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2015年10月22日

日本政策金融公庫さんに融資相談に行ってきました

日本経済はいま、異次元金融緩和のおかげで潤っています。

そう、銀行はお金を貸したくて仕方がない時期。こんなチャンスを逃す手はありませんよね。


いまは銀行も融資ジャブジャブ期。ですが、いつ締め付けが厳しくなるかわかりませんから、買えるときに1棟でも買っておきたいところです。(融資ジャブジャブの理由はこちら

と、いうことで、先日見に行ってきた片瀬山の物件評価をお願いしに日本政策金融公庫さんに行ってきました。

こちらの物件、土地面積はあるのですが、その80%が傾斜地というものです。私もこのようなケースは初めてだったので、どう評価されるのか?という興味もありました。

そんな公庫さんの回答は、、、ゼロ

えぇー。掛け目が入るくらいかと思っていたら、のり地は完全にゼロ評価だそうです。がーん。

実際に現地を見に行って宅地として使える面積を出してくださるそうです。都内(しかも北の方)の支店なのに、フットワークの軽い担当者さん。政府系金融機関とは思えない仕事ぶりで助かっています。

もともとの面積が広いので、ある程度の評価が出ることを期待するしかありません。
買えたらまた草刈りが待ってるな〜。。(遠い目)

茅ヶ崎の自宅より、、
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posted by Swimmy at 22:58 | TrackBack(0) | 融資の話

2015年10月21日

60u貼ってわかったお手軽リフォームのDECO WOODを上手に貼るコツ

週末に投資家仲間のヤングな女子お二人をお招きして、「セルフリフォーム体験会」を開催してきました。



これまでの経緯 → 1回目 2回目

これまで、1部屋(30u強)を仕上げるのにオットと2人で4日間(半日作業×4日)かかりました。
週1で作業していたために、1ヶ月間かかったことになります。
ところが、今回は4人で1日で1部屋仕上げることができました!
ちょっと残った分を今日作業してきたので、正確には1.5日。

2人(人数) × 0.5日(時間) × 4日(日数) → 4人工
4人(人数) ×   1日(時間) × 1日(日数) → 4人工

ということで、まぁ、工数は変わらないのですが、今まで1ヶ月かかったものが1日で完成したので、
感動はひとしおです。

DECO WOODを1ヶ月以上も貼り続けてきたからこそわかったコツをお伝えしていきたいと思います。
DECO WOODを上手に貼る方法


デコウッド フロアタイル 接着剤不要 木目 床材 粘着剤付き フロアータイル 塩ビタイル シールタイプ ウッド ウッドタイル 裏紙を剥がして貼って 置くだけ 簡単施工 フローリング材 フローリング シート 床 DIY リフォーム DECOWOOD DECO-WOOD


そもそもDECO WOODってなに?

簡単に言うと、床材です。オフィスの粘着式のカーペットをイメージしていただけるとわかりやすいかもしれませんが、まさにあれのフローリング版です。

床材としての価値は本物の木材を使ったフローリングが一番。ですが、投資用物件において費用対効果を鑑みると、原状回復の度にフローリングを貼り替えていたら割に合いません。なのでよく賃貸物件で使われているのがCF(クッションフロア)。しかし、CFはどうしてもチープになりがち。。

ひらめきそこで私たちが選択したのがDECO WOODでした。
スクリーンショット 2015-10-22 00.50.43.png

DECO WOOD基本情報

サイズ: 1000mm(長さ) × 150mm(幅) × 0.2mm(厚さ)
1ケース: 22枚(3.3u分)

目安としては1坪1ケースなので、6畳3ケース、8畳で4ケース程度です。
ひらめき1ケースあたり結構な重みがありますので、運ぶ際は腰に注意が必要。

早速貼ってみましょう

ひらめきポイントはお部屋の中心から貼ること。
壁際から貼りたくなるところですが、お部屋って意外とまっすぐじゃないんですよね。貼っていくうちに斜めになってしまう可能性があるので、必ず中心から貼ります。
コツは出来るだけ直線が長く取れるところから貼ります。今回は玄関から廊下、リビングまでが一番長い直線なので、そちらを最初に貼っています。
image.jpegimage.jpeg

ひらめきカットは表面から
こちらも裏から切りたくなるところですが、表からの方が格段に楽です。裏には粘着剤が付いているため、シールのように紙が1枚付いています。裏から切るには、その紙と粘着剤を切らなければならず、意外と力が要ります。
image.jpegimage.jpeg

1.カッターである程度切り込みを入れる
2.切り込みの部分を折る
3.縦にカッターを入れる

この手順だとそんなに力を入れなくても簡単にカットすることができます。
image.jpeg

ひらめき貼るときは隙間なくピッタリに
隙間なくぴったり貼ったつもりでも、乾燥によって縮んでしまいます。4日前に貼ったのに、もうこんなに隙間が。。
余裕があれば、前日に搬入してなじませると良いようです。
image.jpegimage.jpeg


以上が、DECO WOODを貼ってきてわかった綺麗に仕上げるコツです。
ご参考になれば嬉しいです。

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2015年10月20日

片瀬山の物件を見てきました

今日は申請していた保育園の待機通知が届きました。うわーん、どうしよ。





さて、ひょんなことから今日は急遽物件を見に行ってきました。

コトの始まりは昨日の夜。
お風呂に入ろうとしていたところに私の携帯が鳴りました。
登録されていない番号で、市外局番は0466(隣の藤沢市)。

「住○不動産販売の○○です。この度担当が変わりましたので、ご挨拶のお電話を・・・。」

営業のお電話でした。
が、話をしてみると、ちょうど今日価格が下がって、私の希望条件にマッチした物件があるとのこと。
価格もこなれています。早速、次の日に見に行くアポを取り、今日の現地調査に至ったわけです。

場所は江ノ電の駅が最寄りの小高い山の上。富士山もよく見えて景色は最高です。
土地面積も広いため、積算も出そうなのですが、、、なんと土地の80%が傾斜地

固定資産税評価は、売値の2倍近いのですが、傾斜地って金融機関の評価は出るのでしょうか。
80%傾斜地と聞いて、買う気がなくなっていたのですが、
固定資産税評価が出ていることで、ちょっとチャレンジしてみたくなりました。

ちなみに、こんな感じ↓↓で、かなり手入れが必要です。
image.jpeg
さて、問題です!この中に隠れているものはなんでしょう?




正解は、、、自転車3台!
image.jpegimage.jpeg

image.jpeg1台・・・2台・・・3台・・・
おわかりいただけただろうか・・・

もはやホラーです。他にもいろんなものが出てきそうで怖いよ・・。

営業の方がイケメンで仕事がデキそうな感じだったので、金融機関を当たってみることにしました。
イケメンだから話を進めようとしている訳では決してないですよ。。えぇ決して。

そして、こちらの物件を見ているときに、オットの携帯に連絡が。
沖縄の決済が流れた、、、と。

どうやらローンの金利が思っていたより高く、指値を入れてきたそうです。
かなり失礼な感じの指値だったので、担当者さんの判断でお断りしたとのこと。
沖縄の売却をお願いしている担当の方もとっても仕事がデキるんです。任せて安心で頼もしい〜。

でも早く売れて欲しい〜。
パークシティLaLa横浜のおかげで、今マンション売却している人は戦々恐々ですよね。
買い控えとか起こらないで欲しいところです。

茅ヶ崎の自宅より、、
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CFネッツ倉橋社長とお会いしてきました

世の中の成功者と呼ばれる人には共通点があるような気がします。

何を持って成功者と定義するかは難しいところですが、私のイメージとしては
会社を経営していたり、会社で重要なポストに就いていたり、人間力と稼ぐ力が伴っている人でしょうか。

・よく笑う
・相手を嫌な気分にさせない
・誰に対してもフラットに接する

そういう方とお話しさせていただくと、とても気持ちが晴れやかになります。

CFネッツの倉橋社長はまさにそのような方でした。

CFネッツさんは、日本最大の不動産コンサルタント会社なのですが、
私とオットのそれぞれの漠然とした相談に対して、両者の問題をうまく絡めることで
一気に解決できる方法をアドバイスしてくださり、まさに目からウロコ・・・でした。

シロウトの私たちがいくら考えても出てこないような解決策に、本当にプロに相談してよかったと思います。

関連会社16社を経営されていて、月に1本のTV番組、週に1回のラジオ番組に出演されており、
多忙を極める方なのに、終始にこやかに、たっぷり2時間近くお話しいただけました。感謝しかありません。

倉橋社長とお話ししていると大船(おおぶね)に乗った気分でいられます。
ちなみに、本社所在地は大船(おおふな)です。笑。

CFネッツさんにお世話になりながら上手に資産形成していきたいと思います。

金持ち父さんになる方法


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posted by Swimmy at 10:19 | TrackBack(0) | 不動産投資の話

2015年10月16日

これまでに2度も敗退してきた静銀さんと面談。3度目の正直はあるか!

今年は本当によく物件購買活動をしてきました。
買えたのは南足柄アパートだけですが、それまでに何件話が流れていったことか。

ご縁のなかった理由としては、大まかにわけると下記3つ。

○物件に魅力がない
 手に負えなさそうなときは見送ります。

○買付で負ける
 1番手の自社(売主業者)社員を優先されたり、条件交渉のない2番手を優先されたり、、

○融資が出ない
 いちばん残念なパターンです。

物件にも問題なく、買付でグリップしてあり、後は融資承認だけ!と意気込んでいるときに
融資NGの連絡、、凹みます。。

今年、静銀さんには何度やられたことか。。

5月: 私。2500万 茅ヶ崎 木造アパート。 
    →収入がなくてNG。ま、育休中だから仕方ない。

6月: オット。1億3000万 名古屋 RCマンション。
    →返済比率が重いからNG。

7月: オット。8500万 名古屋 軽量鉄骨アパート。
    →所有している海外資産(戸建とサービスアパート)がよくわからないからNG。

収益不動産業者さんの情報で、戸塚支店と湘南台支店が結構イケイケだと聞いたのですが、
上記3つはそれらの支店からの回答です。

なお、これまでのNG理由を今回の物件に当てはめると、、、

返比が重い →今回の物件の方がよっぽど重い
海外資産がわからん →戸建は売却して利益が出たので、ちょっと好印象かも?

という感じで、五分五分といったところ。

オットは今回で3度目の正直となりますが、果たしてどうなるのでしょうか。
あまり期待せずに待ちたいと思います。

ところで余談ですが、今日の面談で、ちょっと「え?」と思ったことがありました。

場所は不動産会社の会議室。融資面談なので、不備があってはいけないと思い
不動産会社の担当者と事前打ち合わせをするため30分早く到着しました。

すると、今回の件の静銀担当者(Aさん:こちらの不動産会社さんでいつもお付き合いしていてよく知っている方だそうです。)が来られなくなって、代理の人が来ることになったとのこと。

ちなみにこの面談は1週間前から予定していたのですが、、まぁ、私たちよりも大事な用件があるのでしょう、と、その時はあまり気にもしていませんでした。

やってきたのは、大学卒業したて感のある、若くてチャラいんだけど頼りなさそうな感じのボク。

面談と言っても、Aさんが確認したいことをボクに託して、ボクはそれをひとつひとつ確認するだけ、という作業で、滞りなく進みました。そして、最後に融資申込書に記入となったのですが、私が連帯保証人になるにあたり、確認事項が出てきました。すると、ボクはちょっと確認します、とAさんに携帯で電話をかけ始めました。

この辺から、ちょっとした違和感が。。。
あれ、Aさん、この面談に来られなかったのに、電話に出られるんだ・・・。
しかもボクは躊躇せずに電話をかけたし、会話の内容から、会社にかけて取り次いでもらったこともわかりました。
ということは、Aさん、外出でも来客でもなく、普通に社内にいたんだね

どんな対応されても辛抱強く待ちたいと思います。
これでダメだったらシブ銀って呼んじゃう!

茅ヶ崎の自宅より、、
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posted by Swimmy at 23:22 | TrackBack(0) | 融資の話
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Swimmyです。ひとりじゃなにもできないけど、みんなで力を合わせれば、大きなことができる。。。不動産投資ってまさにスイミーの世界です。ひとりでは買えないような物件も、いろいろな人に助てもらってチームになれば大きなものが買える。ある日そんなことに気がついてスイミーとネーミングしました。 オットが不動産投資コラム執筆しています。こちらも応援していただけると嬉しいです。 講演、執筆、取材のお申込みは下記までメールにてお問い合わせください。 104.fudousan☆gmail.com (☆=@)
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