
生真面目な彦兵衛、そんな不誠実なことはしません(笑)
とはいえ、
とはいえ、
過大な初期費用を掛けて、客付けするのはナンセンス
得られる賃料 ≧ かけても良い初期コスト
得られる賃料内は、かけても良いコストと割り切り
しっかりと、客付け募集をしておりました〜
でもって、約2週間
しっかりと申込みゲットです d(‘ェ’*)グッジョブ!!
気持ち良く、新しい買主様に引き渡せるので
まぁ、良かったのですが。。。
商品券を奮発したこともあって
得られる賃料 = かけた初期コスト(仲介手数料+商品券)
少し、初期コストをかけ過ぎましたわ(汗)
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2018年12月06日
物件売却の理由 −財務改善−
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彦兵衛です
売買契約を終え、’’ホッ’’ としている彦兵衛です
思い返せば、、、
土地探し、工務店探しに奔走していたのが、約3年前
そこから、CFを産み出さない期間 「約1年」 を経て
アパート竣工から、「たった 2年」 ほど
彦兵衛は、「なぜ、売却する」 ことにしたのか?
Why ??? (゚Д゚; )
行き当たりばったりの色合い、強め、、、ではあるものの
とはいえ、
彦兵衛なりに 「自己整理」 した結果、共有します!!!
★ 財務体質の改善 ← 今日はココ
★ 物件固有の問題
★ タイミングの問題
まずは、 「財務体質の改善」 に関して
ちなみに、コレ (財務体質の改善) は
彦兵衛的には、もっとも小さな 「売却の動機」 です
とはいえ
年初、不動産投資に関する目標を 「2つ」 掲げており
その内の1つが、「財務体質の強化」 でした
〈 年初のブログ 〜2018年、2つの目標〜、こちらより 〉
「返済&蓄財に励むべし」 と、書いていたことは内緒で www
サラリーマン大家 (特に、初心者大家) にとって
融資(借入金)無しで、不動産の世界に参戦出来ませんから
借入金「残高」を恐れて、慌てて、売却したわけではない
サラリーだけで返済し得ない 「多額の借入金」 に対し
重圧が全く無かったワケではないですが (あって、当然ですし)
ただ、売却によって
数年分のインカムゲインを
一撃キャピタルで得られるのは、大きい (*・ω・)マス♪
つまり、時間効率が良いと思ってます!!!
本当は、新しい投資先(同等以上の利回り)へ振り替えて
初めて、時間効率が良いと判断されると思いますが。。。 汗
PS、
ちなみに、年初の目標を達成すべく
メルカリ、ヤフオク、ラクマで、物販に勤しんでいた彦兵衛です
でも、この種の副業は、睡眠時間を削った代償
だから、、、不動産投資の醍醐味、再認識です!!!
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2018年12月02日
売買契約、成立〜
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彦兵衛です
変わらず、バタバタしておりますが
売却活動をしていた、アパート1号
無事に、売買契約を締結です ('ω')ノ
なんとか、滑り込みました〜
まぁ、到底、計画的とはいえず
行き当たりばったりでしたが、なんとかですwww
売却理由、おって纏めるつもりですが
箇条書きで、頭出しさせて頂くと
◇ 財務体質の改善
◇ 物件固有の問題
瑕疵とか、そういったことは無いですwww
◇ タイミングの問題
融資が付き難い状況ですし。。。ね
こういった、感じでしょうか
まぁ、当然ではありますが
引渡しまで、しっかりと管理をすること
あと、次の「投資先」、考えんとな〜 ( ;´Д`)
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2018年11月27日
売却活動、金融機関への報告(続)
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彦兵衛です
売却活動をしていること、金融機関に連絡済
全く「問題無い」との反応であったことは
昨日、ブログに書かせて頂きました〜
これに関しては、ちょっと想定外ですし。。。
これは良い機会だと、融資担当者に、色々と聞いてみました (*・ω・)
【Q】 不動産(投資)関連の融資付け、状況はどうか?
【A】 大きくは 変わっていない
ただ、耐用年数が少ない 「築古案件」 はちょっと難しい状況
一方、 「新築案件」 は、引き続き、融資を実行している
【Q】 売却(一括返済)をした彦兵衛、今後も融資は可能か?
【A】 売却は、 融資付けに影響しない
融資の 「検討」 は可能なので
良い物件が出てきた時は、相談してほしい !!!
なるほど、なるほど、なるほど
有り難い状況では、ありそうですね〜
★ 本音のところ ★
そりゃー、、、固定金利期間中の解約だから
彦兵衛は、金融機関へ、たっぷり 「違約金」 を上納予定
= 金融機関は「損」をしたワケではない!!!
融資担当者だって、融資の「検討」 可能と言っただけ
決して、融資が可能と言ったワケでは無い。。。
= 担当者も営業マン 「可能性が有る」 位は言うわな www
★ 結論めいたこと ★
売却後の融資可否、物件を持ち込んでみないと解らない (# ゚Д゚)
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2018年11月26日
売却活動、金融機関への報告
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彦兵衛です
売却活動をしていること、買付証明書を取得していること
金融機関(地銀)に対し、状況報告はしております
積極的に、報告したい内容ではないけど、、、(-_-;)
借り入れをしている立場とすれば
当然の行為、いわば 「マナー」 だと、思ってます!!!
それでも、連絡を入れるタイミング、これは「難しい」です。。。
彦兵衛的には、、、
確実に、「買付証明書が取得できる」 と判断した時
早過ぎず & 遅すぎず、これが「正解」だと、思ってます!!!
で、融資担当者の反応はというと
「そうですか!!! 良かったですね〜」
「弊行も、売却のお手伝い(=売却先紹介)は可能ですか???」
超フレンドリーな雰囲気で、流石に、想定外っす www
優秀な’’金融マン’’は、嫌味を言っても無駄なこと、理解してます
たんと、違約金 (固定金利期間の解約) を支払うから、当然か(笑)
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2018年11月24日
買付証明書 ⇒ 売渡承諾書
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彦兵衛です
アパート1号ですが
粛々と、売却交渉を継続しております
交渉中なので、多くは書けませんが、、、
すでに、買付証明書 を取得して
その後、売渡承諾書 を発行しております
ともに、「法的拘束力は無い」ですが、、、
一方で、「精神的拘束力に効果有り」と思います (*'ω'*)
今月末には、売買契約を実行予定
年明け(〜春までには)← 一応、ぼやかしますwww
引渡しを実行予定です
なんか、すげー、タイトだし。。。 ( ;´Д`)
今回、売買契約がタイトな理由は
なんと、なんと
まさかの「現金買い」 なんです(スゴ、、、)
こっちも、ぼやかしますがwww
1億以上、1.5億未満ですよ。。。 現金買いって ( ゚Д゚)
早く、そんなステージにいきたいものです!!!
ちなみに、売却した理由は、そのうち
無事に、取引が完了してから(気が向いたら)
それは、それで、アリかもですわ www
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