プロフィール

エイト
2007年に、元住んでいたマンションを賃貸に出し、その後不動産に目覚める。いろいろな方のアドバイスや情報で、新築から中古1棟買いに作戦を変更。 思えばできるもので、2009年6月に軽量鉄骨2DKX6室のアパートをゲット。その後リフォームから自販機、ガス会社変更など一通りの知識を元に実行してみました。購入時の空室をじっくり仕上げ、現在満室。特にやることも少ないので、入居者の満足度を上げるべく努力をしています。 2010年に、1棟追加しました。今度は小ぶりのRC 2DKX9室です。 借入れも順調に伸び、大台を超えました。 茨城県つくば市に住んでいます。 サラリーマン大家ですが、目標はスーパーサラリーマンになることだったりします。
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2009年05月27日
利回り命? 其の弐
たとえば2000万円の木造アパート、2DK X 6室、平均賃料4.5万円、満室利回り16.2%
築10年、残存価値10年 (計算を簡単にするために実際とは異なります)
フルローンが引けた前提、金利固定10年3% 

プラン A: 借り入れ期間10年
  月単位で見た場合
  賃料収入:270,000円
  月返済額:193,121円  
  管理その他:21,600円(8%設定)
  キャッシュフロー:55,279円

プラン B:   借り入れ期間20年
  賃料収入:270,000円
  月返済額:110,920円
  管理その他:21,600円(8%設定)
  キャッシュフロー:137,480円

結論: 
プランAでは1部屋空室で10,279円のキャッシュフロー、2部屋空いたら赤字
プランBでは3部屋空室で、2,480円のキャッシュフロー、4部屋空いたら赤字
この例は基本的に返済比率とそれに対する経営の健全性を計算しています。

質問:
1.プランA・Bいずれのキャッシュフローが最大限の利益で、賃下げ、修繕、空室などのリスクを取る価値がありますか?
2.あなたが融資担当でプランAとプランBを持ってきた、AさんとBさん、どちらの提案者のプランだったら、見ますか?もしくは即却下しますか?

ということで、明日は最終回となります。なにもドラマはありませんが

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