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2015年11月18日

最近多い間違ったタイプの投資家さん

不動産投資界の新星「紺野健太郎さん」。
直接お会いしたことはないので、実際のところは存じ上げませんが、
著書やHP、メルマガといったご本人が発信されている情報での私の感じたことを書きます。

不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則---資産ゼロでも毎月100万円を稼ぐ仕組み



紺野さんの本のタイトル
「最速でお金持ちになる絶対法則
 不動産投資で人生を変える!資産ゼロでも毎月100万円を稼ぐ仕組み」
なかなかキャッチーなタイトルです。

また、紺野さんの世界中を旅しながら不動産投資をするライフスタイル自体が
成功者感があって、わかりやすいためか、万人にウケがいいタイプの投資家さんだと思います。

不動産投資に興味のない人でも、紺野さんの本を貸すと「面白かった!」と目をキラキラさせて返してくれます。

それだけ影響力のある方なのですが、最近、紺野さんに影響を受けた間違ったタイプの方が増えていると実感しています。

本を読んでいただければわかるのですが、紺野さんは低属性で不動産投資をスタートさせているため、
紺野さんの手法は、かなり特殊なんですよね。

低属性のため、銀行では融資が引けず、仕方なく(ここポイントです)ノンバンクで借りているのです。

そう。紺野さんの場合、ノンバンク以外の金融機関という選択肢がなかったからノンバンクで借りているのです。

このことを理解しないで、「紺野さんの手法でやれば、世界中を旅できるんだ(キラキラ)」と勘違いしている人が多いような気がするのです。

都市銀行での融資が狙えるくらい年収が高い人が、ノンバンクで築古で、、と言っていたりするのでほんとにもうびっくりです。1棟買えば最速で成功できるのになぜわざわざ遠回りをするのだろう、、という感じです。偏った情報ほど恐ろしいものはないなぁ、と感じた出来事でした。

不動産投資は、プロに相談するのが絶対の近道です。



茅ヶ崎の自宅より、、
いつもありがとうございます。励みになります。

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posted by Swimmy at 22:47 | TrackBack(0) | 不動産投資の話

2015年11月06日

これから太陽光パネルを載せるなら絶対使うべき制度

うちには太陽光パネルが載っています。
築37年の平屋にも関わらず、家の中はすべてリフォームし、屋根も塗装をし直して太陽光パネルがびっしり載っていて、わりと先進的な暮らしが出来ています。

パネルを載せて2年近く経ちますが、十分すぎる恩恵を受けてきてました。
我が家の場合、買電量(使用量)<売電量のため、毎月数万円の収益を上げてくれています。
太陽光発電がもっと日本に普及すれば原発問題も解決するのではないかと思うのですが、政治や企業の大人の事情があってそう簡単にはいかないのでしょうね。。。


南足柄アパートがまさかの設置NG屋根?!

さて、そんな太陽光パネル信者の私たち夫婦、もちろん南足柄アパートにもすぐに導入を検討しました。
それがなぜこんなに時間が経ってしまったのかというと、パネルが載せられない屋根だったからです。

屋根の素材がガルバリウムだということが問題だったのですが、簡単に言うと、屋根がペラペラで通常のパネルを載せる架台だと雨漏りの恐れがあるため、パネルメーカー設置不可という屋根だったのです。

さすがレ○パレス!安普請!
ちなみに今のレオ○レスはこんな屋根は作っていないようですので、ご安心を。

南足柄アパートは南北に面のある切妻屋根なので、南面一面が最大限に活用できるのです。
最初にお見積もりをお願いした際は、利回り13%で行けそうだということだったのですが、現地調査を進めて行くうちに設置不可だということになり、しばらく保留になっていました。


救世主のシンプル・レイ工法

ところが、メーカー設置不可の屋根でも1つだけ載せられる方法があったのです。
それが、オルテナジーという会社が特許を取っているシンプル・レイ工法。簡単に説明すると、屋根にパカっと枠をかぶせて、枠にパネルを設置するというものです。この工法で設置すれば、屋根に直接穴を開ける必要がないため、メーカーも設置OKとなる訳です。

素晴らしい工法なのですが、1つだけ欠点がありました。それは価格です。
オルテナジーという会社は単なる架台メーカーらしいのですが、シンプル・レイ工法に特許を取っていることで、競争原理が働かなくなり、非常に強気な販売手法を取っています。

しかし、私たちがお願いしている優秀な担当者さんの粘り強い交渉のおかげで「シンプル・レイ工法で日本一安い単価を取れました!」と胸を張ってお見積もりを持ってきてくださりました。結果、利回り13%ではなく10%にはなりましたが、CFも出ることですし、載せられるとわかったからにはやらない手はありません。

ご検討ください、と言う担当者さんへ即答で発注をお願いしました。

生産性向上設備投資促進税制とは?


太陽光と言えば、グリーン投資減税で一括償却出来ることで、1、2年前はかなり過熱していたことは記憶に新しいと思います。利益が出た法人は、太陽光を購入すれば利益分を相殺出来る訳ですから、法人税の節税が出来る上に、売電収入も見込めるとあって、野立ての分譲太陽光は飛ぶように売れていました。

グリーン投資減税については、こちらのサイトの「グリーン投資減税活用」というページに詳しく載っていますので、興味のある方はご参考になさってください↓↓
【タイナビNEXT】無料で産業用太陽光発電一括見積り!


残念ながら、そんな夢のようなグリーン投資減税の一括償却は今年の3月末で終了となり、今は30%償却となっています。(2015年11月現在)

そこで今使うべき制度が生産性向上設備投資促進税制です。

この制度はA類型とB類型に分かれているのですが、太陽光発電の場合はB類型になります。
私も昨日教えてもらったばかりの制度なので、詳しくは経済産業省のサイトをご覧ください。

うちはこれから申請する予定ですので、実際に活用してからまた改めてご報告したいと思います。

こちらの制度、あまり知られていませんが、今後、事業用の太陽光発電をご検討されている方にはかなり有益な情報ですので、頭の片隅に入れておいて損はないと思います。



茅ヶ崎の自宅より、、
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posted by Swimmy at 23:51 | TrackBack(0) | 不動産投資の話

2015年10月25日

光熱費から考えるオイルマネーを巡る世界情勢

今夜は特に冷えますね。冬になると気になるのが暖房光熱費。
そんな光熱費の原価について考えてみたいと思います。

車を運転される方でしたらお気づきかと思いますが、ガソリンが安くなっているのはご存知でしょうか。
これは世界的な原油安のおかげで、安く仕入れることができるからなのです。

ではなぜ原油が安くなっているのでしょうか。


実は、シェールガスが大きな要因に

アメリカでは2013年にシェールガスが発掘され「シェール革命」と呼ばれ、ちょっとしたバブルになっていました。
実は、世界情勢の変化にも、この「シェール革命」が大きく関係しているのです。例えば、2014年にはオバマ大統領が「世界の警察官をやめる」と宣言しています。この裏には、シェール革命によって資源国となった自信があったのです。エネルギー資源を中東に頼ることなく、自国でまかなえれば、中東の厄介な紛争を仲裁する必要はないのです。昨今、イスラム国など中東の動きが活発化しているのは、アメリカが「世界の警察官をやめた」影響なのですね。

さて、話は逸れましたが、ではなぜシェールガスが原油価格に影響するのでしょうか

実はアメリカのシェールガスの埋蔵量は100年分以上と言われています。
これまでエネルギーを輸入に頼っていた国が、一気に資源大国となるのです。
       ↓
そこで困るのは中東などのこれまでのエネルギー産油国。
       ↓
そこで、原油価格にシェールガスより安い値段をつけている。

・・・というのが昨今の原油安のカラクリです。

ちなみに、シェールガスの採掘コストはバラツキがありますが、1バレル40ドル〜110ドル
2013年の損益分岐点は58ドルでした。

それに対して原油価格は1バレル44.605ドル。(2015年10月23日終値)

いいところついてきます。笑。
2014年6月には1バレル110ドルを超えていたのですから、実に半値以下になっています。
それだけシェールガスが脅威なのでしょうね。
今回の原油安で世界情勢を動かしているのはオイルマネーだということが本当によくわかりました。

ということで、上記の通り、いま光熱費の原価は安くなっているのです。まぁ、原油価格が上がっても下がっても、企業はすぐにユーザーに還元、もしくは転嫁しませんから、円安の影響を加味しても今はエネルギー輸入企業は潤っているはずですよね。

本当はプロパンガスの切替えについて書こうと思っていたのですが、
原油安の話でお腹いっぱいになってしまいました。ので、この話はまだ続きます。

ちなみに、私の一押しは寒い夜でも光熱費ゼロで暖まる着る毛布です。



茅ヶ崎の自宅より、、
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posted by Swimmy at 23:54 | TrackBack(0) | 不動産投資の話

2015年10月20日

CFネッツ倉橋社長とお会いしてきました

世の中の成功者と呼ばれる人には共通点があるような気がします。

何を持って成功者と定義するかは難しいところですが、私のイメージとしては
会社を経営していたり、会社で重要なポストに就いていたり、人間力と稼ぐ力が伴っている人でしょうか。

・よく笑う
・相手を嫌な気分にさせない
・誰に対してもフラットに接する

そういう方とお話しさせていただくと、とても気持ちが晴れやかになります。

CFネッツの倉橋社長はまさにそのような方でした。

CFネッツさんは、日本最大の不動産コンサルタント会社なのですが、
私とオットのそれぞれの漠然とした相談に対して、両者の問題をうまく絡めることで
一気に解決できる方法をアドバイスしてくださり、まさに目からウロコ・・・でした。

シロウトの私たちがいくら考えても出てこないような解決策に、本当にプロに相談してよかったと思います。

関連会社16社を経営されていて、月に1本のTV番組、週に1回のラジオ番組に出演されており、
多忙を極める方なのに、終始にこやかに、たっぷり2時間近くお話しいただけました。感謝しかありません。

倉橋社長とお話ししていると大船(おおぶね)に乗った気分でいられます。
ちなみに、本社所在地は大船(おおふな)です。笑。

CFネッツさんにお世話になりながら上手に資産形成していきたいと思います。

金持ち父さんになる方法


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posted by Swimmy at 10:19 | TrackBack(0) | 不動産投資の話

2015年10月13日

マイナンバー通知ってちゃんと手元に届くの?

いま何かと話題のマイナンバー制度。
まもなくマイナンバーカードが送られてくるようですね。

でもこれってどこに送られてくるのでしょうか。
政府のマイナンバーのサイトを見ると「市区町村から、原則として住民票に登録されている住所」に送られるようです。しかも「転送不可」だとか。

んん!これって住民票と居住地が違う場合はどうなってしまうのでしょうか。
ヤドカリ手法で物件を買い進めている方にはちょっと厄介な状況ですよね。

はい、まさにうちのオットがそうです。

住宅ローンで自己居住用に区分マンションを購入し、その後転居し、賃貸に出しているケース。

転居時に住民票を変えればいいのですが、そこがヤドカリ手法のウィークポイントで、住宅ローンで買っているがゆえに、住宅ローン減税の恩恵を受けるには、住民票はそのまま残しておかないといけないのです。住宅ローン減税は10年間効いてきますから、控除額も大きいためメリットの大きい制度ですが、10年間住民票が動かせないという(人によっては)デメリットも併せ持っている制度なんです。

そのような理由から、他県に住民票があるうちのオット。郵便局の転送サービスを利用していますので、通常の郵送物でしたら何も問題ありませんが、今回は転送不可で送られるとのこと。

慌てて、住民票のある行政に電話で問い合わせてみました。
すると、転送がかかっているものは送り主(行政)に返送されるとのこと。なので、直接窓口まで取りに来てください、とのことでした。
※首都圏の某政令指定都市の対応です。行政によって異なる可能性があります。

住民票と実際の居住地が異なる方って結構多いのではないでしょうか。
今一度、住民票が置いてある行政にお問い合わせされることをオススメします。

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posted by Swimmy at 11:33 | TrackBack(0) | 不動産投資の話

2015年09月26日

成功体験に固執することの危険性

人って、過去の成功体験を繰り返そうとしますよね。

女性は、年齢を重ねても、自分がいちばんイケてた頃のメイクをするそうです。
メイクに関心があった全盛期の20代の頃のままストップしていたら、40代になって垢抜けないメイクになってしまうのは当然ですね。20年近くも前に流行ったメイクになってしまうのですから。

不動産投資家さんでもそういう方って意外に多いです。
例えば、キッチンに赤いダイノックシートを貼ったらすぐに入居が決まったという経験がある方。
その成功体験が頭にあるので、次に買った物件もキッチンを赤にリフォームしてしまう。

赤キッチンで入居が決まったのは、
・赤いキッチンがおしゃれだと思われていた時代だったのかもしれない
・入居ターゲット層との好みがマッチしていたのかもしれない
・たまたまかもしれない

そう、もしかしたら「たまたまだったかもしれない」可能性もあったりするのです。
実際、その方のリフォームされたお部屋を見ましたが、私だったら住みたくないかなぁ、、という印象を受けました。キッチンという「火」を使うところに火を連想する「赤」という選択、ちょっとセンスがないなぁと感じます。

これまでの経験で成功したことを活かすことは決して悪いことではありませんが、
「なぜ」成功したのか、ということをしっかり分析したうえで、その成功体験が
今の時代でもフィットする方法なのか、をきちんと検証したうえで実行に移すことをお勧めします。

余談ですが、、うちのムスメ。一度、寝かしつけのときに「おちゃー」と言われ、喉が乾いているのかと思ってリビングにお茶を飲ませに行って以来、「おちゃー」でリビングに連れて行ってもらえるという成功体験が出来てしまったようです。毎晩「おちゃー!」と叫んでいます。。

過去の成功体験を繰り返すのは、人間に本来備わっている本能なのかもしれませんね。

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年09月04日

物件が買える人と買えない人

今日は地元の業者さんを訪問してきました。一般向けの居住用不動産をメインにされている業者さんですが、
月に1件程度、1棟ものも扱っているそうです。レインズにも載せずに未公開のまま取引が終わってしまうことも多いのだとか。いい情報が入ったら声をかけてもらえるように、地道ですが業者さん回りはやはり大切だと感じました。

さて、ここ3ヶ月間ずっと、収益不動産ビジネスとして「どうすれば物件が売れるのか」ということばかり考えていました。セミナーにお越しいただいた不動産投資に興味があるという人、既に収益物件をお持ちの投資家さん、不動産業者の方、、、「不動産投資」というキーワードで多くの方々にお会いしているうちに、なんとなくですが、ぼんやりと物件が買える人と買えない人の違いがわかってきました。

それは投資家マインドを持っているか、持っていないか。それだけの違いです。

知識として、不動産投資の良さが理解できても行動を起こさない人って大勢いるんです。私からすると、いいってわかりきっていることなのにやらないって意味がわからなかったのですが、そういう人って投資家のマインドがないんです。金持ち父さんで言うところのラットレースから抜けられない人ですね。

でも世の中みんながみんな投資家だったら経済が成り立たないんですよね。だから、投資家マインドの人もいれば消費者マインドの人もいる。そうやってバランスよく経済が回っているのかなぁ、と。

なので、消費者マインドの人を無理やり投資家マインドに変えようと思ってもムダですし、誰も得しないんですね。投資家は投資したお金が殖えることに喜びを感じるけど、消費者はお金を消費することに喜びを感じるんです。どちらが正解ということではなく、どちらも正しいのです。

突き詰めたところ、自分が幸せを感じることにお金を使うそれが正解なのではないでしょうか。
だって、人生の目的はお金を貯めこむことではなくて幸せに生きることですから黒ハート

茅ヶ崎の自宅より、、

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2015年09月02日

不動産投資におけるリスクとは

最近リスクについて質問を受けることが多いです。
そこで今日は、リスクについての私の見解を書かせていただきたいと思います。

不動産投資をしたいけどリスクが怖い

という人への対処法。
次のステップでリスクに対する恐怖を軽減していきましょう。

STEP1 不動産投資の知識を深める

人は自分が知らないことに対して恐怖を抱きます。
不動産投資についてきちんと勉強できていないからリスクが怖いのです。
何がリスクなのかもわからないけど、「漠然と怖い」という場合は、知識が浅い証拠です。

知識を深めることで、「リスクが怖い」という意識が薄まることは間違いありません。
今は不動産投資に関する書籍も多く出ていますし、セミナーもたくさんあります。
ネット検索だけでも有益な情報を仕入れられる時代です。
漠然と「怖い」イメージがある場合は、まずは知識の習得から始めてみてはいかがでしょうか。

STEP2 リスクには対処法があることを知る

STEP1に関連しますが、不安がある人はリスクを紐解くことをお勧めします。
確かに、不動産投資をするにあたり、リスクから逃れることはできません。
みなさん何らかのリスクに直面しています。

しかし、不動産とは私たちの生活に密着しています。
人類が生まれてからこれまでの長い歴史の中で不動産におけるリスクは出尽くされているのです。
すなわち、対処法も多く出回っているのです。

◎空室リスク → 空室対策の方法は多数あります。
◎災害リスク → 保険でカバーできます。
◎滞納リスク → 保証会社をつければ大丈夫です。

不安なことがあれば、書き出してみてください。そして、それに対する対処方法も書いてみてください。
自分でわからなくても、これもネットで調べればすぐに出てくるはずです。
こうしてリスクをひとつひとつ潰していくことで、不動産投資に対するハードルがさがってくるでしょう。

STEP3 「リスクはチャンス」という発想の転換をする

STEP2の通り、不動産投資におけるリスクは出尽くしており、それに対する答えも必ずあります。
逆に言うと、他の人がリスクだと思っている物件でも、そのリスクに対応できる自信があれば
差別化できるチャンスなんです。自分でなんとかする自信のあるリスクを取りに行けばいいのです。

◎物件が古くなるリスク → リフォーム業者に知り合いがいる、DIYが得意
◎融資がつかないリスク → キャッシュで買える
◎物件価格の下落リスク → バリューアップ出来る、CFを積み上げられるなど

ここまで読んでも「それでもリスクが、、」という人は不動産投資には向いていません。

周りの成功している不動産投資家さんたちには似たような傾向があります。
走りながら考える。まずはやってみる。まぁなんとかなるでしょ、と思っている。。
それはそれで問題があるかもしれませんが、、つまり、リスクをリスクとして重大に捉えていないんですね。

こればっかりは、人それぞれ元々持っている性格の違い、価値観の違いによるものだと思います。
いくら説明しても「リスクが怖い」が克服できない方は大勢います。
そういう方は、投資家脳を持っていないのです。

リスクにばかり目が向いている人は不動産投資をしてもきっと幸せにはなれません。
お金は銀行に預金してください。とは言え、預金という行為が最大のリスクなんですけどね。

人生長い目で見て、何をリスクと捉えたら良いのでしょうか。
リスクという言い訳を作って、そこで思考停止してしまうことの方がよっぽどリスクではないでしょうか。

茅ヶ崎の自宅にて、、

いつもありがとうございます。励みになります。

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2015年07月26日

意表をついて、退去の連絡

突然ですが。うちにはエアコンというものがありません。
暑い日はムスメとプールに入って身体を冷やすか、ひたすらガマンするしかありません。

なので、熱中症対策に(?)、日中はだいたいイオンかテラモに避難しています。笑。
そんな感じでイオンで涼んでいたらオットの携帯に退去の連絡が・・・!

オットは埼玉県に区分所有を2戸、沖縄県に1戸、
オーストラリアに戸建て1戸、サービスアパートメント1戸を所有しています。

それは私と出会う前に購入していた物件だから、(早く売れちまえばいいのにな。。)と
内心思っていたことはナイショです。

いまの状況を説明すると、
オーストラリアの戸建てが売却完了(2週間前)
沖縄の物件が来月退去(3週間後)
そして今回、埼玉の物件の退去連絡が来たという感じ。

オーストラリアの売却益は日本に持ってくると税金がかかるため、オーストラリアに置いたまま
2戸の退去が重なり、家賃は入ってこないのに、ローンの支払いだけが発生するという、、
しかも、売却に向けてリフォーム費用もかかるという、、、

オーナーの精神力が試される試練のときがやってきました。

しかも今月末には南足柄のアパートの決済もあるし。。
このところ、毎日毎日金策に走っています。

あー怖い怖い。

いつもありがとうございます。励みになります。

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2015年06月08日

名古屋一宮の物件を見に行ってきました

収益物件を専門に扱っている会社さんから紹介され、名古屋の一宮市まで物件を見に行ってきました。
新東名が開通して快適なドライブだったとは言え、片道5時間、朝7:30に自宅を出発し、戻ったのは22:00でした。もうへとへとです。

実は2週間前にも名古屋の別の物件を見に行ってきたのですが、そちらは価格が大きすぎて融資が通らなかったため、もう少しこぶりな別物件を紹介されたのでした。

前回の物件は、管理状態のいい高級住宅街の中の大き目なRCだったのですが、今回の物件は1Fの店舗部分にスナックが入っているややビミョウな鉄骨の物件です。
やはり前回の物件と比較すると見劣りしますが、まずは自分が買える範囲のものを買わなければ何も始まらないので、贅沢は言っていられません。

今度こそ融資が通って、晴れて1棟もののオーナーになれることを願います!

プロフィール
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Swimmy
Swimmyです。ひとりじゃなにもできないけど、みんなで力を合わせれば、大きなことができる。。。不動産投資ってまさにスイミーの世界です。ひとりでは買えないような物件も、いろいろな人に助てもらってチームになれば大きなものが買える。ある日そんなことに気がついてスイミーとネーミングしました。 オットが不動産投資コラム執筆しています。こちらも応援していただけると嬉しいです。 講演、執筆、取材のお申込みは下記までメールにてお問い合わせください。 104.fudousan☆gmail.com (☆=@)
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