広告

この広告は30日以上更新がないブログに表示されております。
新規記事の投稿を行うことで、非表示にすることが可能です。
posted by fanblog

2015年06月09日

南足柄の物件を見に行ってきました

私は神奈川在住なので、県内の物件が欲しいと思っています。
そのため、常日頃からレインズでチェックしており、県内で出てくる物件の利回りはだいたいわかっています。

横浜、川崎エリア: 都心に近いため、物件価格が高く検討外
湘南エリア: 住んでいるため欲しいのですが、このエリアはだいたい利回り8〜10%程度
県央エリア: たまに12%くらいのがポッと出ます。ただ、何かしら問題があったりします。
西湘エリア: 10%前後。良くて12%ですが、やはりすごく古いとか何かしら問題があります。

神奈川をエリア分けするとだいたいこんな感じですが、利回りが出るのは県央と西湘というか、平塚より西のほうです。それでも12%という物件があればお宝、という感じです。ただ、やはり利回りがいい物件というのは、築年数が経っているとか再建築不可であったり等、何かしらの問題があったりします。先日、伊勢原まで見に行った物件は建物も綺麗で、場所も良かったのですが、玄関を開けた途端くらくらするくらい床が傾いていました。(そちらは見送りました。)


というのが、今の神奈川の相場感ですが、今回の物件は利回り13%!
このくらいの利回りになると川上で売れてしまうことも多いのではないかと思うのですが、普通にレインズに乗っているのでびっくりです。

スペックはこんな感じです。
(※まだレインズに掲載されているので特定されないように価格は伏せています。)

平成9年築
軽鉄造2階建て
ファミリー10戸
利回り13.2%

まず、マイソク見た限りでもかなりいい物件だと思いましたが、現地に行ってそれが確信に変わりました。
平成ひとケタ代の建築ってまだバブってる感が残っているので建築資材もいいものを使っていますし、
エントランスもゴージャスです。

・築浅で管理状態も良く、建物に関しては何も問題なし。
・今の売主さんがお近くにお住まいで1,2週に1度見に来ているくらいしっかり管理されている。
・間取りがファミリータイプなので、需要が見込める上に、回転が少ない。
・ファミリータイプの割にコンパクトなので、原状回復コストがかからない。
・土地が広く、積算が出る。

などなど、いい点を挙げればキリがないくらい出てくるのですが、悪い点はひとつもない。
もう今すぐにでも欲しいです!

今週は、融資申し込みのために銀行まわりをするつもりです!

↓↓ブログランキングに参加しています。励みになります。

人気ブログランキングへ

2015年06月08日

名古屋一宮の物件を見に行ってきました

収益物件を専門に扱っている会社さんから紹介され、名古屋の一宮市まで物件を見に行ってきました。
新東名が開通して快適なドライブだったとは言え、片道5時間、朝7:30に自宅を出発し、戻ったのは22:00でした。もうへとへとです。

実は2週間前にも名古屋の別の物件を見に行ってきたのですが、そちらは価格が大きすぎて融資が通らなかったため、もう少しこぶりな別物件を紹介されたのでした。

前回の物件は、管理状態のいい高級住宅街の中の大き目なRCだったのですが、今回の物件は1Fの店舗部分にスナックが入っているややビミョウな鉄骨の物件です。
やはり前回の物件と比較すると見劣りしますが、まずは自分が買える範囲のものを買わなければ何も始まらないので、贅沢は言っていられません。

今度こそ融資が通って、晴れて1棟もののオーナーになれることを願います!

2015年06月07日

有名不動産投資家はなぜ初心者に親切なのかB

悪徳投資家の無料面談シリーズ、最終回です。

これまで、某有名不動産投資家(=悪徳投資家)がなぜ初心者に親切にするのか。
その収益のカラクリをお伝えしてきました。

とは言え、この仕組みは、

・コネも知識もない初心者にとって、回り道せずに不動産投資のスタートが出来る
・支払うお金も、元々支払わなければならない仲介手数料だから、誰も損はしてないのでは

という疑問が出てくると思います。

今日はその裏にあるカラクリを解説します。
これがわかれば、絶対に悪徳投資家に相談してはいけないことが理解していただけると思います。

まず、「このビジネスモデルで取り分が少なくなってしまうのは誰なのか。」ということについて考えてみてください。

例えば、1億円の物件購入で、
初心者さん → 仲介会社 300万円(仲介手数料:物件価格の3%)支払う
仲介会社 → 悪徳投資家 100万円(紹介料:物件価格の1%)支払う

となると、本来、自社の顧客に売っていれば300万円の利益だった仲介会社の利益が200万になってしまうのです。

ということはどういうことかというと、
悪徳投資家からの紹介者には利益の取れる物件しか紹介できなくなるのです。

つまり、一般顧客に紹介できる物件が100あったら、悪徳投資家経由の客には
そのうちの10とか、20とか、物件価格の1%を差し引いても利益が出る、
というふるいにかけられた限られた物件した紹介されなくなるのです。

このように紹介される物件数が圧倒的に少なくなってしまうのと、紹介される物件自体も
利益が出るものに限られるため、その時点で優良物件の可能性はゼロに近いのです。

どうですか。この無料相談というビジネスモデルに乗ってしまうと、不動産投資の
最初から躓いてしまうということがご理解いただけたでしょうか。


これが、某有名不動産投資家の手口です。
某投資家のアシスタント経験から、投資家側の目線、また、直接私が聞いた業者側の目線、
を、私が知っていることは全て書かせていただきました。

これから不動産投資を始めようとしている方が、親切を装って近づいてくる悪徳投資家のカモにされないよう、このブログで不動産業界の知識を付けていただき、少しでも有利に進められることを願っています。

2015年06月05日

有名不動産投資家はなぜ初心者に親切なのかA

前回の記事の続きです。

初心者はなぜ「カネ」になるのか。
それは物件を購入することで億単位のおかねが動くから。

ではなぜそれが某有名不動産投資家(以降、悪徳投資家)の懐に入ってくるのでしょうか。

今回はそのカラクリをお伝えします。

不動産を購入する場合、投資用物件に限らず、不動産会社に仲介手数料を支払います。
これは、物件価格の3%と宅建業法で決まっています。

例えば、1億円の物件を購入する場合、300万円の仲介手数料を不動産会社に支払うことになるのです。
ここにキックバックが発生してくるわけです。

悪徳投資家と物件を仲介している業者との間に業務提携契約が締結されているのです。
その内容は、悪徳投資家の紹介者が物件を購入したら、物件価格の1%をキックバックするというえげつないものです。


つまり、悪徳投資家は自身のネームバリューで集めたかわいい子ヒツジ(初心者さん)をその業者に紹介するだけで、あとは毎月のように誰かが物件を買っているので、数百万単位のキックバックがちゃりんちゃりんと入ってくるのです。

だから、最近は初心者を集めようとメルマガなどで躍起になっているのです。

とは言え、初心者さんにとってはありがたい制度だと思います。収益の構造を理解した上で、自分の払った数百万円がこの悪徳投資家の生活費になってもいいと思えるのなら、相談するのがいいと思います。

次回は、このビジネスモデルの落とし穴について書きたいと思います。

2015年06月04日

有名不動産投資家はなぜ初心者に親切なのか@

私は以前、不動産投資といえば誰でも知っているような某有名投資家さんの
アシスタントとして働いていました。

そんなアシスタント時代に知った、有名投資家の黒いカラクリをお伝えしていきたいと思います。
不動産投資業界にとって、かなりタブーな内容になっています。
ネットで公表している人はいないと思います。

今回は初回面談無料のお話。

有名な投資家さんなのに、初心者の方限定というセミナーや面談を無料でやっていたりしますが
それは親切心でやっているのではありません。

なぜ初心者限定なのか。それは、すでに大家さんとして物件を持っている人の相談に
乗っても「カネ」にならないからなのです。

なぜ、既存大家はカネにならなくて、初心者はカネになるのか。。

それは、動くカネの大きさが違うからです。

既存大家がお金を使うと言ったら、管理費や広告費、大きくてもリフォーム費用でしょう。
かなり大規模にやってもせいぜい数百万いくかどうか。
外壁の大規模修繕を行うというのなら話は別ですが、そんなのは稀です。
また、もしあったとしても大家さんとして実績を重ねて来ていれば馴染みの
業者さんも出来ているので、そういうところに頼むでしょう。

一方、まだ物件を持っていない初心者さんはどうか。
物件取得時に大きなカネが動きます。1棟ものともなれば、億のカネが動きます。

カネが動くところに親切を装って近づいてくるのです。そして不動産投資を始めたいけれど
どうしたらいいのかわからない、という初心者さんにとって、
不動産投資で成功している、有名投資家さんだったら安心だろう、と思ってしまう、、
そこにやつらはつけこんでくるのです。

そして、都合のいいことに、初心者さんは業界を知りません。
有名な人が勧めている業者なら間違いない、と安心しきってしまうのです。

このネタ、長くなりそうなので、また明日書きます。

2015年06月03日

3人寄れば・・・

昔から仲良くしている投資家仲間2人がいます。
ひとりは元々は上司だったYさん、もうひとりは取引先のNさん。
お付き合いが始まってもう15年来になります。

事あるごとにお互いの進捗を報告し合っているのですが、
今夜は、そんな気のおけないメンバーで情報交換してきました。

元上司のYさんは、バブル時代を謳歌してきたイケイケドンドンタイプ。
バブルの頃は、フィンランドまで行って船を2艘造って世界一周したという伝説を持っています。

一方、不動産会社社長のNさんは私と同世代。堅実にオフィス仲介で生計を立てています。
私やYさんとは正反対の性格で、石橋を叩いて叩いて叩きまくる超慎重派。

これまで、オーストラリアなど、投資話があると3人でどこまでも行っているのですが、
Nさんは一度も投資話に乗ったことはありません。

どちらかというと、私とYさんがイケイケなので、Nさんはブレーキの役割を担っています。
キャラクターが違うからこそ、いいバランスが保てているのでしょう。

私の収益不動産会社立ち上げについても、リスクを気にしてくださるNさんに、ノリノリのYさん。
いろいろな角度から検討することが出来て非常に感謝しています。

プロフィール
Swimmyさんの画像
Swimmy
Swimmyです。ひとりじゃなにもできないけど、みんなで力を合わせれば、大きなことができる。。。不動産投資ってまさにスイミーの世界です。ひとりでは買えないような物件も、いろいろな人に助てもらってチームになれば大きなものが買える。ある日そんなことに気がついてスイミーとネーミングしました。 オットが不動産投資コラム執筆しています。こちらも応援していただけると嬉しいです。 講演、執筆、取材のお申込みは下記までメールにてお問い合わせください。 104.fudousan☆gmail.com (☆=@)
ブログ
プロフィール
検索
最新記事
<< 2015年06月 >>
  1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30        
カテゴリアーカイブ
×

この広告は30日以上新しい記事の更新がないブログに表示されております。