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2015年11月06日

入居申込がありました!・・・と喜んだのも束の間

家族で夕食をとっているときに、オットの携帯が鳴りました。
話の様子から南足柄アパートの管理会社さんのようです。

管理会社さんからの電話ってネガティブな内容(だいたい退去・・・)が多くて、、
ドキドキしながら耳をそばだてていました。

南足柄アパートは現在空きが3部屋。
アパートを取得してからこれまで、

・空き部屋のフローリングは上張りでリフォームしたし、
・そのうち1部屋はモデルルームにしたし、
テレビドアホンにしたし、
エアコンも新品にしたし、
・追い炊き機能付にしたし、
・コンロも新品にしたし、

と、やれるだけのことはやってきたつもりです。
物件自体へのテコ入れはやりきったので、あとは、客付会社への営業活動に力を入れるべきところなのですが、ちょっと燃え尽き症候群、、で、ここのところ不動産関連の活動から遠のいていました。

そんな、私の中で盛り上がりに欠けている心理状況の中での管理会社さんからのお電話。
どうせまた退去だろう、、とガックリしていたらなんと、入居の連絡でした!しかも女性の方ですごくお部屋を気に入ってくださっているとのこと。

やったー!期待していなかっただけに、喜びもひとしお!

しかし、、、

1月から入居したい

のだそうです。うーん。。。
入居時期が先過ぎると、部屋だけ押さえておいて、キャンセルされたという大家さん仲間もいるので、ちょっと心配。。すぐに契約して1月まではフリーレントにしたらどうかな、とも思いましたが、とりあえず、契約はするけれども、入居、および賃料発生は1月ということでお願いしました。

ちなみに今回決まったお部屋はセルフリフォーム体験会でフローリングを貼ったお部屋です。
リフォームしてから2週間で決まったことになります。

なんだかんだ、やったことに対してきちんと結果がついてきてくれているんですね。
これが大家業の醍醐味でしょうか。だんだんとわかってきたような気がします。

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年10月21日

60u貼ってわかったお手軽リフォームのDECO WOODを上手に貼るコツ

週末に投資家仲間のヤングな女子お二人をお招きして、「セルフリフォーム体験会」を開催してきました。



これまでの経緯 → 1回目 2回目

これまで、1部屋(30u強)を仕上げるのにオットと2人で4日間(半日作業×4日)かかりました。
週1で作業していたために、1ヶ月間かかったことになります。
ところが、今回は4人で1日で1部屋仕上げることができました!
ちょっと残った分を今日作業してきたので、正確には1.5日。

2人(人数) × 0.5日(時間) × 4日(日数) → 4人工
4人(人数) ×   1日(時間) × 1日(日数) → 4人工

ということで、まぁ、工数は変わらないのですが、今まで1ヶ月かかったものが1日で完成したので、
感動はひとしおです。

DECO WOODを1ヶ月以上も貼り続けてきたからこそわかったコツをお伝えしていきたいと思います。
DECO WOODを上手に貼る方法


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そもそもDECO WOODってなに?

簡単に言うと、床材です。オフィスの粘着式のカーペットをイメージしていただけるとわかりやすいかもしれませんが、まさにあれのフローリング版です。

床材としての価値は本物の木材を使ったフローリングが一番。ですが、投資用物件において費用対効果を鑑みると、原状回復の度にフローリングを貼り替えていたら割に合いません。なのでよく賃貸物件で使われているのがCF(クッションフロア)。しかし、CFはどうしてもチープになりがち。。

ひらめきそこで私たちが選択したのがDECO WOODでした。
スクリーンショット 2015-10-22 00.50.43.png

DECO WOOD基本情報

サイズ: 1000mm(長さ) × 150mm(幅) × 0.2mm(厚さ)
1ケース: 22枚(3.3u分)

目安としては1坪1ケースなので、6畳3ケース、8畳で4ケース程度です。
ひらめき1ケースあたり結構な重みがありますので、運ぶ際は腰に注意が必要。

早速貼ってみましょう

ひらめきポイントはお部屋の中心から貼ること。
壁際から貼りたくなるところですが、お部屋って意外とまっすぐじゃないんですよね。貼っていくうちに斜めになってしまう可能性があるので、必ず中心から貼ります。
コツは出来るだけ直線が長く取れるところから貼ります。今回は玄関から廊下、リビングまでが一番長い直線なので、そちらを最初に貼っています。
image.jpegimage.jpeg

ひらめきカットは表面から
こちらも裏から切りたくなるところですが、表からの方が格段に楽です。裏には粘着剤が付いているため、シールのように紙が1枚付いています。裏から切るには、その紙と粘着剤を切らなければならず、意外と力が要ります。
image.jpegimage.jpeg

1.カッターである程度切り込みを入れる
2.切り込みの部分を折る
3.縦にカッターを入れる

この手順だとそんなに力を入れなくても簡単にカットすることができます。
image.jpeg

ひらめき貼るときは隙間なくピッタリに
隙間なくぴったり貼ったつもりでも、乾燥によって縮んでしまいます。4日前に貼ったのに、もうこんなに隙間が。。
余裕があれば、前日に搬入してなじませると良いようです。
image.jpegimage.jpeg


以上が、DECO WOODを貼ってきてわかった綺麗に仕上げるコツです。
ご参考になれば嬉しいです。

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2015年10月15日

インテリアの決め手は香り

今日も秋晴れのいいお天気でしたね。
私たち家族は、そんな日も早朝から南足柄に向けて出発です。
朝の西湘バイパス(下り)は車も少なくて気持ちいい〜。
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今日は先日購入したエアコンの工事立会いでした。(購入時の記事はこちら

もともと付いていたエアコンを外すと、か、かびが・・・。歴史を感じます。
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1台1時間程度で新品になりました〜。同じメーカー(コロナ)なのでサイズもぴったり!
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ついでにモデルルームも仕上げてきました。
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ところで、長らく空いていたお部屋って独特な臭いがありませんか。
本来は、排水管のトラップに水が溜まることで、下水からの臭いを塞ぐ役割をしているのですが、
生活していない(=水道を使用していない)とトラップの水が蒸発して臭いがあがってきてしまうのです。

対策としては、こまめに訪問して水を流す、排水口をラップで塞ぐ、くらいしかありません。
気の利く不動産業者であれば、内見時に水を流してくださったりするのですが、やはり、しばらく訪問できないとどうしても臭ってきてしまいますね。

そんなときのために、臭いは匂いでごまかせ、香りの上塗り作戦!
リセッシュとアロマスティックを置いてきました。まぁ、このアロマも次行くときは蒸発しているんですけどね。

このくらい容量があったらたっぷり香りを楽しめそう♪
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2015年10月08日

うちにはエアコンがないのに・・・

うちにはエアコンがありません。が、今日は人の家のために新品のエアコンを3台購入してきました。

ちなみに自宅にエアコンをつけていないのは、エコな生活を目指しているためです。もちろん、導入コストと運用コストがもったいないから、という理由もあります。私がエアコンがニガテだから、という理由もあります。が、いちばん大きな理由は、エアコンのいらない家という本を読み、エアコンがなくても快適に過ごせるという自信が持てたから。かもしれません。建築についてのアカデミックな内容をわかりやすく図解で説明してあり、情報量が多いにもかかわらずとても読みやすいです。

↓工夫次第で夏でも涼しく過ごすことができるんですよ。

いま南足柄アパートでエアコン交換が必要なお部屋が3部屋あります。
物件取得後から気にはなっていたのですが、夏でエアコン価格も強気でしたので、交換を先延ばしにしていました。
、、が、いよいよ入居が決まり、交換が迫られてきたので家電量販店でエアコンを発注してきました。

平日昼間ということもあってか、量販店のエアコン売り場はガラガラ。お客さんは見当たらず、店員さんたちが談笑しています。夏が終わってエアコンも少し値下がりしてくれているといいのですが、、、。

交渉の結果、
エアコンが50,000円、工事費が6,000円、古いエアコンのリサイクル費用が1,800円の合計57,800円となりました。3台分で消費税も入れると19万円近くになります。

↓これは安いかも

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不動産投資って1回に出て行くお金がほんと大きいですよね。不動産取得してからもちょこちょこと出費がかさむので、余裕資金がないと賃貸経営は厳しいと実感しています。

物件を買う前は、毎月20万円の不労所得か〜。これからは迷わず特選丸大豆醤油買っちゃお♪、なんて思っていたのですが、、
物件を取得した今、不測の事態に備えられるように、むしろ更にお金を使わないようになってしまいました。。

大家さんってDIYされる方が多いですが、その理由がなんとなくわかってきました。業者に頼むと高いんです!だったら自分でやっちゃおう、という気持ちになるのはとても自然なことですよね。今朝はオットが、昨日アパートから持ち帰ってきたキッチンの扉に黙々とダイノックシートを貼っていましたよ。

ダイノックシート 3M ダイノックフィルム カッティングシート 木目調 ダークカラー WG664-7024

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職人さんに弟子入りしたい。。

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年10月07日

モデルルームを作ってから1ヶ月で入居が決まりました

今夜は冷えますね。私はだいたいムスメを寝かしつけてからブログを更新しているのですが、昨日あたりから急に寒くなってきてホットミルクをもう2杯も飲んでいます。そろそろ着る毛布の出番かな。。

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さて、南足柄アパートですが、ありがたいことに法人でご入居のお申込みをいただきました。
ただし、賃料交渉が入りました。。元々の賃料が安いのに、、、くぅ。。
共益費を2000円下げて欲しいとの要望でしたが、駐車場を1000円下げると回答しています。
法人さまなので、大人の交渉で妥協していただきたいところです。

今回、お申込みいただいたお部屋がモデルルームに使用していたので、家具やインテリアを別の部屋に移設してきました。
モデルルームを作ったのが8月末。(その時の記事はこちら
モデルルームの効果かどうかはわかりませんが、1ヶ月半で入居が決まって嬉しいです。
移動先のお部屋はフローリングを上貼りしたので、また雰囲気が変わりますね。
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DECO WOODでフローリング上貼りの記事はこちらこちら

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今日は1階から1階への移動なので横移動で済みましたが、こちらのお部屋が決まったら、次は2階に移設する必要があります。最終的には、移設するお部屋がない!と悩んでみたいです。

埼玉の区分マンションは土曜日に内見希望が入ったそうです。ほんとうはホームステージング後に見ていただきたいところですが、海外に行く予定があるとのことでお急ぎのようでした。
不動産投資活動で、毎日何かしらの進捗があるので、ブログに記録していこうと思った次第です。

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2015年09月30日

不器用でも女性でも簡単!DECO WOODでセルフリフォーム(第2弾)

先週途中まで貼ってきたDECO WOOD。その時の様子はこちら

DECO-WOOD デコ-ウッド 幅150mm×長1000mm×厚2mmAW5659 AW2114 AW9592 AW5661 AW5651 AW6764(新生活/引っ越し/北海道・沖縄ほか離島などは送料別途お問い合わせ下さい)(リビング/インテリア/リメイク/DIY/床材/フローリング/diy/リフォーム/模様替え/部屋/楽天)




前回は2時間弱で体力の限界でしたが、、今日は無駄に立ったり座ったりする動きを止め、体力を温存しながら貼りきりました!

お部屋の中心から貼っていくので、壁側はカットが必要になります。
カットまでの体力は持たなかったので、、それはまた次回に持ち越しです。

【before】                     【after】
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image.jpgimage.jpg


フローリングが変わるとお部屋の印象が一新しますね!

原状回復のときは剥がしてから新しいものを貼るのですよね、、作業工程が増えるのかと思うとちょっとげんなり。。まだ入居も決まっていませんが、、、。

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年09月23日

DECO WOODで簡単セルフリフォーム

今朝、先日訪問した業者さんから物件紹介の電話がありました。(その時の様子はこちら

七里ヶ浜の土地90坪、9,000万円。
売主さんは法人で、相場より安く売りに出ている。
海が目の前でロケーションがいい。

わぁ!なんてお買い得!しかも未公開の川上情報!!

・・・なのかもしれません。が、、、土地って・・・。

私たちのようなしがない個人投資家は、すぐにCFが出てくれないとキビシイです。土地から仕入れて上物建てられるような体力のある(資金が豊富な)投資家さん向けでしょうね。もしくは業者か。前回、どういう物件が欲しいか、きちんと打ち合わせしてきたつもりだけど、、不動産屋さんなんてこんなもんです。紹介していただけるだけありがたいですね。

さて、今日はシルバーウィーク最終日!ですが、我が家には連休なんて関係ありません〜。
南足柄アパートをセルフリフォームしに行ってきました!

先月退去のあったお部屋(とても感じのいい入居者さんで退去連絡が来たときは非常に残念でした。。)が綺麗に清掃して出て行ってくれたのですが、日当たりのいいお部屋なので、どうしてもフローリングが焼けてぼろぼろになってしまいます。

こんな状態・・・。
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そこで、今日はオットとムスメとDECO WOODを使ってセルフリフォームしてきました。

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こちらの商品、簡単に言うと、フローリングの上貼り材。しかし、クッションフロアとは違い、質感が固く、本物のような木目の凹凸があり、高級感があります。材質は塩ビなので、傷や汚れにも強いです。そしてなによりも、私たちが選んだ理由は施工が簡単!ということ。

1箱22枚入っていて、3.3平米分です。今回のお部屋は2DKでトイレと脱衣所以外の33平米分がフローリングなので、10箱発注しました。我が家のリーフのトランクにもぴったり。
image.jpgimage.jpg

1枚のサイズ: 横1000mm×縦150mm×厚さ2mm
1箱: 22枚入り(3.3平米分)


(左)22枚って結構な量です。重い! (右)近くで見ると質感がもう木目そのもの。
image.jpgimage.jpg

(左)1枚はこんなにぺらぺら。 (右)厚みがないのでドアの開閉にも干渉しません。
image.jpgimage.jpg

では早速貼って行きましょう!
まずは、今のフローリングの上を簡単に掃除機かけて、ぞうきんで水拭き。

試しに置いてみるとこんな感じ。ちなみに今回はホワイトベージュという色を使っています。
image.jpgimage.jpg


お部屋の形に合わせてカット。カッターかはさみで簡単に切れるので、複雑な形でもOK!
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貼り方のポイントとしては、壁際から貼りたくなるところですが、お部屋の中心から。そして縦が長くとれるところから。こちらのお部屋は玄関からリビングの窓まで長い廊下が続くので、玄関からスタート。まずは上り框の縁を外して中心を取ります。
image.jpgimage.jpg

さぁいよいよ貼り付けです!
裏のテープを剥がすと、結構強力なのりが付いています。何枚も貼ると手がちょっとべたべたしてきます。
image.jpgimage.jpg

あとはムスメの邪魔を回避しながらひたすら貼っていくのみ!隙間なくぴったり。
image.jpgimage.jpg


(左)Before日焼けでぼろぼろだったフローリング (右)Afterなんということでしょう!(いつもの)
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それにしても、そんなに動いていないはずなのに腰にきました〜。結局今日貼れたのは3箱、約10平米分。2時間で体力と集中力がなくなってきたので、残りはまた後日にします。朝から晩まで作業されている職人さん、ほんと頭が下がります〜。

リフォーム費用に悩んでいる大家さん、DIYでDECO WOODオススメですよ。自宅の気分転換にも気軽に使えるのがいいですねぴかぴか(新しい)

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2015年09月09日

ワイヤレステレビドアホンの追加設置

※9/12追記※===================================================================
オットが同じテーマでコラムを書きました。同じ話でも視点に寄って書き方が変わってきますね。
面白いなぁと思ったので、リンク貼っておきます。お時間あったら読んでみてください。
オットが書いたコラムはこちら
=============================================================================


今日も南足柄アパートに行ってきました。
やはり購入してしばらくはテコ入れのためにちょくちょく現地に行かなくてはなりませんね。

同じ神奈川県内でも移動に片道1時間はかかるのでちょっとうんざり気味です。。
名古屋で物件を検討していましたが、買っていたら今頃大変でしたね。
次買うならもっと近所がいいと考えています。

そういえば昨日は帰りがけに茅ヶ崎の物件を見てきました。
帰りの車内でオットがネットで発見し、すぐに問い合わせてとりあえず現地だけ勝手に行ってきました。
今日は水曜日で不動産屋さんがお休みなので動きがありませんが、この物件については進展があったらご報告します。

さてさて、今日はまたワイヤレステレビドアホンを設置してきました。

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感想(3件)




前回両面テープで貼り付けたのですが、やはり強度に不安が残るので、
電動ドリルを買って、鉄板に穴を開けてネジで固定してきました。

硬い鉄板も、電動ドリルでプスっと簡単に穴が開きます。
IMG_1596.JPGIMG_1599.JPG


位置を決めてネジで取り付ければ完成です!
IMG_1602.JPGIMG_1600.JPG


これで今日のような台風でも飛ばされることもないでしょう。

今日は南足柄に向かうときは大雨で川も増水、海も荒れ狂っていましたが、
帰りは台風一過で久しぶりの晴れ間で気持ちが良かったです。

茅ヶ崎の自宅にて、、

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2015年09月07日

夜内見から申込みが入りました

昨日、物件に行った帰りに旧管理会社さんと現管理会社さんに客付けのお願いをしてきました。
AD200にアップします、との条件も付けて。

すると、このあと夜内見が入っているとのこと。しかし昨日は雨。しかも夜。
ということで、管理会社の担当の方も決まらないんじゃないですかね〜とあまり期待されていない模様。
私たちも、確かに雨の中で暗い物件を見ても決まらないだろうな、、と思っていました。

しかし!今朝オットの携帯に昨日案内してくれた管理会社さんから着信が。

管「申込みが入りました。条件として寝室にエアコンを付けて欲しいそうです。」
オット「建物の構造上問題なければこちらで付けます。」(やったー!)

元々リビングに付いているエアコンを新しいものに取り替える予定だったのですが、
新しくつけるなら、リビングのエアコンはそのままで寝室に追加で付けて欲しいとのことでした。

室外機が玄関の横の廊下に置かなくてはいけなくなってしまうのが気になりますが、
それで入居が決まってくれるなら良しとしましょう。

それにしても、昨日AD200にすると言ったらすぐに決まるなんて!
タイミングもあるとは思いますが、やっぱり客付会社さんをいかにやる気にさせるか、が
大事なのだ、ということを思い知らされた出来事でした。

ということで、これから量販店さんに行ってエアコンをリサーチしてきます。
夏も終わって、価格が落ち着いてくれているといいなぁ。。

IMG_1569.JPG
テラスモール湘南のフリースペースにて、、

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2015年09月06日

ワイヤレステレビドアホン設置

9月に入ってからはっきりしないお天気が続きますね。
さて、今日もそんな感じで雨が降ったり止んだり、、というお天気でしたが、
南足柄アパートにテレビドアホンを設置しに行ってきました。

イマドキの賃貸物件でテレビドアホンはもはや差別化アイテムというよりは必須アイテム。
今の時代、入居者さんはインターネットを使ってお部屋探しをします。そこでテレビドアホンにチェックを入れると、現状ついていないうちの物件は引っかかってこなくなってしまいまいます。検討の土俵にさえ上がれなくなってしまうのです。その土俵にあがるためにも、テレビドアホンは絶対に必須です。


余談ですが、、私たちが不動産投資を始めたのは2005年からですので、それ以前の市況は話に聞くくらいしか知らないのですが、賃貸需要って厳しくなっていますよね。賃貸経営をしていて肌で感じるほどではないのですが、世の中の状況を考えると間違いなく厳しくなっているはずです。新築は大型マンションがどんどん供給されていますし、戸建分譲もこんなところに?というところでも建っているし、しかも売れている。特に南足柄のような土地が安い田舎では、土地付き戸建でも月々のローンの返済額と賃貸アパートの賃料がそんなに変わらなかったりします。今の住宅ローンの金利が安い、ということも要因のひとつになっています。

そうなると、賃貸アパートは苦戦を強いられることになるのは誰が見ても必至ですよね。

もうひとつ、私が懸念しているのは、レオパレスさん、大東建託さん、東建さんのようなお年を召した地主さんに営業をかけてアパートをどんどん建てている会社さんの動きです。うちの自宅の近くにものどかな田園風景が広がっていたのに、田んぼの真ん中に突如としてニョキっとアパートが建ったりしています。こんなところに誰が住むのでしょうか。確実に「住みたい」という人に対して、物件数の方が上回っています。

一部の会社の業績のために、日本の需給バランスが崩れていることを田んぼの真ん中の真新しいアパートを見るたびに憂慮しています。このような会社さんはどういった経営方針で事業拡大していくお考えなのでしょうか。


さて、話が逸れましたが、、
この物件、もともとドアにチャイムが付いているタイプで、壁に配管もなく電源も取れません。
と、いうことでオットとホームセンターのインターホン売り場を探していたところ、ワイヤレスドアホンという画期的な商品に出会えました!

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感想(3件)




IMG_1524.JPGIMG_1526.JPG


設置はとっても簡単です。

【Before】
裏に強力な両面テープをびっちり貼って・・・
IMG_1537.JPGIMG_1540.JPG


【After】
ペタっとつければこの通り。ものの5分で取り付け完了!
IMG_1542.JPGIMG_1543.JPG


室内のモニターはこんな感じ。持ち運び可能なのはワイヤレスだからこそですね。
IMG_1551.JPGIMG_1546.JPG



使用感としては、両方同時に話せないトランシーバーのような感じでした。やはりきちんと配線を取ったものとは違いますが、今までのチャイムに比較したらバリューアップになっています。配線でお困りの大家さんはぜひお試しくださいグッド(上向き矢印)

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Swimmyです。ひとりじゃなにもできないけど、みんなで力を合わせれば、大きなことができる。。。不動産投資ってまさにスイミーの世界です。ひとりでは買えないような物件も、いろいろな人に助てもらってチームになれば大きなものが買える。ある日そんなことに気がついてスイミーとネーミングしました。 オットが不動産投資コラム執筆しています。こちらも応援していただけると嬉しいです。 講演、執筆、取材のお申込みは下記までメールにてお問い合わせください。 104.fudousan☆gmail.com (☆=@)
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