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アントレ
初めまして!2016年3月末でサラリーマンを卒業し、太陽光、不動産、節税を中心に継続活動中です〜。
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【所有発電所】
@茨城県潮来市  79.8Kw 40円 2014/4〜
A茨城県鹿嶋市  90Kw 32円 2015/8〜
B茨城県水戸市   67Kw 32円 2016/1〜
C鹿児島県薩摩   40Kw 36円 2016/3〜
D茨城県霞ケ浦   50Kw 36円 2016/5〜
E茨城県鉾田市   44Kw 32円 2016/5〜
F群馬県安中市   77Kw 27円 2020/3末まで
G群馬県安中市   60Kw 27円 2020/3末まで
H横浜屋根     12kw 27円 2020/3末まで
I群馬県前橋市   268Kw 24円 2021/3末まで
J栃木県日光市   80Kw 24円 2021/3末まで
K栃木県那須郡   50Kw 21円 2022/3末まで
L茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
M茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
N茨城県常陸大宮  56Kw 21円 2022/3末まで
O茨城県常陸太田 80Kw  21円 2022/3末まで
P茨城県那珂市   90Kw 21円 2022/3末まで
Q栃木県那須郡   90Kw 21円 2022/3末まで
合計       1535Kw(目標2M) 

【所有不動産】
@東京都港区港南  タワマン区分 89u
A東京都港区港南  タワマン区分 32u
B東京都港区港南  タワマン区分 58u(売却済)
C東京都港区海岸  低層区分   51u
D東京都港区海岸  低層区分   37u
E東京都港区芝浦  タワマン区分 84u
F東京都港区白金  タワマン区分 48u
G東京都目黒区大橋 タワマン区分 30u
H東京都渋谷区鶯谷 低層区分   49u
I東京都足立区皿沼 低層区分   39u(売却予定)
J神奈川県横浜市  RC一棟   600u
合計家賃収入 約300万/月

【その他不労所得】
@アフィリエイト    実施中
A自販機        実施中
B米国株        実施中
Cコインランドリー   検討中
Dガチャガチャ     検討中
E共同出資Bar      検討中(共同出資者募集中)

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2016年12月01日

毎月分配型投信って!!

おはようございます!
アントレです。今日は雨模様ですが、栃木まで司法書士さんと一緒に土地の契約に行ってきまーす!

さて、今回も日経新聞の記事紹介で、テーマは毎月分配型投信です。

DSC_0580[1].JPG

ご存知の方も多いと思いますが、この商品、簡単に言うと、1000万の投信を買うと、毎月分配金(運用益)が例えば1万円もらえます。と言った感じの商品です。

ここまで聞くと、おいしそうな商品ですが、もちろん運用益が上がることが前提となっていて、下がることもあります。運用益がマイナスになると、どーなるか?な、なんと、元本から切り崩しちゃうんですね(悲)。

ということは、毎月元本から分配金が払われるので、元本が少しづつ減っていき、余計に運用益が発生しづらくなるといった、マイナススパイラルに突入します。こんな状態がずーっと続くと、、、元本、無くなっちゃうんですよね。。。

しかも、投信の運営にはファンドマネジャーの報酬とか、事務コストとかかかっているんですが、それらコストはしっかり控除した上での話となります。毎月分配ということで、一般的な投信より運営コストは大きくなります。つまり、マイナス状況になったとしても、運営サイドはしっかりと報酬やコストをもらいながら、元本を切り崩しいていく。というか、元本を食っていくといった表現の方が正しいかもしれません。当然プラス局面でもしっかり控除されてしまいますので、どっちに転ぼうが胴元は痛みません。かなりえぐいビジネスですね(笑)

で、記事を読むと、昨年10月に買って一年保有したとすると、約8割の投信が分配金を元本から支払っているとのことでした。全ての分配型投信が1481本とのことですが、これってえらい確率ですね。

運用益だけで分配金をまかなえているのは、たったの2%(37本)だそうです。。。

よく、毎月分配金型投信の不労所得でサラリーマンを卒業されている方がいらっしゃいますが、大丈夫なんでしょうか。。。

中々難しいもんですね。。。




【続報】栃木の土地〜!

こんばんは、アントレです!

今日は雨模様でしたが、栃木県の某所まで司法書士さんと土地の契約に行ってきました〜!
DSC_0582[1].JPG

日当たり良好な約1800uの土地を100万以下で無事ゲットすることができました。
この土地を2分割して24円の低圧を2基仕込む予定です。

隣接しているので、両方とも自分名義ではできないので、1区画はお買い得案件として一般に売り出す予定です。

売り主さんは代々の地主さんで、この辺りは過疎化が進んで大変だ、とのことでした。

他にも土地を持っていらっしゃって、他の土地の所有者の方ともツーカーな模様w

まあ、大地主さんですからね。

他にもいい土地があったら購入したいんですけど。。。と、言ったところ、

「あるよ!」

っと、心強いお言葉!

ガンガン行っちゃいます〜!




2016年12月02日

新規事業〜!

おはようございます!
アントレです。

今日はお天気最高〜!
子供の学芸会に行ってきます〜!

さて、今日は珍しく新規事業の話。

実は今、極秘案件として、Barの経営を検討しています!
極秘って、ブログに書いちゃってあるあたり、全然極秘ではないですが(笑)

アントレは大酒のみということで、生活費や経費における、飲食代はかなりの金額になります。
友人と飲んだり、業者さんと飲んだり、親兄弟と飲んだり、、、、と、毎月数万円を恒常的に出費しています。

特定のお店で飲んでいるわけではないのですが、これって、もったいなくね?ということで、自分のBarをもって、可能な限りそこで使う、的なことをすると、結構いけるんじゃない?と思い始めています。

また、最近飲んでいると、同じような考え方を持っている、サラリーマンや個人事業主の方が多いことが判明(笑)

であれば、”共同出資形態”でBarの経営に乗り出す。というのもすごく面白そうです。

スモールスタートでお互いの人脈を駆使しながら、毎月ある程度のお金を落としていけば、経営としては安定するではないでしょうか?ちょっと甘い(笑)?

開業資金は1000万程度でしょうか。早速200万くらい出資できる人を5人と、立上げの経験がある方とスタッフ1名を集めてみたいと思います〜!

2016年12月06日

【続】太陽光発電設備の法人への移管

こんばんは!

今日は、太陽光発電設備の法人への移管の続報を書いてみたいと思います。

税理士さんと相談しました。

太陽光発電を活用した消費税還付における、アントレ的悪だくみ(笑)ですが、どうやら、理論上、可能なようです。

概要を公開しちゃいまーす!ただし、税務署による見解は様々ですので、あくまで当方のイメージ案としてお考えください(笑)

アントレは個人で太陽光を6基運営中で、今年は課税売上が1000万を軽く突破してしまい、2年後に強制的に消費税の納付事業者になってしまいます。多分毎年1500万くらいの課税売上が上がるので、このまま放置しておくと、太陽光だけで120万の消費税を親方に毎年上納する必要が出てきます。

これは、まずい(笑)?ということで、対策としては、個人で所有してる太陽光設備を法人サイドに移動しちゃえー!!といったアイデアがまず出てきました。設備もそうですが、売上自体を法人に移してしまおう、そうすることで個人の課税売上が減り、納入する消費税も減る、という話になります。1500万の売上を例えば2つの法人に移しちゃえばいい話かなと。

で、それを検討する過程で、個人→法人の売却の際に、消費税還付のスキームが使えるんじゃね?と思い、税理士さんに相談した結果、普通にできる。との心強い見解をいただきました。

ということは、例えば2000万の設備を個人から法人サイドに売った場合、160万の消費税が法人サイドに還付されます(個人側はまだ課税事業者になってないので無風)。で、2年間は消費税を親方に納税する必要があるのですが、2年分の売上はざっくり500万。なので、40万の納税となります。つまり、差引120万の利益。で、課税事業者をやめるということになるのですが、その瞬間に、またほかの法人に売っちゃうと、買い取る側の法人としては、まあ、時価も下がっていると思いますが、パネルやパワコンの劣化により売り上げも下がってるので、先ほどの差引利益は、恐らく100万くらいになるのかな、と。

で、これを2年おきにずーっと繰り返す場合、上述した、差引利益の劣化率を2年ごとに20万と見積もると、、、

初年年度(n)→120万
n+2年→100万
n+4年→80万
n+6年→60万
n+8年→40万
n+10年→20万
n+12年→0

となり、10年で420万の利益をひねり出すことが可能となります。
10年間で設備の時価がどれくらい下がるのか、に依存しますが、17年で償却する設備ですので、まあ、ざっくりこんな感じでしょうか。

実はこれってすごいことで、2000万の設備を購入した場合、消費税還付のスキームを使って、キャッシュで420万、つまり、利回り21%GETという、アホみたいな話になります(笑)

アントレは、これを、

太陽光における、消費税還付を活用した、複数法人による、バケツリレー節税

と命名します。ナゲー名前(笑)

というか、もはや節税ではありませんね。収益が生まれるしかないので、

太陽光における、消費税還付を活用した、複数法人による、バケツリレー投資

としたいと思います(笑)

アントレは6基保有してますので、3つか4つの法人で上手くローテーションすれば約2500万のキャッシュゲットとなりますね。中古フェラーリ2台分です(笑)

不動産投資の消費税還付のスキームは正直、親方にかなり塞がれてしまいました。
太陽光は制度自体、出来立てですので、塞がれる前にまだまだイロイロとやれることが多そうです。

日々勉強ですね〜!

PS@.こういうことって、関係法人間での回転売買としてまずいんですかね。どなたか詳しい方がいらっしゃったらコメントお願いします〜!

PSA.10年も回転させるのは無理があるかもですが、太陽光発電をやるうま味の一つが新たに加わりました。皆さん、24円単価はもうじき終焉を迎えます。アクセル踏みましょう!

【続】栃木の土地〜!

おはようございます!
アントレです。

今日は先日記事にした栃木の土地の件で、現地で分筆の打ち合わせに行ってきます〜!

この土地は24円で申請済みなのですが、分筆の処理がいつになるかで、片方の売電単価が決まってきます。

設備認定の締切は2017年1月20日(金)までということで、これまでに分筆&申請ができれば24円。できなければ21円?とかになってしまいます!

急ぎましょう!!!


2016年12月07日

スーパー過積載!

こんばんは!
アントレです。

今日は過積載の話です。

オムロンのHPがわかりやすいのでまずはこちらをご覧ください。

アントレは潮来の40円設備の過積載を検討しています。
幸いにも、土地にかなり余裕があって、それは37kw程度のパネルを設置できる面積でした。

最初は、過積載の発想は無く、その土地に新たに発電所を導入するとして、27円単価で新規追加を検討していました。価格は約800万。

で、その後、過積載の知恵が付き、業者と相談して、半分を40円単価の過積載、半分を27円単価で新規追加としました。価格は合計で730万。

で、その後、スーパー過積載(笑)の知恵が付き、いっそのこと、全部40円単価の過積載としちゃえない?といった話になってきています。価格は合計で670万。

現時点でパワコンは44kwでパネルは48kwですが、スーパー過積載の導入により、パネルは85kwとなります。過積載率は約200%ですね(笑)

メーカー保証との兼ね合いもあり、非常に悩んでます。

悩んでますが、

多分、、、、

やっちゃいます(笑)

40円単価の増設って、超恵まれてますし、200%のスーパー過積載って、実際どうなるのか、個人的にも気になるところです。

人柱になってみまーす!

2016年12月10日

【続】タワマン節税

おはようございます!
アントレです。

今日も天気良さそうですね〜!

さて、今日の記事はまずは新聞から。
先日の日経新聞でタワマン節税についての続報が載っていました。
DSC_0667[1].JPG
基本的には以前書いた記事とほぼ同じ内容なのですが、異なる部分や新情報もいくつかあるので書きたいと思います。

異なる部分
・対象は2017年度以降に販売される20階建て以上の新築マンション(以前は2018年以降に入居のマンション)

新情報
・2018年度の税制改革で相続税についても改正が入る模様(固定資産税よりも上層階への負担増の可能性アリ)

対象は2017年4月以降の販売マンションだそうです。思ったより早いですね〜。それとやはり相続税については別の枠組みが2018年度の改革で適用されるようですね。何度も記事に書きましたが、今のままでは全然節税の防止になってませんので。

ただ、いずれにしても、今流通しているタワマンは対象外なので、相続税対策をしたい富裕層にとっては余計に価値が上がることは確実ですね。

後は、上層階vs低層階的な構図が強調されていますが、一戸建てや低層マンションに対して、土地面積の割に世帯数が多いタワマンだからこそ、1部屋当たりの土地面積が小さくなり、それをベースに計算している固定資産税や相続税がおかしな金額になってしまっている。が、実はこの問題の根本にあると感じてますので、上層階であれ、低層階であれ、タワマン自体が節税に有利。ということなのかなとアントレは理解しているのであります。

ということで、今流通しているタワマン、買いです(笑)





2016年12月12日

砂の塔〜!

いつもありがとうございます!
アントレです!

セミナー(と、称するただの呑み)は3回ほど開催させていただきました。
引き続き開催中ですのでご連絡お願いしまーす!

さて、今日のネタはいつものタワマンネタですが、ちょっと趣を変えます。

アントレは、アラフォーながら、今までTVドラマはほとんど見たことがありません!
ですが、タワマンを題材としたドラマということで、毎週金曜日にやっているTBSドラマ、「砂の塔」を初めて初回から見てみることにしました(暇なので(笑))。

結果、、、、

超、感動www

まさかの、、、、涙、何この家族愛???

もはやタワマンとの関連性も無い、若干乱暴な(笑)ストーリー展開にやられてしまいましたw

とにかく、面白いです。

で、今週の金曜日、16日(金)22時〜が最終回なのですが、どうなることやら、ドキがムネムネで眠りも浅いです〜!

ハーメルンの犯人ってだれ???

僕は、荒又刑事と予想しています。

彼が佐々木弓子(松嶋菜々子)をコントロールしてました、っていう、落ちですね。
全部見ましたので、根拠や理由はたくさんありますが、紙面の都合上、割愛します(笑)!

さて、本当の犯人は誰なんでしょう???

今週の金曜日が楽しみです!!!










2016年12月14日

今日の日経新聞!!

おはようございます!
今日の東京は寒いです〜!

さて、今回も日経新聞から気になる記事を。
まずは、こちら。
DSC_0731.JPG
来年度は大方の予想通り、21円になりましたね〜。
早くも24円単価の土地にプレミアム感が出てきました。ガンガン土地を抑えにはいりたいと思います〜!

で、続いて気になった記事が、こちら。
DSC_0732.JPG
ついに新聞に大きく出ちゃいました(笑)

これは、引き締めが入るでしょうね〜。
先日記事にした2022年問題、少子高齢化、銀行融資の引き締め、物件の高騰、等々を鑑み、アントレは新築・中古ともに、今後のアパート購入は非常にリスクが高い!と考えております。皆さんもくれぐれも気を付けてくださいね。

では、何を買うのか。

不動産投資では今流通してるタワマンの上層階と、太陽光発電ではとにかく2000万規模の低圧案件。となります。ただ、前者は依然高騰中ですので、お勧めは断然後者ですよ〜!

ってか、さんざん記事に書いてきてますので、しつこですね(笑)

今日は午後から税理士さんと確定申告の戦略会議です!
グリーン投資減税が使える発電所がいくつかあり、どの物件を何パーセントで償却するのか、を選べちゃうんですよね。改めて太陽光のおいしさを痛感しちゃいそうです〜!

セミナーも適宜開催中ですので、コメント欄にて連絡をお願いします〜!

【続】スーパー過積載!

たびたびアントレです!

先日記事を書いたスーパー過積載ですが、実際にどういう配線図とするか、エクセルをグリグリやって作ってみました〜!(暇なので(笑))

プレゼンテーション1.jpg

既存のパネル構成に対して、新規パネルをどう配置するのか、パワコンとパネルの電流・電圧の最大値等を鑑み、最適配置する必要があります。

オムロンの担当者や施工業者に聞きまくって(お忙しい中すみません(笑))、アントレなりに配線図を作ってみたのですが、業者さんから「すごいですね!」とお褒めの言葉をいただいちゃいました。

ということで、攻めの10直列の構成で進めてみたいと思います〜!