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初めまして、アントレです〜!太陽光、不動産、節税にて2016年3月末でサラリーマンを卒業しちゃいました。卒業して3年、1馬力で個人法人合わせて年収1億超まで漕ぎ着けました。借金10億ありますが(笑) このノウハウをコンサルという形でガンガン展開していきたいと思ってますので、よろしくお願いします〜!!

当方のコンサルメニューはココw

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【所有発電所】
@茨城県潮来市  79.8Kw 40円 2014/4〜
A茨城県鹿嶋市   90Kw 32円 2015/8〜
B茨城県水戸市   67Kw 32円 2016/1〜
C鹿児島県薩摩   40Kw 36円 2016/3〜
D茨城県霞ケ浦   50Kw 36円 2016/5〜
E茨城県鉾田市   44Kw 32円 2016/5〜
F群馬県安中市   77Kw 27円 2020/3末まで
G群馬県安中市   60Kw 27円 2020/2/28〜
H横浜屋根     12kw 27円 2020/3末まで
I群馬県前橋市   268Kw 24円 2020/3末まで
J栃木県日光市   80Kw 24円 2020/3/30〜
K栃木県那須郡   50Kw 21円 2022/3末まで
L茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
M茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
N茨城県常陸大宮  56Kw 21円 2022/3末まで
O茨城県常陸太田  80Kw 21円 2019/7〜
P茨城県那珂市   90Kw 21円 2022/3末まで
Q栃木県那須郡   90Kw 21円 2022/3末まで
R栃木県日光市   80Kw 14円 2024/3末まで
S栃木県日光市   80Kw 14円 2024/3末まで
合計       1700Kw(目標2M) 

【所有不動産】
@港区 タワマン 89u→40万/月(表面8.2%)
A港区 タワマン 32u→14万/月(表面6.9%)
B港区 低層区分 51u→14.5万/月(表面4.8%)
C港区 低層区分 37u→20万/月(表面7.9%)
D港区 タワマン 84u→40万/月(表面7.6%)
E港区 タワマン 48u→25万/月(表面6.8%)
F目黒区タワマン 30u→15万/月(表面6.5%)
G渋谷区低層区分 49u→35万/月(表面7.1%)
H横浜市RC一棟 600u→120万/月(表面8%)
合計家賃収入      約300万/月

【その他不労所得】
@アフィリエイト    実施中
A自販機        実施中
B米国株        実施中
Cコインランドリー   検討中
D宮古島投資      検討中
E共同出資Bar      検討中(共同出資者募集中)

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2017年02月24日

民泊包囲網〜!

おはようございます、アントレです!

今日は少し寒いですね。私事ですが、今日の夜から南国に行ってきます〜!

さて、今日の記事は民泊についてです。

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2/21から3日連続で日経新聞に記事が出ていましたw

恐らくこれから国会で議論されるんでしょうが、23日の記事では、自民党内の会合では話が紛糾して了承が持ち越しになってしまったようですw

ポイントとなっているのは、年間営業日数が180日という点のようでして、そーなった場合、既存の旅館やホテルが打撃を受けるので、業界の反発が強い。と書いてあります。

民泊に参集する側からすると、年間180日の制限が入ると、かなりの売り上げロスとなり、参入する旨みがあまりなくなります。一方、ホテル業界からすると、ルールが法的に決まってしまうと、今まで割とグレーで活動してきた民泊業者が、正々堂々と参入してくることになるので、恐怖なんでしょうw

アベノミクスにとって、インバウンドを盛り上げることは、かなり大きな柱なはずなのに、皆さん、何をやってるでしょうね。。。

ちなみにアントレも割とグレーな感じで民泊をしてきたのですが、以下の本にあるように、旅館業法の免許を取って、普通に簡易宿泊所として運営していこうと考えています。そうすれば365日、ふつーに営業できますし、本にあるように、3倍の利益が見込めますので、これはやらない手はないですね〜。

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2017年02月25日

オーストラリアに行ってきます!

こんばんは、アントレです!

今、成田からオーストラリアに向かう飛行機の中で記事を書いちゃってますw

今日から来週の金曜日まで、長女の合格祝いということで、家族全員で長女の好きなオーストラリアに行くことになりました。
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学校を1WEEK休んじゃうんですが、まあ、お祝いですし、良しとしましょう(笑)

サラリーマン時代も旅行はしてましたが、今回は卒業して初の海外旅行となりますw

当時に比べて何が違うって、そりゃ、休みを作るためにモーレツに仕事を片付けたり、みんなが仕事をしている中、遊びに行くことで少し肩身が狭く感じたり、海外なのに仕事の電話が来ちゃったり、帰国したら待っている大量の仕事に旅行中にもかかわらず少し憂鬱になったり、といったことは全くありません(笑)

現地でボケーっとしたい放題(笑)

ネットに繋がっていて、適度にメールチェックができればOK、といった感じですw

卒業して感じる最大のメリットは、

圧倒的な家族との時間の創出。しかも何にも追われることのない、上質な時間。

これは病みつきになっちゃいますね〜(笑)

引き続き、お金持ちより時間持ちを目指して、頑張りたいと思います〜!


PS.ちなみに今回の旅行(?)は不動産視察ツアーという体にしてますw
つまり、仕事の一部ですねw 目的はもちろん、旅行代すべてを〇〇としちゃうためです(笑)
現地の不動産をがっつり観察してきます〜!

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2017年02月26日

東京オリンピックまでに太陽光を20基購入して卒業!!

こんばんは、アントレです!

いやー、オーストラリアって、いい国ですねw
思わず移住したくなっちゃいます。
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さて、東京オリンピックでサラリーマン卒業しましょう!って話は以前も記事(ここをクリック)にしてますが、太陽光だけでどーやるか、もう少し具体的に考察してみたいと思います。

まず、前提としては、年収500〜1000万の属性は普通のサラリーマンの方と仮定します。

まず最初に何をやって欲しいかというと、法人を2つ(法人A、法人B)作ってもらいます。

で、その2つの法人で2017年中にそれぞれ2基ずつ太陽光を購入してもらいます。
個人の与信があれば、十分実現可能です。

で、その法人2つの決算を年末に設定し、2017年末、2018年末と、2回決算を回します。もちろん黒字決算で、優秀な会社を2つ持ってます。といった形になります。

で、その法人を使って、2019年にさらにもう2基ずつ太陽光を買い進めます。アントレの経験上、黒字決算が2期続いた法人であれば追加購入は大丈夫です。

そーなった瞬間に、その法人二つで、合計8基の太陽光を所有する。といった形になっちゃいます。

次に、全く同じ感じで、1年後、つまり、2018年中に法人Cと法人Dを設立して、それぞれに太陽光を2基ずつ購入させちゃいます。

つまり、A、BとC、Dが1年差でウェービングするといった感じになります。

こうなるとどーなるかというと、2020年中までに法人ABCDで合計16基の太陽光を所有する、といった形になります。

で、最後に個人の登場です(笑)

これ以上法人を作る必要はありませんので、最後は個人で、2020年中に4基同時買いを狙います。

結果的に法人たちで16基、個人で4基で合計20基という感じになります。

20基持てたら、総投資額は約4億。太陽光は投資額の約2倍の売り上げが上がりますので、20年間の純利益も約4億となります。

完全に上がりですね(笑)

もちろんこれって、消費税還付や役員報酬など、年度ごとに綿密に計画・実行していく必要があり、加えて、潤沢に案件を持っている業者さんとのコラボや、融資可能な金融機関の情報を多く持っている仲介人も必須ということで、そう簡単にできる話じゃないんですが、うまくやれば20基。やれなくとも10基は行けるかも、といったスキームになります。

以前記事(ここをクリック)にした通り、フルローンで太陽光10基あれば十分卒業できると思ってますので、何とかなりそうですねw

優秀な税理士さんと業者さんと組んで、このスキームを、太陽光を活用したサラリーマン3年卒業プログラムってな感じでパッケージ化できればなぁと考えてます。もちろん、すでにいくつか所有されている方や不動産投資をされている方はオーダーメイドが必要になりますがw

どなたか、ご興味ある方、セミナーで熱く語りましょうw。tokyonomadclub@gmail.comまでご連絡をお願いします〜!

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不動産投資のみでサラリーマンを卒業するには??

こんばんは、アントレです!

オーストラリアは日本以上に日射量が多いですw
ここで太陽光やったらかなり発電するんだろうな〜。っと思ってしまいました(笑)
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さて、前回の記事は太陽光だけでサラリーマンを卒業するには3年で10〜20基を買い進めることができれば何とかなりそうwでした。

では、不動産投資のみで卒業を目指した場合はどうなるでしょうか?

ってのを今回の記事にしてみたいと思いますw

基本的な形は太陽光の時と一緒で、複数法人を作ってウェービング方式で買い進めて行けばいいのですが、一つ大きな違いがあります。それは、、、

実質利回りの違いw

です。一般的に太陽光の表面利回りは10%前後で、よほど影が多いなど、変な物件さえ買わなければ、動産保険と休業補償に入ることで、この利回り10%は、ほぼ確定利回りになります。

手間も年に2回の草刈り程度でして、他にやることはほとんどありません。自然災害などそう滅多に起こるものでもないですのでw

しかも、発電量におけるメーカーシミュレーションは割とコンサバに見積もってあるケースが多く、アントレの所有物件の実際の利回りは想定以上となっています。

それと、忘れてならない、国による20年間の固定買取制度。上述した保険とセットで20年間も家賃保証されているようなものですw

一方、不動産投資の場合はどうでしょうか。アントレの肌感として、現在巷にあふれている物件の平均利回りは8%前後ではないでしょうか。

しかも、この8%は満室想定で、たいていの物件の場合、20%程の空室を見るべきなのかな、と感じています。5部屋ある木造アパートですと、年間通じて大体平均して1部屋が空室といった感じです。
この時点で、既に利回りが6.4%となってしまいます。これに、入居者の入れ替わりにおいて発生する、広告料、仲介手数料、修繕費等が発生してきます。
さらに、年月がたつほどに、賃貸料も下がっていくことは確実で、2022年問題や、節税目的の富裕層が新築アパマン投資に勤しめば勤しむほど、ライバルが増え、数年で簡単に10%の家賃下落、ってなってしまいますw

また、物件全体の老朽化もあるわけで、屋上の修理、防水加工や外壁塗装等も定期的に検討しなければなりません。

加えてそれなりの土地にそれなりの建物が建ちますので、固定資産税は太陽光とは比べ物になりませんw

それらをモロモロ差し引くと、実質利回りは、想定利回りの半分、つまりいいとこ4%程度になってしまう感じです(ライバルが増え、物件の魅力が落ちてしまい、空室率が上がれば上がるほどこの利回りはガンガン下がってしまい、ついには逆ザヤ的な物件も多くあると思います)w

逆ザヤって、投資でいうと、株で大損こいた、、、的な感じになっちゃいますねw

ということで実質利回りでみると、太陽光は10%、不動産投資は4%(良くて)と、この簡易見積では、不動産投資で卒業する場合、投資規模を2.5倍にする必要がある。となります。

「ただ、太陽光は20年以降が不透明。不動産は20年以降も資産として保有できるのでそれが大きな違いだよね?」

って質問をしばしば受けるのですが、太陽光と不動産を同じ”資産”というテーブルに乗せてはいけませんw
なぜなら、太陽光は資産ではなく、”権利”なのです。前にも書きましたが国を相手にした権利ビジネスなのです。当初20年間は。

「では、20年以降はどうなんのよ?」

って話も聞こえてきますが、低圧であれ高圧であれ、その発電の権利を有した瞬間に、電力会社はその発電所から供給される電気をしっかりと受け止める設備投資をしちゃっています。もちろん我々事業者も負担金という形で設備投資しているんですが、双方が投資して作ったキャパシティを、「はい。20年たったので、終了ですね」ってなるわけがありません(と、アントレは考えてます)。

つまり、せっかく電気を生み出しうる設備があるのに、買取しない。などという選択肢は双方に取ってありえないことと思います。ようは、20年以降も国ではなく、電力会社を相手にした権利ビジネスとして、継続できるというわけで、電力会社は恐らく10円とかの単価で買い取りますとなるんですが、ここに未来の技術革新の波が加わります。

何を言っているかというと、単価が10円になっても、技術の進歩で、発電能力が、3倍になっちゃったら、今でいう、30円単価で売電できる。ということになるのです。

今までの技術革新を見ていると、20年あれば十分に発電能力を3倍にできる。とアントレは確信していますw

すみません、前置きがかなり長くなりましたが(笑)、結局として、太陽光は10基程度で卒業できると書きましたが、その場合の投資金額は約2億です。不動産投資の場合はこれが5億になる。ということですね。

不動産投資という難易度の高い投資物件を5億も買い進めるって相当大変なことですし、奇跡的に出会えるような優良物件のみを選別して買い進める必要が出て来ます。これって、何年かかるんでしょうか(笑)?

とても、3年などでは実現しそうにありませんw

ということで、どちらの投資が卒業に近いのか、一目瞭然ですねw

不動産投資をやりまくってきたアントレが、不動産の売却を検討して太陽光を買い進めている理由がここにあります。

さらにさらに、太陽光は参入事業者が溢れかえってますのでここ2,3年で試合終了、つまり20年間の国による固定買取制度が終了になってしまう予感がしています。

では、いつやるか、今でしょ(笑)!
(相変わらず古いフレーズですみませんw)

近年大ブームの不動産投資。アントレも相当規模の投資をしてますので、本当は盛り上がってほしいんです。盛り上がってほしいんですが、今、このタイミングは太陽光がおいしすぎるのです(笑)

世の中にはまだまだ不動産投資でサラリーマン卒業を目指していらっしゃる方が多くいると思います。
都心の物件は高騰してますので、そういう方は、業者さんのうまい言葉に乗せられて、得てして地方のアパマンを購入されるケースが多いようですw

次回はなぜ地方のアパマンには手を出してはいけないのか、を書いてみたいと思います〜!

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2017年02月27日

地方のアパマン投資をなぜお勧めしないのかw

おはようございます、アントレです〜!

今、こんな感じのマンションで記事書いてますw
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ペッパーズというタワマンホテルで、何と77階建て!!!!
アントレの部屋は34階部分ですが、それでも圧巻の景色でルーフバルコニー付き。室内も広々豪華。こういう不動産に投資したいですね〜!(レジデンス用の部屋もあり、買えちゃうようですw)


さて、今回のお話は打って変わって、日本の地方のアパマン投資の話w

セミナーを開催してると、地方のアパマン投資をやられている方が結構いるんだな、という印象を受けます。
読者さんに聞くと、上手く回していらっしゃる物件もあるのですが、総じて、よくはないというか、まあ、太陽光に比べれば微妙ですね〜。といった反応が多いですw

都心の物件に比べて、地方の物件は想定利回りが高いので、投資対象として飛びつきたくなる気持ちは分かります。ただ、アントレは絶対にお勧めしません(断言!)

その大きな理由は、今まで記事にしてきている、不動産の2022年問題(ここをクリック)や富裕層の絶税対策によるバブル懸念(ここをクリック)と少子高齢化といった問題なのですが、実はそれだけではありません。

それは、、、

地方のアパマンをうまく回そうとすればするほど、もはや不労所得では無くなってしまうw

からです。逆の言い方をすると、

地方のアパマンを不労所得として扱えば扱うほど、利回りが低下して、最終的には逆ザヤになってしまうw

って感じでしょうか。

つまり、何が言いたいかというと、アクセルを踏んでも、放ったらかしても、どちらも旨みを生み出しにくい。となります。

一般的に不動産投資と真剣に向かい合う場合、その地元に強い不動産業者巡りが必要です。
自分の物件を自らアピールして、客付けに協力してもらわないと、そもそも内見も入りません。しかも、定期的に業者さんと会う必要があります。

次に、管理会社への牽制です。管理会社は都市部のオーナーを舐めているケースが多いように感じます。そりゃ頻繁に物件を見に来る地元オーナーと、年に1回会うかどうかの都市部オーナー。どちらを優先するかは一目瞭然ですよね。
こうなってしまった場合、オーナーよりも管理会社がなぜか強気になり、オーナーは管理会社の言いなりとなってしまうケースが多々あるようです。
管理会社を変えたくとも、ずーっとお任せでやってきたので、変える理由(根拠)を洗い出すこともできず、そのまま時間だけが過ぎてしまいます。
また、思い立って変えようとしても、どの管理会社がその地元に適切なのか、これまた、難易度の高い検討、判断が求められ、中々決められないようです。
ようやく替えたところ、結局前の管理会社の方が良かったなんて、笑い話にもなりかねませんw

また、内装や外装の修繕なども、現地に足を運ばないと、良い業者を見つけられるわけがなく、結局既存の管理会社とずぶずぶの業者にお願いするしかな無くなってしまうのです。

このように、地方のアパマンに真剣に向き合う場合、かなりの頻度で現地に行く必要があり、その分利回りの改善は見込めるのですが、行けば行くほどサラリーマンをやっている場合ではなく、大家業を真剣にやらなければいけなくなる。

ってこんなの不労所得ではないですよねw

逆に放ったらかして、不労所得”然”として、地方のアパマンを扱った場合、利回りはどんどん下がってしまい、最悪、逆ザヤ。何てことになりかねませんw

こうなってしまうと、サラリーマンの卒業どころか、その不良物件の損失を補填するために、より一層サラリーマンを継続しないといけないといった最悪中の最悪の事態に陥ってしまいますw

ということで、皆さん。地方のアパマン投資は気を付けてくださいね〜。

進むも地獄、引き返すも地獄の出口の無い迷路にはまってしまう可能性が高いですw

既に所有されている方は、多少の赤が出ても、売るべし、とアントレは感じています〜!

んで、太陽光をやっちゃいましょう〜!


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【速報】読者さんが3件同時買いに成功!!!

こんばんは、アントレです!

日本からオーストラリアにうれしい速報が入ってきたので、ご連絡します!

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※写真と読者さんは無関係です(笑)

以前記事にした(ここをクリック)読者さんが、何と3件同時買いに成功されました〜!!!

おめでとうございます!

同時買いと言っても、信販会社の審査OKが出た状態ですので、まだまだ気を緩めることができないのですが、最初の大きな大きな関門を突破!という状況は厳然たる事実ですので、これは凄いことですね〜!

しかも、3件同時というのが、凄いw

アントレなりに理解した成功のポイントを列挙すると、

@他に大きな借り入れが無かった(失礼ながら、属性が超高いという方ではなく、普通です)
A行動力(業者説明の翌日に有給取って、現地視察)
B知識の豊富さ(太陽光について、本当にすごく勉強されています)
C業者が同時買いスキームにこなれてきた(笑)

Bですが、実はこの方、以前セミナーと称する呑み(ここをクリック)に記載済みでして、かなり知識をお持ちなんですw

そして、Cが大きなポイントです。同時買いの場合、信販会社や銀行から業者に対して、「なぜこの人は同時に買うのか?」といった質問が来ることがあります。

実は、この質問が来ないように、いっせーのーせで同時に購入するってのがアントレの同時購入スキームの肝なのですが、金融機関側の審査情報の連携スピードが、どうやら最近加速度的に上がってきているようでして、しばしば質問が来ちゃうケースがあるようですw

この質問に対し、購入者さんの資産背景や購入意思等を把握して、業者が電話で、いい感じに答える。というのが必要になります。

つまり、複数件買うことが必要であるというシナリオを、金融機関の担当者の個性等を鑑みて、いい感じに答える。という作業が必要になるわけで、スキルのある業者は答えがうまい。ということになります。

いやー、中々こなれてきましたね〜(笑)

金融機関だって本当は貸したいはずです。太陽光は外れが無い投資案件ですしね。でも、こればっかりは社内ルール等があり、担当者依存な部分も多々あるようですがそれに対して、地雷を踏まないようにいい感じでどう話を持っていくのか。無担保がダメなら質権付ければどうか。とか、全額NGの場合いくらまでなら出るのか、等、いい感じにどう切り返せるのか。。。これってスキルですよね〜w
金融機関の担当者は答えを知ってるくせに、こちらから聞かないと教えてくれない場合が多いんですよねw

何がともあれ、おめでとうございます!
読者さん、業者さん、引き続きよろしくお願いします〜!

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2017年02月28日

太陽光発電 土地は小さいとまずいのか?

こんばんは、アントレです!

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今回は太陽光発電を購入するポイントである、土地について書きたいと思います。

土地代って、高いですよねw

恐らく信販会社だとローンに組み込むことは難しいので、自腹で用意する必要が出てくるケースが多くなります。

ただ、将来的なスーパー過積載やウルトラスーパー過積載をにらむ場合、土地は当然広い方が良いわけで、広くて安い土地が人気となり、すぐに売り切れてしまう状況です。

ただ、ちょっと待ってくださいw

土地は狭くても、パネルのレイアウトの工夫や今後の技術革新により、単位面積当たりの発電量を向上させることは可能でしょうし、もう一つ、裏技?があります。

それは、購入する土地の四方にある他人の土地の種目を調べ、農地かどうかを確認する

これ、すごく大事です。

というのは、例えば500uほどの土地で、過積載ができない土地であったとしても、後から隣の土地を購入することで、その土地にパネルを増設しちゃえば、れっきとしたスーパー過積載が出来上がっちゃうというわけです。

つまり、同じ500uの土地でも、隣接する土地が農地なのか、雑種地なのかで見方がかなり変わってしまうんですよね〜。

え?でも隣接する土地の種目や所有者ってわかんなくね?

って声も聞こえてきそうですが、地元の法務局に行けば誰でも資料を入手することができちゃうんですw

その土地の種目や所有者の名前、住所がわかっちゃうので、104に電話して所有者の電話番号を聞いて、直電して交渉する。ってアクティビティができちゃうんですよね〜w

交渉した結果、買えないという場合も多々あるんですが、隣接する土地の種目が農地か、それ以外で、今後の展開がずいぶん変わってきますので、狭い土地でもあきらめちゃいけません!

また、狭い土地でも、離接する土地が買えそうな場合は、敢えてパワコンを50KWギリギリにしておくことも検討すべしとなります。パネルは後から増強できますが、パワコンはできませんからね〜。

あ、ただ、容量はパワコン<パネルとしないといけませんので、パワコン49.5KW、パネル50KWとかにしないといけません。パワコンの容量がパネルより大きい場合、今後パネルではなく、パワコンしか増量できないといった、不思議な状況になってしまいますので(笑)、ご注意を!

最悪、隣接する土地が買えない場合も、今後の技術革新もありますので、パワコンは敢えて49.5KWとかにしておくことをお勧めします。狭い土地って、パワコン30KW、パネル50KWってな感じの組み合わせが多いんですが、将来を見据えて敢えてパワコン容量は多めに申請しておく、ってことが重要になります。パワコンはそれほど高くはないのでw

以上、土地を見極める場合のご参考にしてください〜!

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