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2015年10月22日

日本政策金融公庫さんに融資相談に行ってきました

日本経済はいま、異次元金融緩和のおかげで潤っています。

そう、銀行はお金を貸したくて仕方がない時期。こんなチャンスを逃す手はありませんよね。


いまは銀行も融資ジャブジャブ期。ですが、いつ締め付けが厳しくなるかわかりませんから、買えるときに1棟でも買っておきたいところです。(融資ジャブジャブの理由はこちら

と、いうことで、先日見に行ってきた片瀬山の物件評価をお願いしに日本政策金融公庫さんに行ってきました。

こちらの物件、土地面積はあるのですが、その80%が傾斜地というものです。私もこのようなケースは初めてだったので、どう評価されるのか?という興味もありました。

そんな公庫さんの回答は、、、ゼロ

えぇー。掛け目が入るくらいかと思っていたら、のり地は完全にゼロ評価だそうです。がーん。

実際に現地を見に行って宅地として使える面積を出してくださるそうです。都内(しかも北の方)の支店なのに、フットワークの軽い担当者さん。政府系金融機関とは思えない仕事ぶりで助かっています。

もともとの面積が広いので、ある程度の評価が出ることを期待するしかありません。
買えたらまた草刈りが待ってるな〜。。(遠い目)

茅ヶ崎の自宅より、、
いつもありがとうございます。励みになります。

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posted by Swimmy at 22:58 | TrackBack(0) | 融資の話

2015年10月16日

これまでに2度も敗退してきた静銀さんと面談。3度目の正直はあるか!

今年は本当によく物件購買活動をしてきました。
買えたのは南足柄アパートだけですが、それまでに何件話が流れていったことか。

ご縁のなかった理由としては、大まかにわけると下記3つ。

○物件に魅力がない
 手に負えなさそうなときは見送ります。

○買付で負ける
 1番手の自社(売主業者)社員を優先されたり、条件交渉のない2番手を優先されたり、、

○融資が出ない
 いちばん残念なパターンです。

物件にも問題なく、買付でグリップしてあり、後は融資承認だけ!と意気込んでいるときに
融資NGの連絡、、凹みます。。

今年、静銀さんには何度やられたことか。。

5月: 私。2500万 茅ヶ崎 木造アパート。 
    →収入がなくてNG。ま、育休中だから仕方ない。

6月: オット。1億3000万 名古屋 RCマンション。
    →返済比率が重いからNG。

7月: オット。8500万 名古屋 軽量鉄骨アパート。
    →所有している海外資産(戸建とサービスアパート)がよくわからないからNG。

収益不動産業者さんの情報で、戸塚支店と湘南台支店が結構イケイケだと聞いたのですが、
上記3つはそれらの支店からの回答です。

なお、これまでのNG理由を今回の物件に当てはめると、、、

返比が重い →今回の物件の方がよっぽど重い
海外資産がわからん →戸建は売却して利益が出たので、ちょっと好印象かも?

という感じで、五分五分といったところ。

オットは今回で3度目の正直となりますが、果たしてどうなるのでしょうか。
あまり期待せずに待ちたいと思います。

ところで余談ですが、今日の面談で、ちょっと「え?」と思ったことがありました。

場所は不動産会社の会議室。融資面談なので、不備があってはいけないと思い
不動産会社の担当者と事前打ち合わせをするため30分早く到着しました。

すると、今回の件の静銀担当者(Aさん:こちらの不動産会社さんでいつもお付き合いしていてよく知っている方だそうです。)が来られなくなって、代理の人が来ることになったとのこと。

ちなみにこの面談は1週間前から予定していたのですが、、まぁ、私たちよりも大事な用件があるのでしょう、と、その時はあまり気にもしていませんでした。

やってきたのは、大学卒業したて感のある、若くてチャラいんだけど頼りなさそうな感じのボク。

面談と言っても、Aさんが確認したいことをボクに託して、ボクはそれをひとつひとつ確認するだけ、という作業で、滞りなく進みました。そして、最後に融資申込書に記入となったのですが、私が連帯保証人になるにあたり、確認事項が出てきました。すると、ボクはちょっと確認します、とAさんに携帯で電話をかけ始めました。

この辺から、ちょっとした違和感が。。。
あれ、Aさん、この面談に来られなかったのに、電話に出られるんだ・・・。
しかもボクは躊躇せずに電話をかけたし、会話の内容から、会社にかけて取り次いでもらったこともわかりました。
ということは、Aさん、外出でも来客でもなく、普通に社内にいたんだね

どんな対応されても辛抱強く待ちたいと思います。
これでダメだったらシブ銀って呼んじゃう!

茅ヶ崎の自宅より、、
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posted by Swimmy at 23:22 | TrackBack(0) | 融資の話

2015年09月01日

日本政策金融公庫

9月になりましたね。
なんだか毎日ふわふわしてた夏が終わり、やっと日常生活に戻ってお仕事モードのスイッチが入った感じがします。

さて、今日は融資の話。
不動産投資って「融資に始まり、融資に終わる」と言っても過言ではないほど「融資」が投資の成否を大きく左右します。
キャッシュで買い進める以外は、そもそも「融資」がおりなければ、不動産投資自体スタートさせることが困難になりますからね。

そんな不動産投資家の強い味方、日本政策金融公庫。略して国金(こっきん)。
・・・と呼ぶ人は古いです。はい。

※2008年までは「民生活融公庫=国金」と呼ばれていましたが、2008年の法改正に伴い、
今の「日本政策金融公庫=公庫」と名称変更されました。


簡単に言うと、政府が管轄している金融期間です。ですので、民間の金融機関とはかなり違いがあります。
メリットデメリットありますので、購入する物件やご自身の属性に合わせて使い分けると良いと思います。

とは言え、異次元の金融緩和により、融資じゃぶじゃぶなのは公庫も同じ。
ですが、支店や担当者によってかなり対応が変わってきます。

私は、最寄りの管轄支店が横浜支店なのですが、ここは・・・シブい!
2回チャレンジしていますが、いずれも撃沈しています。

1回目は2013年に2,000万の分譲太陽光の融資相談に行ったけれどもアウト。
2回目は今年2015年の4月に中古アパートの相談に行きましたが、これまたアウト。。

横浜支店の担当者いわく、以前は不動産賃貸業でも新規創業として融資が出ていたらしいのですが、
ここ2、3年は不動産賃貸業は対象外とのこと。

じゃあ、公庫を使った不動産投資って絶対無理なのかぁぁバッド(下向き矢印)

私はそのひとりの担当者の言葉を信じてしまい、物件を探すモチベーションもなくなってしまいました。
しかし、これは後からわかったのですが、支店や担当者によって対応は全然違ったのです。
ひとりの言葉を鵜呑みにしてモチベーションダウンしてしまうなんて、機会損失も甚だしいですねたらーっ(汗)

その後知ったのが、不動産投資家たちの間でウワサになっていたS支店。ここは融資が出るらしいよ、と。
そこで出会ったS支店のWさん。これまでの横浜支店の対応とは全く違う回答でびっくりです。

南足柄アパートが買えたのも、Wさんのおかげです。ありがとうございます。

今日は知り合いの件で相談させてもらったのですが(下記Aさん・Bさん参照)、
どちらも融資がキビシイかなーと思っていた案件だったのに「大丈夫です!」という心強いご回答!

Aさん:自己居住用マンションを今年5月に購入したばかり。
   住宅ローンが始まったばかりで投資用物件を買い進められるのか?

Bさん:区分所有を2戸所有(うち1戸は自己居住用)。もう1戸新たに中古区分マンションの購入を検討。
   区分に不動産賃貸業として融資がつくのか?

しかも、いつもお忙しそうなのに、「どんな小さなことでも構いませんのでお気軽にお問い合わせください」
と言ってくださる腰の低さ。ほんと頼りになります!

いつでも相談できる金融機関の担当者がいるってすごい財産ですよね。
このご縁を大切にしていきたいと思います。

茅ヶ崎の自宅より、、

いつもありがとうございます。励みになります。

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posted by Swimmy at 23:58| Comment(0) | TrackBack(0) | 融資の話

2015年08月21日

買い付けが入りました

オットの所有している区分マンションに買い付けが入りました!
みなさん、今の不動産業界の市況をご存知でしょうか。

今は空前の銀行融資ジャブジャブ期
    ↓
物件を買える人が増える
    ↓
売り物件が少なくなる
    ↓
売り手市場で高く売れる

ということで、ちょっとした不動産バブルが起きています。

上記の通り、物件価格も上がっているのでなかなか利回りの出る物件は
少なくなっているのですが、とは言え、買えるのも今しかないのです。

今は日銀の異次元の金融緩和政策によって、お金がジャブジャブ刷られています。
そして、日銀から各銀行にジャブジャブお金が入ってくるのです。
銀行はそんなお金をただ眠らせておくわけにはいきません。
貸し付けて利益をあげる必要があるのですが、景気が回復しつつある今、
企業も内部留保などが潤っていて、銀行融資を受ける必要がなかったりします。
となると、銀行はその大量のお金をせっせと個人に貸し付けるしかないのです。

日銀から大量に押し付けられたお金の行き場がないから個人に裾野を広げている。

これが今どこの銀行も融資を積極的に出しているカラクリです。

今は不動産業界は売り手市場。
確かにそうです。以前から不動産投資を行っている大家さんはみなさん売却して利益確定しています。

では、今は買い時ではないのか。
これがそうとも言えないのです。その理由が上記に書いた「融資」です。

融資が出る今だからこそ、新たに仕込むことも可能なのです。

不動産投資にスタート時期の良し悪しはあまり関係ありません。
(個人的には、融資の出る今はむしろチャンスだと思っていますが・・・)
結局、すぐに大きなリターンが得られる投資ではないのです。
長い年月をかけて育てていくようなイメージに近いです。

だからこそ、なるべく早くスタートすることが何よりも大事になってきます。

さて、明日はセミナーです。
ブログには書けない融資のオフレコ話もたっぷりしてきたいと思います。笑。
気になる方はぜひ次回のセミナーでお会いしましょう黒ハート

茅ヶ崎の自宅より、、

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posted by Swimmy at 23:45| Comment(0) | TrackBack(0) | 融資の話
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Swimmyです。ひとりじゃなにもできないけど、みんなで力を合わせれば、大きなことができる。。。不動産投資ってまさにスイミーの世界です。ひとりでは買えないような物件も、いろいろな人に助てもらってチームになれば大きなものが買える。ある日そんなことに気がついてスイミーとネーミングしました。 オットが不動産投資コラム執筆しています。こちらも応援していただけると嬉しいです。 講演、執筆、取材のお申込みは下記までメールにてお問い合わせください。 104.fudousan☆gmail.com (☆=@)
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