地方・ファミリータイプ不動産投資（日々の戦果）

団地物件へ指値成功

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団地物件（3LDK 約80㎡）への指値が通りました

当初価格から25%オフ、想定価格から10%オフで

購入できることになりました。不動産会社さんありがとうございました

今回は両親が購入します。

この物件のよいところは、

・堅牢、こぎれいな外観

・南向きで日当り良好

・駅近にもかかわらず、緑豊かに整備された環境

・スーパー、病院、薬局、銀行、郵便局、コンビニ徒歩1分

・管理費・駐車場料金安、豊富な修繕積立金額

・専用テニスコート有

・敷地権が約25坪あり、評価額高い（税金やや高いデメリットは有）

当物件については、想定利回り13%、グロスで10%超と

利回り的には物足りないかもしれませんが、

家賃相場が安定していることと、一定の入居希望者が見込めそうなので、

そこが強みかなと考えています。

私の1戸目の近くの物件なので管理もしやすいです。

最近、物件が動き始めているので、物件のストックが少なくなってきています。

手ごろな物件が出れば、年内中にもう一戸購入する予定です。

今後はリフォームも頑張らなくては〓

【物件α号の最新記事】

契約・リフォームの検討

投稿者：社長Ｑ２｜00:58 ｜物件α号

2009年11月03日

任売物件③（完）

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以前、ブログに書いた任売物件。

結局転進しました

首都圏でも有数のターミナル駅まで一駅で、駅まで徒歩10分以内、

坪単価高く、賃貸需要もある地域で、周辺相場と比べると確かに安値。

不動産会社さんも「これを逃すともう出てこない」とのお話でしたが、

個人的にいろいろと調べてみると、

①　過去に浸水履歴があり、近年も道路冠水有
　　（周辺の住宅をみると、ほとんど3階建）

②　北接道、3方ぎゅうぎゅうに囲まれていて、日当り難

③　駅までの道のりに結構なアップダウン有

④　駐車場有とあるが、実質駐車不可

上記を考えると土地建物の値段としては

相応（決して激安ではない）と判断しました

立地は魅力的なのですがね。私はパスしてしまいました。

不動産会社さんによると、先週他で買付が出たとのお話でしたが、

〇〇ー不動産をみると、今日また新規掲載されているので、

まだ決まってないのかもしれません。

ご興味のある方は探してみて下さい。確かに安いです。

投稿者：社長Ｑ２｜09:27 ｜二戸目購入作戦

2009年11月01日

マンション管理士の勉強　団地

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今日は一日マンション管理士・管理業務主任者試験の勉強

先月末から学校に通って勉強しています。

今年の目標はひとまず管業合格。

マン管は結構問題の難易度が高いです（特に設備系）。

勉強を進めていくと、

管理組合のしくみや、管理規約の内容、

そのバッググラウンドにある区分所有法、管理適正化法などなど、

今まで、？と思っていたことが少しづつ紐解けていき楽しいです

一ヶ月間での詰め込み学習なので今年の合格は難しいとは思いますが、

試験後も引き続き勉強を進めて行きたいと思います。

さて、週明けはまた団地を見てこようと思います。

今回は私ではなく父が購入します。

投稿者：社長Ｑ２｜20:56 ｜四方山

2009年10月31日

さいたま市内

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今日はさいたま市へ

大宮、浦和を中心に、東京へのアクセスもよい街です。

人がたくさんいますね～。

まずは銀行系不動産会社へ突撃。

探している条件をお伝えして、色々と物件をご紹介いただけるよう依頼。

早速、実家近くのアパートをご紹介頂きましたが、

1,000万円前半で高利回りでしたが、需要が薄いエリアなのでお断りしました。

今後に期待です。

その後、以前からお付き合いのある別の不動産会社へ。

おすすめの物件を見てきました。

がしかし・・・、なかなか出物はありません。

築年数が経過しすぎているとか、建築基準法違反など、

融資の付きづらい物件ばかりです。

いつものごとく、今回は転進しました

明日はマン管・管業の勉強します！

投稿者：社長Ｑ２｜20:43 ｜二戸目購入作戦

2009年10月31日

今日も帰りに見てきました。

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今日も会社帰りに内覧。

先日みてきた団地物件の別のお部屋です

メンテナンスが行き届いていて、なかなか良さそうな物件でした。

クロス交換程度ですぐ貸出せそうです。

（しいて言えば、エレベータがないとこが欠点）

土日に改めて見に行きます。問題なければ買付証明を入れるかも。

明日は朝から埼玉方面に遠征です。

知り合いの不動産屋さんから新着物件の連絡を頂きました。

職場の先輩と突撃してきます

投稿者：社長Ｑ２｜01:22 ｜二戸目購入作戦

2009年10月25日

相変わらずの物件収集

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面白い物件を求め、今日も不動産会社へ飛び込み。

区分所有、関東、JRターミナル駅徒歩10分以内

築約20年のファミリータイプ。

現在8万円で賃貸中とのこと。

管理費・修繕積立金併せて約1.5万円。

お値段は500万円台。（あとは指値次第）

グロスで約15%。まずまずでしょうか。

少なくともこの地域であればこのくらいの利回りは欲しいかな。

周辺相場を確認すると、この築年数の2LDK～3DKで７万円前後。

外観もまずまずです。それなりに手入れもされています。住人さんも多いです。

思い切った指値が通ればいいのかなと思いました。

都心のワンルームよりは面白いと思います。

投稿者：社長Ｑ２｜09:10 ｜二戸目購入作戦

2009年10月23日

友人宅訪問

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ただいま帰宅

今日はお金持ちの友人のお宅へお邪魔して来ました。

友人宅では、JR駅徒歩10分の立地に1Kアパート3棟・12室を所有しているのですが、

この不景気で6室空室中とのこと。

どうすれば空室率を改善できるか相談を持ちかけられました。

まずは、なぜお客さんが入らないのか、素人なりに分析してみました。

①当地域の現在の空室率は約３割と大変厳しい環境

②そもそも、当地域は1Kの需要が少ない（近隣に大学・企業等の施設なし）

③現在の家賃設定は約5万円。周辺相場と比べて6千円程度高い

④物件自体は外装リフォームをかけており、大変綺麗だが、
　標準装備されている家具が好みの分かれるものである（若干渋い）

てっとり早い対策としては、家賃の減額と管理会社の見直しかな思いました

（月並みですが・・・）

当物件に他の物件に勝る強みがあればよいのですが、

現状ではなかなか見出すことができません。

見たところ、建物の構造的にメゾネットタイプへのリフォームが容易そうなので、

将来的には検討が必要かもしれません。

ひとまず、もう少し今の賃料で様子を見守ると仰っていました。

たられば論ではありますが、

明らかに建築前のマーケティング調査が不足していたのかなと

正直思いました。（ここでしか言えませんが・・・）

よく地域の特性を理解し、そもそも賃貸需要がある場所なのかどうかを見極め、

どのタイプの間取りを建築すべきかをしっかりと検討しなかったからこそ、

このような事態が生じてしまうのだと思います。

これまた月並みな話ですが、賃貸経営で失敗する人のほとんどは、

おそらくこの部分の見極めに失敗しているのでしょう

今回はマーケティング調査の重要性を改めて感じました。

投稿者：社長Ｑ２｜23:05 ｜四方山

2009年10月21日

任意売却②

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昨日は我が家の物件調査団（１号・２号）が、現地を調査してきました。

調査報告によると、

古い戸建が立ち並ぶ住宅街ですが、乗降客数は多そうです。

業者さんの説明のとおり、家賃設定も10万～12万程度で問題なさそうとのこと。

ただし、気になる点がいくつかあり、

①川幅の狭い河川が付近を流れており、豪雨の際は周辺が浸水する可能性がある。

②駅から当物件まで坂が多い。また、当物件は周辺で一番低い場所に立地している。

③駐車できると考えていたスペースが予想以上に狭く、駐車できなそう。

特に①、②はちょっと厳しいですね。

物件購入後、20年～30年がんばってもらって、その後売却

というシナリオを考えていたのですが、

浸水等のリスクがあると、途中、予想外の修繕・清掃費が生じる可能性があります。

また、売却する際も、周辺相場と比べて安い金額になるでしょう。

ひとまず事実確認のために、

これまでの水害被害の履歴を調べてもらうことにしました。

当物件の地域で被害が発生していなければ良いのですが・・・。

値段は非常に魅力なのですが、水害リスクがとれるほどの資本はないので、

結果次第で転進です。

お宝物件の発掘はなかなか容易ではありません。

投稿者：社長Ｑ２｜15:09 ｜二戸目購入作戦

2009年10月20日