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2015年10月26日

またもや現金買に負けた藤沢の利回り10%物件に学んだこと




先週現地を見に行ってきた片瀬山の物件。(現地調査の様子はこちら
スペックはこんな感じ。

価格:2000万円台後半
利回り:10%
土地面積:600u弱(180坪弱) ※ただし80%が傾斜地
築年数:平成9年築(築18年)
構造:木造

建物は2戸のテラスハウス。耐用年数が残っているとはいえ、建物評価はほとんど出ません。

朝イチで評価をお願いしていた公庫さんから連絡がありました。
公庫さんに持ち込んだのが、木曜日の夕方。そこから実質1営業日しか経っていません。優秀すぎる担当者さんに感謝です。そんな公庫さんの回答は、、、

「評価出してみました。満額で行けそうです。」
しかも、条件は20年固定で1.6%とのこと!

当初、20年2%で計算してもCFが出たので、1.6%なんて夢のような金利です!

あとは、実際に現地を見に行きます、とのことでした。

、、、が。そのお電話の30分後。
今度は不動産会社から電話が。

「すみません、あの物件、キャッシュで満額のお申込みが入ってしまって。。。

がーーーーん。
ぬか喜びとはまさにこのこと。
やっぱりいい物件は足が速いですね。。。

でも自分の物件を見る目が間違っていなかったんだなということが再確認できて良かったです。

今回の物件を打診してみてわかったことは、やはり、土地が広い物件は強いと感じました。
今回は傾斜地が80%もあったので、土地が広くてもお買い得感があったのですが、
なかなか土地がある物件で手頃な価格のものってないんですよね。

公庫さんの条件に自信がついたので、これからも地道に探します。
image.jpeg
湘南台のスタバより、、
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2015年10月20日

片瀬山の物件を見てきました

今日は申請していた保育園の待機通知が届きました。うわーん、どうしよ。





さて、ひょんなことから今日は急遽物件を見に行ってきました。

コトの始まりは昨日の夜。
お風呂に入ろうとしていたところに私の携帯が鳴りました。
登録されていない番号で、市外局番は0466(隣の藤沢市)。

「住○不動産販売の○○です。この度担当が変わりましたので、ご挨拶のお電話を・・・。」

営業のお電話でした。
が、話をしてみると、ちょうど今日価格が下がって、私の希望条件にマッチした物件があるとのこと。
価格もこなれています。早速、次の日に見に行くアポを取り、今日の現地調査に至ったわけです。

場所は江ノ電の駅が最寄りの小高い山の上。富士山もよく見えて景色は最高です。
土地面積も広いため、積算も出そうなのですが、、、なんと土地の80%が傾斜地

固定資産税評価は、売値の2倍近いのですが、傾斜地って金融機関の評価は出るのでしょうか。
80%傾斜地と聞いて、買う気がなくなっていたのですが、
固定資産税評価が出ていることで、ちょっとチャレンジしてみたくなりました。

ちなみに、こんな感じ↓↓で、かなり手入れが必要です。
image.jpeg
さて、問題です!この中に隠れているものはなんでしょう?




正解は、、、自転車3台!
image.jpegimage.jpeg

image.jpeg1台・・・2台・・・3台・・・
おわかりいただけただろうか・・・

もはやホラーです。他にもいろんなものが出てきそうで怖いよ・・。

営業の方がイケメンで仕事がデキそうな感じだったので、金融機関を当たってみることにしました。
イケメンだから話を進めようとしている訳では決してないですよ。。えぇ決して。

そして、こちらの物件を見ているときに、オットの携帯に連絡が。
沖縄の決済が流れた、、、と。

どうやらローンの金利が思っていたより高く、指値を入れてきたそうです。
かなり失礼な感じの指値だったので、担当者さんの判断でお断りしたとのこと。
沖縄の売却をお願いしている担当の方もとっても仕事がデキるんです。任せて安心で頼もしい〜。

でも早く売れて欲しい〜。
パークシティLaLa横浜のおかげで、今マンション売却している人は戦々恐々ですよね。
買い控えとか起こらないで欲しいところです。

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年10月06日

買付が通りませんでした

先週買付を入れてきた茅ヶ崎の物件。(その時の記事はこちら

私が検討していた1500万のほうは、現地を見て、以下の3点から、取得後のイメージが湧かなかったためやめました。

・お墓に囲まれているため、出口で苦戦しそう
・バランス釜が壊れた場合の持ち出しがリスク
・接道があまり良くなく、管理に来ても車を停める場所がない

一方、オットの9800万の物件。土地が広く、積算が出るのでとても良いです。
買付を入れた日の帰りに現地を見て、
次の日は駅から実際に歩いて現地まで行ってみて、
「ぜひ融資させてください!」と言ってくださっている銀行の支店長さんにも資料を持ち込んで、「すぐに本部にあげます!」と言われて、全ては順調に進んでいたのに・・・。

昨日、積○不動産から電話があって、社員の融資承認が下りたとのこと。
買付を入れたときに、千葉支店の社員の買付が入っている、とは聞いていましたが。まさかほんとうに社員の方に買われてしまうとは・・・!なんという会社・・・。

今日は現地でリフォーム業者さんに見積もり出してもらう予定でしたが、残念ながらドタキャンとなりました。
まぁ、ご縁がなかったと諦めるしかありません。


そこで、今日は○イワハウスさんの新築アパートの視察をしてきました。
image.jpeg
アパートとは言え、オートロックでセコム付き。立派なシステムキッチンに坪風呂です。
坪風呂ってご存知ですか?私は今日初めて聞きましたが、1坪サイズ(1616=1600o×1600o、もしくは1717=1650o×1650o)のお風呂のことをツボブロと呼ぶそうです。

正直、今の新築アパートのレベルに驚きました。軽量鉄骨のアパートですが、最新設備にセンスのいいデザインで、分譲マンションにも引けを取らないスペックでした。私自身、住みたい!と思ってしまうくらい。これは私たち中古アパートオーナーが勝てるはずないわ〜と痛感いたしました。。設備に関しては完敗ですので、価格と付加価値と営業力で勝負するしかなさそうです。

あ、そんな私たちの中古アパートですが、今日1件入居申込みがありました!
モデルルームにしていたお部屋が決まったので、明日移設しに行かないと。。

ほんとうに不動産投資は不労所得だなんて誰が言ったのでしょうか。。毎日何かしらの労働が発生している気がします。。「不動産投資でセミリタイア」って、ほんとうは不動産経営が忙しすぎて本業を辞めざるを得ないという逆説的な状況なのでは・・・?

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年10月01日

9月の決算期が終わっても残っている物件

銀行融資が出やすかった9末決算期も終わってしまいましたね。9末の決算期でも売れなかった物件は、売主さんが弱気になっている可能性があります。10月に入り、これからはじっくり時間をかけて指値交渉できる時期になりましたので、9末までとは戦略を変えて気持ちも新たに取り組みたいですね。

さて、そんな中、我が家は火曜日にレインズで見た茅ヶ崎市内の物件を見てきました。

ワタシ用:1500万 利回り11% 1K×4戸 駐車場なし
オット用:9800万 利回り6.3% 2K×12戸(2棟) 駐車場6台

いずれも○水ハウス施工のサブリース物件。
ハウスメーカー施工のアパートの場合、そのハウスメーカーの関連会社(今回の場合、積○不動産)が管理していることが多く、売却時もその会社に相談するため、売物件の在庫を抱えていることが多いようです。ブツ元になれるなんていいなぁ。

ということで、朝イチで電話でアポ取って、11時には藤沢の売主会社に訪問してきました。
物件の状況を聞いて、とりあえず2物件とも買付を出して帰って来ました。私の1500万は満額、オットは利回り9%になるように指値を入れています。

帰りがけに仲介手数料の交渉をしたところ、こちらも応じてもらえました。売主側の割引が2割引、社員割引が3割引らしいのですが、今回、私たちは社員割引と同等の3割引にしてくださることになりました!
ずっとお付き合いしてきたオーナーさんよりも、今日初めて会った私たちの割引率の方が高いなんて。何事も交渉次第ですね。

その後、江ノ島のモスカフェでランチをして、現地を見に行ってきました。

どちらの物件も建築時期が近いため、使用している建材も同じで、似たような施工でした。

懸念点は、1500万のアパートは周りがお墓に囲まれていること、お風呂がバランス釜。オットの物件は築年数が古いため償却ができないこと、でしょうか。

取り急ぎ、来週リフォーム業者さんと再度現地を見て見積もりを出してもらって、指値の根拠にしたいと思います。

今、何物件に買付入れてるんだろう。。ひとつでもまとまってもらえるといいなぁ。

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年09月15日

瞬殺だった茅ヶ崎の1棟アパート

ちょうど1週間前、南足柄の帰りの車でオットが見つけた茅ヶ崎の物件が収束したのでご報告します。
物件のスペックです。

 木造アパート2棟(1K×8戸、1K×10戸)※現況1部屋のみ空き
 価格:9,000万
 利回り:10.65%
 築年数:28年

9月8日(火)夕方 ネットで新着物件を見つけ、不動産屋さんに問い合わせ。担当者不在でしたが、帰りがけに現地をチェック。場所もいいし、建物の状態も悪くない。欲しい度30%。

9月9日(水)不動産業界休み(私たちはせこせこと南足柄のモニターホンの取り付け

9月10日(木)物件資料をメールでもらう。意外と賃料が安い。欲しい度28%。

9月12日(土)午前中 物件内覧。お部屋も綺麗!売主さんは相続で取得したが、遠方のため売却することに。家から近いし、掃除しに来ている姿もイメージついてきた!欲しい度60%。

同日 午後 地元の地銀の支店長さんへ融資の打診。支店長さん日・月休みのため火曜日に現地見にいくとのこと。いい物件ですね!と好感触。欲しい度60%。

9月13日(日)、14日(月) 支店長さんお休み

9月15日(火)夕方 支店長さんより電話。

支「物件見てきました。いいですね!フルローン行けます。ただ物件評価としては8,000万なので、1,000万の定期を入れてください。必要書類は〜〜〜(以下略)」

オット「わかりました!明日資料をお持ちします!」

やったー!フルローン出るなんて!でも1千万は準備しないといけないんだ〜。どうしよう・・・。あれ解約して、あれも解約して、、、なんて考え出したら、もう物件は私たちのもの、という気持ちに。欲しい度100%。というか、もう取得した気でいました。







ところが・・・!

融資の感触を伝えるため不動産屋さんに電話したところ、、、

不「あー、あの物件、今日のお昼に満額で買付入っちゃったんですよねー。」

オット「・・・・」

がーーーーん。ショックすぎて言葉が出ません。。だからか。昼間見たときにネットから消えていたのは。。

いい物件はやっぱり足が速いですね。この物件なんて1週間前にネットに出てもう消えているなんて。。
まさに瞬殺ですよ。

自宅から近いこともあり、感情移入していたためにショックは大きいですが、こればっかりはご縁ですからね。
きっともっといい物件に出会えることでしょう。懲りずに探したいと思います。

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年08月24日

藤沢の再建築不可物件(完結編)

急に涼しくなって季節が変わった気がしますね。
真夏の暑さに辟易していましたが、終わってしまうとなんだかさみしい・・・。
でも、これから来る秋はおしゃれを楽しみ、冬は暖炉の火が楽しめる黒ハート
何事も後ろは振り返らず、前しか見れない性格です。というか過去のことってほんとすぐ忘れてしまう。。

そんな私ですが、がんばって過去(ってほんの半月前ですが・・・)を思い出しながら書いてみます。

あれは真夏のそれはそれは暑い日に現地調査に行った再建築不可物件。
スペックを簡単に書くとこんな感じ。

・2,800万円
・利回り11.8%
・築35年
・木造2階建アパート
・2LDK×4戸
・江ノ電の某駅より徒歩4分

と、ここまで見ると、神奈川県下で(しかも主婦が住みたい街NO.1の藤沢で)利回り10%超えている物件なんてこのご時世、かなりのお宝物件ぴかぴか(新しい)

なのですが、最大のネックが囲繞地

囲繞地とは・・・民法においては、他の土地に囲まれて公道に通じていない土地(袋地)にとって、その土地を囲んでいる土地(wikiより)

これまでの経緯としては、買付を入れ(もちろん1番手)、融資承認まで得ていました。
ちなみに融資は、以前南足柄アパートでも一度承認がおりていた三井住友L&Fで自己資金3割。
手出しがあるのはイタイですが、やはり囲繞地ということで土地の評価があまり出ません。

そして、買付申込書には引き渡し時の条件として、囲繞地通行権の設定を入れていました。
公道から物件まで通行路はあるのですが、今は何の権利設定もされていないとのこと。驚きです。
囲繞地を買うのに、通行権の設定は最低条件です。

利回りの高さから問い合わせは多いらしいですが、なかなかのリスキーな物件なので、
買付まで入れてくる人は居ないということで、ライバルの少ない状況でした。

が。2日前のことです。不動産屋の担当から電話があり、2,500万で買付が入ったとのこと。
しかも、通行権設定等の条件は何もないとのこと。(その買付入れた人ばかなの?)←心の声。

私たちは、物件評価が出ないことを根拠に2,000万円台前半で指値交渉をしていました。
リスクはきっちりと価格に反映されるものです。それが需要と共有の世界です。

しかし、売主さんは「隣地の人が10年後に2,500万で買うと言ってる」という謎の情報を盾になかなか交渉に応じません。(じゃあ10年後にその人に売ってください。)←心の声
また、通行権の設定も時間がかかっている様子。。

ここに来ての条件なしの2,500万の買付。しかし二番手
融資もまだ通っていないとのこと。そしてもちろん二番手

しかし不動産屋の担当サマは、買付も一番手で融資承認も下りている私たちよりも、
買付が二番手で融資もこれから、という二番手さんを優先するんだそうです。

あ、ちなみに私たちの担当の不動産屋さんは両手が取れる元付業者さんです。

まぁ、手っ取り早くしかも高い金額で契約が出来るならそれに越したことはないかもしれませんけど。
私がもし担当だったら、同じように二番手さんを選ぶかもしれませんけど。
こういうやり方はしないかなぁ〜。。

この担当さん、現地調査行った日に「明日、買付と融資申込書を自宅まで取りに行きます」って言ってたのに、
連絡が来ないなーと思ってたら知らぬ間に夏休みに入ってたし、(は?)←心の声
夏休み明けて自宅に来たら、目がめっちゃ腫れてて、触れちゃいけないのかな、、と気を遣ってたら「夏休み中に整形手術しました」とか言ってるし。注)男性です。(!!!)
もういろんなことに驚きすぎて言葉もありません。

あ、そういえば事務所に行ったとき、お茶も出なかったなー。暑い日だったなー。(遠い目)
その割に、うちに来た時はアイスコーヒー飲んで、お茶菓子もオットが書類書いてる間に早々に食べてたなー。。ゆとり世代ってこういうことなんだろうなーー。

なんて。物件が買えなかったストレスを発散しているわけでは決してありません〜。

実は昨年も同じ担当さんの案件で買付出したけど買えなかったことがありました。
ご縁がなかったのかもしれません。

ということで、今後は気持ち良くお仕事が一緒に出来る担当さんとお付き合いしていきたいですね。

茅ヶ崎の自宅より、、

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2015年08月08日

利回り17%超えの物件

葉山までお祝いランチで足を伸ばした私たち。
このまま帰るのはもったいないので、
ついでに、昨日レインズで見つけた衣笠の物件を見に行くことにしました。

利回り17%って、、、これまでレインズで見たことない数字。。
土地は70坪で、4部屋中3部屋空き。建物に瑕疵あり、との記載でした。

実際は、崖の上にあり、70坪を有効には使えていない感じ。
しかも、この物件、洗濯機置き場が屋外なのですが、1台も置いてある家がありません。
4部屋中3部屋空きということで、1部屋は賃貸中のはずですが、もしかしたら誰も住んでいない・・??
そして、、、階段が傾いている・・・。

IMG_0692.JPGIMG_0703.JPG



とは言え、何を置いても安い!
テコ入れして満室にして利回り10%くらいで転売できれば面白い物件かなぁと思います。

建物瑕疵の内容はわかりませんが、許容できるものであれば前向きに検討するつもりです。


茅ヶ崎の自宅にて。

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2015年08月01日

再建築不可物件

昨日、南足柄アパートの決済が終わったばかりですが、今日は藤沢の物件を見に行ってきました。
融資が引ける限り、物件取得のスピードは緩めませんよ〜。

場所は駅近で、大きな区画のお屋敷が立ち並ぶエリアでとてもいいのですが、
いかんせん、接道していない囲繞地。。。
私道はあるのですが、別の物件の通行権が設定されており、幅員が狭く新たに通行権の設定は不可。

とはいえ、満室で、築35年にも関わらず、新築の時から入居者が変わっていない(!)という
取得後の客付けが不要なのはありがたい状況。
お庭のアロエもこんなに成長していました・・・!歴史を感じずにはいられません。
IMG_0548.jpg

まずは融資してもらえそうな金融機関をあたることにしますが、
囲繞地というリスクは利回りに反映してもらえないと、買い手がつきませんよ、
ということを売主さんに理解してもらわないとちょっと難しいかなーと思っています。

茅ヶ崎の自宅より。
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Swimmy
Swimmyです。ひとりじゃなにもできないけど、みんなで力を合わせれば、大きなことができる。。。不動産投資ってまさにスイミーの世界です。ひとりでは買えないような物件も、いろいろな人に助てもらってチームになれば大きなものが買える。ある日そんなことに気がついてスイミーとネーミングしました。 オットが不動産投資コラム執筆しています。こちらも応援していただけると嬉しいです。 講演、執筆、取材のお申込みは下記までメールにてお問い合わせください。 104.fudousan☆gmail.com (☆=@)
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