海外投資の寺子屋

2019年05月03日

成長国不動産で考える借換とは？

vol.343

こんにちは＼(^o^)／

オージローです！

さて、今日は・・・

成長国不動産で考える借換とは？

意味としては、

いくつかパターンがありますが

成長国で投資する上で、

非常に有効な手法である

「借換」を紹介します。

例えばですが、

2,000万円の不動産を

80%の融資で購入したとします。

1,600万円の借入となります。

融資を受けた後、

通常、粛々と利息を払い

返済するわけですね。

成長国の不動産を

例にとると書きましたが、

今の日本と違うのは、

成長国の不動産は、

不動産の価格自体が

急上昇しています。

私の住んでいたマレーシアでも、

8ヶ月で20%～40%上昇した

なんて話をよく聞きました。

あくまで計算上の

例を示すための数値ですが、

5年後に

先程の2,000万円の物件が、

4,000万円に値上がりしたとしましょう。

そもそもこれだけで

頭金 400万円で、

含み益 +2,000万円ですから、

投資回収500%ですね！！

（成長国では、ありえる話です。）

ここで「借換」についてですが、

2,000万の物件に対して

1,600万の融資を

受けているわけですが、

さらに2,000万円

値上がりしているので、

実は、

この値上がり分を担保に、

再融資を受け、

現金を引き出す事が

可能なのです。

2,000万値上がった部分を担保に

再度80%融資を受けることにすると、

1,600万の現金を

受取ることができるのです。

（もちろん融資ですので返済が必要です。）

若干ややこしいので

もう一度整理しますが、

当初2,000万円の物件で、

頭金400万円、融資1,600万円で

購入していましたが、

不動産価格が2,000万円上昇し、

4,000万円となった分、

2,000万円の担保価値ができたので、

それを担保に、

新たに80%の融資を引出し、

現金1,600万円を手にすることができる。

となります。

（分かりますか！？）

この資産価値が向上した分で

再融資を受けることを

「借換」といいます。

この1,600万円を元手に

別の投資で運用して、

安定的なインカムを得る。

例えば

利回り10%の投資に入れれば、

160万円のキャッシュが生まれるので、

それで返済と生活費等に充てる。

そのような現金を引き出せるわけですね！

そして、

この新たに生み出した

現金1,600万円は、

所得ではなく、融資で

あくまで借金ですから、

「所得税」はかかりません。

この点も大きいのです。

この仕組を使える国は、

金融の仕組みが

整っている国に限られまして、

私の知っている限りの成長国では、

◯マレーシア
×フィリピン
×タイ

ですね。

不動産の値上がりが

発生している国で、

うまく利用したい仕組みです！

see you…♪( ´θ｀)

オージローのおすすめ
手数料が安い！！

オージローのおすすめ
あんしん取引！！

オージローのおすすめ
Webで稼ぐなら！！

posted by オージロー at 06:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

プロフィール

オージロー

マレーシア・ペナン島に移住しています！仕事は資産運用のコンサルタントをしています(^o^) 海外には投資案件の現地視察と遊びを兼ねていく機会が多く、シンガポール、香港、マレーシアなどASEANを中心に活動しています。海外に行って思うことは「あ～　なんて日本って良い国なんだろう！！」治安が良く、飯は美味い！　四季があり、自然環境にも恵まれ、温泉も観光地も・・・そんな素晴らしい日本ですが、ことお金に関しては全く駄目な国に成り下がってしまいました・・・涙それって、誰のせい？？？日本人は、海外の方からよく金融リテラシーが低いと言われます。なぜでしょうか？それは、わたしたちが悪いのか・・・？そうじゃないんです！ここマレーシア・ペナン島からそんな感じのことを情報発信していきます。一緒に楽しみながら学んでいきましょう！

プロフィール

ファン