3回目の振込明細
先日アパートをゲットしてから３回目の振込がありました。
毎回いろいろ有り、なかなか落ち着きません（笑）
１００部屋以上管理してる方に何人もお会いしていますが、どう管理しているのか？
不思議です。どうでもよくなっちゃうのかな？
私の場合、良くも悪くも区分を含め７部屋しかないので、それぞれのストーリーがあります。
今月はアパート２階のベランダの排水が詰まっていたので、その清掃と網戸の建て付け調整が１万ちょい、更に鍵のビスを新調、修理の為５千円程度の出費。
でもいつのまにか、一部屋更新されており、半月分収入増。
滞納常習犯は１月サイクルがずれているため、表面上はプラマイゼロです。
来月はトイレ修理代が入ると思うので多少減る予定です。
滞納は多分そのまま１月ズレ。
やっぱりデキル大家さんをマネ、定期借款にすべきでしょうか？
ただ今、いつも使っている会社のパソコンのファンが壊れ、ブートできず。
明日、朝一で交換となりそうです。
息子のパソコンを借りてますが、お気に入りが自分のではないので、不便。
しかも時間で請求されそう〜 （＞＜）
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エイト at 19:28
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Big Tomorrow
今日、仕事帰りに図書館によって、ちょっとBig Tomorrowを読みました。
最新号だと思います。
中に中古マンション投資の例があり、1200万ぐらいの物件を30年で借り入れすると利回り６％台で毎月1万円ぐらいの手取り、３０年後に完済と、投資開始が早いと完済が早いという例がありました。
不動産投資はいいですよ〜、早く始めたほうが老後にいいですよ〜という趣旨はいいのですが、あまりに貧弱な例で、突っ込みどころ満載でした。
それをみて、不動産投資だ！と共感を得られるのか？？？です。
不動産で成功している人を多々取り上げているのに〜と思いました。
今回のはFX、株がやはり手っ取り早くお勧め。
あとは日本のものをeBayとかで海外に売るとか取り上げていました。
サクセスストーリーもいいのですが、失敗した話も見たい気がするのは私だけでしょうか？
それなら私も取材がきそう!?
次回？ 水戸大家さんのサクセスストーリーが楽しみです。
もちろん本屋さんでちゃんと買いますよ〜 （＾＾）
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エイト at 23:07
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稼働率
この前本で稼働率の計算を読んだので、９月１日に満室で、年内退去なしの条件で、購入日より計算してみました。
結果は９４．１％。
ちなみに前の大家さんの管理期間もいれ、物件として年間の計算をすると９５．１％ほど。
ん〜、まずまずだと思います。
来年は１００％を目指したいです。
鬼が笑うかな？
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エイト at 23:33
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デッドクロス
今日、浦田さんの本の特典で、音声ファイルを頂き、早速iPhoneに注入。
１つは賃貸フェアかなんかのセミナーの録音で、デッドクロスの話をしていました。
ん〜、考えさせられます。もうもう、仰る通りですと。
ちょっと質問したいこともありますが、これからも勉強し続けて、極めないと儲け損なうということと、なぜ戸数を増やす人が一定の方向に行くのか、良く分かります。
先日読んだ本で、今までどの本にも書いてないことが書いてありました。それは耐用年数を超えた物件の減価償却。いい点は建築方法により償却期間が違うことが分かり、悪いことは思いのほか短期ですが償却出来てしまい、黒字にならないかも。
次回の税理士さんへの質問と回答で、今後の方針が大きく変わりそうです。
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エイト at 21:26
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大雑把なプラン
昨日、今回入手できた物件の大まかな月々のプランを立てました。
現状1室空きで、返済比率は４０％代、残りの利益から管理費・電気代などを引き、給料と家族間ローンの返済を差し引くと２０%程度が口座に残ります。そこから固定資産税やらリフォーム代が出る予定です。さらに満室になった暁には、その分も原資に回る予定です。
あとは今回どう満室になるかによって、今後の再投資の方針が固まってくるかと思います。できるのなら資産価値をあげて、積極的な経営にしたいですが、箸にも棒にもかからないようであれば、投資を控え、安定経営路線にしようかと。
今回私の想定と外れたことがありました。それは入居者の方々のプロファイリングです。具体的に言うと可処分所得です。今本業の方でもどうしたら財布の紐を緩め、消費を増やせるかを自由研究や議論していますが、これがなかなか想定や仮説のように行かないんです。
でも悪いことだけではありませんでした。今後どんな住まいを提供していけば満足していただけるか、はっきり見えてきた気がします。
今後が楽しみです！
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エイト at 21:54
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久々に利回り計算
今日、とある不動産屋さんの売り物件の築浅物件を見つけ、みていたら自然と利回り計算をしてしまいました。
４部屋の独身向け間取りなので、最初の満室はよしとして、その後の出入りのこと、リフォームなどを考えると１０年借り入れだとフルローンはかなり厳しそう。頭金を入れればキャッシュフローは改善されるが、なんとなくピンときません。
やはり築浅の魅力は減価償却での薄利経営をし、完済後に一気に利益を回収、もしくはいい値段が付く内に売却か。
そういえば、１ヶ月ほど前に値下げされたテラスハウスを薦められました。よくないところは築古、土地が小さく近隣駐車場を大家負担で借り上げ。２世帯なので１世帯が退去すると高い修繕費と、キャシュフローの悪化。
テラスハウスは昔自分も住んだ事があるし、あるいみ大家としては憧れですが、とても購買意欲が出ませんでした。まあお金もないですから〜。
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エイト at 21:14
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利回り命？ 其の参
昨日のところまで、いかがだったでしょうか？
つづきです。
考察：
分けて考えること
物件そのもののリスクはフルローンで組んだ場合、A・Bとも変わらない （賃下げリスク、メンテコスト、出口戦略、担保価値などなど）
変えられるもの
借り入れ額、金利、借り入れ期間、属性などなど
私のしたこと
プランBを見せました。そしてその収益性を元に将来の賃下げも考慮にいれて、返済計画を立て、10年で繰り上げ返済できるように見せました。無理なく返せて、銀行にリスクが少ないことをアピールし、残存期間しか貸さないという銀行側のルールは一切無視しました。あくまでも自分が貸してほしい金額と期間を明示し、金利は銀行側に任せると。貸してくれて御の字、でもあまり高利だと借り換えれれてしまうことも銀行は分かっているので、逆にこちらが足元を見ました。
門前払いを受けるのを覚悟で過去に3行訪れましたが、いずれも支店での取り組みは前向きでした。でもおそらくプランAを持っていったらその場で見送られたと思います。なんとなくコップの水が半分しか残ってない、半分も残っているの議論のようですね。
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エイト at 17:39
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