エイブルに行って来ました
今日はお客さんとして、身内の物件探しのお付き合いをしました。
エイブルです。
独自の募集と客付け、学ぶことが多かったです。
今回は若手の支店長さんに相手をして頂きました。さすが支店長、しっかりしています。
いいところ
ネットの情報更新が早い
営業さんの運転が上手
話し方も上手
いいところ悪いとこをしっかり説明してくれる
段取りがとてもよい
物件や大家さんまで知識があり、どこまで交渉可能かしっかり答えてくれた。
物件について
客目線で見た２つの物件。
1つは大通りに面したダイワの築古物件。でも内部はクリーニング、リフォーム済みでいつでも入居OKな状態。日当たりもよく、コンビにも駅も近くよい。
コインランドリーなし。
2つ目は大学の学生街。物件は鉄骨コンクリートで4階立て。すべて６帖１K、ユニットバス。コインランドリーあり、エアコンなし。退去したばかりでリフォーム、クリーニングがしていない。女性が住んでいたようだが、かびたユニットバス、キッチンをみるとかなりな感じ。こういう状態を見るたびに、不動産屋さんは大変だなぁ〜とか、若くてきれいな子なのに〜とかのつぶやきがよく分かります。
私は賃貸でもきれいに住んでいたので、想像できないです。
経年劣化と放置劣化では大きな違いが。
結局１つ目の物件で決め、敷金が２ヶ月から１ヶ月、礼金１からゼロ、賃料も交渉しましたが、空室対策で値下げをすでに実施し、地域相場からも５０００円ほど低いので、これはだめでした。
概算見積もりから書類作成など、とてもシステムがしっかりしていて、引越しもフォロー。
すばらしいですね。うちも区分マンションの募集管理など、今後お願いしたいと思いました。あと、次なる物件も、紹介して欲しいものです。
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エイト at 17:50
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ｷﾀｰッ
幸運がいっぺんにやってきました。
昨晩東京に遠征してきまし、投資家けーちゃんの飲み会に参加してきました。
前回は幻と成ってしまいましたが、飲み会の後に申し込みが。今回も先ほど申し込みを頂きました。今回は担当者も自信があり、審査結果も明日には出るでしょうと。
しかも入居が9月1日希望。
トミーさんに満室の舞を教わらないと、たこ踊りが始まりそうです…
投資家のみなさんと逢うとパワーがもらえるんでしょうか？
しかも昨日は1次会がけーちゃん、２次会も大物投資家の方と、
僕の靴が同じ下駄箱にINしました。
2時間休憩コースです（笑）
さらに良いことに滞納の方がすでに支払いされていました。来月2か月分振り込まれます。
2階の住人のベランダの排水が悪く、１階ベランダにあまもりしていましたが、清掃のアポが取れたこと。
今週はジュースの自販機が導入されます。
また、募集を広げ提携している不動産屋さんの賃貸部門の方と色々話をする機会があり、昨日部屋の飾りを褒めて頂けたこと。
さらには今日も担当の不動産屋さんに、あれだけきれいにリフォーム、演出、パンフなど工夫された例がなく、とても勉強になりましたとお褒めの言葉を頂戴しました。
我が家の熱い夏も終わりそうです。
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エイト at 19:55
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土曜日の朝
今日は朝一で管理をお願いしている提携不動産屋さんに突然訪問し、
パンフを渡しつつ、30分ほど貴重なお話ができました。
感性がかなりあり、会話が弾みました。
色々話したかったのですが、アパートの電気工事の待ち合わせも
あったので、あえなく撤退。
その後、管理をお願いしている不動産屋さんで、存在を忘れていた支店にもパンフを配った。
アパートでは自販機用に１５アンペアから２０アンペアにしてもらい、
ついでに各個の配電やメインブレーカーの確認などができ、勉強になりました。
自販機は電気工事が火曜日ごろ、設置が木曜日27日あたりの予定です。
100円にするので、サイドと背面に工夫してアピールをする予定です。
このために秘密兵器を購入済み。あとはデザイン次第です。
そうそう、それとアパートに行ったついでに空室の換気、外の草取りをしました。
暑くて大変でしたが、効果がある。
そして、こんなとき自販機があったら〜と思いました！
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エイト at 02:07
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掟破り
今日、掟破りを実施しました！
専任で管理をお願いしていますが、そことはライバルの業者さんに、客付けをお願いしました。
事情を話したところ、予想とは裏腹に快く引き受けて頂けまして、今後が楽しみです。
不動産もやはり、立地。駅前で人通りの多いところは心強いです。
一人でも多くのお客さんに見て頂くべく、今後の展開が楽しみです。
専任の会社が決めてもらえると一番出費も少なく、うれしいのですが、自分でできるところはやはり動かないと、機会損失になるかと思います。
本当は提携のお店にもパンフを持ってお願いに行こうと思いましたが、どこも今日はまだお休みなんですよねぇ。
こんなときに営業している不動産屋さん、お客さんもいて、さすがと思いました。
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エイト at 22:14
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事実
昨日の続きですが、なんと！！！
入居希望者の方、保証会社の審査に落ちてしまいました。
時間がかかっていたので ？と、思ってはいましたが、２．５週間ほどの審査の結果です。不動産屋さんとしても滞納に陥るリスクがあり、保全が取れないとなると、大家さんがそれでもと希望しない限り難しいと。
まあ、そうでしょう。取立てを入居者負担でほぼ丸投げをする不動産屋さんもどうかと思うときがありますが、回収できずに泣いた大家さんがいたのも事実です。
とりあえず不動産屋さんが借主と話をしてみるとのことです。ちょっと期待薄なので、改めて募集に力をいれないといけない状況です。
ドラマがありますねぇ。金銭的にはがっかりですが、いろいろなことが体験できて、刺激的です。
明日、イケアにちょっとだけいくと思うので、さらに秘密兵器を導入か？なんてね。
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エイト at 18:14
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今後の方針
先週の判例で契約更新料や敷金の判例が出ましたね。
表面的に見れば大家さんは儲からない商売になりつつあります。特に地主でバブルを経験している方には値崩れはするは、今まで入っていた礼金はなくなり、今度は敷金もほとんど返金、そして廃止という流れになると、手放したくなってしまいますね。
ここにチャンスを感じます。
もって行け、泥棒と言われたいです！
今回の判例を受け、私のアパートの、今の価格帯での地域の通常、礼０、敷１、仲介１のところ、敷金をゼロにして、退去時清掃のみ３万とか固定費用にし、それ以外は過失がない限りいらないとしようと思っています。その代わり、その部分も賃料に上乗せしようかと。クリーニングもいらないとして、上乗せもありかな。
そして上乗せ部分はそこからでなく、設備や他のところでお得感を出せればいいのかなと思います。
何事も試行錯誤なので、退室は残念ですが、そのときを楽しみにしたいと思います。
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エイト at 23:12
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今日は大安！
１０時半からアパートで看板の交換作業が行われました。
ちょっと時間があったので、J古の看板屋担当の方を空き室に案内。なんでも社員でシェアハウスを探しているとのこと。たっぷり内覧してかなり気に入ってもらえたようで、伝えておきますと。ご自分でも住みたそうでした。
看板も無事付き、ほんとうによくなってきました。
その後、ひとりで部屋の掃除をしていると、ドアが開く音が…なんと不動産屋さんの女神のような方が、お二人をご案内。はき集めたごみを撒き散らし、ちょっとまだ掃除中ですが、ごゆっくりと、案内してもらいました。トミーさんの経験がそのまま起きたようで、おおあわて。
目の前のコインランドリーでコーラを飲みながら休憩。時間を計ると１５分の内覧。
その場でどうだったか聞こうと思ったけど、KYと思われるといけないので、遠めに見送りました。そして２時半に、担当から電話あり！
声がちょっと低いですが、申し込みがありました！
審査にかけ、３、４日かかりますがどうでしょう？と。
あと１０００円下げの値下げ打診あり。かなり弱気に行ってきましたが、２０００円までいいよといっては会った中での１０００円。で、いいですよ〜といったものの、奥の手をわすれていました。○○を月１０００円でレンタル案内しているので、それを付け、値引きなしはどうかと、切り替えしました。判断は担当に任せました。すでに○○はかってあるので死に在庫にはしたくないので、渡りに船。
今から、住んでいるところの退去届けをだすので、１ヶ月ぐらい入居までかかるそうですが、専任のところでの案内なので広告料なしだし、結果オーライですね。
昨日の大家さん方が幸運を運んできてくれたに違いありません。
ちなみに今回部屋を引き受けてからフローリングやウォシュレットを入れたりで、それと引き換えに値上げしました。
値引きなしだと賃料２０％アップ、最安値の隣の部屋から３５％アップです。
満室時利回り１７．２％で、目標の１７％台をキープ。
購入時、私の希望価格では、たまたま来た人ぐらいしか内覧に連れていけない、客付けは難しいといわれましたが、飾って、磨いて、工夫して、パンフまで作っちゃったら、大うけし、こちらの思ってた通り、安い物件を探す人でなく、ワンランク上のものを捜す人に、こんな掘り出し物もあるので、通りがかりに見てもらうようにしていたと。
みえない相手ではありますが、心理作戦、楽しかったです。
今後は2階が退去していくと思いますが、高級路線で最低限１７％維持、できれば２０％を目指して頑張ります！
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エイト at 14:44
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不動産屋さんに行ってきました
今日は江戸に用事があったので、朝一で不動産屋さんを3つ回ってきました。
まあ、3つといっても同じ会社の支店ですが。
力作のパンフをもって行きましたが、かなり反響がありました。こんなに手の込んだのは初めて見ますと。ん〜、確かに自分もそう思いますが、それが結果に繋がるといいなぁと、せつに願ってます。
とりあえずは、他との差別化ができたようなので、あとは肝心なお客さんを待つだけ？
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エイト at 23:04
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