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2015年09月27日

CFネッツ倉橋社長のセミナーに参加してきました

毎週楽しみにしている時間があります。
木曜日の朝8:15〜FMヨコハマで流れてくる「ここが知りたい不動産」という番組。

リスナーから(という設定)のお悩み相談にCFネッツの倉橋社長が回答する形で進行するのですが、倉橋社長の軽快な声と口調で、専門知識が豊富でありながら、初心者にもわかりやすい丁寧なご説明にいつもオットと楽しく聴いています。

特に私のツボなのが、最後に「まとめ」としてお話される内容が「今までの説明はなんだった!?」というくらいざっくりしているところのギャップが面白すぎて朝から爆笑しています。
(例えば、相続について散々説明した後に、今日のまとめ「相続は専門家に相談しましょう!」とか。)

そんな大ファンの倉橋社長が無料でセミナーを開催される、ということで行ってきました。

セミナー会場は演奏会にもよく使われる鎌倉芸術館。
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館内に入ると、中庭には竹林が。見上げると素敵な照明も。
image.jpgimage.jpg


セミナーは、ラジオの口調そのままの引き込まれるようなトークであっという間の3時間でした。やっぱり成功している人ってお話が上手ですよね。

以前は、「どんな物件を買ったらいいのか」、「どうやったら融資が引けるのか」といった内容のセミナーをよく受講していましたが、物件を取得した今は、「相続・税金」に関するセミナーに参加するようになりました。最近参加している「相続・節税」系のセミナーでは毎回、小規模宅地の特例や、法人化して貸家建付地にするというお話が出てきますね。

物件を買う前は、物件買えたら終わり、かと思っていましたが、まだまだ不動産投資の勉強に終わりは見えなさそうです。

CFネッツって日本最大の不動産コンサル会社なんですよ。



茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年09月21日

新築アパートの現地視察&商談

おととい軽い気持ちで行った打ち合わせ。(その時の様子はこちら
まさかその2日後に1億数千万円の買付を入れることになるとはその時は思ってもみませんでした。。。

打ち合わせで紹介された都内の物件。まずは現地見てみますか、という流れからあれよあれよという間に、今日のアポ。からの現地視察。からの本社でのVIP待遇。からの買付。ほんとうに流れ作業のようにコトが運んでいきました。そんな今日の1日をレポートします。

10:00 自宅前まで車でお迎え
プリウスくらいの社用車かなーと予想していたのですが、待ちかねていたのは立派な黒のワンボックスカー。(しかもレンタカー)ご丁寧にムスメのためにチャイルドシートも装備されています。さらに、営業の方もお一人だと思っていたらお二人でお出迎え。車に乗り込むと、さっと私とオットにペットボトルのお茶、ムスメにパックのジュースも出していただくお気遣いまで。想像以上の厚遇に驚きつつ、いざ出発です!

13:00 現地で物件視察
シルバーウィーク中だったので、高速が混んでいてナビの当初の予想到着時間を1時間もオーバーして到着。そんな長時間ドライブもワンボックスの広い車内スペースのおかげで快適に過ごせました。運転されていた営業さんはお疲れさまです。。爽やかな秋晴れの中、楽しく視察できました。

物件が特定されてしまう恐れがあるので、外壁だけ。。
IMG_1929.JPG

14:00 本社で商談
とても立派なオフィスです。内装も豪華で儲かっていることがよくわかります。笑。
通された商談スペースは、仕切りもなくオープンフロアですが、重厚感のある内装とこれまた重厚感のあるテーブルと椅子6脚のセットが20組くらいずらーっと並んでいます。シルバーウィーク中日にも関わらず、半分近く埋っているような盛況ぶり。お客様の層としては、やはりシニア世代の方が多いようです。

商談スペースに荷物を置くとすぐにシアタールームに案内され、会社案内の映像を見せられます見せていただきます。シアタールームには、これまた見たこともないくらい大きな一人がけソファが10席くらい並んでいます。販売方法が新築マンションと似ていますね。競合他社はこうだけど、うちはここが優れています、的な内容。個人的に非常に面白かったです。

その後、豪華なお弁当をご用意いただきランチタイム。
手前のピンクの箱がムスメ用。奥が大人用です。
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お弁当と一緒に、お椀に入った温かいお味噌汁も一緒に出していただけるというおもてなしぶり。
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その後、入れ替わり立ち替わり融資担当や設計担当、上司やらなにやらと総勢10名弱の方と打ち合わせを重ねること3時間。思考能力が落ちてきたところで、最後に買付だけ入れてくださいということで、気づいたら買付にサインしていました。オットが。

最後には立派な今治タオルまでお土産に。。
IMG_1974.PNG

結局、18時近くまで4時間本社に滞在し、またそこから車で自宅まで送ってもらい、家に戻ったのは19時過ぎてました。思いがけず一日仕事になってしまいましたが、丸一日どっぷり不動産の話が出来てとっても楽しめました!

ところで、常にコスト意識を持って生活している私としては、今日のVIPツアー、一体いくらかかっているのか気になっちゃったので、ざっくり計算してみました。

レンタカー(チャイルドシート付き)、高速、ガソリン代、駐車場代 2万円
飲食代(ペットボトル、お弁当、商談中のドリンク) 5千円
お土産にもらったタオル 5千円
人件費(営業担当2名の1日拘束分) 2万円

チーン!はい、出ました。かーなーりざっくりですが、5万円!
まぁ、そんなもんか。1億数千円の物件売るためには必要経費ですね。

ちなみに、商談中、ムスメはキッズスペースで女性社員の方に付きっきりで遊んでもらっていました。

落ち着いて商談出来た時間 プライスレスです。はい。

この物件、買えるか買えないかは、、、、、銀行次第です!!

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年09月20日

馬車道の業者さんのセミナーに行ってきました

最近、楽待さんのQUOカード1000円プレゼントキャンペーンのおかげで業者さんのセミナーに週イチペースで参加しています。不動産投資を始めて5年も経つとある程度知識も深まったし、自分に変な自信がついてしまうのですが、不動産投資って奥が深いですね。まだまだ知らないことがたくさんあるんだなぁということを痛感しました。すみません、まだまだ私ひよっこでしたバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)

今日はREITISSというツールを使った投資シミュレーションのお話でした。今まで見たこともないような指標がいっぱい。数字に弱い私は2年目の債務回収比率(DCR)が1.5以上だと安心、、ということくらいしか覚えられませんでした。。

こちらのREITISSというツール、不動産投資界では有名な税理士の叶先生が作られたツールだそうです。叶先生は存じ上げていましたが、こんなツールがあったなんて。やっぱり不動産の世界は奥が深いです。

このツールを使うと、物件保有中の経費や返済額、税金も自動計算してくれるので、年ごとの税引後CFまで具体的な数字が出てきます。しかも、「○年後に利回り○%で売却する」ということまで設定出来るので、インカムとキャピタルの両方を合わせた最終的な収支まで計算してくれるのです。不動産に限らず、投資って、売却して利益確定までしたときが終わりですからね。そこではじめて成功したのかどうかがわかるものなのだと思います。

あくまでも机上の計算にはなってきますが、物件購入の判断基準の一つとして、心強い根拠にはなるかなぁと思います。

楽待さんのキャンペーンは10末までなので、まだまだいろいろなセミナーに参加したいと思います!
勉強の秋です。学ぶって楽しい!

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2015年09月19日

新築アパート業者さんと打ち合わせ

歌舞伎座タワーに本社を置く新築アパート業者さんの藤沢支店に行ってきました。
先日セミナーに参加したところ、営業のお電話をいただき、個別相談となりました。

不動産投資をされている方はみなさんそうだと思うのですが、街を歩いていて戸建住宅、アパート、マンション、、などの不動産物件って気になりませんか。私はとっても気になります!空室の多そうな物件があったら安く売りに出てないかなぁ、とか。新築のアパートだったら利回りどのくらいなんだろう?とか。特に今はアパートを取得したいと思っているので、アパートばかりに目が行きます。

実は、こちらの会社も、いつも自宅からテラスモールまでのベビーカーお散歩コースの途中で見かける新築アパートに社名が載っていたので気になっていました。聞かない会社だねーなんてオットと話していたんです。

会社概要を拝見すると、2008年設立ですが、首都圏に10店舗展開し、2014年度の売上高336億・・・!凄い勢いで伸びています。レオパレスしかり、大東建託しかり、やっぱり新築アパートの販売&サブリースって儲かるんだなー。。

今日の打ち合わせで紹介されたのは都内の新築木造アパートで1億ちょっと。利回りは6%台です。土地代6千万、建築コスト6千万。これって、買ったとたん毀損しないかなぁ。。金額が大きいので出口も厳しそう。10年後に売却するとしても7千万くらいがカタいんじゃないかなぁ。

やっぱり私たちのような、資産家の相続対策でもなく、節税目的でもない人間が手を出してはいけない物件な気がします。。

と、言いつつ、シルバーウィーク中に現地案内してくださることになりました。
なんと!湘南の田舎の我が家まで車でお迎えにきてくださり、都内まで連れて行ってくださるそうですぴかぴか(新しい)なんてVIP待遇〜グッド(上向き矢印)と、テンション上がってたら、「まぁ1億のもの売ろうと思ったらそのくらいするよね」と冷静なオット。
1億前半の物件1つ売れると1千万くらいの利益になるのでしょうか。

まぁ無理だと思うけど、銀行の融資がつきそうだったら検討してみよう。

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年09月03日

高輪の業者さんと打ち合わせ

今日はオットとムスメと1棟ものを扱っている業者さんを訪問してきました。

事務所は品川駅徒歩3分のマンションの最上階。
日本全国どこに行くにもアクセスがいいので、品川を選んだそうです。確かに!

ホームページを拝見したところ、融資付けが強そうだったのでアポを取ったのですが、
行って良かったです。とても勉強になりました。

やっぱり不動産投資は1に融資、2に融資。
「いかに融資がつくか」につきますね。

いろいろな収穫があったのですが、ここでは書けないようなお話が多くて、、
記事としては膨らみませんね。。

最近不動産投資のお話が続いたので、昨日ディナーで行ってきたお店のレポートを後ほどアップします。

茅ヶ崎の自宅より、、

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2015年05月28日

新築アパート業者さんと打ち合わせ

今日は品川で新築木造アパート業者さんと打ち合わせしてきました。

福岡を中心に展開している管理専門の不動産会社さんが、物件管理のノウハウから
入居付けしやすい物件を、というコンセプトで始めたのがこの新築木造アパート事業です。

さすがノウハウがギュッと詰め込まれた物件だけに、これまで供給した物件の入居率は
99%以上だというから間違いありません。

私も個人的に購入を検討しているのですが、今は物件がない状況だそうです。

こんな優良な不動産会社さんなので、ビジネスとして提携できないか模索していますが、
この会社さんが提供する物件は取り合いで、買いたいという見込み客は何十人もいて
物件待ちの状態、つまり、出せばすぐに売れるという状態らしく、お客さんを紹介して
紹介料をもらうということも難しそうです。

逆に、土地がないらしいので、そちらの仕入れに協力できた方が先方としてはありがたいようですが、
土地の仕入れ、となると私もツテもなく難しそうです。

とてもいい会社さんなので、なんとかうまく業務提携できればいいなぁと思います。
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Swimmy
Swimmyです。ひとりじゃなにもできないけど、みんなで力を合わせれば、大きなことができる。。。不動産投資ってまさにスイミーの世界です。ひとりでは買えないような物件も、いろいろな人に助てもらってチームになれば大きなものが買える。ある日そんなことに気がついてスイミーとネーミングしました。 オットが不動産投資コラム執筆しています。こちらも応援していただけると嬉しいです。 講演、執筆、取材のお申込みは下記までメールにてお問い合わせください。 104.fudousan☆gmail.com (☆=@)
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