☆ サラリーマン彦兵衛 43歳 ☆ 完全リタイアを目指します ☆

彦兵衛です


不動産投資の相談を受ける機会
最近、少しづつ増えております

不動産投資、まだ未経験の方が
不安に感じていること、リスクと考えていること
（リスク＝コントロールし難い、不確実性）

地震リスク、火災リスク、物件価格下落リスク
空室リスク、滞納リスク、家賃下落リスク
〇〇ショックリスク、等々

そんな中でも
圧倒的に多いのが「お金＝借金」に関することです

✓ 多額の借金は怖くないか
✓ 金利の上昇は怖くないか

借金が怖くない人って、少数派だと思います
（彦兵衛も、それなりの恐怖感は有ります）
むしろ、怖さが全く無い人は
不動産投資に「参加しない方が良い」と思ってます

でも !!!「怖い」って感情は
見えない相手だからこそ、だと思うんですよね

しっかりと試算、保守的に試算することで
その「怖さ」は、きっと、薄まるって思うのです



まずは、新築アパート1号のスペックを確認して下さい

　◇融資金額 ； 130.0百万
　◇融資金利 ； 5年固定 × 0.8%
　◇融資期間 ； 30年
　◆返済金額 ； 406,295円／月

固定期間の5年間で返済する金額は
406,295円 × 60ヶ月で「24,377,700円」

うち、「元本分は 19,599,800円」
うち、「利息分は 04,817,900円」ですね

つまり、5年後の借入状況は　↓↓↓↓↓

　◆借入金額　；　残 110.4百万
　◇借入期間　；　残 25年

6年目からの借入金利、下記想定で試算します

　�@【 0.8% 】で、据え置きだった場合
　�A【 1.5% 】に、上昇した場合
　�B【 4.5% 】に、上昇した場合（いわゆる、スルガ金利）


�@【 0.8% 】で、据え置きだった場合

　◇返済額　 ； 406,295円／月
　◆総返済額 ； 146,266,356円
　◆利息額　 ； 016,266,356円

�A【 1.5% 】に、上昇した場合
※増加額は�@との差異です※

　◇返済額　　　 ； 441,690円／月
　◇増加／返済額 ； ＋035,395円／月（増加率 ＋8.7%）
　◆総返済額　　 ； 156,884,695円
　◆利息額　　　 ； 026,884,695円
　◆増加／利息額 ； ＋010,618,339円（増加率 ＋7.2%）

�B スルガ金利【 4.5% 】に、上昇した場合
※増加額は�@との差異です※

　◇返済額　　　 ； 613,862円／月
　◇増加／返済額 ； ＋207,567円／月（増加率 ＋51.1%）
　◆総返済額　　 ； 208,536,307円
　◆利息額　　　 ； 078,536,307円
　◆増加／利息額 ； ＋062,269,951円（増加率 ＋42.6%）


スルガ金利まで上昇すると、厳しい結果になりますね
増加利息分だけで、アパート一棟、買えちゃいます｡｡｡

返済比率も「約70%」まで、上がりますので
マイナスCFになっても、おかしくないレベル

確かに、金利上昇インパクトは怖い

でも、怖さを「見える化」出来れば
対応出来ることも、見えてきそうですよね!!!

でもでも、
5年間のインカムは、使う気になれないですね〜


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〜 完全リタイアまで、残「3151日」〜