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2015年09月30日

不器用でも女性でも簡単!DECO WOODでセルフリフォーム(第2弾)

先週途中まで貼ってきたDECO WOOD。その時の様子はこちら

DECO-WOOD デコ-ウッド 幅150mm×長1000mm×厚2mmAW5659 AW2114 AW9592 AW5661 AW5651 AW6764(新生活/引っ越し/北海道・沖縄ほか離島などは送料別途お問い合わせ下さい)(リビング/インテリア/リメイク/DIY/床材/フローリング/diy/リフォーム/模様替え/部屋/楽天)




前回は2時間弱で体力の限界でしたが、、今日は無駄に立ったり座ったりする動きを止め、体力を温存しながら貼りきりました!

お部屋の中心から貼っていくので、壁側はカットが必要になります。
カットまでの体力は持たなかったので、、それはまた次回に持ち越しです。

【before】                     【after】
image.jpgimage.jpg

image.jpgimage.jpg


フローリングが変わるとお部屋の印象が一新しますね!

原状回復のときは剥がしてから新しいものを貼るのですよね、、作業工程が増えるのかと思うとちょっとげんなり。。まだ入居も決まっていませんが、、、。

茅ヶ崎の自宅より、、
いつもありがとうございます。励みになります。

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2015年09月29日

10月3日(土)に新宿でセミナー開催します

これまで3回開催してきましたが、おかげさまで毎回ご好評いただいているセミナーです。

今週末にも開催しますが、まだお席に余裕がありますので、ご興味のある方はこちらから
お申込みくださいませませ。

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目指せサラリーマン大家!初心者のための不動産投資セミナー
日時:10月3日(土) 10:30〜12:00
場所:新宿センタービル
http://kokucheese.com/event/index/333117/
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あ、もちろん無料です。バックエンド商品もありません。
セミナーを聞いて、不動産投資にご興味を持っていただけたら物件紹介いたします。
途中、コンサル料という名目で費用が発生することも一切ありません。
最終的に物件をご購入いただけたら、その際の仲介手数料が収益になります。

無料だと、怪しい、、とか、どこで回収してるの?と思われる方もいらっしゃると思うので、念のため。
(はい、私はそのタイプです。)


いつものことながら、ブログには書けないオフレコトークも満載です!
ネットでの情報収集に限界を感じている時って、対面で直接お話することで世界が開けることがありますよね。
常に数社の不動産業者や金融機関と折衝を重ねている講師ならではの最新の不動産投資事情をお伝えします。

京橋のオフィスより、、
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2015年09月27日

CFネッツ倉橋社長のセミナーに参加してきました

毎週楽しみにしている時間があります。
木曜日の朝8:15〜FMヨコハマで流れてくる「ここが知りたい不動産」という番組。

リスナーから(という設定)のお悩み相談にCFネッツの倉橋社長が回答する形で進行するのですが、倉橋社長の軽快な声と口調で、専門知識が豊富でありながら、初心者にもわかりやすい丁寧なご説明にいつもオットと楽しく聴いています。

特に私のツボなのが、最後に「まとめ」としてお話される内容が「今までの説明はなんだった!?」というくらいざっくりしているところのギャップが面白すぎて朝から爆笑しています。
(例えば、相続について散々説明した後に、今日のまとめ「相続は専門家に相談しましょう!」とか。)

そんな大ファンの倉橋社長が無料でセミナーを開催される、ということで行ってきました。

セミナー会場は演奏会にもよく使われる鎌倉芸術館。
image.jpg

館内に入ると、中庭には竹林が。見上げると素敵な照明も。
image.jpgimage.jpg


セミナーは、ラジオの口調そのままの引き込まれるようなトークであっという間の3時間でした。やっぱり成功している人ってお話が上手ですよね。

以前は、「どんな物件を買ったらいいのか」、「どうやったら融資が引けるのか」といった内容のセミナーをよく受講していましたが、物件を取得した今は、「相続・税金」に関するセミナーに参加するようになりました。最近参加している「相続・節税」系のセミナーでは毎回、小規模宅地の特例や、法人化して貸家建付地にするというお話が出てきますね。

物件を買う前は、物件買えたら終わり、かと思っていましたが、まだまだ不動産投資の勉強に終わりは見えなさそうです。

CFネッツって日本最大の不動産コンサル会社なんですよ。



茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年09月26日

成功体験に固執することの危険性

人って、過去の成功体験を繰り返そうとしますよね。

女性は、年齢を重ねても、自分がいちばんイケてた頃のメイクをするそうです。
メイクに関心があった全盛期の20代の頃のままストップしていたら、40代になって垢抜けないメイクになってしまうのは当然ですね。20年近くも前に流行ったメイクになってしまうのですから。

不動産投資家さんでもそういう方って意外に多いです。
例えば、キッチンに赤いダイノックシートを貼ったらすぐに入居が決まったという経験がある方。
その成功体験が頭にあるので、次に買った物件もキッチンを赤にリフォームしてしまう。

赤キッチンで入居が決まったのは、
・赤いキッチンがおしゃれだと思われていた時代だったのかもしれない
・入居ターゲット層との好みがマッチしていたのかもしれない
・たまたまかもしれない

そう、もしかしたら「たまたまだったかもしれない」可能性もあったりするのです。
実際、その方のリフォームされたお部屋を見ましたが、私だったら住みたくないかなぁ、、という印象を受けました。キッチンという「火」を使うところに火を連想する「赤」という選択、ちょっとセンスがないなぁと感じます。

これまでの経験で成功したことを活かすことは決して悪いことではありませんが、
「なぜ」成功したのか、ということをしっかり分析したうえで、その成功体験が
今の時代でもフィットする方法なのか、をきちんと検証したうえで実行に移すことをお勧めします。

余談ですが、、うちのムスメ。一度、寝かしつけのときに「おちゃー」と言われ、喉が乾いているのかと思ってリビングにお茶を飲ませに行って以来、「おちゃー」でリビングに連れて行ってもらえるという成功体験が出来てしまったようです。毎晩「おちゃー!」と叫んでいます。。

過去の成功体験を繰り返すのは、人間に本来備わっている本能なのかもしれませんね。

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年09月25日

欧米では常識!物件を売るときはホームステージングで差別化を。

いま、売却に向けて動いている物件が2件あります。
ひとつは沖縄。もうひとつは埼玉。どちらも100平米超のハイクラス向け区分マンションです。
(オットの記事はこちら

今日は埼玉の物件の退去の立会いに行ってきました。

ツイてない退去立会い

沖縄の退去は8月のお盆シーズン真っ只中で、エアチケットもホテルもハイシーズン価格でした。毎日が日曜日の我が家。いつでも旅行できるのになぜわざわざこんなときに・・・。

そして今回の埼玉。月末金曜日&お給料日、さらに雨。。高速がいままで経験したことのない混みようで、茅ヶ崎から埼玉まで、車で片道3時間もかかりました・・・。泣。

どうやら退去日の運がないようです。。

さて、現地では、賃借人、リフォーム業者、不動産業者とキズ等のチェックを行い、鍵と物件の引き渡しとなります。とても綺麗にお住まいいただいており、気になるのは小さな生活キズ程度でした。

次も賃貸に出すなら現状にクリーニングで問題なさそうです。
しかしこの物件は売却する予定なので、クロス全面張り替えで見積もりをお願いしました。

ホームステージングとは

ところでホームステージングという言葉をご存知でしょうか。

欧米では中古物件をリノベーションして売却するなんて当たり前。日本の中古市場の動きが鈍い理由としては、日本独自の耐用年数という考え方が大きく影響していると思いますが、それを差し引いても、やはり欧米は売り方、見せ方が上手。中古物件市場として見習うべきところが多くあると思っています。

私は3年前に中古の区分マンションを探していた時期があったのですが、その中で1件、居住中の物件の内見に行った際に、生活感丸出しのお部屋で非常にがっかりしたことがありました。たとえ自分がそこに住んでいても、売りに出している以上、そのお部屋は商品です。その商品を良く見せようとする努力はないのでしょうか・・・。日本の中古物件市場に欠けているのはその部分だと個人的には感じています。

さて、前置きが長くなりましたが、そんな中古物件を商品として魅せるのがホームステージングです。簡単に言うと、新築マンションのモデルルームのようなオサレなインテリアを置いたお部屋にする、ということです。最近では、野村不動産さんがこの販売手法を取り入れたサービスを開始しています。

ホームステージングの会社は日本にもいくつかあり、プロのインテリアコーディネーターさんが物件をプロデュースしてくれるのです。もちろんオサレ家具はレンタル。賃貸アパートに自分でIKEAで家具を買ってきて設置したようなチープなインテリアとは一線を画します。(え、チープ?→こちら

今回の埼玉の物件も、突っ込みどころのない物件(=指値交渉の入らない物件)に仕上げたいので、クロスの全面張り替えとホームステージングの導入を検討しています。

またお部屋が出来上がったらご報告します!

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年09月24日

不可解な流血事件・・・

ブログのテーマとは全然関係ないのですが、、、
私の中で消化できないことがあるので、もし何かわかる方がいらっしゃいましたら教えていただきたく書かせていただきたいと思います。

それは2日前の深夜23:30頃のことです。
ムスメ(1歳10ヶ月)と一緒に寝室で寝ていたのですが、ムスメが突然泣き出しました。寝ていてぐずることは良くあるのですが、いつもおっぱいですぐに寝ます。(まだおっぱい中です。)ところが、この日はおっぱいでも全く泣き止まず、すぐに口から離してしまいます。しかも泣き方も尋常じゃない。何しても泣き止まないので、気分転換させようと、オットが起きているリビングに行きました。

そこで見たものは!なんと!血!

明るい部屋で見たら、私もムスメもパジャマが血だらけなんです!超パニック!!!
慌てて、出血箇所を特定しようとしましたが、わからず。。寝室に戻って電気をつけてみるとムスメが寝ていた辺りにやっぱり血がついています。。

まだ泣き止まないムスメの様子を観察してみると、左手をやたら動かしています。さらに調べたところ、左手の中指が赤くなってパンパンに腫れてる!痛いのか痒いのか、とにかく激しく動かすのでよく見えません。でも、パッと見たところ、傷もなく、すでに血も止まっていて出血箇所を特定することは出来ませんでした。

しばらくして落ち着いてきたのかムスメも泣きやんでウトウトしだすのですが、どうも痒いのかなかなか寝付けずに、やっと眠ってくれたときは3時を回っていました。私も、気が動転してなかなか寝付けず。。。

ムスメが寝入ってから中指を観察したのですが、中指全体と付け根から手のひらの方まで赤みを帯びていて、1.5倍くらいに腫れています。しかし、やはり傷のようなものは見当たりません。

翌朝には、ムスメもケロっとして、あんなに腫れていた中指の腫れも赤みも無くなっていて、虫刺されのような跡も一切ありません。痒がることもありません。ただ1箇所、爪の横のあたりがポツっと赤くなって皮膚が切れているようでした。注射針を刺した跡のような感じです。

結局、私とオットが出した答えは虫に刺されたんだろう、というものでした。寝室は、和室にお布団を敷いているのですが、お布団を全部あげて調べましたが虫は見つけられませんでした。怖くてその日は別のお部屋のベッドで寝ました。

翌日、虫について調べたのですが、刺してあんなに流血するような虫が調べてもわからないのです。。

そうなると1度は自分を納得させた虫刺され説が信じられなくなってきます。虫について調べれば調べるほど、虫説に自信がもてなくなり、今は宇宙人にマイクロチップを埋め込まれた説が私の中で最有力となっています。いやまじで。

虫に刺された説 
 納得できるところ:痒み、腫れ
 不可解なところ:大量の出血、数時間で痒みも腫れも引いている

マイクロチップ説
 納得できるところ:数時間後にはなんともなくなっている、傷口が小さい
 不可解なところ:痛みと出血を伴う宇宙人の技術力の低さ

どなたか私にスッキリする答えをください!気になりすぎて夜も眠れません〜。

テラスモールのプロントより、、
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2015年09月23日

DECO WOODで簡単セルフリフォーム

今朝、先日訪問した業者さんから物件紹介の電話がありました。(その時の様子はこちら

七里ヶ浜の土地90坪、9,000万円。
売主さんは法人で、相場より安く売りに出ている。
海が目の前でロケーションがいい。

わぁ!なんてお買い得!しかも未公開の川上情報!!

・・・なのかもしれません。が、、、土地って・・・。

私たちのようなしがない個人投資家は、すぐにCFが出てくれないとキビシイです。土地から仕入れて上物建てられるような体力のある(資金が豊富な)投資家さん向けでしょうね。もしくは業者か。前回、どういう物件が欲しいか、きちんと打ち合わせしてきたつもりだけど、、不動産屋さんなんてこんなもんです。紹介していただけるだけありがたいですね。

さて、今日はシルバーウィーク最終日!ですが、我が家には連休なんて関係ありません〜。
南足柄アパートをセルフリフォームしに行ってきました!

先月退去のあったお部屋(とても感じのいい入居者さんで退去連絡が来たときは非常に残念でした。。)が綺麗に清掃して出て行ってくれたのですが、日当たりのいいお部屋なので、どうしてもフローリングが焼けてぼろぼろになってしまいます。

こんな状態・・・。
image.jpg

そこで、今日はオットとムスメとDECO WOODを使ってセルフリフォームしてきました。

デコウッド フロアタイル 接着剤不要 木目 床材 粘着剤付き フロアータイル 塩ビタイル シールタイプ ウッド ウッドタイル 裏紙を剥がして貼って 置くだけ 簡単施工 フローリング材 フローリング シート 床 DIY リフォーム DECOWOOD DECO-WOOD



こちらの商品、簡単に言うと、フローリングの上貼り材。しかし、クッションフロアとは違い、質感が固く、本物のような木目の凹凸があり、高級感があります。材質は塩ビなので、傷や汚れにも強いです。そしてなによりも、私たちが選んだ理由は施工が簡単!ということ。

1箱22枚入っていて、3.3平米分です。今回のお部屋は2DKでトイレと脱衣所以外の33平米分がフローリングなので、10箱発注しました。我が家のリーフのトランクにもぴったり。
image.jpgimage.jpg

1枚のサイズ: 横1000mm×縦150mm×厚さ2mm
1箱: 22枚入り(3.3平米分)


(左)22枚って結構な量です。重い! (右)近くで見ると質感がもう木目そのもの。
image.jpgimage.jpg

(左)1枚はこんなにぺらぺら。 (右)厚みがないのでドアの開閉にも干渉しません。
image.jpgimage.jpg

では早速貼って行きましょう!
まずは、今のフローリングの上を簡単に掃除機かけて、ぞうきんで水拭き。

試しに置いてみるとこんな感じ。ちなみに今回はホワイトベージュという色を使っています。
image.jpgimage.jpg


お部屋の形に合わせてカット。カッターかはさみで簡単に切れるので、複雑な形でもOK!
image.jpgimage.jpg


貼り方のポイントとしては、壁際から貼りたくなるところですが、お部屋の中心から。そして縦が長くとれるところから。こちらのお部屋は玄関からリビングの窓まで長い廊下が続くので、玄関からスタート。まずは上り框の縁を外して中心を取ります。
image.jpgimage.jpg

さぁいよいよ貼り付けです!
裏のテープを剥がすと、結構強力なのりが付いています。何枚も貼ると手がちょっとべたべたしてきます。
image.jpgimage.jpg

あとはムスメの邪魔を回避しながらひたすら貼っていくのみ!隙間なくぴったり。
image.jpgimage.jpg


(左)Before日焼けでぼろぼろだったフローリング (右)Afterなんということでしょう!(いつもの)
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それにしても、そんなに動いていないはずなのに腰にきました〜。結局今日貼れたのは3箱、約10平米分。2時間で体力と集中力がなくなってきたので、残りはまた後日にします。朝から晩まで作業されている職人さん、ほんと頭が下がります〜。

リフォーム費用に悩んでいる大家さん、DIYでDECO WOODオススメですよ。自宅の気分転換にも気軽に使えるのがいいですねぴかぴか(新しい)

デコウッド フロアタイル 接着剤不要 木目 床材 粘着剤付き フロアータイル 塩ビタイル シールタイプ ウッド ウッドタイル 裏紙を剥がして貼って 置くだけ 簡単施工 フローリング材 フローリング シート 床 DIY リフォーム DECOWOOD DECO-WOOD



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2015年09月22日

MOKICHI TRATTORIA(茅ヶ崎)

7月に続き、今度は母のお誕生日祝いでモキチに行ってきました。
実は今回は他のお店を予定していたのですが、シルバーウィークということもあり、
予約が取れずモキチの再訪となりました。

MOKICHI TRATTORIA

また来ちゃった。相変わらずのレトロな雰囲気。
image.jpgimage.jpg

前回は工事中だったお店もOPENしていました。ベーカリー併設のカフェです。
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オープン直後には品揃え豊富なパンですが、食事が終わって行ったらすっかり品切れに・・・。
お目当てのパンは早めに購入しておくことをお勧めします。
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店内の雰囲気もやっぱり素敵。お酒の仕込み樽をピザの焼き窯に再利用しています。
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(左)湘南ビール(アルト、シュバルツ) (右)モキチベーカーのパン盛合わせ
image.jpgimage.jpg

(左)前菜5種盛り合わせ  (右)ロメインレタスのシーザースサラダ
このシーザーサラダ、ほんとに絶品で来るたびにオーダーしている一品です。
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(左)湘南  (右)ポルチーニ茸のカルボナーラ
この湘南というピザも絶品。店内の窯で焼きたてを出してくれます。
image.jpgimage.jpg

そしてお約束のサプライズケーキバースデー一旦出してもらった後、切り分けて提供してくれます。
image.jpgimage.jpg


ちなみに今回はこんなおハガキをいただき、ビール2杯サービスいただきましたグッド(上向き矢印)
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店内広いので、大勢で集まるときも使い勝手のいいお店です。
MOKICHI TRATTORIA


茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年09月21日

新築アパートの現地視察&商談

おととい軽い気持ちで行った打ち合わせ。(その時の様子はこちら
まさかその2日後に1億数千万円の買付を入れることになるとはその時は思ってもみませんでした。。。

打ち合わせで紹介された都内の物件。まずは現地見てみますか、という流れからあれよあれよという間に、今日のアポ。からの現地視察。からの本社でのVIP待遇。からの買付。ほんとうに流れ作業のようにコトが運んでいきました。そんな今日の1日をレポートします。

10:00 自宅前まで車でお迎え
プリウスくらいの社用車かなーと予想していたのですが、待ちかねていたのは立派な黒のワンボックスカー。(しかもレンタカー)ご丁寧にムスメのためにチャイルドシートも装備されています。さらに、営業の方もお一人だと思っていたらお二人でお出迎え。車に乗り込むと、さっと私とオットにペットボトルのお茶、ムスメにパックのジュースも出していただくお気遣いまで。想像以上の厚遇に驚きつつ、いざ出発です!

13:00 現地で物件視察
シルバーウィーク中だったので、高速が混んでいてナビの当初の予想到着時間を1時間もオーバーして到着。そんな長時間ドライブもワンボックスの広い車内スペースのおかげで快適に過ごせました。運転されていた営業さんはお疲れさまです。。爽やかな秋晴れの中、楽しく視察できました。

物件が特定されてしまう恐れがあるので、外壁だけ。。
IMG_1929.JPG

14:00 本社で商談
とても立派なオフィスです。内装も豪華で儲かっていることがよくわかります。笑。
通された商談スペースは、仕切りもなくオープンフロアですが、重厚感のある内装とこれまた重厚感のあるテーブルと椅子6脚のセットが20組くらいずらーっと並んでいます。シルバーウィーク中日にも関わらず、半分近く埋っているような盛況ぶり。お客様の層としては、やはりシニア世代の方が多いようです。

商談スペースに荷物を置くとすぐにシアタールームに案内され、会社案内の映像を見せられます見せていただきます。シアタールームには、これまた見たこともないくらい大きな一人がけソファが10席くらい並んでいます。販売方法が新築マンションと似ていますね。競合他社はこうだけど、うちはここが優れています、的な内容。個人的に非常に面白かったです。

その後、豪華なお弁当をご用意いただきランチタイム。
手前のピンクの箱がムスメ用。奥が大人用です。
IMG_1970.JPG

お弁当と一緒に、お椀に入った温かいお味噌汁も一緒に出していただけるというおもてなしぶり。
IMG_1971.JPGIMG_1972.JPG

その後、入れ替わり立ち替わり融資担当や設計担当、上司やらなにやらと総勢10名弱の方と打ち合わせを重ねること3時間。思考能力が落ちてきたところで、最後に買付だけ入れてくださいということで、気づいたら買付にサインしていました。オットが。

最後には立派な今治タオルまでお土産に。。
IMG_1974.PNG

結局、18時近くまで4時間本社に滞在し、またそこから車で自宅まで送ってもらい、家に戻ったのは19時過ぎてました。思いがけず一日仕事になってしまいましたが、丸一日どっぷり不動産の話が出来てとっても楽しめました!

ところで、常にコスト意識を持って生活している私としては、今日のVIPツアー、一体いくらかかっているのか気になっちゃったので、ざっくり計算してみました。

レンタカー(チャイルドシート付き)、高速、ガソリン代、駐車場代 2万円
飲食代(ペットボトル、お弁当、商談中のドリンク) 5千円
お土産にもらったタオル 5千円
人件費(営業担当2名の1日拘束分) 2万円

チーン!はい、出ました。かーなーりざっくりですが、5万円!
まぁ、そんなもんか。1億数千円の物件売るためには必要経費ですね。

ちなみに、商談中、ムスメはキッズスペースで女性社員の方に付きっきりで遊んでもらっていました。

落ち着いて商談出来た時間 プライスレスです。はい。

この物件、買えるか買えないかは、、、、、銀行次第です!!

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年09月20日

馬車道の業者さんのセミナーに行ってきました

最近、楽待さんのQUOカード1000円プレゼントキャンペーンのおかげで業者さんのセミナーに週イチペースで参加しています。不動産投資を始めて5年も経つとある程度知識も深まったし、自分に変な自信がついてしまうのですが、不動産投資って奥が深いですね。まだまだ知らないことがたくさんあるんだなぁということを痛感しました。すみません、まだまだ私ひよっこでしたバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)

今日はREITISSというツールを使った投資シミュレーションのお話でした。今まで見たこともないような指標がいっぱい。数字に弱い私は2年目の債務回収比率(DCR)が1.5以上だと安心、、ということくらいしか覚えられませんでした。。

こちらのREITISSというツール、不動産投資界では有名な税理士の叶先生が作られたツールだそうです。叶先生は存じ上げていましたが、こんなツールがあったなんて。やっぱり不動産の世界は奥が深いです。

このツールを使うと、物件保有中の経費や返済額、税金も自動計算してくれるので、年ごとの税引後CFまで具体的な数字が出てきます。しかも、「○年後に利回り○%で売却する」ということまで設定出来るので、インカムとキャピタルの両方を合わせた最終的な収支まで計算してくれるのです。不動産に限らず、投資って、売却して利益確定までしたときが終わりですからね。そこではじめて成功したのかどうかがわかるものなのだと思います。

あくまでも机上の計算にはなってきますが、物件購入の判断基準の一つとして、心強い根拠にはなるかなぁと思います。

楽待さんのキャンペーンは10末までなので、まだまだいろいろなセミナーに参加したいと思います!
勉強の秋です。学ぶって楽しい!

茅ヶ崎の自宅より、、
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Swimmy
Swimmyです。ひとりじゃなにもできないけど、みんなで力を合わせれば、大きなことができる。。。不動産投資ってまさにスイミーの世界です。ひとりでは買えないような物件も、いろいろな人に助てもらってチームになれば大きなものが買える。ある日そんなことに気がついてスイミーとネーミングしました。 オットが不動産投資コラム執筆しています。こちらも応援していただけると嬉しいです。 講演、執筆、取材のお申込みは下記までメールにてお問い合わせください。 104.fudousan☆gmail.com (☆=@)
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