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2015年11月09日

買う気マンマンだった人から非常識な指値

埼玉区分ですが、私たちが出来ることはやりつくしたので、後は仲介会社さんにお任せしている状況です。

ちょこちょこと進捗についてご報告いただいているのですが、1組、購入に前向きなお客さまがいました。

最初、奥様がお一人で物件を見にいらして、いたく気に入ってくださったようで、後日、ご主人さまともう一度内覧されました。しかし、その場ではお申込みはいただけず、1週間検討したい、との回答だったそうです。
その間も、奥様はメールで「この1週間がとても落ち着かない」と仰ってくださっているくらい、かなり前向きにご検討くださっている感触でした。

ところが、、、

500万の指値で申込みしてきたのです!

この物件、指値されないように、表層は全てリフォームし、ホームステージングも導入しています。

何を根拠に500万の指値をしてきているのでしょうか。。。もうびっくりです。

そこで、なんで指値してくるのかなー?と、自分自身が物件を買う立場だったらどうなのか、を考えてみました。

まず、指値出来ないな、と感じるのは、
元付会社の営業マンに「指値は厳しいです」と最初にクギを刺される場合です。

元付なので、売主側の事情もよくわかっています。その営業マンが言うのであれば、指値はしない方が賢明です。
※ただし、引きが多い場合に限ります。売れ残っている場合は、逆に営業マンに指値の必要性を理解してもらうよう説得することもあります。

この時点で、指値をして買おうと思っていた場合は、手を引きますし、満額でも買いだと思えば満額で買い付けを出します。


このことから、指値は、仲介営業マンのトークである程度防げるのではないかと考えられます。

今回の話は、客付会社が非常識に指値を入れてくるのではなく、元付(私たちが依頼している仲介会社)の営業マンが2週間以上フォローしてきた結果なのです。。

実は、私たちがお願いしている会社さんはオフィス仲介が専門なんです。
やっぱり、餅は餅屋。コンシューマーの実需向けを専門にしている仲介会社さんにお願いした方が良かったのかな、、と思い始めてきています。

テラスモール湘南のサンマルクカフェにて、、
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2015年11月06日

これから太陽光パネルを載せるなら絶対使うべき制度

うちには太陽光パネルが載っています。
築37年の平屋にも関わらず、家の中はすべてリフォームし、屋根も塗装をし直して太陽光パネルがびっしり載っていて、わりと先進的な暮らしが出来ています。

パネルを載せて2年近く経ちますが、十分すぎる恩恵を受けてきてました。
我が家の場合、買電量(使用量)<売電量のため、毎月数万円の収益を上げてくれています。
太陽光発電がもっと日本に普及すれば原発問題も解決するのではないかと思うのですが、政治や企業の大人の事情があってそう簡単にはいかないのでしょうね。。。


南足柄アパートがまさかの設置NG屋根?!

さて、そんな太陽光パネル信者の私たち夫婦、もちろん南足柄アパートにもすぐに導入を検討しました。
それがなぜこんなに時間が経ってしまったのかというと、パネルが載せられない屋根だったからです。

屋根の素材がガルバリウムだということが問題だったのですが、簡単に言うと、屋根がペラペラで通常のパネルを載せる架台だと雨漏りの恐れがあるため、パネルメーカー設置不可という屋根だったのです。

さすがレ○パレス!安普請!
ちなみに今のレオ○レスはこんな屋根は作っていないようですので、ご安心を。

南足柄アパートは南北に面のある切妻屋根なので、南面一面が最大限に活用できるのです。
最初にお見積もりをお願いした際は、利回り13%で行けそうだということだったのですが、現地調査を進めて行くうちに設置不可だということになり、しばらく保留になっていました。


救世主のシンプル・レイ工法

ところが、メーカー設置不可の屋根でも1つだけ載せられる方法があったのです。
それが、オルテナジーという会社が特許を取っているシンプル・レイ工法。簡単に説明すると、屋根にパカっと枠をかぶせて、枠にパネルを設置するというものです。この工法で設置すれば、屋根に直接穴を開ける必要がないため、メーカーも設置OKとなる訳です。

素晴らしい工法なのですが、1つだけ欠点がありました。それは価格です。
オルテナジーという会社は単なる架台メーカーらしいのですが、シンプル・レイ工法に特許を取っていることで、競争原理が働かなくなり、非常に強気な販売手法を取っています。

しかし、私たちがお願いしている優秀な担当者さんの粘り強い交渉のおかげで「シンプル・レイ工法で日本一安い単価を取れました!」と胸を張ってお見積もりを持ってきてくださりました。結果、利回り13%ではなく10%にはなりましたが、CFも出ることですし、載せられるとわかったからにはやらない手はありません。

ご検討ください、と言う担当者さんへ即答で発注をお願いしました。

生産性向上設備投資促進税制とは?


太陽光と言えば、グリーン投資減税で一括償却出来ることで、1、2年前はかなり過熱していたことは記憶に新しいと思います。利益が出た法人は、太陽光を購入すれば利益分を相殺出来る訳ですから、法人税の節税が出来る上に、売電収入も見込めるとあって、野立ての分譲太陽光は飛ぶように売れていました。

グリーン投資減税については、こちらのサイトの「グリーン投資減税活用」というページに詳しく載っていますので、興味のある方はご参考になさってください↓↓
【タイナビNEXT】無料で産業用太陽光発電一括見積り!


残念ながら、そんな夢のようなグリーン投資減税の一括償却は今年の3月末で終了となり、今は30%償却となっています。(2015年11月現在)

そこで今使うべき制度が生産性向上設備投資促進税制です。

この制度はA類型とB類型に分かれているのですが、太陽光発電の場合はB類型になります。
私も昨日教えてもらったばかりの制度なので、詳しくは経済産業省のサイトをご覧ください。

うちはこれから申請する予定ですので、実際に活用してからまた改めてご報告したいと思います。

こちらの制度、あまり知られていませんが、今後、事業用の太陽光発電をご検討されている方にはかなり有益な情報ですので、頭の片隅に入れておいて損はないと思います。



茅ヶ崎の自宅より、、
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posted by Swimmy at 23:51 | TrackBack(0) | 不動産投資の話

入居申込がありました!・・・と喜んだのも束の間

家族で夕食をとっているときに、オットの携帯が鳴りました。
話の様子から南足柄アパートの管理会社さんのようです。

管理会社さんからの電話ってネガティブな内容(だいたい退去・・・)が多くて、、
ドキドキしながら耳をそばだてていました。

南足柄アパートは現在空きが3部屋。
アパートを取得してからこれまで、

・空き部屋のフローリングは上張りでリフォームしたし、
・そのうち1部屋はモデルルームにしたし、
テレビドアホンにしたし、
エアコンも新品にしたし、
・追い炊き機能付にしたし、
・コンロも新品にしたし、

と、やれるだけのことはやってきたつもりです。
物件自体へのテコ入れはやりきったので、あとは、客付会社への営業活動に力を入れるべきところなのですが、ちょっと燃え尽き症候群、、で、ここのところ不動産関連の活動から遠のいていました。

そんな、私の中で盛り上がりに欠けている心理状況の中での管理会社さんからのお電話。
どうせまた退去だろう、、とガックリしていたらなんと、入居の連絡でした!しかも女性の方ですごくお部屋を気に入ってくださっているとのこと。

やったー!期待していなかっただけに、喜びもひとしお!

しかし、、、

1月から入居したい

のだそうです。うーん。。。
入居時期が先過ぎると、部屋だけ押さえておいて、キャンセルされたという大家さん仲間もいるので、ちょっと心配。。すぐに契約して1月まではフリーレントにしたらどうかな、とも思いましたが、とりあえず、契約はするけれども、入居、および賃料発生は1月ということでお願いしました。

ちなみに今回決まったお部屋はセルフリフォーム体験会でフローリングを貼ったお部屋です。
リフォームしてから2週間で決まったことになります。

なんだかんだ、やったことに対してきちんと結果がついてきてくれているんですね。
これが大家業の醍醐味でしょうか。だんだんとわかってきたような気がします。

茅ヶ崎の自宅より、、
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2015年11月04日

分煙化が進んでカフェっぽさが増したプロントを無料で利用する方法

郵政3社が上場しましたね。私は完全に出遅れました。
タカタを押し目買いでもしようかな。。

タカタは制裁金240億円だそうですね。
かつてはエアバッグの世界シェア20%というエクセレントカンパニーでした。
返り咲くことは出来るのでしょうか。もう少し株価が落ち着いてから見極めたいと思います。

2つのブログランキングに参加することにしました。
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さて。前回の記事ではスタバを無料で利用する方法をご紹介しました。今回はプロントを無料で利用する方法をご紹介したいと思います。

とは言え、スタバに比べると裏ワザ感がないので、あれなんですが。。

ズバリ!楽天スーパーポイントを利用する!

楽天スーパーポイントと言えば、ネット上でしか利用できないと思われるかもしれませんが、昨年の秋頃から、街の実店舗でも利用することが可能となったのです。

【貯め方】
私の場合は、主に、楽天でのショッピングと楽天カードの支払いでポイントが加算されます。

【使い方】
スマホの楽天ポイントカードのアプリを立ち上げてバーコードの画面を定員さんに提示すると、レジでバーコードを読み取り、ポイントの加算、使用ができます。

つまり、クレジットカードのポイントがそのまま電子マネー的に利用できるのです。

クレジットカードのポイントと言えば、年に1回送られてくるポイント交換カタログを見ながら消去法的に選択するしかなかった時代(それも楽しかったですけどね)からしたら、なんて画期的になったことか。
せっかく貯めたポイントなのに、仕方なくお鍋セットをもらうよりもはるかに活きた使い方ができるようになりました。

私の場合、アパートの設備を楽天で購入したりするため月に数千円のポイントが貯まりますので、プロントでモーニングやランチをよく利用しています。
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ポイントを集約するなら、断然「楽天スーパーポイント」が使い勝手が良くてオススメです。



テラスモール湘南のプロントより。
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2015年11月02日

スターバックスのドリンクを無料でいただく方法

今日は一段と冷えますね。うちは今シーズン初めて暖炉に火を入れました。

さて。ノマド族が大好きなMacBook Air‎とスタバ。
かく言う私もスタバでMac落ち着きます。

そんなスタバですが、以前は株主優待券でVentiサイズのフラペチーノにフルオプション追加して飲めたのですが、スターバックスジャパンが上場廃止して以来、無料でスタバを利用する方法がなくなってしまいました。

ですが、毎年この時期になるとひっそりとこんな素敵なキャンペーンをやってくれているのです。
image.jpeg

株主優待券と違い、プリペイドカードに5,000円分入金する必要がありますので、手出しはありますが、せっかくなら1年分のスタバ代をこの時期にチャージしてしまえば、5,000円入金ごとにドリンクチケットがもらえます。
image.jpegimage.jpeg

こちらのドリンクチケット、
・ドリンクであれば何でもOK
・好きなサイズでOK
・カスタマイズし放題

と株主優待券と全く同じ仕様です。

数年間株主優待を楽しんだ経験から、フラペチーノ系をVentiサイズで頼むのがいちばんコストメリットがありますよ。ただし、一人で飲みきるのはキツイかも。。

こちらのチケットの注意点としては、
・有効期限が来年の1月末までと使える期間が短いこと
・総額が926円を超えた場合は追加料金がかかること
くらいでしょうか。

逆に言えば、このチケットを最大限に活かすには926円までのドリンクを頼めばいいということですね。

プレゼントにも喜ばれるスタバのプリペイドカード。
クリスマスパーティの予算が決められてるプレゼント交換にもスマートでオススメですよ!

STARBUCKS Sakura Card 期間限定☆2015新品 さくら ブリリアント スターバックス カード 桜 スタバ




最近はまっているアップルパイ。ヒーティングとホイップ追加で♪
image.jpeg

テラスモール湘南のスターバックスより、、
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Swimmyです。ひとりじゃなにもできないけど、みんなで力を合わせれば、大きなことができる。。。不動産投資ってまさにスイミーの世界です。ひとりでは買えないような物件も、いろいろな人に助てもらってチームになれば大きなものが買える。ある日そんなことに気がついてスイミーとネーミングしました。 オットが不動産投資コラム執筆しています。こちらも応援していただけると嬉しいです。 講演、執筆、取材のお申込みは下記までメールにてお問い合わせください。 104.fudousan☆gmail.com (☆=@)
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