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不動産、太陽光、節税にて思い立ってからちょうど3年、2016年3月末でサラリーマンを卒業しました!現在1馬力で個人法人合わせて年収1.5億まで漕ぎ着けました。借金10億ありますが(笑) このノウハウをコンサル(ココ)という形で日本全国の皆さんに展開していきたいと思ってますので、よろしくお願いします〜!! 【祝】2020年にロードバイクで日本一周を完走しました〜!来年は2周目に突入です(笑)
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【所有発電所】
@茨城県潮来市   80kW 40円 2014/4〜
A茨城県鹿嶋市   91kW 32円 2015/8〜
B茨城県水戸市   68kW 32円 2016/1〜
C鹿児島県薩摩   40kW 36円 2016/3〜
D茨城県霞ケ浦   50kW 36円 2016/5〜
E茨城県鉾田市   44kW 32円 2016/5〜
F茨城県常陸太田  85kW 21円 2019/7〜
G群馬県安中市   57kW 27円 2020/2〜
H栃木県日光市   80kW 24円 2020/3〜
I茨城県常陸大宮 151kW 21円 2020/9〜
J群馬県安中市   79kW 27円 2020/11〜
K茨城県常陸大宮  57kW 21円 2020/12〜
L福島県いわき市  90kW 21円 2020/12〜
M福島県いわき市  90kW 18円 2020/12〜
N栃木県那須郡   64kW 21円 2021/6〜
O茨城県常陸大宮 169kW 21円 2021/6〜
P横浜屋根     12kW 27円 2021/6〜
Q栃木県那須郡   86kW 21円 2021/7〜
R群馬県前橋市   267kW 24円 2021/9【予】
S茨城県那珂市   86kW 21円 2021/11【予】
㉑福島県双葉郡   90kW 14円 2021/12【予】
㉒栃木県日光市   63kW 14円 2023/1【予】
㉓栃木県日光市   59kW 14円 2023/1【予】
稼働済合計 1.4M(目標2M)

【所有不動産】
@港区 タワマン 89u→40万/月(表面8.2%)
A港区 タワマン 32u→14万/月(表面6.9%)
B港区 低層区分 51u→14.5万/月(表面4.8%)
C港区 低層区分 37u→20万/月(表面7.9%)
D港区 タワマン 84u→40万/月(表面7.6%)
E港区 タワマン 48u→26.5万/月(表面7.2%)
F目黒区タワマン 30u→15万/月(表面6.5%)
G渋谷区低層区分 49u→35万/月(表面7.1%)
H横浜市RC一棟 600u→130万/月(表面8.7%)
合計家賃収入  4000万/年

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2019年01月01日

明けましておめでとうございます〜!

新年あけましておめでとうございます〜!

今日の東京は抜けるような快晴ですね〜w

今年もいい感じで良いスタートが切れそうですw

20190101122827_IMG_0774.JPG
さて、1年の計は元旦にありwという感じで、今年の目標を書いてみたいと思いますw

書き出すといつも長くなるので、極力、簡単にw

@年商1.5億円!!
→1馬力でどこまでやれるか勝負してみたいと思います。2018年は個人・法人合わせて恐らく年商1億円位かと思いますので、2019年はズバリ1.5億円を目指してみたいと思いますw 飛躍の年ですからねw

A卒業生1人!!
→卒サポ、卒サポと言っておきながら、実際の卒業生が出来ないと詐欺ですからね(笑) ほぼほぼ当方の支援によって、祝、卒業となる方を今年こそ1名作ります! そして一緒に遊びましょう(笑)

B日本全国セミナーツアーの開催!!
→2019年の新企画として、日本全国47都道府県の全てでセミナー(と称する呑み)を開催してみたいと思いますw 今年は日本一周自転車ツアーも完遂予定で、日本漬けな1年にしてみたいと思います。果たして1年で完遂できるんでしょうか。日本の皆さん、よろしくお願いします〜!!

ということで、今年も去年と変わらず、ワイワイ進んでみたいと思いますので、よろしくお願いします〜!!!

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※編集後記※
昨年末にリリースしたUATですが、多数のエントリー、ありがとうございます。いやー、凄いことになってきました。強烈な勢いでエントリー数が増えております。エントリーいただいた皆さんには順次ご案内メールを差し上げますので、よろしくお願いします〜!!

2019年01月02日

太陽光 vs UAT!

おはようございます、アントレです〜!

今日も快晴、張り切って行きましょう〜!

さて、過去に類を見ない盛り上がりを見せているUATですが、当方の独断と偏見で太陽光投資と比較をしてみましたw

比較をして感じてしまったのですが、太陽光もUATも、裁定取引という面が強い、という事です。

UATはその名の通り純粋な裁定取引なんですが、太陽光もよくよく考えると日本という国を相手にした裁定取引、という感じになりますよね。事業者の20年分の利益が原則確保されていて、リスクは保険等カバーできるという事は、シンプルに、裁定取引、という見方も出来るわけです。という事で、裁定取引同士の比較となったのですが、それぞれ若干の個性が出て来るようです。

それでは見てみましょうw

UAT vs Taiyo2.png

まあ、色んな見方があると思いまして、完全に当方の独断と偏見です。
UATの最大の弱みは歪みの解消。まあ、当方的にはそれほどリスクは感じてないのですが、可能性ゼロではございません。但し、歪みが解消されてしまっても、元本はほぼほぼ保証されますので、そう簡単に損はしない、という感じになります。一方、UATの利回りや資産性は群を抜いています。現金をそのまま運用しているようなイメージになりますので、現物資産の太陽光より有利なのは当然ですw

っと、ここまで書いていて、気が付いてしまいましたw

究極の必勝パターンをw

それは、、、

太陽光とUATの同時買いスキームw


コレはヤバいですw まさにメイウェザーのパンチ並みの破壊力w

具体的には法人設立して太陽光を課税売上1000万未満の範囲、すなわち5基位購入します。
並行してUATも契約して、太陽光のアガリをUATに投入し、UATのアガリを太陽光の繰上げ返済に充てるw

そうすることで、ガンガン返済が進み、太陽光のアガリも増えつつ、複利で返済が実現されちゃって、あっという間に無借金で毎年1000万の不労所得、確定。という感じになろうかと思いますw

役目を終えたUATの元本も好きなタイミングで現金化も出来ますので(モチロン長期運用も可能。年を追う毎に利潤が増します)、コレ、卒業当確になっちゃいますよねw

つまり、太陽光は長期戦に向いた裁定取引。UATは短期決戦に向いた裁定取引ということで、その両者のいいとこ取りをしちゃえ〜、という事ですねw

丁度太陽光はタマ数が少なくなってきましたからね、10基、20基と買い進めることは難しくなってきた折からのスキームですw

太陽光とUATを活用した、金が金を生む、究極のマッチポンピングスキームw


まさに、ザ・マネーw

皆さん、いつやるの? 今でしょ〜(笑)

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※編集後記※
これから軽井沢に家族旅行に行ってまいります〜w 寒そうですね〜w

2019年01月03日

今年は飛躍の年に!!

こんばんは、アントレです〜!

お正月は軽井沢に来ていますw
安中の発電所の視察というテイで(笑)

ということで、今日は朝から北佐久郡にある熊野皇大神社に初詣に行ってきました〜!
DSC_0205.jpg

いつもの通りお参りをして、恒例のおみくじターイム〜w

2019年、1年間の運勢を、コノおみくじに託してみたいと思いますw

200円を投入し、その結果は、、、

DSC_0216.jpg

大吉 キタ━━━━(゚∀゚)━━━━!!

やはり今年は飛躍の年になりそうですw

〇願望 口に出すことで願いが叶います。周囲に宣言しよう

とのことでしたw

1馬力で年商1.5億、イケちゃうんでしょうかw

また、このおみくじにはオマケがついてました。それは、、、

DSC_0217.jpg

小槌 振れば財宝が出てくる

うーむ、凄いアイテムをゲットしてしまいましたw

コレさえあれば、UATも太陽光も不要ですね(笑)

365日、朝から晩まで毎日振り続けてみたいと思います(笑)

ということで、アントレの2019年のテーマは「飛躍」としておりますが、コノおみくじも全面バックアップいただけるようなので、猪突猛進、前進あるのみで今年もガンガン行きたいと思います〜!

今年は全国的に太陽光の稼働ラッシュな1年になると思っていますw
皆さんも一緒に飛躍しちゃいましょう〜!!

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UATのお申込み、ありがとうございます。東京に戻ったら、まずは当方と卒サポや保守運用契約がある方にご案内メールを発射したいと思いますので、よろしくお願いします〜!!!

2019年01月04日

【募集】日本全国セミナーツアー!!

おはようございます、アントレですw

いやー、軽井沢の朝は寒いっすね〜w

DSC_0218.jpg

さて、2019年の新企画、アントレセミナーの日本全国ツアーですが、開催概要をUPしたいと思いますw

開催日時:申込サイトの登録状況を鑑みて適宜決めさせていただきます
開催場所:各都道府県における読者さんご推薦のご当地居酒屋(原則は県庁所在地等、アクセスの良い繁華街)
開催人数:MAX10名程度
会費  :割り勘(但しセミナー代(交通費)としてお一人3000円を追加で頂きますw)
対象者 :本ブログに興味がある方ならどなたでもw

今までのセミナーは、原則として太陽光に興味がある方、初心者の方がメインとなってましたが、今回の全国ツアーではその壁を取り払いたいと思いますw

本ブログに書いてある内容、つまり、アントレに興味がある方であれば、どなたでも参加OKとさせていただきます。逆に言うと興味がない方は参加NGとなりますのでご留意ください(笑)

ということで、いつもの通り、申込フォームを作ってみましたw

日本全国セミナーツアー申込フォーム

ココに皆さんに登録していただき、ある程度人数が集まった都道府県より順次実施していく、というスキームにしたいと思います。登録していただいた皆さんとは日程調整させていただき、日程が決まりましたら改めて本ブログにて一斉に参加者を募る、という感じにしたいと思いますw

※登録いただいても調整によってはご参加できない日程になるかもしれませんがご了承ください。
※お住いの隣の都道府県のセミナーに参加する、や、タマタマ出張中で緊急参戦しちゃう、も、全然アリです。
※ご参加された皆さんと均質にお話をしていきたいと思いますので、あまり特定の方がしゃべり過ぎてしまうと会が乱れちゃいますので、ご配慮できる方のご参加をお願いします。
※もちろん、売り込み、勧誘は禁止でお願いします。
※ついでに個別面談もお願いしたい、という方はコチラにエントリーをお願いします。

ということで、皆さん、ドシドシご応募をお願いします〜

今年1年、ガンガン行っちゃいましょう〜!!

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本ツアーですが、ゆくゆくは世界ツアー化する、なーんて感じも面白いかもですね。
新年早々、妄想は広がるばかりです(笑)

2019年01月07日

太陽光を活用した新卒業スキームw

おはようございます、アントレです〜!
お天気最高ですね!
今日から仕事始めの方も多いと思いますが、今年一年、頑張りましょう〜!

さて、最近UAT一色になりつつある今日この頃ですが、今一度太陽光投資を活用したサラリーマン卒業スキームについて考察してみたいと思いますw

大昔に、太陽光20基買って卒業しましょう〜!的な記事を書いたのですが、太陽光投資の業界も激変に見舞われて来たのは事実でございまして、そんなお話は既に昔話。今一度、整理が必要な時期に来ているかと思い書いてみます。

■太陽光投資がサラリーマン卒業への近道であることは変わらない
やはり国を相手にした裁定取引で世界的な再エネ推進の潮流に乗りながら20年間の収益がほぼほぼ保証されている投資は他を見渡しても中々無いと思います。しかも借入レバが効きますしね。それとこの20年という期間が、サラリーマンのオトーサンにとってはとても心地よく、アラサーであってもアラフォーであってもリアルに卒業を検討できる期間という事になろうかと思います。ですので、サラリーマン卒業ツールとして太陽光投資が近道である、という観点は、サラリーマンのオトーサンにとっては依然鉄板中の鉄板、という事になろうかと思ってます。

■では何基買えばよいの?
ココで問題となるのが、では何基買えばいいの?という部分ですが、この考え方は2019年以降、改めたいと思います。来年度の売電単価は15円前後と言われており、その1基と20円台の時代の1基を混同して数字を出しても意味が無くなってきちゃいました。また、何キロワット買えばいいの?という観点も話がズレてしまいます。ということで、これからは、年間の売電売上でいくら分買えばよいの?という観点が重要になろうかと思います。つまり、FIT単価、パネル容量は関係ございません。年間の売電売上がいくらになるか?いくらにしたいのか?が、重要なモノサシになろうかと思います。

■一番心地良い売電売上はいくらなの?
ズバリ900万前後、ですw 理由は2つ。1つは消費税絡みで課税売上1000万前後で課税事業者と非課税事業者のラインがありますので、非課税事業者であり続けることが得策です。それと業者の売電シミュレーションは5〜10%程度上振れする可能性が高いので、余裕をもって900万くらいが理想。という感じになります。2つ目は、まあ、年収1000万くらいが不労所得として入ってこれば、一般的なご家庭ならば十分に卒業状態になれるよね、というラインがその辺りかな、という感覚ですw

■でも、借入があるからCFはそんなに出ないよね。。。
その通り。今までは借入考慮のCFで年1000万くらい目指しましょうということで、10基、20基とか、2法人目を作りましょうとか、言ってきました。しかしながら、やはり案件がそれほど潤沢には無くなってきたのと銀行の融資姿勢も慎重傾向が続いてますので、以前に比べて属性が高い方でもポンポン買っていくという事が難しくなってきているのも事実でございます。ですので、2法人目、3法人目と拡大路線を突き進むのではなく、1法人にしっかり売上900万を充足させる、まずはココに注力すべきと思いますが、一方で借入の返済がございます。そこで、ポイントとなるのが、、、、繰上返済、となろうかと思いますw

■繰上返済が成功するとどういう世界が来るか
借入返済がございませんので、シンプルに、売上=年収という感じで、年収1000万の高収入サラリーマンを一人作ることが出来る。という形になります。コレは実は非常に心強いお話で、5年で完済できれば15年間、1000万を補給してくれるエースの誕生、という形になり、ほぼほぼ卒業の目途が立ってしまいますw

■でも、どーやって繰り上げ返済するのさ。。。
とにかく、手持ちのキャッシュをバンバン投入しちゃうイメージです。消費税還付、生産性向上の減税効果、会社のボーナス、株のCF、そしてUATからのCF、そして究極奥義の退職金の投入等、ガンガン繰上返済してしまえば、太陽光のCFも複利的に上がってきて、それをまた更に繰上返済に充てるというサイクルを推し進めるのです。つまり、サラリーマン卒業のキーワードは太陽光発電所を如何に多く買い進めるか、から、適切な規模をいち早く確保し如何に早期に繰上返済できるか、という形に、2019年以降は変化してきたのかな、と思ってますw

■ということで、結論w
2019年以降のサラリーマンの新卒業スキームとは、、、

売上900万/年程度の太陽光発電所の購入+早期繰上返済

という形になろうかと思います。900万まで到達したら、発電所の追加購入の話は一旦試合終了。追加購入のお話などには一切見向きもせず、ひたすら繰上げ返済の戦術を練り上げて、実行に移すw という感じですねw

元々、信販であれ銀行であれ、15年ローンが多いので、放っておいても15年で返済完了です。そー言った意味ですと、太陽光で900万に到達したオトーサンは実は後15年で卒業というワールドに突入しちゃってるんですよね〜。今回のお話はその15年を10年くらい、いや、もっと頑張って5年くらいにしちゃいましょう〜というお話になりますw

ということで、2019年からの新卒業スキームについて書いてみましたw

繰上返済に注力という事はある意味、脱信販、脱銀行を意味しております。信用回復にも寄与しますし、卒業後、他の投資もやりやすくなりますからね。借金まみれで卒業した当方からの説得力のある(笑)、お話でございました〜!

これから卒業を目指しているオトーサンの皆さん、一緒に頑張りましょう〜!!!

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※編集後記※
ということで、今後は繰上返済の重要性を書き続けて行きたいと思います。現時点における繰上返済の最有力アイテムはモチロン、UATでございます。秘密保持契約書を頂けた皆さんにはソロソロ次のステップをご案内しますので、よろしくお願いします〜!!!

2019年01月09日

太陽光の来年度単価!!

おはようございます、アントレです〜!

今日もお天気良さそうですね〜w

さて、今日の日経から気になる記事のピックアップですw

DSC_0239.jpg

事業用太陽光 22%下げ
19年度 買取価格14円に

つ、ついに来たか。。。

実は本日は13時より経産省で第44回調達価格等算定委員会があるんですが、どうやら日経新聞がスッパ抜いたようですw

若しくは関係者の誰かがリークして世論の反応を見てるという可能性もあるかもですね。

まあ、いずれにせよ、来年度単価は14円となることが濃厚の模様ですw

一方で、入札制度の対象が拡大されるようで、現在の2Mから0.5Mとなるそうです。

やはり、経産省は全ての太陽光を入札制度に持っていきたい、どうやらそーゆーことのようですw

コレは暗に、「50kw未満の低圧発電所」を狙い撃ちで試合終了にしたいんでしょうね、たぶんw

敢えて低い単価設定として賦課金問題で揺れる世論からの批判をかわし、事実上低圧を廃止。
新参者は入札制度で価格競争を強要される、という構図に、どうやらしたいようですw

うーん、サラリーマン発電家にとっては、長い(短い?)戦いの幕が、どうやら閉じられてしまうようですね。

コーやって、14円とか、明確な数字が出ると、18円がプラチナチケットに見えてしまうという事は、何て言うんでしょうか、毎年毎年、おんなじことの繰り返しで、太陽光業界では年末年初の風物詩、という感じですねw

それにしても、14円だと銀行も見向きもしないでしょうねw

一応、当方の懇意にしている東京と大阪の業者がそれぞれ18円以上を200基程度確保したというニュースを聞きましたので、都合400基。どうやらコレで売り切れ御免!という事になりそうです。

これから活動予定のオトーサンの皆さん、拡大中のオトーサンの皆さん、最後の力を振り絞って頑張りましょう〜!!!

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皆さん、課税売上900万は到達されてますか?最後の融資申込から半年立てばCICの申込履歴が消えますので、一発逆転が狙える方も多いかもと思います。最後のチャレンジ最後の勝負です。頑張りましょう〜!!

2019年01月11日

もっと頭使えよぉw

おはようございます、アントレです!

どーにも収まりが悪いので、FIT14円について小言を書いてみたいと思いますw

14円.png

先日記事にしましたが、今回の経産省の来年度単価の発表の趣旨は主に2つの柱からなっています。

@産業用太陽光発電所(〜500kw)のFIT単価を14円にする
A500kw以上の産業用太陽光発電所は全て入札制度にする

コレ、パラメータは”14円”と”500kw”の2つしかなく、とても東大とか出た人たちが考えだしたようなシロモノではないと思います。つまり、もっと頭使えよぉ、ってやつですねw

特にコノ14円という数字は、東大とか出た人たちが従前からやってきている、設備単価や利用率、IRR等をインプットに決めているんでしょうが、当ブログでは何度も指摘してきましたが、リリースしたばかりの運用報告の数字を信じちゃったり、パワコンベースのKw単価でコスト分析しちゃったり、と、グデグデな計算をしてしまっていることは確実ですw

日々の仕事に忙殺されているのか、黒い奴らの圧力に負けているのか、勉強し過ぎの単なるバ〇なのか、まあ、何でもいいんですが、同じ日本人として、本当に情けなくなっちゃいますねw

ということで、僭越ながらアントレがあるべきFITを勝手に考えてあげることにしましたw

まず、FITは国策です。再生可能エネルギーを日本という国に効果的に発展させる役割を担っているのと、経産省はそれを超効率的に展開する旗振り役である、と理解しています。

加えて、再エネは、日本のエネルギー基本計画に明確に謳われているように、主力電源、という位置づけで、太陽光はその主力電源の中でも完全たるエースであることは言うまでもありませんw

それを、14円と500kwという、たった2つのパラメータで片づけてしまうとは、、、もう何て言うんでしょうか、小学生くらいでも思いついてしまうスキームになっちゃってますね、コレはw

って書きだすとまた愚痴愚痴しちゃうので、アントレの案を書いてみます。

アントレ案:太陽光は全て入札制度に移行する

以上ですw

えー、アントレさん、パラメータが無くなっちゃってんじゃん(笑)

と、突っ込まれそうですが、裏に仕掛けを用意したうえでの、入札です。

その仕掛けとは、各地域ごとに、最低落札価格をバラバラに設定する、という感じですw

え?どういうこと?

という部分ですが、つまるところ太陽光は主力電源のエースという事で、日本全国津々浦々、満遍なく展開されるべき、というべき論に基づいてますw

つまり、

・太陽光が余り展開されていない(今後優先的に展開したいor系統に余裕がある)地域のFIT単価は20円とかに設定
・太陽光が展開されつくされて、系統がパツパツの地域のFIT単価は14円とかに設定

とゆーよーな感じで、系統の状況も意識しながら日本全国津々浦々、満遍なく太陽光を展開することで、原発と火力が全ストップしても、日本という国が再エネで何とかなる、という状況を意図的に作り出すという感じで、少なくとも、主力電源としてそー言ったようなコンセプトでやってますよ感があれば、業界しかり、業者であったり投資家であったりも、多少は納得感が出るんじゃないでしょうか。業者も投資家も一律頭ごなしに14円とかにされちゃったら完全アウトですよ。少なくとも20円の地域があったりとかしたらマダ生き残れる可能性を探れるじゃないですかw

で、並行して各地域ごとに蓄電池等の蓄電スキームを構築していけば良いわけで、国として蓄電池用のFITを策定して地域ごとに設置を促進するのか、発電家サイドに設置を促すかを決めちゃえばよいだけという話になりますw

更に加えて言うと、蓄電池を設置する発電所はFIT単価を20%UPします。というような仕掛けにすれば、簡単に展開されますよ。蓄電池何てw 業者も生き残りを探れるじゃないですかw

でも、全部入札制度にしちゃったら事務処理が大変になります。勘弁してくださいw

っと、JPEAあたりから文句が出そうですが、ソンナ社会人1年目の新人クンの戯言のようなお話はもうやめにしましょう。テーマは日本の主力電源なんですよ。ココもトーダイクンたちが頭を使って考え抜いた入札管理システムを作っちゃえば楽勝なはずですw 作れないなら当方がコンサルしましょうか?若しくはアントレ商店にシステム開発部門を新設して、アントレという名のAIを活用したカンペキなシステムを構築してあげますよ。500億くらいで(笑)

ということで、色々あるんでしょうが、14円とか言う数字を聞いてしまうと、経産省の人たちには、主力電源のエースというモノの扱いについて、今一度、真面目に考えてもらいたい、考えていくべき、っと感じてしまう今日この頃ですw

上記は1時間で思いついた案なので、ザルザルな部分もあると思いますが、言いたいことの趣旨はもっと頭を使えよぉということです。

有識者会議をあんだけ何度もやってきていて、出てきた答えが14円と500Kw以上の入札。。。

レベルが低すぎますよ〜〜、経産省さん

いつも好き勝手に書いてしまって恐縮ですw
今日も一日頑張りましょう〜

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※編集後記※
引越する、しないのタイムリミット(本日)がやってきてしまいましたw 賃貸からの社宅からの経費化を狙っていてほぼほぼ大丈夫な目途もたって参りましたw

うーん、どうしようw

2019年01月12日

引越、確定〜!

おはようございます、アントレです〜!

今日も寒いっすね〜、春が待ち遠しいですw

さて、ちょいちょいつぶやいてきた、当方の自宅の引越ですが、遂に結論を出してしまいましたw

そう、引越、決定〜、ですw

DSC_0245.jpg

今住んでいるマンションは港区のタワマンで住宅ローンを組んで新築から約12年ほど住んだ形になっています。で、今回の引っ越し先は賃貸マンションで場所は同じ港区内。実は両マンション間は徒歩20分くらいの距離でして、新マンションは法人契約にしております。

一体どういうロジックで引越という判断に至ったのか、ご参考までにイロイロ書いてみたいと思いますw

【理由その@】手狭になった
まあ、一番大きい理由がコレですかね。5人家族+犬が2匹という状況で、約90uの3LDKははっきり言って狭小感は否めません。子供の体も大きくなってきているので、イロイロ限界が来ている感じでした。引越し先のマンションは5LDKで300u近い感じになります。ちょっと広すぎですが、イロイロ物も多い状況でして、港区の200u以上で探していたところ、ヒットした物件となりますw

【理由そのA】小学校は変えたくかなった
今回の引越しのコンセプトは小学生の子供の転校はさせたくない、でした。学区は変わっちゃうんですが、ギリギリ徒歩圏内の立地を選んでおります。やはり子供の学校環境は変えたくないですからねw

【理由そのB】タワマンは犬の散歩に向かない
コレ、当方的にはかなりボトルネックになってまして、やはりタワマンに住むと外に出るのがおっくうになっちゃうんですよね〜。新マンションは低層で庭から外に出れる部屋をチョイスしました。コレで散歩もしたい放題となりますw

【理由そのC】節税対策
さて、ココからがアントレらしいお話になります。港区の300uクラスということで、実は家賃は100万とバカ高です(が、実はかなり安い方で、激安をゲットという感じです)wフツーに考えると、こんな家賃払うなんてアフォじゃね?というコトなんですが、ココは当方なりの皮算用を炸裂させ、引越という判断を下しました。まず、新マンションは法人契約をしているというコトで、社宅化します。社宅化すると概ね家賃の半額が経費にすることが可能となります。つまり、家賃100万/月なら毎月50万を経費に落とせる、というコトになるんですよねw ただ、単に社宅化だけではヒネリがございません。単なる社宅と言えば住居用でしかございませんが、例えば家の30%を事務所使用とした場合、どうなるかというと、、、家賃100万のうち、事務所部分の30万を経費化出来て、社宅部分の残り70万の半額、35万も経費化が可能というコトで、合計65万円の経費を創出できる、という感じになるんですよね〜!法人税率を加味すると、現金として毎月20万位の節税効果がある、というコトになりまして、家賃100万の家に事実上80万で住んでいる、という形を作ることができちゃいますw

【理由そのD】旧マンションの賃貸効果

ココで問題となるのが、旧マンションをどうするか。選択肢は2つしか無くて、売るか、貸すか、となります。ココでアントレは迷わず、貸す、という選択肢を取りました。理由は2つ、この地域の不動産は高輪ゲートウェイ効果でもう少し値上がりするはずだ、と踏んでいるのと、当方の上司にあたる奥様が、売却に反対した、というコトになりますw 後者の理由は、モッタイナイカラ、という感じで、もはや議論しても時間の浪費にしかならない感じがしたので、売却はあっさりあきらめちゃいました(笑) で、実際に賃貸に出した場合にどうなるかというと、上手くやって40万くらいで貸せるのかな、という感じでして、また、マンションの管理費や固定資産税、ローン金利等も思いっきり経費にできるのと駐車場代がいらなくなりますので、それらの効果で10万程を見ておりまして、結果として、約50万w ということは、理由そのCの効果と合わせて、家賃100万の家に事実上30万で住んでいる、という形をどうやら作れそうというコトになりますw

うーむ、月30万ですか、、、完全に楽勝な数字になってしまいましたw

ということで、港区の約300u、5LDK、駐車場、庭付き低層マンションに事実上30万で住め、そして当方のメインタスクである、犬の散歩がし易い!ということで、引越しの決断に踏み切った、という形になります。

因みにコレはあくまで月のCFという観点ですね。引っ越し代やリフォーム代、新しい家具代等は考慮してません〜

っと、ここまで書いて、感がいい方は気がついちゃうと思いますw

アレ?自宅マンションを賃貸に出したら、「マイホームを売ったときの5つの特例」が受けられなくない??

皆さんご存知の方も多いかもですが、現在の税制では、自宅マンションを売る場合、その譲渡益に対して、かなり税制面で優遇処置がされている状況です。大きく5つありますw

@3,000万円特別控除
A10年超所有軽減税率の特例
B特定居住用財産の買換え特例
C居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
D特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除


まあ、イロイロ漢字が並んじゃいましたが、ざっくりいうと、自宅に限っては譲渡益が出ても税金払わんでも良し、という感じになってるんですよね〜!特に@は大きくて、譲渡益が出た場合、3000万までは無税という感じになっちゃいますw うーむ、コレを使わない手はないですよねw

ただ、自宅を賃貸に出すというコトは、収益不動産に鞍替えするというコトなので、自宅ではなくなってしまい、上記特例が受けられないのでは?という感じで、当方も一瞬焦りましたw

ということで、グーグル先生にイロイロ聞いてみたところ、以下のページに突き当たり、

No.3302マイホームを売ったときの特例

特例を受ける要件として以下があることが判りましたw

”自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。 ”

つまり、3年以内に売れば、賃貸に出しても良し、というコトなんですよね〜

3年後はちょうど新駅もフル稼働している状況ですし、まさに売り時、という感じで、結果としてちょーどよい、塩梅になっちゃいましたw

賃貸契約は定借3年とかにして、実需売りも良し、投資売りも良し、という状態に持っていきたいと考えていますw

ということで、引越しの決断に至るロジックをツラツラと書いてみましたw

サラリーマンで法人作ったオトーサンの皆さんでも、住宅ローンで持ち家に住んでいる方は、上記ロジックの大枠はあてはまると思いますので、是非参考にしてみてください〜

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※編集後記※
これから引越作業に追われちゃいそうです。UATもえらいことになってます。1月中は忙しくなりそうです〜!!

2019年01月13日

引越ってタイヘンだw

おはようございます、アントレです〜!

今日はお天気最高ですね〜w
検針メーターフル回転でお願いしますw

さて、よいよ引越が決まり、引っ越し業者の選定、新しい家具等の検討という作業に移行しているんですが、いやー、やはりタイヘンですね。引越ってw

実は渋谷区に事務所っぽく使用していた賃貸マンション1室があるんですが、今回の引越を機にソコを撤退(解約)することにしたのと、港区にも当方の奥さんがネイルサロンをやりたいとか言い出したのでシブシブ貸してあげてたマンション一室があり(結果、閑古鳥で断念w)、それらに設置されている家具等も新居に移動して、普通に賃貸として貸出ししようと画策しておりますw

因みに、この2つの部屋の整理で、月のCF効果は30万を超えますので、前回記事に書いた効果に30万がプラスされ、家賃100万の部屋に住んでもコストUPにならず、ゼロ円で住める、という、完全自己都合の計算による、心の気休め効果が発揮されてしまいましたw

ということで、現在住んでいる自宅、渋谷の部屋、港区の部屋と、3つの部屋から家具を取捨選択して新居に移動し、全てがらんどうにした上で2つの部屋をキレイに原状回復して賃貸に出すという、うーむ、コレはかなり忙しくなっちゃいそうですw 不覚にもw

ただ、この引越プロジェクトが成功を収めないと、ゼロ円生活になりませんからね、気合は入ってますw

当方の引越など、1ミリも関心のない読者さんも多いと思いますが、単なる個人ブログで書く内容は当方の独断と偏見、ということでご容赦ください〜!

今日も一日、頑張りましょう〜!

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※編集後記※
昨日は第4回、第5回目の個人面談のレンチャンでした〜!お1人は東京の方でしたが、もうお1人は何と岡山の方!ちょうど横浜への出張タイミングでのご面談となりました。やはり人と話すと当方も刺激になりますし、頭の整理に繋がりますw お忙しい中お集まりいただき、ありがとうございました〜!

2019年01月14日

税務調査は投資家の勲章?「税務調査官に太陽光投資を勧めたらどういうリアクションが返ってきたか編」

おはようございます、アントレです!

今日も天気イイっすね〜w

さて、年末に結構熱く書いてきた税務調査シリーズですが、続きを書いてみたいと思いますw

今回は、「税務調査官に太陽光投資を勧めたらどういうリアクションが返ってきたか編」です。

マタシテモ面白おかしく書こうかなと思ったんですが、実はあまり面白くないリアクションでして、調査官に太陽光投資を勧めたんですが、、、

「公務員なので副業出来ないんですよ。。。」

という、完全に教科書的なリアクションが返って参りましたw

「会社にバレないから大丈夫大丈夫」

っと切り返そうと思ったんですが、あまり突っ込むと心証を悪くしそうなので止めておきましたw

彼の太陽光投資より、当方の税務調査クリアの方が大事ですからねw

ということで、そんな感じで午前中一杯、主に売り上げ面のお金の動きについてヒアリングを受けた、という感じだったんですが、ひとつヒヤヒヤものの出来事があったので共有したいと思います。

PCでパチパチプレゼンしていたところ、、

「そのデータ全ていただけませんか?」

っと、来ましたw

「いやいやいや、当方の顧客の個人情報も入っているので渡せませんよ〜」

っと返したところ、

「税務調査には守秘義務や個人情報保護法は適用されないのです」

っとのこと。

「えーーー!!!」

って感じで、その場で税理士さんに聞いたのですが、どうやらそれは事実の様ですw

後で調べたんですが、詳しくはココあたりを見てみたくださいw

ということで、USBメモリーを手渡され、

「ここに入れよ」

という指示w

「じゃあ、後でメール等で送っておきますよ」

と返すと、メールのやり取りは原則不可とのことw

うーむ、どうしよう、困りましたw

ただココで幸運の女神が降臨しますw

仕方ないから一部のデータを渡そうと思ったんですが、当方のPCはUSBのCタイプというヤツで、調査官のメモリは一般的なUSBジャックタイプ。ということで、データの転送ができませんw

「いやー、残念ながらこれは転送が出来ないですねぇ。残念残念」

という感じで、実は手元に変換アダプタがあったんですが、そんな話は一切せず、ひたすら残念残念を繰り返したいたところ、、

「じゃあ、いいです。もし必要になったら後日再度依頼しますね」

という感じで、事なきを得ましたw

いやー、アブナイアブナイw

ということで、税務署には守秘義務や個人情報保護法が適用されないという、サスガ水戸黄門の紋所です。
何とも恐ろしい組織ですねw そりゃ銀行も素直にデータ提供しちゃうわけですw

こんな感じで、午前中の調査は終了し、昼食を挟んで午後の調査となります。

前半戦は全ての球を打ち返した感じで、幸運も重なり、完全勝利な感じだったんですが、やはり一筋縄ではいかないのが税務調査というコトで、午後は調査官からの逆襲を食らう、という感じになりましたw

次回は「税務調査官の反撃編」を書いてみたいと思います〜w

ご期待ください〜!

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※編集後記※
来週の21日(月)と28日(月)に大阪の業者と打合せが入りました。卒サポ生の中で、法人設立が完了されて、最初の同時買い打ち合わせをされたい方がいらっしゃったら打ち合わせをセットしますので、当方までご連絡をお願いします〜!大量の18円案件を仕込み済みとのことですw
posted by アントレ at 09:52| Comment(6) | TrackBack(0) | 節税