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2015年08月24日

藤沢の再建築不可物件(完結編)

急に涼しくなって季節が変わった気がしますね。
真夏の暑さに辟易していましたが、終わってしまうとなんだかさみしい・・・。
でも、これから来る秋はおしゃれを楽しみ、冬は暖炉の火が楽しめる黒ハート
何事も後ろは振り返らず、前しか見れない性格です。というか過去のことってほんとすぐ忘れてしまう。。

そんな私ですが、がんばって過去(ってほんの半月前ですが・・・)を思い出しながら書いてみます。

あれは真夏のそれはそれは暑い日に現地調査に行った再建築不可物件。
スペックを簡単に書くとこんな感じ。

・2,800万円
・利回り11.8%
・築35年
・木造2階建アパート
・2LDK×4戸
・江ノ電の某駅より徒歩4分

と、ここまで見ると、神奈川県下で(しかも主婦が住みたい街NO.1の藤沢で)利回り10%超えている物件なんてこのご時世、かなりのお宝物件ぴかぴか(新しい)

なのですが、最大のネックが囲繞地

囲繞地とは・・・民法においては、他の土地に囲まれて公道に通じていない土地(袋地)にとって、その土地を囲んでいる土地(wikiより)

これまでの経緯としては、買付を入れ(もちろん1番手)、融資承認まで得ていました。
ちなみに融資は、以前南足柄アパートでも一度承認がおりていた三井住友L&Fで自己資金3割。
手出しがあるのはイタイですが、やはり囲繞地ということで土地の評価があまり出ません。

そして、買付申込書には引き渡し時の条件として、囲繞地通行権の設定を入れていました。
公道から物件まで通行路はあるのですが、今は何の権利設定もされていないとのこと。驚きです。
囲繞地を買うのに、通行権の設定は最低条件です。

利回りの高さから問い合わせは多いらしいですが、なかなかのリスキーな物件なので、
買付まで入れてくる人は居ないということで、ライバルの少ない状況でした。

が。2日前のことです。不動産屋の担当から電話があり、2,500万で買付が入ったとのこと。
しかも、通行権設定等の条件は何もないとのこと。(その買付入れた人ばかなの?)←心の声。

私たちは、物件評価が出ないことを根拠に2,000万円台前半で指値交渉をしていました。
リスクはきっちりと価格に反映されるものです。それが需要と共有の世界です。

しかし、売主さんは「隣地の人が10年後に2,500万で買うと言ってる」という謎の情報を盾になかなか交渉に応じません。(じゃあ10年後にその人に売ってください。)←心の声
また、通行権の設定も時間がかかっている様子。。

ここに来ての条件なしの2,500万の買付。しかし二番手
融資もまだ通っていないとのこと。そしてもちろん二番手

しかし不動産屋の担当サマは、買付も一番手で融資承認も下りている私たちよりも、
買付が二番手で融資もこれから、という二番手さんを優先するんだそうです。

あ、ちなみに私たちの担当の不動産屋さんは両手が取れる元付業者さんです。

まぁ、手っ取り早くしかも高い金額で契約が出来るならそれに越したことはないかもしれませんけど。
私がもし担当だったら、同じように二番手さんを選ぶかもしれませんけど。
こういうやり方はしないかなぁ〜。。

この担当さん、現地調査行った日に「明日、買付と融資申込書を自宅まで取りに行きます」って言ってたのに、
連絡が来ないなーと思ってたら知らぬ間に夏休みに入ってたし、(は?)←心の声
夏休み明けて自宅に来たら、目がめっちゃ腫れてて、触れちゃいけないのかな、、と気を遣ってたら「夏休み中に整形手術しました」とか言ってるし。注)男性です。(!!!)
もういろんなことに驚きすぎて言葉もありません。

あ、そういえば事務所に行ったとき、お茶も出なかったなー。暑い日だったなー。(遠い目)
その割に、うちに来た時はアイスコーヒー飲んで、お茶菓子もオットが書類書いてる間に早々に食べてたなー。。ゆとり世代ってこういうことなんだろうなーー。

なんて。物件が買えなかったストレスを発散しているわけでは決してありません〜。

実は昨年も同じ担当さんの案件で買付出したけど買えなかったことがありました。
ご縁がなかったのかもしれません。

ということで、今後は気持ち良くお仕事が一緒に出来る担当さんとお付き合いしていきたいですね。

茅ヶ崎の自宅より、、

いつもありがとうございます。励みになります。

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Swimmyです。ひとりじゃなにもできないけど、みんなで力を合わせれば、大きなことができる。。。不動産投資ってまさにスイミーの世界です。ひとりでは買えないような物件も、いろいろな人に助てもらってチームになれば大きなものが買える。ある日そんなことに気がついてスイミーとネーミングしました。 オットが不動産投資コラム執筆しています。こちらも応援していただけると嬉しいです。 講演、執筆、取材のお申込みは下記までメールにてお問い合わせください。 104.fudousan☆gmail.com (☆=@)
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