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アントレ
初めまして!2016年3月末でサラリーマンを卒業し、太陽光、不動産、節税を中心に継続活動中です〜。
ここ1,2年は太陽光が熱いです!以下の2つのサイトで勝ち組発電家達のブログを是非見てみてください〜!
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【所有発電所】
@茨城県潮来市  79.8Kw 40円 2014/4〜
A茨城県鹿嶋市  90Kw 32円 2015/8〜
B茨城県水戸市   67Kw 32円 2016/1〜
C鹿児島県薩摩   40Kw 36円 2016/3〜
D茨城県霞ケ浦   50Kw 36円 2016/5〜
E茨城県鉾田市   44Kw 32円 2016/5〜
F群馬県安中市   77Kw 27円 2020/3末まで
G群馬県安中市   60Kw 27円 2020/3末まで
H横浜屋根     12kw 27円 2020/3末まで
I群馬県前橋市   268Kw 24円 2020/3末まで
J栃木県日光市   80Kw 24円 2021/3末まで
K栃木県那須郡   50Kw 21円 2022/3末まで
L茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
M茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
N茨城県常陸大宮  56Kw 21円 2022/3末まで
O茨城県常陸太田 80Kw  21円 2019/7〜
P茨城県那珂市   90Kw 21円 2022/3末まで
Q栃木県那須郡   90Kw 21円 2022/3末まで
合計       1535Kw(目標2M) 

【所有不動産】
@東京都港区港南  タワマン区分 89u
A東京都港区港南  タワマン区分 32u
B東京都港区港南  タワマン区分 58u(売却済)
C東京都港区海岸  低層区分   51u
D東京都港区海岸  低層区分   37u
E東京都港区芝浦  タワマン区分 84u
F東京都港区白金  タワマン区分 48u
G東京都目黒区大橋 タワマン区分 30u
H東京都渋谷区鶯谷 低層区分   49u
I東京都足立区皿沼 低層区分   39u(売却済)
J神奈川県横浜市  RC一棟   600u
合計家賃収入 約300万/月

【その他不労所得】
@アフィリエイト    実施中
A自販機        実施中
B米国株        実施中
Cコインランドリー   検討中
D宮古島投資      検討中
E共同出資Bar      検討中(共同出資者募集中)

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2016年12月14日

とにかく土地です(笑)

こんばんは!
アントレです。

今日の税理士さんとの作戦会議はとても有意義でした。
アントレは法人を2つ持っているのですが、それぞれ1000万以上の売上を計上しつつ、”いい感じ”に着地させたいと思います〜。目的はもちろん、これを2年続けて、さらなる融資の獲得です!

因みにですが、最近複数の税理士さんと話すんですが、皆さん一律、太陽光発電に興味を持ってしまいます。そりゃそうですよね。日々、確定申告や法人決算と格闘されているので、こんなに”美味しいアイテム”は、他にはないんでしょうね(笑)。さすがに税理士さんなので、少ししゃべればすぐに理解してもらえます。ガンガン紹介しちゃいまーす(どっちが客?(笑))。

さて、本日の本題。
今日の記事にも書きましたが、来年度の売電単価が21円になってしまいました。。。
ただ、ちょっと待ってください。されど21円です!
太陽光パネルの性能は加速度的に向上している中、単価もかなり下がってきています。
つまり、3年前の40円単価の時代に比して、パネルの単価と性能向上によって、実はうま味はそれほど落ちていないんです!

で、何が重要かというと、ずばり、土地です。

太陽光発電においては、土地を制する者は、全てを制する。とでも言っておきましょう(笑)

前々から言われてますが、改めてこのビジネスは太陽光発電をできる土地の有無、とりわけ売電単価の高い土地の有無によって完全に勝敗が決まります。

不動産投資では市場がマチュアーに成り過ぎてしまって、お宝物件は出てきた瞬間に業者や風上の投資家に抑えられてしまいます。そのうえ、転売利益もせいぜい数パーセントがいいところでしょう。それは、この立地のこの面積のこの土地なら大体こんな感じかなぁっていう”当て感”が、素人にもわかるわけで、売る側もそれなりに”当て感”があり、お宝自体めったに出現せず、たとえ出現しても長期間、市場に浮遊しているなんてまずありません。

しかしながら、太陽光発電用の土地は違いますw

日当たりが良くて、農地じゃなくて、売電申請が整っていれば、どんなに田舎のさびれた土地でも一瞬でお宝になっちゃいます。そんなお宝になりうる候補の物件は、今この時点で、日本中に大量に浮遊しています。

少し言い方を変えて、(大げさに)繰り返します。

不動産投資で言う、銀座の一等地レベルの土地が、数十万程度の金額で、そこら中に浮遊していて、誰もそれに気づかずに、年を取っていく(笑)。

といった状況が、今、我々の目の前にあるわけです。

新興国の海外不動産などに興味を持っている場合ではありませんw。自宅から車で2時間の場所に、数年経ってようやく倍になる(かもしれない(笑))ような海外不動産に比して、一瞬で何十倍にもなってしまうようなお宝が皆さんを待ち受けてくれているのです。しかも、安全・安心な日本人による日本人同士の日本語による契約、です(笑)

ってな感じで、アントレ自身も若干はまりつつあるわけですが(笑)、目ざとい人は10万で仕入れた土地を500万で売る。みたいなことができちゃうわけです。もちろん自分で格安に発電所を展開することも可能です。

21円単価の発表で、24円単価の土地ですら、早速プレミア感が出てきました。

アントレは、現時点で、埼玉に27円を1区画、32円を2区画。栃木に24円を2区画確保しています。全て法人で購入しました。また、商談中は、茨城に24円を1区画、栃木に24円を2区画、その他複数(from大地主さん)となっています。

特に栃木については、ご縁があって大地主さんを紹介いただきました。
例えばその土地の一つは、、、、
DSC_0737.JPG
まさかの、32000u。。。

まあ、山林なのでそんなに簡単な話じゃないんですが、例えば仮に全て低圧案件とした場合、体大32個の案件を作りだせます。土地の転売利益を1個当たり300万としても、全部で1億の利益になってしまったりします(笑)

さすがに今更メガは難しですが(あ、ただこの可能性、まだあきらめていません)、土地を持っていればやりようはいくらでもあるかと思っています。

これに加えて、合計6カ所を紹介いただいてまして、近日中に視察に行く予定です。
(幸いにも、他の業者による売電申請は未だのようです)

ということで、皆さん。とにかく土地です(笑)

もし、皆さんの方で土地情報がありましたら、ぜひお声がけください!
太陽光発電用の土地として、調整、交渉、販売致します。

もちろん、収益は山分けで(笑)


PS.本件、このテーマに絞って緊急セミナー(と称する飲み)を開催したいと思います。ご興味ある方はコメント欄まで連絡をお願いします。何故、緊急かというと、24円の単価申請は来年の1月20日までで、時間が無いのです。太陽光発電家同志で連携とってお宝をたくさん作りましょう〜!

2016年12月15日

【続】太陽光発電所の法人移管

おはようございます!
アントレです!

今日も天気がいいですね!今日はタワマンの内見に行ってきます〜!

さて、以前記事にした本件ですが、昨日税理士さんと相談して、完全に方向性が見えちゃいました(むふふ)〜!

その全容を書いちゃいます。

まず、アントレは個人で太陽光発電所を6基運営してます。
現時点では免税事業者なので、売電収入における消費税は全て頂いている状況です。
ですが、今年の確定申告で課税売上が1000万を超えてしまいますので、2年後に強制的に課税事業者となってしまい、2年後以降は頂いた消費税を親方に納税しないといけなくなってしまいます。

ということで、6基の発電所を徐々に法人に移動しちゃえ〜。といったアイデアが出てきたわけです。

■個人から法人への移動ってどうやるの?
設備を売却します。いくらで売るのか、ですが、時価となります。ただ、太陽光の中古市場はまだそれほど活発ではないので、時価は簿価で算出します。つまり、購入価格から売却時点までの減価償却を控除した価格となり、譲渡益や損はほとんど発生しない形になります。

■経産省や東電へは?
太陽光発電所の運営者の変更(個人→法人)として、軽微変更の手続きを取ります。1週間もあれば簡単に変更できます。

■土地はどうするの?
土地は売りません。売ってもいいのですが、登記費用が掛かりますし、ここでの時価算出には不動産鑑定士などの手配が必要となり、モロモロめんどくさいからです。なので、年10万の賃貸となります。

■移すタイミングは?
来年中です。個人の方では再来年から課税事業者になっちゃいますので、その手前で移動してしまいます。その結果、再来年の課税売上はほぼゼロとなり、強制的に課税事業者になるものの、納税する消費税がなくなっちゃった、、、と言った状況を作り出します。

■法人サイドに軍資金や銀行からの融資が必要では?
不要です。個人⇔法人でローン契約を結びます。法人は売電収入から毎月返済するだけでOKとなります。

■個人サイドのローンはどうなる?
6基全てフルローンで購入してますが、ジャッ〇スのABLが2基あり、そこには設備の質権が設定されているはずで少し厄介です(が、抜け道を模索します)。その他4基は無担保ローンですので、そのまま放置で全く問題なし。この4基から切り崩しに入ります。

■いくつ移すの?
6基全部移すと結局法人サイドでも売り上げが1000万を超えちゃいますので、1法人あたりMAXで4基と考えています。なので、発電所4基ごとに法人を1つ作っていくイメージです。

■消費税還付は受けるべきか?
悩ましい問題です。というのは、消費税還付を受けるためには敢えて消費税の課税事業者となり、結局、売電収入における消費税を初年度から親方に納税する必要があるからです。2年後には免税事業者になる権利が生まれるので、還付される消費税と納税する消費税の差益を見積もって判断が必要です。で、見積もった結果、4基移動すると300万くらいのプラスになることが分かりましたので、やっちゃいます(笑)

■2年後にどうするか?
これも以前記事にしましたが、理論上は2年ごとに他の法人に移動することによって、ただそれだけで消費税還付の利益を得ることができちゃいます。いわゆる「太陽光における、消費税還付を活用した、複数法人による、バケツリレー投資」ってやつです。このスキームの実現性はもう少し税理士さんと相談していきたいと思います。

■アクションアイテムは?
ってことで以下の4つですね。
@設備の売買契約書(個人→法人)
A土地の賃貸契約書(個人→法人)
B設備代のローン契約書(個人→法人)
C経産省、東電への変更手続き(個人→法人)

ご参考までに〜!





2016年12月16日

タワマン購入?

おはようございます!

昨日、タワマンの内見に行ってきました〜!

今流通しているタワマンはお勧めです!と散々書いてきましたが、やはり、口で言っているだけではだめですよね。実際に自分で買わないと!

って書きたかったのですが、、、嘘です(笑)(アントレは借金が多すぎで当面借りれない体になってしまっています・・・)
DSC_0739.JPG
DSC_0745.JPG

ブログで親しくなった方がタワマン購入を検討しており、不安なので、内見についてきてください。と頼まれて同行したという、オチですw

しかも、アントレのマンションから100mくらいのタワマンで、成約したらご近所さんになりますね(笑)

アントレも所有してる10個のマンションのうち、5個がタワマン。その内4個が自宅周辺ですので、自宅周辺のマンション事情についてははっきり言ってそこら辺の営業マンより詳しいと自負しております。

今回のマンションは過去に数回内見したこともあり、内見中は投資家目線で言いたい放題w

営業マン的には非常にやりづらかったと思います〜(ごめんなさいね)

さて、実際の物件ですが、眺望もよく、坪単価250万くらいで中々良い物件でしたが、もう少し検討してみては、とアドバイスしちゃいました。実はアントレの中で、ココは絶対にお勧め!と言ったマンションが近くに2つあり、本当はここを買って勝ち組になってもらいたいといった思いがあります。ご本人もそれは理解しているものの、現時点で希望の間取りの部屋が出ていない。という事実もありました。

最終的にはご本人の判断ですが、タワマンを検討されるのは非常にGOODと思いますので、頑張ってくださいね〜!

DSC_0746.JPG

元々は地方の一戸建てor新築マンションを検討していたサラリーマンの彼。まさか港区でタワマンを検討することになるとは思っていなかったとのこと。太陽光も同時買いを狙っており、中々アントレの影響を受けちゃってますね(笑)。購入後は節税ノウハウも伝授しちゃいます〜。

ご褒美にBeerをいただいちゃいました〜!

東京都も太陽光!!

アントレです!
今日もいい天気ですね〜

さて、今日も日経に気になる記事が。
DSC_0749.JPG

東京都が千葉と茨城で太陽光投資。東京でやれよ!と突っ込まれそうですがw、東京都もちゃっかりしてますね〜(笑)

総事業費130億、出力は34000KWということです。

さ、さんまんよんせんきろわっと!!

あーうらやましい(笑)

アントレも130億あったら確実に同じ投資をしちゃいます(笑)

太陽光発電は概ね投資額の2倍の売電となりますので、260億のゲット。なので純利益は20年間で130億ということになります。

さて、投資効率はどうなんでしょうか?

130億を34000KWで割ると1KWあたりの単価が出てきます。
で、出てきた結果は1KWあたり38万でした。

アントレの発電所も概ね35〜40万(土地代込み)ですので、中々まずまずの投資ですね。東京都さん。

ちなみに20年で130億の利益ということは、年間6.5億、月間5千万。1日あたりは180万ということになります。

日給180万!!!!

あーうらやましい(笑)

34000KWには遠く及びませんが、アントレも頑張りますよ〜!



2016年12月17日

【続】砂の塔〜!

おはようございます!アントレです!
今日はお天気最高!パワコンもフル稼働ですね!

しかしながら、今日は少しブルーですw
何故かというと、以前記事にしたアントレ注目のドラマですが、見事に犯人を外しちゃいました〜(笑)

まさか、体操のコーチが犯人だったとは・・・。

最後はタワマンの最上階が爆発炎上するという、なんともアナザーな展開でしたが、総じて面白かったです〜!

生みの親/育ての親、盗聴/盗撮、離婚、ママ友いじめ、タワマン、幼児虐待、不倫、非行、殺人、人身売買、愛人、誘拐、ハーメルン、、、っと、寄せ鍋状態(笑)で中々消化しきれませんが、こういったドラマであればまた見てみたいと思います〜!


2016年12月19日

ウルトラスーパー過積載(笑)

こんばんは!
アントレです!

今日は天気が良かったですね〜。アントレは犬の散歩Dayでした!

そんな今日でしたが、新しい業者さんと過積載の提案についての打ち合わせを行ったのですが、すごい情報をキャッチしちゃいました。

その名も、、、ウルトラスーパー過積載!!!!!

やっつけのネーミングが怪しすぎですが(笑)、ご容赦ください。

さて、どんな内容かというと、50kwの低圧発電所の横の土地にもう1基50kwを追加する。という内容になります。

は?何だぁ、単純にもう1基追加するってことじゃん。

ではありません。追加の1基にはパワコンではなく、蓄電池が接続されるのです。

えーーー?????

で、並列した2基のうち、1基はフツーに発電して、売電します。
もう1基は発電した電気を蓄電池に充電します。

そして、、、、、

夜に最初の1基のパワコンを介して売電しちゃうのです!!!

こんなのアリ?

アリなんです(笑)

結局、パワコンの仕様は変わってませんので、パネルがウルトラスーパー増量されたという扱いになります。
夜はパワコンはお休み中ですので、その夜にお仕事してもらいましょう。ということです。

経産省や電力会社に確認したところ、問題ない。というか、問題ありと言えるロジックが無いです。とのこと(笑)

うーん。アントレ、非常に興味を持っちゃいました〜(笑)!

その業者さんの動向、要チェックです!!!!!

40円や38円を持っていて、土地に余裕があればばっちりです!
興味がある方は一緒にやりましょう!コメントお願いします〜!








2016年12月24日

【続】栃木の土地!

こんばんは!アントレです!

先日、栃木の土地の契約に行ってまいりました〜。
これで、約2000uの土地を2つ購入完了です。

これを、それぞれ2つに分筆して、合計4区画分の低圧用の土地の創出に入ります。

1/20がデッドエンドなので、まさに24円単価を取れる、取れないの瀬戸際!!!

アントレの見立てでは、24円単価なら1区画250万くらい、合計1000万になるのかな、と考えています。
もちろん自分でやっちゃうのもありで、状況を見ながら決めていきたいと思います。

発電家の皆さんはヒシヒシと感じていると思いますが、21円単価の発表により、24円の土地もプレミア感が徐々に出てきました〜。

ただ、分筆が間に合うか、間に合わないかもありますが、隣接する土地は同じ名義では経産省に売電申請の申し込みはできないルールですので、土地の名義を変更する必要があります。では、誰の名義にするのか?個人と法人にすればいいのか?ただ、社長(個人)と社長の会社(法人)でやったら、同一名義とみなされてしまうのか?大丈夫なのか?土地の名義を変えるって、譲渡益はどうするのか、贈与税はどう考えるのか?

などなど、検討課題が結構あります(笑)

卒業したはずなのに、なぜか忙しい〜。でも、頑張ります〜!





海外移住について

再びアントレです!

今回はちょっと話題を変えて、海外移住について、です。

このブログを立ち上げた当初、サラリーマンを卒業して、海外移住をしちゃおう!と、考えてました。

実際にシンガポールやジョホールバル、オーストラリア等、体験留学や旅行などをしながら移住先の選定をし、オーストラリアのケアンズが本当に気に入ってしまって、移住寸前(笑)までいっちゃいました。

しかしながら、今のところ、海外移住は、、、構想外となっています!

大きな理由は、3人の子供たち(全て小学生)の生活の基盤と将来を第一優先に考えた結果となります。

当初は海外に移住して、子供をバイリンガルにして、グローバルに活躍できる人材になってもらいたい!!

といった思いが強かったのですが、実際に行ってみた結果として海外の教育レベルが日本のそれと比べて格段に優れているかというと、「?」でしたし、インターネットの発展で家にいてもグローバルを意識できるこの時代にわざわざ移住してそれを成し遂げる必要がどれだけあるのか?と考えるに至っております。
(あ、アントレ個人的には通年暖かいところでビール三昧!に憧れています(笑))

そんな状況の中、生活の基盤、学校や友達等との関係を捨ててまで、海外に飛び込むだけの価値があるのか、つまり、投資家目線で、費用対効果的なものが薄い、かと。

また、そういう時代であるからこそ、むしろ自国に対するアイデンティティが重要になり、日本という国で日本の文化、教育の中で育っていくこと自体に、実は大きな価値があるのでは?と、今では考えています。

当時は、海外移住が手段ではなく”目的”になってました。いやー、盲目でした。
ただ、海外移住を真面目に検討した結果、逆に日本の良さが見えてきた気もします。

不動産投資や太陽光の話だけではなく、そもそも、日本って、本当にいい国だと感じています。

これほど安全で暮らしやすく、独自の文化があり、経済的にも豊かな国が他にあるでしょうか。
(トランプさんや韓国の大統領、北朝鮮など、他国の話題を毎日テレビで取り上げてここまで気にする国、というか、気にできる状況って、実はすごく恵まれてますよね。見方を変えるとなんだかかなり上から目線w)


海外移住してしまうと、日本史は学びません。古文や漢文はおろか、国語も怪しくなってしまいます。

3人の子供たちには、きっちりと日本の文化の中で育ち、学び、立派な日本人になってもらいたいと考えています。そのうえで、グローバリゼーションの波にもしっかり乗っていけるような教育や考えを親としてトッピングしてあげられれば、と考えています。

いやー、子供の可能性って無限大!

アントレも、まだ少しだけ可能性がある(はず(笑))なので、一緒に頑張りまーす!

これから太陽光を購入される皆さんへ

アントレです!

おかげさまで最近知人やブログの読者さんからイロイロ質問を受けるようになりました。

アントレも以前は全くのシロートでしたので、不安だらけのスタートでした。
特に最初の一基を購入される方は何を信じていいのかわからないと思いますので、アントレなりの、太陽光の購入における判断基準を列挙しちゃいます〜。あくまでアントレの個人的な意見ということでご参考まで〜!

@土地代含め、表面利回りは10%以上であるべし
A物件は車で2時間以内の距離であるべし
B月額○○○○○円というメンテナンスには入るべからず
C土地は極力大きくあるべし(増設可能な土地(1000u以上)が理想)
D土地は所有権であるべし
E見積もりは極力詳細化すべし
F相見積もりや競合物件をとるべし
G負担金を侮るなかれ
H休業保険に入るべし
⓾利回りや費用は、税込/税別を意識するべし
J過積載をすべし
K同時買いを検討すべし
L勉強すべし(営業マンよりは技術的な知識を習得すべし)
M架台は20度以上にすべし
N個人で買うか、法人で買うかを検討すべし
O消費税還付や生産性向上設備投資促進税制を検討すべし
P極力フルローンで買うべし
Q信頼のおける有能な業者さん、税理士さん、司法書士さんを探すべし
Rいろんなものを値切るべし
S奥さんを大切にするべし(笑)


以上、今後増えちゃうかもですが、列挙してみました!

一つでも、え?なんで?と思ったあなた。セミナー(と称する呑み)しましょう(笑)











メリークリスマス〜!

メリークリスマス〜!

アントレです!
今日はいい天気でしたが寒かったですね〜。
アントレは午前中は土地の視察で午後から司法書士さんとMTG。。。
ちょっと忙しめなクリスマスイブでしたが、思わぬクリスマスプレゼントが!

栃木の土地が、早速本日売約しました〜。

24円単価、早速プレミアが出てきてますね。

余りにも生々しいので具体的な数字はおいておきます(笑)が、購入金額の3倍以上です。しかも売約したのは分筆した半分側なので、もう半分もまだあります。このままいくと、なんと6倍での売却も見えてきました〜!

ワインのようにもう少し熟成させると10倍も夢ではないです!

太陽光、まだまだ熱いです!