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2015年11月21日

ご質問に回答 ※レインズ検索結果画像あり

先日、500万の指値が入ったという記事を書いたところ、相場と売り出し価格に乖離があるのでは?とのご質問をいただきましたので、最新のレインズ画面でご回答したいと思います。

我々の物件は駅徒歩5分、最上階の100u超のお部屋ですので、同じ市内100u以上という条件でレインズで検索してみました。

一番下の赤枠が私たちの物件です。
image.jpeg
ちなみに下から3つ目は同じマンションです。階数も面積もほぼ同じなのですが、オーナーチェンジ物件ですので比較対象にはなりません。だいたいマンション相場は坪単価で見るのですが、この画面に表示されている9件の平均坪単価が173.2万円に対して、私たちの物件は130.6万円ですので、相場から大きく乖離しているわけではないことがお分かりいただけるかと思います。

関西圏とは慣習が異なるのかもしれませんが、こちらで回答となれば幸いです。
関西はやっぱり値切る文化が根付いているのかな。。考え方には文化の違いがあるのかもしれません。。


ところで、最近知ったブロガーさんで、まだ東京で消耗してるの?というブログを書かれているイケダハヤトさんという方がいらっしゃいます。

まだお若いのですが、小さな家で田舎暮らしすることの良さを提唱されていて、考え方が非常に共感できます。

そんなイケダさんの記事にまだコメント欄で消耗してるの?という記事があります。

以前読んだときは、コメントをいただくという経験がなかったため、あまり意識していませんでしたが、少しですがコメントをいただけるようになって来た今、確かにない方が効率的かも、と思うようになりました。イケダさん曰く「コメント欄というのは「情報リテラシーが低いおっさん」「悪意ある書き込みをする暇人」を集める装置」なのだそうです。

ということで、コメント欄を廃止させていただきました。
ご意見はソーシャルボタンからお願いしまするんるん

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年11月14日

【続編】全然知らない不動産会社から突然のお手紙・・・

なかなか売れない埼玉区分マンションですが、最近の動向をご報告。

まず、仲介をお願いしている会社に行って打ち合わせをしてきました。
どうにもSUUMOだけでは集客に限界を感じてきましたので、他の業者さんへも開放してもらうことにしました。

そこで、先日お手紙をもらった会社にも連絡をしてもらったのですが、驚愕の回答が。

そもそも○○(マンション名)限定で探しているお客様がいる、という触れ込みだったはずですが、、、
SUUMOに載せていいですか」と言われたそうです。

・・・客いないんじゃん!

マンション名限定で探してるという営業トークを使う会社はだいたい怪しいということがよくわかった出来事でした。
すみふさんがよく使いますよね。。


そんなこんなで、今日は内覧が3件入っていたのですが、1件業者経由のお客様は雨だからキャンセルになったそうです。

500万の指値とか、雨だからキャンセルとか、非常識なお客様にいちいち驚いていましたが、最近は、一般消費者ってこんなものなのかなぁと思うようになりました。

私たちは、投資家として投資物件を購入する活動を続けています。いい物件を見極めるためのセミナーだとか、指値を成功するためのマニュアルだとか、不動産投資を有利に進めるためマインドからテクニック系のことまでいろいろ勉強してきました。

その上で投資活動を行っているため、根拠なく指値もしませんし、ましてや雨で内見キャンセルなんてしません。例えば根拠なく指値をして売主を怒らせてしまったら取引そのものが不成立になる可能性があり、身勝手なキャンセルをしたら、信用を失くし、今後のお付き合いが不利になる可能性があるのです。

そういうマインドで活動してきたため、今回のお客様の行動は理解に苦しむものがありました。

しかし、私たちが物件を買う目的は、「投資」というある意味ビジネスに近い活動で、
今売却しているマンションを買うような方は、エンドユーザーですので、マインドが違って当然だったのです。

それがわかったら、なんだか今まで理解できなかった行動も気にならなくなってきました。
マンション買うのも、スーパーで牛乳を買うもの、同じ消費行動なんです。どうせお金を払うなら、よりいいものを安く買いたい、というのが一般消費者としてのマインドですもんね。私だって、牛乳は賞味期限の新しいものを奥から選びます。ただ、マンションと牛乳が違うのは、物件は同じものはひとつとしてない、ということ。なので、あのお部屋を気に入ってくださった方に納得して購入いただけることがいちばんだと思っています。早く出会いたいものです。

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年11月09日

買う気マンマンだった人から非常識な指値

埼玉区分ですが、私たちが出来ることはやりつくしたので、後は仲介会社さんにお任せしている状況です。

ちょこちょこと進捗についてご報告いただいているのですが、1組、購入に前向きなお客さまがいました。

最初、奥様がお一人で物件を見にいらして、いたく気に入ってくださったようで、後日、ご主人さまともう一度内覧されました。しかし、その場ではお申込みはいただけず、1週間検討したい、との回答だったそうです。
その間も、奥様はメールで「この1週間がとても落ち着かない」と仰ってくださっているくらい、かなり前向きにご検討くださっている感触でした。

ところが、、、

500万の指値で申込みしてきたのです!

この物件、指値されないように、表層は全てリフォームし、ホームステージングも導入しています。

何を根拠に500万の指値をしてきているのでしょうか。。。もうびっくりです。

そこで、なんで指値してくるのかなー?と、自分自身が物件を買う立場だったらどうなのか、を考えてみました。

まず、指値出来ないな、と感じるのは、
元付会社の営業マンに「指値は厳しいです」と最初にクギを刺される場合です。

元付なので、売主側の事情もよくわかっています。その営業マンが言うのであれば、指値はしない方が賢明です。
※ただし、引きが多い場合に限ります。売れ残っている場合は、逆に営業マンに指値の必要性を理解してもらうよう説得することもあります。

この時点で、指値をして買おうと思っていた場合は、手を引きますし、満額でも買いだと思えば満額で買い付けを出します。


このことから、指値は、仲介営業マンのトークである程度防げるのではないかと考えられます。

今回の話は、客付会社が非常識に指値を入れてくるのではなく、元付(私たちが依頼している仲介会社)の営業マンが2週間以上フォローしてきた結果なのです。。

実は、私たちがお願いしている会社さんはオフィス仲介が専門なんです。
やっぱり、餅は餅屋。コンシューマーの実需向けを専門にしている仲介会社さんにお願いした方が良かったのかな、、と思い始めてきています。

テラスモール湘南のサンマルクカフェにて、、
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2015年10月29日

全然知らない不動産会社から突然のお手紙・・・

今日オット宛に手紙が届きました。


スクリーンショット 2015-10-29 23.02.54.png
こんなお手紙初めてもらいました。
謄本も取られたようで、ある程度の手間とコストかけていますよね。

実は、売却をお願いしている会社さん(A社)とは特に契約も結んでおらず、
お互い信頼関係でお願いしているような感じなので、一般媒介でも専属専任媒介でもないのですが、、。

A社さんはお断りされているようですが、私たちとしては1日でも早く買ってもらえるなら
誰に買ってもらってもいいので、本音を言えば「買い分かれ」でお願いしたいところです。

今回は、知り合いでお世話になった恩もありA社さんに売却依頼をしましたが、
調べてみると手数料が定額という驚きの仲介会社もあるようです↓↓

手数料定額のマンション売却【マンションマーケット】

いずれにしても、東京23区内のマンションしか取り扱っていないようですので、
私たちの物件は該当しませんが、都内に物件を所有していたら査定だけでもやってみたいですね。

突然、杭が支持層まで届いていない、、、なんて問題が発覚する前に適正価格を知っておくためにも。

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年10月14日

海外出張前の内見者 その2

鋭意売り出し中の埼玉の区分マンションですが、またもや内見が入りました。

こちらの物件の予定としては、
今週、来週 リフォーム工事
来週金曜日 ホームステージング
来週末 ホームステージング導入後にオープンルーム開催

その間に内見希望者がいた場合は、オープンルームまで溜めておく予定でした。
オープンルームに誘導する理由としては、内見者が複数人いることで
・案内が1日で済む
・競争心を煽って指値が入らない
というメリットがあります。

・・・にもかかわらず、、今日内見がありました。リフォーム工事真っ最中なのに。。
今回の方も3日後に海外出張があるため、その前に見たいというお話でした。

この物件、海外出張者に人気なのでしょうか。。(前回の記事はこちら

結局、30分程度で内見が終わり、残念ながらお申込みは入りませんでした。

だからリフォーム中に見せちゃダメだって。

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年10月10日

海外出張前の内見者

売りに出している埼玉の区分マンションですが、2件目の内見が入りました。

実はこちらの物件は、リフォーム工事後にホームステージングを入れる予定でして、まだリフォーム工事さえ着手していない状態だったのですが、海外出張があるのでその前に見たい、というご希望で内見となりました。

いらっしゃったのは、1歳のお子さまのいるご夫婦。もしかしたらご主人が海外赴任するかもしれないらしく、実際に暮らすのは奥さまとお子さまと2人になるかもしれないそうです。100uもあるお部屋に2人じゃあ寂しいんじゃないかなぁ。。と、個人的には思ってしまいますが、奥さまは前向きだったそう。

結局、今後のマンション市場の動向を調べて欲しい、というご依頼を受けて終わったそうです。
そういうのって、自分で調べるんじゃないのかな!?

しかも、海外出張というのも、シンガポールに3日間だとか。
急ぐ必要なかったじゃん?

あ!いけない、心の声が・・・。
前向きに検討していただけるならもう何も言いません!

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年10月05日

ホームステージングの打ち合わせ

いま鋭意売却中の埼玉の区分マンション。
売却に至った経緯から、今までの状況をお伝えします。

売却するには退去してもらう必要が・・・
物件を取得したのは10年前。新築時に購入し、オットが居住しています。
その後、オットは転居し、以来、ずっと賃貸に出している状態でした。

そこで、今回、更新の時期になりましたので、賃料の値上げ交渉をしたところ、賃借人が値上げには応じずに、退去となりましたため、売却することとなりました。

・・・というのは、表向きの理由で、、本当は私たちの不動産投資活動も次のステージへ進むべく、区分から1棟ものへシフトさせています。そのため、更新のタイミングを見計らって追い出し退去していただけるように仕向けたのです。気に入って住んでいてくださっていたようで心苦しかったですが、、。退去時の立会いでとても綺麗に住んでくださっていたことがよくわかりました。

ちなみにこの賃借人さん(ご夫婦と1歳のお子さんの3人家族)は、マンションから徒歩3分くらいの場所の新築戸建てに引越していかれました。余程この地域が気に入られていたのでしょうね。毎月20万円弱のお家賃をいただいてましたが、購入された新築戸建てのローンの方がお安いかもしれません。結果的に、賃借人さんにとってもいい転機となってもらえれば嬉しいです。

買付が入ったけれど・・・
さて、この物件、これまでに買付が2回入っていますが、2回とも流れてしまっています。

1回目はまだ、賃借人の退去日も決まっていないうちから満額の買付。
買主さんは、北関東の会社経営されている方で、投資用にご検討されていました。銀行の融資もまさかのオーバーローンで通っています。ですので、二重売契を頼まれており、契約書、重説の準備も整い、契約日、決済日まで決まっていました。ところが、契約日の2日前くらいから仲介業者の担当者さんのトーンが変わってきたのです。どうやら買主さんと音信普通になってしまったとか。。結局、契約日前日になっても連絡がつかず、そのまま契約はキャンセルとなりました。これは後日わかったことですが、どうやら買主さんのお父様と仲介業者さんが話を進めていて、本人はそんなに買う気がなかったとか。まぁいずれにせよ、契約日を決めておいて連絡取れずドタキャンするような相手とはこちらも取引するつもりはありません。

ということで、1回目は契約直前でドタキャンという、かなり先方に振り回された結果となりました。
私たちは実需向けに住宅ローンで買ってくれる方を想定していたのですが、こちらの方は投資用とのことだったので、その辺の目的もマッチしていなかったかなぁ、といろいろ反省しています。

そして2回目。こちらは昨日お断りがありました。
仲介業者さんの「同じマンション内で買い替えるケースがある」というアドバイスから、先日(9/25)の退去立会い時にチラシをポスティングしてきたのです。すると、4階にお住まいの方からお問い合わせがあり、土曜日(10/3)に内覧となりました。こちらはお子さんがいらっしゃらない40代のご夫婦。すでに4階のお部屋のローンは完済されているとのことでした。私たちの部屋は最上階の角部屋100u。お二人で住むには十分すぎる広さです。内覧のご様子では、ご主人はノリノリでご検討されていたようです。奥様もご購入を前提にかなりじっくりチェックされていたそうで、1時間半も何もない部屋に滞在されていたとのこと。ところが、翌日(10/4)電話があり「思ったほどの特別感がなかった」との理由で、お申込みはキャンセルとなりました。

やっぱりホームステージングの力を借りるしかない!
そんな状況で、本日ホームステージングの担当者さんと打ち合わせとなりました。
家具が何も置いていないガランとしたお部屋だと、どうしても壁のキズとか窓の汚れに目が行ってしまうのだそうです。しかし、そこに家具が入ることで視線が紛れ、気にならなくなるということでした。

実例をいろいろ伺いましたが、1年以上も問い合わせがなかった部屋をホームステージングしたら問い合わせが殺到したとか、3ヶ月間売れなかった部屋が1週間で売れたとか、、、。

とにかく、人って見た目やイメージで買っていくんですよね。

早くホームステージングの力をお借りして売却してしまいたいです!

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年09月25日

欧米では常識!物件を売るときはホームステージングで差別化を。

いま、売却に向けて動いている物件が2件あります。
ひとつは沖縄。もうひとつは埼玉。どちらも100平米超のハイクラス向け区分マンションです。
(オットの記事はこちら

今日は埼玉の物件の退去の立会いに行ってきました。

ツイてない退去立会い

沖縄の退去は8月のお盆シーズン真っ只中で、エアチケットもホテルもハイシーズン価格でした。毎日が日曜日の我が家。いつでも旅行できるのになぜわざわざこんなときに・・・。

そして今回の埼玉。月末金曜日&お給料日、さらに雨。。高速がいままで経験したことのない混みようで、茅ヶ崎から埼玉まで、車で片道3時間もかかりました・・・。泣。

どうやら退去日の運がないようです。。

さて、現地では、賃借人、リフォーム業者、不動産業者とキズ等のチェックを行い、鍵と物件の引き渡しとなります。とても綺麗にお住まいいただいており、気になるのは小さな生活キズ程度でした。

次も賃貸に出すなら現状にクリーニングで問題なさそうです。
しかしこの物件は売却する予定なので、クロス全面張り替えで見積もりをお願いしました。

ホームステージングとは

ところでホームステージングという言葉をご存知でしょうか。

欧米では中古物件をリノベーションして売却するなんて当たり前。日本の中古市場の動きが鈍い理由としては、日本独自の耐用年数という考え方が大きく影響していると思いますが、それを差し引いても、やはり欧米は売り方、見せ方が上手。中古物件市場として見習うべきところが多くあると思っています。

私は3年前に中古の区分マンションを探していた時期があったのですが、その中で1件、居住中の物件の内見に行った際に、生活感丸出しのお部屋で非常にがっかりしたことがありました。たとえ自分がそこに住んでいても、売りに出している以上、そのお部屋は商品です。その商品を良く見せようとする努力はないのでしょうか・・・。日本の中古物件市場に欠けているのはその部分だと個人的には感じています。

さて、前置きが長くなりましたが、そんな中古物件を商品として魅せるのがホームステージングです。簡単に言うと、新築マンションのモデルルームのようなオサレなインテリアを置いたお部屋にする、ということです。最近では、野村不動産さんがこの販売手法を取り入れたサービスを開始しています。

ホームステージングの会社は日本にもいくつかあり、プロのインテリアコーディネーターさんが物件をプロデュースしてくれるのです。もちろんオサレ家具はレンタル。賃貸アパートに自分でIKEAで家具を買ってきて設置したようなチープなインテリアとは一線を画します。(え、チープ?→こちら

今回の埼玉の物件も、突っ込みどころのない物件(=指値交渉の入らない物件)に仕上げたいので、クロスの全面張り替えとホームステージングの導入を検討しています。

またお部屋が出来上がったらご報告します!

茅ヶ崎の自宅より、、
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Swimmy
Swimmyです。ひとりじゃなにもできないけど、みんなで力を合わせれば、大きなことができる。。。不動産投資ってまさにスイミーの世界です。ひとりでは買えないような物件も、いろいろな人に助てもらってチームになれば大きなものが買える。ある日そんなことに気がついてスイミーとネーミングしました。 オットが不動産投資コラム執筆しています。こちらも応援していただけると嬉しいです。 講演、執筆、取材のお申込みは下記までメールにてお問い合わせください。 104.fudousan☆gmail.com (☆=@)
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