地方・ファミリータイプ不動産投資(日々の戦果)
http://fanblogs.jp/fudosan-invest/
20代。ワンルーム投資の風潮に逆行し、首都圏のファミリータイプ物件を家族ぐるみで購入中。
ja
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http://fanblogs.jp/fudosan-invest/archive/32/0
管理業務主任者
管理業務主任者の試験が終わりましたマンション管理士と同じで、馴染みの薄い設備関係は派手に落としてしまいましたが、区分所有法や標準管理規約、マンション管理適正化法で挽回できたので、なんとか合格ラインに達していそうです合格発表は1/22。それまではドキドキです。
四方山
社長Q2
2009-12-07T23:04:32+09:00
管理業務主任者の試験が終わりました
マンション管理士と同じで、馴染みの薄い設備関係は派手に落としてしまいましたが、
区分所有法や標準管理規約、マンション管理適正化法で挽回できたので、
なんとか合格ラインに達していそうです
合格発表は1/22。それまではドキドキです。
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http://fanblogs.jp/fudosan-invest/archive/31/0
マン管&管理業務
久々の更新ですマンション管理士の試験を受けてきました。結果は・・・残念ながら合格ラインには達しませんでした民法・区分所有法関連やマンション管理適正化法とかの問題はまずまず正解していたのですが、建築基準法や設備関係の問題にまったく歯がたちませんでした。点数的にはおそらく半分くらいでしょう・・・。来週は管理業務主任者の試験です。こちらはなんとか合格したいです
四方山
社長Q2
2009-11-30T17:21:33+09:00
久々の更新です
マンション管理士の試験を受けてきました。
結果は・・・残念ながら合格ラインには達しませんでした
民法・区分所有法関連やマンション管理適正化法とかの問題は
まずまず正解していたのですが、
建築基準法や設備関係の問題にまったく歯がたちませんでした。
点数的にはおそらく半分くらいでしょう・・・。
来週は管理業務主任者の試験です。
こちらはなんとか合格したいです
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http://fanblogs.jp/fudosan-invest/archive/30/0
穴吹工務店 サーパスマンション 会社更生法申請の影響は
昨日に引き続き、穴吹の話題です。知人・親類にもサーパスマンションを購入した人が結構いて、ひと事ではありません。今回の出来事が我々エンドユーザに与える影響について考えてみました。【契約前】◎購入申込金 契約前の購入申込金は手付金等としてみなされないので、 保全等の措置もなく、返還が難しい可能性があります。 →返還請求が必要?(消費者生活センターや宅建協会に相談)【契約後かつ引渡し前】◎購入申込金 契約後は購入申込金は手付金等として取り扱われるため、 手付金保全措置がとられており..
四方山
社長Q2
2009-11-25T12:34:34+09:00
昨日に引き続き、穴吹の話題です。
知人・親類にもサーパスマンションを購入した人が結構いて、ひと事ではありません。
今回の出来事が我々エンドユーザに与える影響について考えてみました。
【契約前】
◎購入申込金
契約前の購入申込金は手付金等としてみなされないので、
保全等の措置もなく、返還が難しい可能性があります。
→返還請求が必要?(消費者生活センターや宅建協会に相談)
【契約後かつ引渡し前】
◎購入申込金
契約後は購入申込金は手付金等として取り扱われるため、
手付金保全措置がとられており、かつ、引渡しが不能となった場合、
手付金とともに保証機関から返還されることになると思います。
◎手付金
手付金等保全措置がとられていて、なおかつ引渡しが出来なくなった場合は
保証機関から返金されることになります。
(※)参考までに・・
http://profile.allabout.co.jp/ask/column_detail.php/3460
→ただし、工事中止など、あくまで引渡しが出来なくなった場合なので、
会社更生法を申請したからすぐ返還してよというのは出来ません。
◎引渡し日
今後、管財人がどう処分するかの判断を待つことになります。
予定日よりも延期となるのは必至でしょう。
(引渡し直前でも、すぐに引渡しとならない可能性があります)
どれくらい延期になるかはケースバイケースです。
【引渡し後】
◎瑕疵担保責任
(引渡しが本年10月以降)
10月以降に引渡された物件については、「住宅瑕疵担保履行法」の対象となります。
http://www.isize.jutakujoho.jp/edit/msnews/091007/index.html
(引渡しが本年10月以前)
民事再生法を申請したのち、事業再生が困難と判断された場合は、
履行されない場合があります。
施工会社が売主と異なる場合は、まだ相談の余地があると思いますが、
共倒れとなると大変です。
今後の動向を注視しつつ、専門家の助言を受けながら、
管理組合の中で相談が必要です。
◎アフターサービス
アフターサービスは売主・買主間の契約に基づくものなので、
倒産したとなると、サービスを受けられなくなります。
ただし、売主側が今後も事業を継続するということになれば、
再生後の売主や支援会社から同様のサービスを受けられる可能性があります。
(管理会社が売主の系列である場合はそちらで引き継ぐケースもあるかも)
◎管理
管理会社が別会社であれば、問題なく継続されますが、
管理会社が売主の系列会社である場合、今後の事業再生次第で、
なんらかの動き(管理会社の清算等)があるやもしれません。
その場合は、別の管理会社へ管理を依頼することになります。
また、分譲中のマンションの場合、
未入居分の毎月の管理費や修繕積立金が売主から入らなくなります。
再生計画の目途がたつまでは、新規の営業活動が出来なくなると思いますので、
未入居分については、その補填等を管理組合内で検討する必要があります。
まずは管理会社とやりとりを密にして、
理事会等で今後の対応について協議するのが良いと思います。
◎その他
・倒産による風評により、当該マンションの売買相場が下落するリスクがある
・売主が提供する家賃保証サービスについては、打ち切りのリスクがある
以上です。怪しいところはどうぞご指摘下さい。
ひとまず不明な点については、
契約にかかる相談事 → 国民生活センター等
入居後の管理等についての相談事 → 高層住宅管理業協会等
上記へ確認しながら進めていくのが良いと思います。
今回の教訓としては、
新築物件を購入する際には、質の良いものを探すということに加えて、
売主の体力の見極めも重要だということでしょうか。
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http://fanblogs.jp/fudosan-invest/archive/29/0
穴吹工務店 会社更生法申請
サーパスでおなじみの穴吹工務店が事実上の倒産です。私のホームグラウンドである北関東には、サーパスマンションが数多く建設されております管理会社(穴吹コミュニティ)は今回、民再法の申請をしていないため、日常の管理については今のところ問題ないと思いますが、今後影響が出るとすれば、瑕疵担保やアフターサービス、将来の修繕や、家賃保証システムあたりでしょうか。売主と施工主(他会社の場合あり)が今回のように一気に飛んでしまうと、ちょっとやっかいですね。家賃保証も穴吹自身のサービスだったよう..
四方山
社長Q2
2009-11-24T23:15:01+09:00
サーパスでおなじみの穴吹工務店が事実上の倒産です。
私のホームグラウンドである北関東には、
サーパスマンションが数多く建設されております
管理会社(穴吹コミュニティ)は今回、民再法の申請をしていないため、
日常の管理については今のところ問題ないと思いますが、
今後影響が出るとすれば、瑕疵担保やアフターサービス、将来の修繕や、
家賃保証システムあたりでしょうか。
売主と施工主(他会社の場合あり)が今回のように一気に飛んでしまうと、
ちょっとやっかいですね。
家賃保証も穴吹自身のサービスだったようですのでどうなるのでしょうか。
もっとも今回は破産ではないことと、ある程度の規模の会社なので、
他会社の支援が入ると思いますので、最悪なケースには陥らない気がしますが、
しばらく注視が必要です
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http://fanblogs.jp/fudosan-invest/archive/28/0
風邪
風邪をひいてしまいました。もうすぐ試験なのに、勉強する気がおきません。今日は一日家でぐうたらしておりました。そんな中、ネットで物件調査をしておりましたが、最近の傾向でしょうか、築浅物件がなかなか出てきてませんね。出てきてもすぐ決まってしまいます。目につくのは、築15年~20年の修繕や大幅な内装リフォームが必要な物件でその割には家賃がとりにくい物件ばかり。本当に良い物件は、ネットに出てくる前に決まってしまうのですね。やはり、足繁く不動産会社に通うことが良い物件にめぐり合う一番の..
四方山
社長Q2
2009-11-24T00:07:23+09:00
風邪をひいてしまいました。
もうすぐ試験なのに、勉強する気がおきません。
今日は一日家でぐうたらしておりました。
そんな中、ネットで物件調査をしておりましたが、
最近の傾向でしょうか、築浅物件がなかなか出てきてませんね。
出てきてもすぐ決まってしまいます。
目につくのは、築15年~20年の修繕や大幅な内装リフォームが必要な物件で
その割には家賃がとりにくい物件ばかり。
本当に良い物件は、ネットに出てくる前に決まってしまうのですね。
やはり、足繁く不動産会社に通うことが良い物件にめぐり合う一番の方法でしょうか。
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http://fanblogs.jp/fudosan-invest/archive/27/0
マン管1週間前
マン管試験まであと1週間。実質、この一週間が勝負です。追い込みです。区分所有法や管理適正化法、標準管理規約、会計あたりは何とかなりそうですが、ネックは設備の問題・・・。毎年、なんじゃこりゃって感じの問題が出ます。たとえば、建物の調査に使われるハンマー。テストハンマーやパールハンマーは、「タイルの浮きの診断」に。シュミットハンマーは、「コンクリートの圧縮強度の測定」に、それぞれ使われるそうです・・・。へぇ~そうなんだって感じです・・・。わからん。明日も問題演習がんばります。
四方山
社長Q2
2009-11-22T23:44:57+09:00
マン管試験まであと1週間。
実質、この一週間が勝負です。追い込みです。
区分所有法や管理適正化法、標準管理規約、会計あたりは何とかなりそうですが、
ネックは設備の問題・・・。
毎年、なんじゃこりゃって感じの問題が出ます。
たとえば、建物の調査に使われるハンマー。
テストハンマーやパールハンマーは、「タイルの浮きの診断」に。
シュミットハンマーは、「コンクリートの圧縮強度の測定」に、
それぞれ使われるそうです・・・。
へぇ~そうなんだって感じです・・・。わからん。
明日も問題演習がんばります。
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http://fanblogs.jp/fudosan-invest/archive/26/0
お宝か?
本日は某北関東の物件調査前から相談していた不動産会社から、売却の話が出たばかりとの物件です。ファミリー向けアパート6戸。利回り18%の物件です。数字だけ見ると、なんてことはない、よくある地方物件なのですが、周辺の環境がなかなか良いのです。保育園、小学校はもちろん、病院、大型スーパー、銀行、駅、・・・などなど徒歩10分圏内にとにかく何でも揃っていました。そして、一番魅力的なのは一住低層の大変広い敷地。路線価も高いです。いいかもしれません。将来いろいろ応用ができます。どうやら、売..
物件β号
社長Q2
2009-11-21T23:22:10+09:00
本日は某北関東の物件調査
前から相談していた不動産会社から、売却の話が出たばかりとの物件です。
ファミリー向けアパート6戸。
利回り18%の物件です。
数字だけ見ると、なんてことはない、よくある地方物件なのですが、
周辺の環境がなかなか良いのです。
保育園、小学校はもちろん、病院、大型スーパー、銀行、駅、・・・などなど
徒歩10分圏内にとにかく何でも揃っていました。
そして、一番魅力的なのは
一住低層の大変広い敷地。
路線価も高いです。
いいかもしれません。将来いろいろ応用ができます。
どうやら、売主様は早々に現金をほしいため、この値段設定とのこと。
調査を進めて、問題なければ家族ぐるみで購入したいと考えています。
どうか買えますように・・・。
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http://fanblogs.jp/fudosan-invest/archive/25/0
夜な夜なメール
不動産会社の営業さんへの返信メールを書いていたらもうこんな時間です〓最近不動産会社から、新規物件の案内が山のように入ってきます。電話、FAX、メール。帰宅後はご飯を食べながらチェック作業です良い物件だけど予算が合わなかったり、はたまたその逆だったり、なかなか出物には巡り会えませんが、それでも物件情報をみるのは非常に楽しいですね。これからマン管の勉強です。いつ眠れることやら・・・。
四方山
社長Q2
2009-11-11T02:28:53+09:00
不動産会社の営業さんへの返信メールを書いていたら
もうこんな時間です〓
最近不動産会社から、新規物件の案内が山のように入ってきます。
電話、FAX、メール。帰宅後はご飯を食べながらチェック作業です
良い物件だけど予算が合わなかったり、はたまたその逆だったり、
なかなか出物には巡り会えませんが、
それでも物件情報をみるのは非常に楽しいですね。
これからマン管の勉強です。いつ眠れることやら・・・。
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http://fanblogs.jp/fudosan-invest/archive/24/0
再びさいたま市内
先輩のお付き合いで再びさいたま市へ。今回は区分所有の任売物件とのことJR駅から徒歩10分圏内(新宿まで30分)の平成築ファミリー向け物件で、内装のリフォームが必要ですが、まずまず良さそうな物件でした。家賃相場は10万円前後で表面利回り約9%。個人的にはもう少し安くならないと投資として面白くないと思いましたが、外観がきれいなのと、相場よりも2~300万円安い価格という点に先輩は魅かれたようです。確かに割安でよい物件だと思います。おそらく買付を入れるような気がします任売物件は、債..
四方山
社長Q2
2009-11-09T01:19:04+09:00
先輩のお付き合いで再びさいたま市へ。
今回は区分所有の任売物件とのこと
JR駅から徒歩10分圏内(新宿まで30分)の平成築ファミリー向け物件で、
内装のリフォームが必要ですが、まずまず良さそうな物件でした。
家賃相場は10万円前後で表面利回り約9%。
個人的にはもう少し安くならないと投資として面白くないと思いましたが、
外観がきれいなのと、相場よりも2~300万円安い価格という点に
先輩は魅かれたようです。確かに割安でよい物件だと思います。
おそらく買付を入れるような気がします
任売物件は、債権者との相談で売り出し価格がほぼfixされているので、
指値が難しいのがデメリットですね。
(もちろん、周辺相場より少々安く、新鮮な物件であるというメリットはありますが・・・)
任売物件がすべて「お買い得」かというと、そうでは無い気がします。
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http://fanblogs.jp/fudosan-invest/archive/23/0
契約・リフォームの検討
本日、契約してきました今後リフォームに入ります〇必ずリフォーム 壁紙 → 労働力投入 床カーペット → 労働力投入 畳 障子・ふすま〇検討中 ユニットバス → 高いので、代替策を検討中。まともに業者さんにお願いしてしまうと、軽く100万円オーバーとなるので、家族ぐるみで労働力投入してがんばります。安い業者さんをご存知の方、是非紹介して下さい大歓迎です。
物件α号
社長Q2
2009-11-07T20:08:24+09:00
本日、契約してきました
今後リフォームに入ります
〇必ずリフォーム
壁紙 → 労働力投入
床カーペット → 労働力投入
畳
障子・ふすま
〇検討中
ユニットバス → 高いので、代替策を検討中。
まともに業者さんにお願いしてしまうと、軽く100万円オーバーとなるので、
家族ぐるみで労働力投入してがんばります。
安い業者さんをご存知の方、是非紹介して下さい
大歓迎です。
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http://fanblogs.jp/fudosan-invest/archive/22/0
団地物件へ指値成功
団地物件(3LDK 約80㎡)への指値が通りました当初価格から25%オフ、想定価格から10%オフで購入できることになりました。不動産会社さんありがとうございました今回は両親が購入します。この物件のよいところは、・堅牢、こぎれいな外観・南向きで日当り良好・駅近にもかかわらず、緑豊かに整備された環境・スーパー、病院、薬局、銀行、郵便局、コンビニ徒歩1分・管理費・駐車場料金安、豊富な修繕積立金額・専用テニスコート有・敷地権が約25坪あり、評価額高い(税金やや高いデメリットは有)当物..
物件α号
社長Q2
2009-11-04T00:58:09+09:00
団地物件(3LDK 約80㎡)への指値が通りました
当初価格から25%オフ、想定価格から10%オフで
購入できることになりました。不動産会社さんありがとうございました
今回は両親が購入します。
この物件のよいところは、
・堅牢、こぎれいな外観
・南向きで日当り良好
・駅近にもかかわらず、緑豊かに整備された環境
・スーパー、病院、薬局、銀行、郵便局、コンビニ徒歩1分
・管理費・駐車場料金安、豊富な修繕積立金額
・専用テニスコート有
・敷地権が約25坪あり、評価額高い(税金やや高いデメリットは有)
当物件については、想定利回り13%、グロスで10%超と
利回り的には物足りないかもしれませんが、
家賃相場が安定していることと、一定の入居希望者が見込めそうなので、
そこが強みかなと考えています。
私の1戸目の近くの物件なので管理もしやすいです。
最近、物件が動き始めているので、物件のストックが少なくなってきています。
手ごろな物件が出れば、年内中にもう一戸購入する予定です。
今後はリフォームも頑張らなくては〓
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http://fanblogs.jp/fudosan-invest/archive/21/0
任売物件③(完)
以前、ブログに書いた任売物件。結局転進しました首都圏でも有数のターミナル駅まで一駅で、駅まで徒歩10分以内、坪単価高く、賃貸需要もある地域で、周辺相場と比べると確かに安値。不動産会社さんも「これを逃すともう出てこない」とのお話でしたが、個人的にいろいろと調べてみると、① 過去に浸水履歴があり、近年も道路冠水有 (周辺の住宅をみると、ほとんど3階建)② 北接道、3方ぎゅうぎゅうに囲まれていて、日当り難③ 駅までの道のりに結構なアップダウン有④ 駐車場有とあるが、実質駐車不可上..
二戸目購入作戦
社長Q2
2009-11-03T09:27:07+09:00
以前、ブログに書いた任売物件。
結局転進しました
首都圏でも有数のターミナル駅まで一駅で、駅まで徒歩10分以内、
坪単価高く、賃貸需要もある地域で、周辺相場と比べると確かに安値。
不動産会社さんも「これを逃すともう出てこない」とのお話でしたが、
個人的にいろいろと調べてみると、
① 過去に浸水履歴があり、近年も道路冠水有
(周辺の住宅をみると、ほとんど3階建)
② 北接道、3方ぎゅうぎゅうに囲まれていて、日当り難
③ 駅までの道のりに結構なアップダウン有
④ 駐車場有とあるが、実質駐車不可
上記を考えると土地建物の値段としては
相応(決して激安ではない)と判断しました
立地は魅力的なのですがね。私はパスしてしまいました。
不動産会社さんによると、先週他で買付が出たとのお話でしたが、
〇〇ー不動産をみると、今日また新規掲載されているので、
まだ決まってないのかもしれません。
ご興味のある方は探してみて下さい。確かに安いです。
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http://fanblogs.jp/fudosan-invest/archive/20/0
マンション管理士の勉強 団地
今日は一日マンション管理士・管理業務主任者試験の勉強先月末から学校に通って勉強しています。今年の目標はひとまず管業合格。マン管は結構問題の難易度が高いです(特に設備系)。勉強を進めていくと、管理組合のしくみや、管理規約の内容、そのバッググラウンドにある区分所有法、管理適正化法などなど、今まで、?と思っていたことが少しづつ紐解けていき楽しいです一ヶ月間での詰め込み学習なので今年の合格は難しいとは思いますが、試験後も引き続き勉強を進めて行きたいと思います。さて、週明けはまた団地を..
四方山
社長Q2
2009-11-01T20:56:41+09:00
今日は一日マンション管理士・管理業務主任者試験の勉強
先月末から学校に通って勉強しています。
今年の目標はひとまず管業合格。
マン管は結構問題の難易度が高いです(特に設備系)。
勉強を進めていくと、
管理組合のしくみや、管理規約の内容、
そのバッググラウンドにある区分所有法、管理適正化法などなど、
今まで、?と思っていたことが少しづつ紐解けていき楽しいです
一ヶ月間での詰め込み学習なので今年の合格は難しいとは思いますが、
試験後も引き続き勉強を進めて行きたいと思います。
さて、週明けはまた団地を見てこようと思います。
今回は私ではなく父が購入します。
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http://fanblogs.jp/fudosan-invest/archive/19/0
さいたま市内
今日はさいたま市へ大宮、浦和を中心に、東京へのアクセスもよい街です。人がたくさんいますね~。まずは銀行系不動産会社へ突撃。探している条件をお伝えして、色々と物件をご紹介いただけるよう依頼。早速、実家近くのアパートをご紹介頂きましたが、1,000万円前半で高利回りでしたが、需要が薄いエリアなのでお断りしました。今後に期待です。その後、以前からお付き合いのある別の不動産会社へ。おすすめの物件を見てきました。がしかし・・・、なかなか出物はありません。築年数が経過しすぎているとか、建..
二戸目購入作戦
社長Q2
2009-10-31T20:43:23+09:00
今日はさいたま市へ
大宮、浦和を中心に、東京へのアクセスもよい街です。
人がたくさんいますね~。
まずは銀行系不動産会社へ突撃。
探している条件をお伝えして、色々と物件をご紹介いただけるよう依頼。
早速、実家近くのアパートをご紹介頂きましたが、
1,000万円前半で高利回りでしたが、需要が薄いエリアなのでお断りしました。
今後に期待です。
その後、以前からお付き合いのある別の不動産会社へ。
おすすめの物件を見てきました。
がしかし・・・、なかなか出物はありません。
築年数が経過しすぎているとか、建築基準法違反など、
融資の付きづらい物件ばかりです。
いつものごとく、今回は転進しました
明日はマン管・管業の勉強します!
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http://fanblogs.jp/fudosan-invest/archive/18/0
今日も帰りに見てきました。
今日も会社帰りに内覧。先日みてきた団地物件の別のお部屋ですメンテナンスが行き届いていて、なかなか良さそうな物件でした。クロス交換程度ですぐ貸出せそうです。(しいて言えば、エレベータがないとこが欠点)土日に改めて見に行きます。問題なければ買付証明を入れるかも。明日は朝から埼玉方面に遠征です。知り合いの不動産屋さんから新着物件の連絡を頂きました。職場の先輩と突撃してきます
二戸目購入作戦
社長Q2
2009-10-31T01:22:56+09:00
今日も会社帰りに内覧。
先日みてきた団地物件の別のお部屋です
メンテナンスが行き届いていて、なかなか良さそうな物件でした。
クロス交換程度ですぐ貸出せそうです。
(しいて言えば、エレベータがないとこが欠点)
土日に改めて見に行きます。問題なければ買付証明を入れるかも。
明日は朝から埼玉方面に遠征です。
知り合いの不動産屋さんから新着物件の連絡を頂きました。
職場の先輩と突撃してきます
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