広告

この広告は30日以上更新がないブログに表示されております。
新規記事の投稿を行うことで、非表示にすることが可能です。
posted by fanblog

2015年09月17日

有名不動産投資家が失脚する条件

今日、ふと、こんなことを考えてみました。

昨年メディアを賑わせていた作曲家の佐村河内さん、STAP細胞の小保方さん、号泣議員の野々村さん、、。このようなメディアに吊るし上げられてしまった方って、その後どういった生活を送っているのかなぁ、なんて。再就職するにも難しかったりしますよね。となると、収入がなくなって生活に困窮してしまうのではないでしょうか。今はまだよくても老後が心配です。余計なお世話かもしれませんが、、

では、それは有名な不動産投資家にもあてはまるのか。

例えば、有名投資家さんが世間から総スカンを食らったとします。しかし、「世間からの見られ方」によって収入が左右されることはないのです。世間からの批判なんてなんの痛手でもないのです。

有名投資家としてすでに何棟も不動産を所有し、賃貸経営がまわっていれば、世間からいくら嫌われようと収入は入ってくるのです。有名投資家ともなればそれなりの実績も伴っているはずですので、普通に努力すれば空室なんてすぐ埋まるでしょうし。借り手はオーナーが誰かなんて気にしません。管理会社もビジネスとして、そこに報酬が発生すれば対応します。また、長く保有していれば残債も減るので、銀行からの評価もあがり、さらなる規模の拡大も臨めるでしょう。

では、そこまで資産のある有名投資家が失脚する条件とはなにか。

縁起でもないですが、保有物件で殺人事件がおきて物件が何度もメディアに報道されるとか、何かしらの理由で1棟まるっとキャッシュフローがマイナスになり、売却も出来ず、ローンが払えずに破産。というようなシナリオでしょうか。

まぁ、だいたい(自称)有名な不動産投資家って、不動産からの収益って実はあまりあがってなくて、それ以外のところでお金儲けしているので、結局は叩かれたら一気に生活に困窮してしまうかもしれませんね。

「有名になろうとする」ということは、そのネームバリューを使ってお金を稼ぐことが目的ですからね。本当のメガ大家さんは、そんなことでセコセコと金儲けする必要もないので、表舞台には出ずにひっそりと静かに暮らしていらっしゃるはずです。

そういえば以前、ある不動産屋さんの営業さんが仰っていた言葉がすごく印象に残っています。

横柄な不動産投資家って社会からドロップアウトした人が多い。

私もそれを聞いてすごく共感できました。
組織でうまく立ち回れなかった社会不適合な人が不動産投資でたまたま成功して、それで若くしてリタイアして、自分は成功者だという自信がつき、横柄な態度を取るようになる。

よくありがちな投資家タイプです。でも、ここでのポイントは「たまたま」なんです。このようなタイプの人には周囲の人間がついていきませんから。今はたまたま成功しているように見えるかもしれませんが、長い目でみたら、それこそ老後には周りに誰もいなかった、という状況になっていることでしょう。

不動産投資で成功したいけど、私も気をつけなきゃ。

茅ヶ崎の自宅より、、
いつもありがとうございます。励みになります。

人気ブログランキングへ

2015年09月13日

有名投資家はなぜ初心者に親切なのかC

ずいぶん前に書いた記事ですが、思い出したことがあったので追記です。
シリーズ化していますので、まだお読みになっていない方はこちらをどうぞ。

有名投資家はなぜ初心者に親切なのか@
有名投資家はなぜ初心者に親切なのかA
有名投資家はなぜ初心者に親切なのかB


最終回でリスクを説明しましたが、もうひとつリスクがありました。
それは、スルガが使えないというリスクです。

なぜか。それを今日はご説明したいと思います。

まず、悪徳投資家が業者と結託して初心者に物件を買わせている話はこれまで書いた通り。

そんな感じで過去に物件を買わせた人にこんな人がいました。

スルガで融資を引いたけれども、数ヶ月後に北陸銀行で借り換え。

もちろん裏で悪徳投資家が自分が付き合いのある北銀の支店長に紹介していたのです。ここではさすがにキックバックは発生していないとは思いますが、客を紹介したということで自身のメリットには繋がっているのでしょうね。

しかしここで黙っていないのはスルガです。
せっかく融資したのに1年も経たずに借り換えられては金利回収できず、審査し損ですからね。

この「北銀借り換え事件」以降、悪徳投資家経由の客はスルガで出禁になっているのです。

ところで、スルガがなぜ悪徳投資家からの紹介者だってわかるのか不思議じゃないですか。
実はこの悪徳投資家、物件購入時の火災保険も自分の知り合いの代理店経由で入らせてキックバックをもらっているのですが、その火災保険の入り方でスルガにバレるのです。

この事実は、悪徳投資家自身も知りません。
私はアシスタント時代に業者さんとの打ち合わせの中で直接聞きました。

1棟ものをスタートする人にとってスルガが使えないというのはかなりのマイナスですよね。
いいですか、これから不動産投資を始めようとする方。不動産業者でもない人間が無料面談をする裏には大きなお金が動いていることをくれぐれも忘れないでくださいね!

茅ヶ崎の自宅より、、
いつもありがとうございます。励みになります。

人気ブログランキングへ

2015年06月07日

有名不動産投資家はなぜ初心者に親切なのかB

悪徳投資家の無料面談シリーズ、最終回です。

これまで、某有名不動産投資家(=悪徳投資家)がなぜ初心者に親切にするのか。
その収益のカラクリをお伝えしてきました。

とは言え、この仕組みは、

・コネも知識もない初心者にとって、回り道せずに不動産投資のスタートが出来る
・支払うお金も、元々支払わなければならない仲介手数料だから、誰も損はしてないのでは

という疑問が出てくると思います。

今日はその裏にあるカラクリを解説します。
これがわかれば、絶対に悪徳投資家に相談してはいけないことが理解していただけると思います。

まず、「このビジネスモデルで取り分が少なくなってしまうのは誰なのか。」ということについて考えてみてください。

例えば、1億円の物件購入で、
初心者さん → 仲介会社 300万円(仲介手数料:物件価格の3%)支払う
仲介会社 → 悪徳投資家 100万円(紹介料:物件価格の1%)支払う

となると、本来、自社の顧客に売っていれば300万円の利益だった仲介会社の利益が200万になってしまうのです。

ということはどういうことかというと、
悪徳投資家からの紹介者には利益の取れる物件しか紹介できなくなるのです。

つまり、一般顧客に紹介できる物件が100あったら、悪徳投資家経由の客には
そのうちの10とか、20とか、物件価格の1%を差し引いても利益が出る、
というふるいにかけられた限られた物件した紹介されなくなるのです。

このように紹介される物件数が圧倒的に少なくなってしまうのと、紹介される物件自体も
利益が出るものに限られるため、その時点で優良物件の可能性はゼロに近いのです。

どうですか。この無料相談というビジネスモデルに乗ってしまうと、不動産投資の
最初から躓いてしまうということがご理解いただけたでしょうか。


これが、某有名不動産投資家の手口です。
某投資家のアシスタント経験から、投資家側の目線、また、直接私が聞いた業者側の目線、
を、私が知っていることは全て書かせていただきました。

これから不動産投資を始めようとしている方が、親切を装って近づいてくる悪徳投資家のカモにされないよう、このブログで不動産業界の知識を付けていただき、少しでも有利に進められることを願っています。

2015年06月05日

有名不動産投資家はなぜ初心者に親切なのかA

前回の記事の続きです。

初心者はなぜ「カネ」になるのか。
それは物件を購入することで億単位のおかねが動くから。

ではなぜそれが某有名不動産投資家(以降、悪徳投資家)の懐に入ってくるのでしょうか。

今回はそのカラクリをお伝えします。

不動産を購入する場合、投資用物件に限らず、不動産会社に仲介手数料を支払います。
これは、物件価格の3%と宅建業法で決まっています。

例えば、1億円の物件を購入する場合、300万円の仲介手数料を不動産会社に支払うことになるのです。
ここにキックバックが発生してくるわけです。

悪徳投資家と物件を仲介している業者との間に業務提携契約が締結されているのです。
その内容は、悪徳投資家の紹介者が物件を購入したら、物件価格の1%をキックバックするというえげつないものです。


つまり、悪徳投資家は自身のネームバリューで集めたかわいい子ヒツジ(初心者さん)をその業者に紹介するだけで、あとは毎月のように誰かが物件を買っているので、数百万単位のキックバックがちゃりんちゃりんと入ってくるのです。

だから、最近は初心者を集めようとメルマガなどで躍起になっているのです。

とは言え、初心者さんにとってはありがたい制度だと思います。収益の構造を理解した上で、自分の払った数百万円がこの悪徳投資家の生活費になってもいいと思えるのなら、相談するのがいいと思います。

次回は、このビジネスモデルの落とし穴について書きたいと思います。

2015年06月04日

有名不動産投資家はなぜ初心者に親切なのか@

私は以前、不動産投資といえば誰でも知っているような某有名投資家さんの
アシスタントとして働いていました。

そんなアシスタント時代に知った、有名投資家の黒いカラクリをお伝えしていきたいと思います。
不動産投資業界にとって、かなりタブーな内容になっています。
ネットで公表している人はいないと思います。

今回は初回面談無料のお話。

有名な投資家さんなのに、初心者の方限定というセミナーや面談を無料でやっていたりしますが
それは親切心でやっているのではありません。

なぜ初心者限定なのか。それは、すでに大家さんとして物件を持っている人の相談に
乗っても「カネ」にならないからなのです。

なぜ、既存大家はカネにならなくて、初心者はカネになるのか。。

それは、動くカネの大きさが違うからです。

既存大家がお金を使うと言ったら、管理費や広告費、大きくてもリフォーム費用でしょう。
かなり大規模にやってもせいぜい数百万いくかどうか。
外壁の大規模修繕を行うというのなら話は別ですが、そんなのは稀です。
また、もしあったとしても大家さんとして実績を重ねて来ていれば馴染みの
業者さんも出来ているので、そういうところに頼むでしょう。

一方、まだ物件を持っていない初心者さんはどうか。
物件取得時に大きなカネが動きます。1棟ものともなれば、億のカネが動きます。

カネが動くところに親切を装って近づいてくるのです。そして不動産投資を始めたいけれど
どうしたらいいのかわからない、という初心者さんにとって、
不動産投資で成功している、有名投資家さんだったら安心だろう、と思ってしまう、、
そこにやつらはつけこんでくるのです。

そして、都合のいいことに、初心者さんは業界を知りません。
有名な人が勧めている業者なら間違いない、と安心しきってしまうのです。

このネタ、長くなりそうなので、また明日書きます。
プロフィール
Swimmyさんの画像
Swimmy
Swimmyです。ひとりじゃなにもできないけど、みんなで力を合わせれば、大きなことができる。。。不動産投資ってまさにスイミーの世界です。ひとりでは買えないような物件も、いろいろな人に助てもらってチームになれば大きなものが買える。ある日そんなことに気がついてスイミーとネーミングしました。 オットが不動産投資コラム執筆しています。こちらも応援していただけると嬉しいです。 講演、執筆、取材のお申込みは下記までメールにてお問い合わせください。 104.fudousan☆gmail.com (☆=@)
ブログ
プロフィール
検索
最新記事
<< 2016年12月 >>
        1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31
カテゴリアーカイブ
×

この広告は30日以上新しい記事の更新がないブログに表示されております。